中國人居環境綠色住區共建項目觀摩交流會暨戰略合作簽約儀式活動現場

??今天非常高興給大家解讀一下綠色住區的內容，我今天演講的題目是《我們未來住什么？》。住宅是人類建筑文明當中根系最為龐大的一支。人類對高品質的居住理想的追求，從未中斷過。所以我今天談一下品質住宅是怎么回事。

??論點一、中國普遍居住水平遠遠低于先進國家。

??過去的十五年，中國房地產有個黃金發展，成果斐然。但整體建設與開發水平仍處于“粗放階段”，住宅品質與居住質量，與我們的生活需求，行為方式嚴重不匹配！主要表現在以下五個方面：一是配套水平普遍不高；二是居住品質達不到舒適，健康、方便和安全；設備設施普遍不足或質量較差；尤其是空氣質量和對噪音的控制；三是住區缺乏鄰里交往空間，缺乏城市人文環境情結的表現，人性化的舒適居住，體驗不足；四是施工質量始終是在低水平徘徊。產業化始終未能形成，手工濕作業，毛坯房普遍存在；五是綠色節能建筑目前還是個擺設。

中國房地產研究會人居環境委員會專家組組長開彥做專題演講

??黃金時代后的白銀時代將以品質為王。經濟新常態倒逼行業必須創新轉型，整個行業清晰認識到，“品質”是房地產賴以生存的生命線。它的主要特征是：第一個，

??精細化：從設計到施工的精耕細作，事無巨細，對每個細節處理發揮最大價值，是品質的極重要的體現。第二個，人性化：是對人的需求的態度。關注人的居住行為方式，時時想到的是“人”！造房子做環境一切都是“以人為核心”，這就會使開發模式產生質的變化。“人性化”的理念是品質住宅的靈魂，是高端居住的必然追求。第三個，互聯網+：未來的品質住宅是資源能源整合的綜合體。互聯網+將從品質生活、信息服務、綠色社區提供優化組合的平臺，將是品質生活營造的主體需求。

??論點二、中國的豪宅不是多了，而是少了！

??高端品質住宅產品需求不容忽視！據胡潤研究院《2014中國高凈值人群心靈投資白皮書》做了一個數據分析，億萬資產以上的高凈值人群數量達到 6.7萬人。全國個人資產600萬元以上的高凈值人群數量達到290萬人。中國億萬富豪共190名，新增33人，總人數位列全球第二，中國已經形成一支可觀的中產階層！與此相對應，由于受建設理念束縛和政策的推擠，高端住宅、豪宅產品正在被推向市場的邊緣。

??論點三、品質住宅市場亟需綠色住區標準。

??高端品質住宅，是住宅中的航母，寄托著人類居住的終極夢想。而綠色住區則凝聚著和諧社會，健康生活的未來城市的理想！高端住宅不僅能反映一個國家人民的經濟實力，而綠色住區則是充分體現一個國家的人居環境建設標志。綠色住區定位規模建設和城鎮社區建設層面。為了更大范圍整合資源能源，更好地改善居住環境，最佳組織市民生活，享受城市文明，創新生態宜居住區的舒適環境。一套順應時代潮流的綠色住區標準體系，將省時度勢地適應新型城市化建設需要。

??論點四、“對人的關懷”是綠色住區的索求

??綠色住區與傳統小區不同，是開放式的，面向城鎮并融合在城市范疇，互為共享，互為價值的目標。綠色住區將場地整合，城市價值，綠色交通，開放街坊，節能環保、和諧住區、步行友好，人文傳承作為最求的主要目標。綠色住區將舒適、健康、方便，安全，生態作為“對人的關懷”的幸福社區建設的要素。

??論點五、我們未來住什么樣房子？

??下面就綠色住區所表達的內容通過幾個方面來表達一下，究竟我們未來能夠住到什么樣的房子。

??未來居住一：高價值場地。場地資源對于未來居住而言，具有不可取代性，整合利用將提升居住價值；未來居住應當是具備生態環境和人文優勢，是美麗村、美麗鎮，注重風水經義的協調；要擁有便利的交通的體系，所謂“疏而又近、遠而有親”;做到私有空間和公共空間的動靜最優結合。

??未來居住二：和諧幸福社區。未來居住應當是和諧幸福綠色社區。有很好市民交往空間，有老人小孩的活動休閑場所。有適宜室外步行的街道和商業街，特別適合的購物環境。社區能和城市融為一體，成為城市一個部分，共享共用，為市民生活創造便利，為城市創造價值。市民社區是個幸福社區，全體市民擁有一個高尚的社會風氣，綠色生活的行為方式。

??未來居住三：高品質環境。未來住宅應當強調環境的綜合品質。擁有綠山清水景觀資源和城市配套成為必須，它可以是生態自然的，也可以是生態恢復的!擁有步行范圍內能到達的學校，商業網點，公共休閑綠地，人際交往場所、公交車站等。環境塑造滿足住戶高尚品質的人文生活氛圍的需求。

??未來居住四：高品位建筑。包括居住套型、功能配置、裝修裝飾、立面造型等多樣化、個性化打造。未來住宅能體現“以人為核心”的生活理念，要能表現居住的高尚、和諧、健康的生活方式。未來住宅著力于簡約現代裝修風格，注重健康、舒適、方便、安全的實用功能需求。

??未來居住五：高水平服務。物業服務托起未來高端居住水準，全壽命的物業運營和綠色環保理念是將貫穿房屋壽命的始終。物業將以無微不至的人性化、貼心化、品質化、極致化的服務贏得居住者的歡心、放心和舒心!

