??2019年1月11-12日，以“綠色升級、創見未來——可持續發展的人居環境”為主題的“第十屆中國人居環境高峰論壇”在貴陽舉辦。本屆論壇圍繞綠色生態城市與住區、行業市場與政策、鄉村振興、特色小鎮、城市更新、產業化發展等城鄉人居環境熱點和焦點問題展開深入成果交流與模式探討。中國房地產業協會副會長兼秘書長陳宜明在本次論壇上作了題為《高質量發展人居環境》的主題報告，以下為實錄：

中國房地產業協會副會長兼秘書長 陳宜明

??陳宜明：女士們、先生們，上午好！

??首先，祝賀第十屆中國人居環境高峰論壇的舉辦。我想借今天的機會講三個問題：

??第一，優化住宅使用布局。優化功能，提高空間的使用率和效率。"人居環境"這四個字包含三個主體：一是"人"。人有雙重屬性，自然屬性和社會屬性。自然屬性當中，從最基本的說，要吃喝拉撒睡、衣食住行，再進一步說，客觀的事物、規律、現象在人腦中要有反映，人腦對這個反應要作出判斷，有思維。人有社會屬性，社會屬性基于一定的經濟基礎，基于一定的民族、一定的地域、一定的團體以及一定的家庭，在社會屬性范圍內，人和人之間要交往、溝通。

??二是"居"，指"居所"，今天重點講住宅。剛才馮會長致辭時說，經過改革開放40年、新中國近70年的發展，想穿什么基本能滿足了，想吃什么也能滿足了，想去哪兒也能去了，但是想住什么還有差距。因此，如何在現有的量的前提下滿足居住者的需求，滿足他基于自然屬性和社會屬性產生的對住宅的需求，是我們要研究、要解決的問題。這個問題，如果從國家層面來講，那就是人民群眾對美好生活的需要和發展不平衡不充分之間的矛盾，在住宅問題上的具體體現。

??三是"環境"，環境可以從不同的尺度、范圍去探討，有室內環境、室外環境、住區環境、城市環境和更大的環境，今天主要從室內環境討論。首先，如何優化室內功能布局、優化室內空間，想一下住宅的發展歷程，五六十年代的住宅里面有什么？一個白熾燈、一兩個插座接有線收音機，屋子里是白色刷墻，如果在單位式住宅里面，刷一些防水漆，廚房也沒有成套的櫥柜。七十年代末、八十年代初，中國實行改革開放以后，人的需求隨著經濟的發展提高了，最明顯的一個例子是電視機開始進入家庭，但是住宅功能沒有滿足居民對住宅的需要，比如天線，買了電視機之后室內沒有天線，因此買了電視機的家庭在陽臺和屋頂裝室外天線。有一個漫畫，一個住宅被天線像蜘蛛網一樣罩住了。說明兩個問題：一方面隨著經濟社會發展的提高，居民的生活水平體提高了，家電進入家中了。另一方面住宅沒有適應變化，我們那時候做過一個課題，研究公共天線如何進入住宅，進入住宅后哪些地方裝插口，線怎么走。現在布局有公共天線了，寬帶用戶，床上插座也多了，因為廚房、衛生間、家用電器、白色電量大幅度增長，截止2012年，城鎮居民每百戶家庭洗衣機的擁有量是98臺，冰箱擁有量98.5%，空調擁有量136.1%，電視機擁有量126.8%。這四大家有電器，兩個超過了100%，意味著每個家庭擁有一臺以上的空調和彩電，洗衣機和冰箱不到100%，但這是2012年的數據，2013年以后已經改變了統計內容，調整成人均居民可支配收入，沒法再折算，根據現在的來看，肯定都超過了100%。因此，大量的家電進入家庭以后，對住宅提出了功能。這些東西都隨著居民生活水平的提高，對住宅提出的一些新的要求。

??根據這些要求，回過頭來看，住宅有沒有完善的地方？五年前我去德國訪問，考察一個住宅，一個建筑師帶我看了他設計的一套德國的普通居民家庭。進去之后我問他面積多大？他說130平。看完以后我感觸很深，他的功能和室內空間利用比我們很多住宅都合理，衛生間20多平米，里面兩個面盆，拉開了距離，中間有一個小便池，沿著20多平米一側的主墻配置。對面主墻三個功能：

??一是淋浴間，二是一個盆，三是進門處衣架閣，有洗換衣服，孩子的第一層，父母的在高層，一直到頂，一家四口人（父母+兩個孩子），這是衛生間的部分。這個布置，在國內很多住宅還沒看到。我們住宅里面的衛生間，從80年代的住宅開始，1.5平米，里面就放一個坐便器。后來慢慢擴大，因為很不方便，加了洗浴功能，逐漸擴大到2平米、3平米、4平米，現在在一些大戶型住宅里面，面積還更大。但是開敞性不夠，里面做了很多隔段。看了他的功能和布局以后，我有很多感觸。

