??主持人：非常高興擔當?shù)?9期中國人居會客廳對話主持人，我是中國房地產(chǎn)研究會副會長兼人居環(huán)境委員會主任委員王涌彬。參與今天對話的嘉賓有：中國房地產(chǎn)研究會人居環(huán)境委員會專家組組長開彥、當代置業(yè)（中國）有限公司執(zhí)行董事兼首席技術官陳音、德國可持續(xù)建筑委(DGNB)國際部董事，洲聯(lián)集團五合國際副總盧求、中國房地產(chǎn)研究會人居環(huán)境委員會秘書長朱彩清、北京綠色建筑產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟執(zhí)行主席陸澤榮、北京中外建建筑設計有限公司景觀設計所所長李連龍。今天會客廳的對話主題是：中國地產(chǎn)國際化策略——中加綠色城市與住區(qū)比較。

??首先有請開總談談，我希望您從綠色住區(qū)的住區(qū)中跳出來，請您談談中國地產(chǎn)國際化策略應該往哪個方面走？

??開  彥：綠色住區(qū)編制的起點比較高，是朝著世界水平編制《綠色住區(qū)標準》。美國自然資源保護委員會、美國綠色建筑委員會共同參加了我們的標準編制工作，因此，《綠色住區(qū)標準》是朝著國際化水準來做的。在施行過程當中可能有一些超前，但是我認為這個標準所描繪的這些是跟國際接軌，跟國際水準一樣的。

??目前綠色建筑推廣有些問題：第一，目前的綠色建筑標準是自上而下來貫徹，政府牽頭動員開發(fā)商來做這個事情，開發(fā)商很被動，住戶也不知道綠色建筑對他有什么好處。而美國的綠色建筑恰恰相反，美國的綠色建筑從基層做起，把好處告訴居民和開發(fā)商，做這個東西將來有收益，對國家也有好處。

??第二，我們國家的綠色建筑目前是數(shù)技術，做的多就是好樣的，這種數(shù)技術不是綠色建筑的原則方法。綠色建筑的原則方法是用簡單易行的技術去做，不是用高級材料、高級投資去做。當然技術也要，不可能脫離技術，技術是輔助手段。我們這一點跟國際接軌還有差距，需要努力去實現(xiàn)。

??第三，我們現(xiàn)在做的東西都比較浮夸，做面子上的事情，真正落實到實戰(zhàn)內(nèi)容的不夠。今天提出綠色住區(qū)最根本的東西，就是通過硬件建設來表達對“人的需求”、“對人的關懷”，為人們創(chuàng)造一個幸福生活作為我們的主題，作為綠色住區(qū)所奮斗的目標，這個領域是跟國際接軌的。

??成本降下來了，舒適度提高了，居民真正得到實惠了，這都是我們需要思考的！

??王涌彬：開總談到兩個方面的問題：第一，《綠色住區(qū)標準》本身就是按照國際化標準來做的，美國LEED標準我們編了一本書——《中美綠色建筑評估標準比較研究》；第二，像當代置業(yè)這樣的企業(yè)太少，大部分企業(yè)還是以概念為主。

??下面有請當代陳總，談談當代深綠之后還有什么想法？

??陳  音：中國經(jīng)濟發(fā)展了以后，一些開發(fā)商也跟中國很多的企業(yè)家一樣，自信心變得很強，覺得中國的房地產(chǎn)能夠參與國際的競爭。當代雖然在美國，在加拿大做了若干個項目，但是當代非常明確，“我們?nèi)H化目的不是國際化而國際化”，首先是去學習，學習發(fā)達國家的理念和先進經(jīng)驗，把好的東西引進到國內(nèi)。

??發(fā)展中國家這種所謂的后發(fā)優(yōu)勢，彎道超車說起來容易，其實更多的時候還是需要腳踏實地一步一步去做。中國的建筑技術，設計開發(fā)理念和先進國家相比仍然有很大差距。很多事情不僅僅是經(jīng)濟上的問題，房地產(chǎn)是帶有很強的金融性質和服務業(yè)性質的一個行業(yè)，更多地是整合社會上的資源，來建設適合社會需要的項目。