??總的來講，綠色住區標準有四大亮點：第一，綠色住區倡導資源能源利用最大化；第二，綠色住區倡導城市與住區融合發展；第三，綠色住區倡導人文傳承和社區和諧；第四，綠色住區倡導綠色技術和優化整合。總得講，我們的住區因為研究的是住區，研究的是社區，所以在應用資源，利用這些場地，利用城市所提供的文化，能夠創造一個非常和諧的社區。我們這里強調的不是要講究技術的疊加，把技術做多少成為我們的標準，而是把我們的結果，我們的設計，所達到的效果作為我們的一個標志。

??（PPT演示）

??下面我想通過一些案例來說明一下綠色住區對“人的關懷”最大索求。

??大家都知道關于健康和舒適度它的要素，包括四大方面：第一個就是溫度、濕度、空氣質量和空氣流動的速度。新風系統，要衡量這個質量和健康的舒適度，主要放兩大方面：一個是空間的打造的要素；一個是人本身的生活狀態。那么這個空間要素包括空氣的溫度、輻射的溫度，空氣的濕度，風速以及風向，以及潔凈度。人在室內空間停留的時間是多少，這些來衡量整體的健康程度和舒適程度。這些看起來比較簡單，大家從打造項目本身，具有一定的復雜性，也有一定綜合性。MOMA在這些領域當中，在過去十多年，二十年的開發當中，做出了很好的成績，這是大家都能看到的。

??剛才說的溫度、濕度、風向、空氣的潔凈度，這些要通過人的感受，通過人的感知。所以通過我們的五官系統（聽覺、味覺、嗅覺、觸覺、光線）來感知，創造健康舒適的，給我們帶來的好處。

??左上角這個圖，是德國的一個生活體驗館，體驗對人的各種要素，讓居民來感知，讓居民來體驗非常好的案例。我們都知道建筑所謂好壞的問題，很重要的一個要素就是密閉。密閉的越好，證明它的質量越高，它對創造人工室內的環境就會越舒服，越健康。

??上海最近建了一個項目叫做零能耗住宅。這個零能耗住宅是通過簡易的技術，或者是通過被動式的技術設計方面來實現的。在建筑設計做的比較通透，比較敞亮。在建筑的外墻方面做了一個外墻，這個外墻起到一個好處，就是把太陽的余熱積累起來，能夠在冬天給室內加溫。夏天的時候可以起到遮陽的作用，來防止過多的太陽進到室內去。同時在屋頂上做了綠色屋頂，綠色遮陽，太陽能系統。在送風方面采用地道式的送風，通過地道的熱能和濕度，溫度改善室內的環境。通過這些被動式的設計方法，而不是用高材料、高投資達到的，這種方式是我們今天要提倡和實踐的。

??第二個，綠色住區是一種生活行為方式。大家知道我們生活在大自然當中，當然要向大自然去索取。有了這一切，作為我們基礎的東西，我們人是在大自然進行各種各樣的活動，進行各種享受，比如散布、運動、觀賞、游覽、休閑等等這些東西。我們創造的是一個文明的住區，這樣把我們的一些綠色建筑的理念，住區生活的理念，文化的理念貫徹其中。用四句話可以概括一下：“多樣化的開放空間和生態環境為城市的依托；高品質的城市低碳生活為城市的引擎；健康的戶外活動為城市的活力；人性化的低碳交通為城市的經絡”。

??北京有一個大家熟悉的叫做金地格林小鎮，這個小區在形態上并不是很起眼，但是通過規劃設計的方法，建筑設計的方法創造了一個非常和諧的住區。居民很容易，很樂意大家一起交往，一起搞很多的活動。小孩兒經常去表演，去展覽他們的成績，這樣的小區具備了非常人性化，非常和諧的人文關系，這是非常好的住區。也就是通過這個案例，用建筑的方法，規劃設計的方法，給我們打造了非常好向往的一種生活的空間，生活的品質。這樣的社區散發出一種潛能，一種未來生活方式的一種品質。這個做的還是相當成功的。

??這個是濟南萬科做的一個開放式住區規。這個小區并不大，但是做的時候并不像傳統的小區給我多大地，我把外墻圍起來，然后開上門，然后站上崗來做。他不是這樣做，他這個小區做成開放式的。規模不是很大，200戶-300戶之間，他把城市的街道引到城市里面了，把公共的商業，公共的服務引到街道里面來。既是住區核心的內容，生活重心，同時提供給周邊的居民共同享用的空間。這樣的設計是開放的，是符合綠色住區所主張的這種理念。很能夠達到人文之間的和諧，人文之間的交往，這樣的小區做的非常成功。

??再說一下MOMA的案例。MOMA是做的非常成功的一個項目，從設計理念上，做了一個非常開放的住區，為城市做了很多共享性的設備設施，公共交往的空間。這里有電影院、有公共的旅館、公共的庭院，住區的居民來使用，同時他又提供了周邊的居民來共享。為城市做了貢獻，同時把住區跟城市的發展融合在一起。這種理念，這種方式，跟傳統封閉式的，自己用的，在資源，在公共設施方面，形成一種很不合適，很浪費的做法完全不一樣。這種做法代表了我們的未來，代表了我們愿景前景的發展。目前需要共同去宣傳它的好的地方，讓城市更美，讓城市更有價值。

??這是天階。

??這是天階的內部。

??這是電影院，據說現在每天都有電影可以放。這次我來了以后，我覺得我們的住區逐步向開放式去發展，這一點我覺得非常欣慰！

??這是庭院的環境。

??第三方面我想講的是綠色住區是個人性化規劃的一種典范。我們提倡從規劃的角度，是被動式建筑的角度來提倡更好的利用資源。

??大家都知道哥本哈根，哥本哈根被譽為最適合人居住的環境。它采用了“五指規劃”。手指和手指之間是個綠地，是個城市農業，這樣的規劃，做到了非常合理，避免了很多的城市病。另外大家到哥本哈根去看了以后，發現它有很多的步行街、商業街，很多居民愿意去街道享受，去購物，去喝茶，去交往，這方面形成了非常好的風氣。

??右下角這張圖片原來是停車場，經過改造以后成為城市的會客廳。我們提倡綠色交通，哥本哈根可以說是自行車的王國。他們不管大人、小孩兒春夏秋冬都是騎車的。公共交通也完整的發展，步行他們非常的享受。所以在規劃設計當中，公共汽車應該在距住區500米范圍內；在500米范圍內有商店；在500米范圍內有公園；步行30分鐘可以到達城市教育設施；有很安全的步行和自行車的道路；混合居住類型和價格；房屋建筑或公寓使用根據環境來收費；好的戶外和戶內的空氣質量；社區鄰里之間的親密感覺；有一個安全的生活環境。

??下面這個案例英國新運動所出現的米爾頓-凱恩斯。這是一個小鎮，街道的網絡布局方面采用了方格網狀，方格網狀割出來就是一個鄰里設施的單元。設立了城市的核心區，有居住區，有公共辦事區，有綠地。這個是可持續的，因此像這樣的規劃非常能夠吸引很多企業來投資，吸引很多商家來做生意，這是非常有活力的一個社區。

??這張圖片就表達出來了，在業余時間大家共同去享受這種業余的生活，踢球，自助的運動。

??左上角是一個社區中心。

??這是居住區，居住區按照高度作用嚴格的限定，最高的地方不能超過樹梢，這樣保證看到一片綠色，非常舒適的環境。同時留有了一些盡可能發展的空地，能夠吸引很多的企業來創業。

??這種交通認為是隔絕人，隔絕城市空間，隔絕交流感情的一種非常不好的方式。因此，后面就開始拆除這些東西，把道路修成能夠使步行、小汽車、公共交通共用的交通。這種的做法我認為對我們國家的城鎮，生態城市、智慧城市都有很好的啟發。

??相比之下，我們現在國內的這種規劃對街道上的設計理念跟國外差距比較大。右邊這個城市主要干道規模比較大，有的超過1公里，2公里，在內部做了很多的環形路，這些路面不短，但是隔絕了城市交通，形成了出行不方便，破壞環境。大家過去傳統的都擅長做這些東西，但是跟城市不融合，跟我們享受生活是不融合的。左邊的這個圖街道分的很清楚，城市形成一個居住的街坊，出行很方便。我們有很多的路口都可以做成步行街，這個步行街又可以布置成商店，增加了就業。在城市綠地又分成了大、中、小，這樣的城市布局對城市發展有好處的。綠色住區做了具體的規定，街坊不能超過150米-200米。

??這個圖是城市的核心區是個緊湊型的布局。在這個地方建房子看看怎么建。在河邊來建，對水，對主要的環境系統、生態系統進行保護，不去破壞它。而我們的住區里面實現了街坊鄰里之間的開放式方式，這樣的設計是我們提倡的，是市發展的一個規劃的方向。

??這也是非常秀麗的地方，在河邊蓋房子。把建筑推上紅線，保留公共的景觀非常美的生態環境，水系環境。在我們的住區里面形成一個一個鄰里關系，親情的街坊，把通道留出來，不要隔絕，要共享空間。在岸邊做一些能夠共享的水面資源景觀和娛樂設施，這樣使得我們的城市更美麗。謝謝大家！