??中國并不是沒有任何經(jīng)驗參與國際化競爭，像當代在溫哥華建設的項目，溫哥華被世界一些行業(yè)包括聯(lián)合國人居署評為全世界最宜居的城市。幾年前評價溫哥華作為世界最宜居城市的時候，走了和北美不一樣的城市發(fā)展之路，就是“集約化、高密度發(fā)展的城市道路”，它更注重有效利用城市資源，高密度發(fā)展城市建設。這樣的城市亞洲國家有非常豐富的經(jīng)驗，比較典型的城市像香港，是世界最著名的現(xiàn)代化城市之一，但統(tǒng)計數(shù)據(jù)讓很多人吃驚，香港的人均能耗遠遠低于很多其他國際大都市。它的氣候是熱帶氣候，說明香港由于高密度發(fā)展城市，資源和能源利用效率做的非常高，公共交通系統(tǒng)非常發(fā)達，能提供非常高質量的城市生活。這樣的經(jīng)驗能在未來的城市發(fā)展中提供借鑒作用。

??中國地產(chǎn)國際化的策略，或者中加綠色城市與住區(qū)的比較當代沒有太多的研究，當代的心態(tài)非常明確，我們學習先進國家的發(fā)展經(jīng)驗，不僅是技術的經(jīng)驗，還包括產(chǎn)業(yè)化的經(jīng)驗。當代在休士頓建設的項目非常明確，就是學習發(fā)達國家商業(yè)化養(yǎng)老的開發(fā)模式，包括它的服務，包括養(yǎng)老住區(qū)的建設，我們希望把好的經(jīng)驗經(jīng)過整合以后引入到國內(nèi)，在國內(nèi)商業(yè)化高端養(yǎng)老方面有所布局。中國老齡化到來的速度會超出很多人的意料，老齡化的速度非常快。

??當代參與國際化頭腦很清晰，公司有整體的部署。比如說整個公司的資源比例分配，多少放在國內(nèi)，多少放在國外，都有統(tǒng)一安排。我們的重點還是參與中國的建設，中國的房地產(chǎn)不管是黃金時代還是白銀時代，仍然是一個非常好的發(fā)展時代，還有很長的路可以走。

??王涌彬：謝謝陳總。當代在綠色建筑這方面是領頭羊，以后在綠色住區(qū)方面你們也是領頭羊。

??下面有請盧總，盧總本人就是非常國際化的。您幫我們介紹一下，歐洲綠色發(fā)展的一些趨勢。

??盧  求：德國綠色建筑做的是可持續(xù)建筑，他們認為綠色建筑這個概念不足以涵蓋他們整體的思路。可持續(xù)發(fā)展包括環(huán)境上、經(jīng)濟上、社會人文各個方面。在中國什么東西都是“差不多”，不追求認真；但是德國非常講究“認真”，德國可持續(xù)建筑標準的核心是“質量保證體系”，不是一個單向技術的評估標準，而是綜合的質量保證體系。因為最終以“人”為出發(fā)點，我們做大量的建設活動都是為了“人”而服務。所以德國的標準都是性能化衡量的標準，不衡量用什么樣的技術，而是最終要達到什么樣的效果。

??城市大量的人口聚集在城市，城市的環(huán)境壓力非常大。所以要滿足適當?shù)氖孢m度，用最簡單、耐久、實用的方法，來獲得共有的公平空間。作為當代來講，開發(fā)非常高端，在行業(yè)內(nèi)也非常領先。在業(yè)內(nèi)有不同的聲音，我比較支持和贊同當代的這種方式。因為社會發(fā)展多元化，有高、中、低檔不同的客戶需求，我們無論做高端的產(chǎn)品，或者是基本產(chǎn)品的開發(fā)，理念和原則應該是一樣的，就是要把產(chǎn)品做好，把質量做好，不同成本構成的基礎上做到最極致。

??中國房地產(chǎn)經(jīng)過了高速發(fā)展之后進入白銀時代，某種程度上來講是一件好事，逼著大家來做產(chǎn)品設計和產(chǎn)品精細化開發(fā)，為消費者提供一個增值服務，這才是最核心的！

??王涌彬：德國人注重結果，過程是一方面，結果最重要。

??下面有請陸總，不管是多綠的綠色建筑，沒有相應的產(chǎn)業(yè)支撐，綠色建筑也停留在概念上面。請您給我們介紹一下開發(fā)企業(yè)如何看待綠色建筑？

??陸澤榮：如果單單靠技術來做綠色建筑不太現(xiàn)實，綠色建筑跟綠色建材有很大的關系。現(xiàn)在中國生產(chǎn)的建筑材料，各個生產(chǎn)企業(yè)也花了很大的投入，投入進來以后，在推廣階段，很多建筑物的使用不太愿意馬上就去接受。為什么呢？首先在當?shù)刈〗ú棵浬峡从袥]有它的名字，要是沒有這個東西不能用了。

??第二，在設計規(guī)劃方面，我們和國外相比，有一個人性需求的問題沒有完全滿足，中國的房地產(chǎn)把它作為一種商品在運作。國外的房地產(chǎn)是根據(jù)人性的需求來處理的。像當代在國外做了一些項目，我覺得充分能滿足人性需求特別重要。綠色建筑首先是要適宜居住的；二是節(jié)能的；三是環(huán)保的；四是建筑是可持續(xù)發(fā)展的；五是低碳排放的建筑，我認為達到這些就達到了高品質建設。

??我們現(xiàn)在做綠色建筑標準，拿一些指數(shù)去評價建筑，我覺得有一些形式主義。怎么把文化放進去，把人的需求放進去，這是需要考慮的。

??第三，小區(qū)商業(yè)設施和娛樂設施能滿足小區(qū)居住者生活的方便性。上次我們帶了一個團隊參觀當代MOMA，他們回去以后對這個項目評價很高，充分體現(xiàn)了人性的需求，這個項目注定會被評為一個最受歡迎的項目。

??王涌彬：我現(xiàn)在在想中國制造2025，我們以前的建筑行業(yè)非常粗糙，不管是材料、設備、施工，都是這樣。現(xiàn)在我們的產(chǎn)品還是毛坯房居多，這種情況下，不管是開發(fā)企業(yè)還是設備制造企業(yè)，包括綠色建筑相關的企業(yè)，都面臨一個共同的話題，就是怎么提升品質？這是大家共同要做的。

??下面有請李總，您是做風景園林的，從您的角度談談對綠色住區(qū)的開發(fā)和理解。

??李連龍：跟大家匯報兩個部分：第一，今年4月份去加拿大考察綠色住區(qū)我的一些收獲；第二，我是技術人員，專門做園林景觀設計，在工作當中我的一些感想和應用。

??第一，4月份人居委組織去加拿大考察，我有幸參加。團不大，但是接待規(guī)格很高，UBC前省長、高貴林政府部門、UBC一些合作中心，還有一些大學教授我們一塊兒交流，規(guī)格非常高；第二，內(nèi)容很豐富，從住區(qū)、校園，到當?shù)氐膱@林，公園等等，收獲感觸也很大。我覺得他們比我們有很多先進之處，有很多值得我們學習的地方。比如說在溫哥華看奧林匹克社區(qū)，那個地方的屋頂綠化，節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材，社區(qū)的環(huán)保理念，我們現(xiàn)在還有很多沒做到，這是值得我們學習的！

??第二，結合我的工作講一下《綠色住區(qū)標準》對我的影響。今天是我第三次學習《綠色住區(qū)標準》，第一次是王會長在天津講了一次，第二次是我自己學習了一次，第三次就是今天聽開總講了一次，覺得不解渴，雖然是一本薄薄的小冊子，但是里面技術含量很大。希望能給我們多講一些，對業(yè)內(nèi)有很強的指導作用。

??我干了20多年的園林景觀設計，現(xiàn)在學習了綠色住區(qū)，把《綠色住區(qū)標準》的一些理念融入到我的工作當中。上周五我參加了南京的一個招投標，其中一個重要環(huán)節(jié)就是技術創(chuàng)新。我把我學到的綠色住區(qū)的皮毛應用了一下，第一，引入綠色校園，歸結起來就是宜人、環(huán)保、方便；第二，引入綠道理念，現(xiàn)在中國做了一些，加拿大已經(jīng)做了一、二十年；第三，引入了行人、自行車、汽車的這種很和諧的交通系統(tǒng)，很便捷，尤其更適宜學生。我們有幸中標了，《綠色住區(qū)標準》對我們專業(yè)上是一個極大的促進。

??王涌彬：我們在《綠色住區(qū)標準》編制的過程中，對產(chǎn)業(yè)新區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、包括校園等等，都有一些借鑒和指導作用。確實《綠色住區(qū)標準》從你這個角度去應用，能取得一些效果。

??下面有請朱秘書長，朱秘書長在推廣《綠色住區(qū)標準》方面不遺余力，有很多感觸。

??朱彩清：我去過的國家不多，2005年我去過一次美國，到了美國以后感覺別人的東西都特別好、特別棒。2006年我去過一次日本，日本的集合住宅，精細化設計做的特別好。今年5月份我們組織了一期加拿大人居考察，當代集團安排了加拿大的公務考察。

??從2003年到2009年，我們做綠色住區(qū)研究的同時，在全國做了100個住區(qū)試點。在做這100個試點的過程中，房地產(chǎn)快速發(fā)展的這10年，每個開發(fā)商的心態(tài)都非常浮，我覺得綠色住區(qū)建設要沉下心來做。前10年畫一張圖紙就能賣掉房子，誰去深究這東西。當代集團前10年經(jīng)歷了孤獨，從淺綠到深綠的歷程。

??在我們審查的100個項目當中，遇到特別無奈的事情，我們在安徽的一個審查會上，給設計公司和企業(yè)講的時候，有設計公司立刻反駁說，開發(fā)公司給我的設計費就是做這樣的設計，做綠色設計是要加錢的，我覺得很無奈，大家的理念上跟國外差距還是比較大。大家把綠色住區(qū)想的，做的非常功利，綠色住區(qū)有補貼我就做。如果說當代張總也跟著去賣地掙錢，就沒有今天小企業(yè)紛紛倒下，他逆勢上揚，笑的這么燦爛。

??綠色住區(qū)的做法，有政策我們大力去做，沒有政策我們沉下心去做，終究有好的回報！

??王涌彬：大家都說完了。我還有一個感受，不管是中國地產(chǎn)國際化，還是中加綠色城市與住區(qū)比較方面，我覺得有幾個層次的工作要做：首先是城市層面的工作，城市層面包括規(guī)劃設計方面，也包括政府作為方面。城市層面政府要做的工作非常多，而且也有很多能做的。舉個小例子，我現(xiàn)在住在昌平，地鐵昌平線修通了好幾年，但是大家每天早上在外面排隊要排500米才能進去。地鐵下面的環(huán)境非常糟糕，斷頭路、垃圾堆、車亂停、小攤小販，到處貼的都是廣告。地鐵站周邊全部變成了小面積公寓，都是小產(chǎn)權，所以我覺得政府在這個層面有文章可做。不僅僅是企業(yè)要擔當，政府在綠色發(fā)展方面也要擔當，這是我的第一個體會。

??第二，社區(qū)層面。現(xiàn)在開發(fā)商開發(fā)完項目，就把項目就交給物業(yè)公司，開發(fā)商基本上撤出去了。這個過程當中開發(fā)商跟社會銜接的比較少，開發(fā)的產(chǎn)品并沒有直接交給客戶，房子賣了以后由另外一撥人去管。其實社區(qū)里面現(xiàn)在要發(fā)揮作用的地方非常多，在軟性的管理層面，社區(qū)的管理和服務層面，有非常多的工作可以做，而這個工作其實就是商機。現(xiàn)在無論是O2O，或者社區(qū)互聯(lián)網(wǎng)，像民生銀行、平安銀行全部都在打社區(qū)概念。為什么他們都盯著社區(qū)？因為這里面有商機。在這個大背景下，怎么把我們的工作和社區(qū)結合起來？我覺得這個比綠色建筑還要重要，因為這里面是延續(xù)，不可能再一塊一塊地去開發(fā)。像三、四線城市都在縮減土地用地規(guī)模，現(xiàn)有地方都很蕭條了。

??發(fā)展理念在變化，所以社區(qū)層面的這些工作我們可以延續(xù)，那才是真正的全周期！