??二是餐廳和起居室布置在一起，一個大桌，五六把椅子，長方形的，左側放一個電視。我問他家里吃完飯坐一下，客人來了交流怎么坐，他說就在這里，吃完飯大家交流一下，然后各回各的房間。這個功能比我們使用得合理，我們說的兩室一廳、四室一廳，就是起居室和餐廳、客廳。

??三是儲物間，兩個個儲物間都是在房間和起居室、房間和過道之間的拐角處或者凹陷處做的。這個布置，在130平的范圍內，把功能優化得很合理，把空間利用得很充分。再看我們130多平米的住宅，進去以后是很寬闊，2個廳，進門以后的左右兩側，但是餐廳利用率不高。如果一家3頓飯都在家里吃，每頓飯一個小時，餐廳利用率3個小時，除以白天的時間（12小時），占25%。起居室布置得也很大，現在鄰里之間，互相在家里坐一坐的機會不大了，想見面一般在外面，茶館、咖啡廳、餐廳，朋友之間的來往方式和地點變了。當然，家庭成員之間還有必要的來往，父母看孩子，孩子看父母，但是這種情況多數出現在周末和過年過節。

??這些社會上行為的變化，對住宅功能的布置和空間利用都提出了新的挑戰，我舉德國的例子不是讓我們照搬，是應該研究國內人民群眾在生活提高以后對住宅功能的新需求。

??例子2：10幾年前去日本考察，日本開發商帶考察團去考察80年代開發的住宅，他說這是老年住宅。老年團6個人，到老年住宅門口，分兩組進，一次進3個人。考察團3個人+翻譯+開發商，進去5個人，房間很小，5個人一站基本就滿了，功能很全，有監控、緊急呼叫、起居設施都很配套。我問他，老年住宅為什么不把面積搞大一點？他說老年住宅面積不能大，因為老年人在家里經常走不穩，當他走不穩打趔趄的時候能夠很快扶到固定的東西來支撐他，避免摔跟頭。他說如果往前摔，手有一個支撐，如果往后摔，危險就大了。我聽了他的解釋以后，我覺得他們對待老年住宅的理念更合理、更符合人的行為需求。我們也有這樣大小的戶型，但我們缺乏這個理念。因此，我們現在的老年住宅八九十平米，挺大的一個廳，廳里除了擺必要的家具以外，很空曠。再注意觀察一下，特別是80歲以上的老人，走路往前探深，走不穩要伸手去扶，如果空曠就很麻煩。這是在住宅功能、空間布局上做調整，這是我想說的第一個問題，優化室內功能分布，充分利用室內空間。

??第二，合理利用技術手段，最大限度滿足人的需求。

??為什么說合理利用手段？人是自然的產物，因此他有自然的屬性，技術不能切斷人和自然的聯系。比如做一個封閉的空間，把人放在封閉的環境下，盡管空氣環境很好、功能很全，他在里面待的時間不長，他要出去和自然接觸。因此，技術是在自然條件滿足不了人的需要的時候來填補這些空缺，比如夏天覺得熱，當外邊的風吹進來還不覺得涼快的時候，有了電扇和空調。但是把人放在一個封閉空間，溫度再好再舒適，切斷了和自然的聯系，他仍然不能得到滿足。所以，我提"合理的技術手段"，這里有兩個例子。

??例1：峨眉山伏虎寺有一個離垢園。伏虎寺沿著中軸線布置，有大雄寶殿，有僧舍等等。在大雄寶殿這個地方做了一個"違和"的建筑，大雄寶殿沒有塵土，冬天房頂上沒有落葉。長期以來，人們認為這是大雄寶殿里的大佛對這個院子的庇護，才有這個效果。現在的人發現了，不是這個道理，大雄寶殿坐西南向東北，而這個地方的季風是東北風大于西南風，因此冬天的時候，東北風沿著中軸線從山門吹上來，在大雄寶殿違和的空間里產生旋風，旋風帶走了落葉和積雪，因此它很干凈。因此，康熙皇帝題了三個字"離垢園"。古人搞建筑的時候，很巧妙地利用了地勢條件。

??例2：深圳建筑科技研究院現在的辦公樓是三星級運行的綠色建筑，這個建筑在設計的時候按標準選擇260千瓦的風機，夏天只運行一臺，荷載只有60%，沒有全滿運行。回過頭來說，他在建筑上采取了很多措施，比如遮陽、通風、降穩等等，提高了舒適度。對比人在自然條件下得到的涼爽和空調環境下得到的涼爽，體感是不一樣的。在現有技術條件和物質條件的基礎上，如何最大限度地滿足人的需要，這是我們在工作、管理當中始終堅持的。

??第三，全方位推動綠色房地產業發展，提高產業的品質。

??為什么說全方位？包括兩個：一是從深度上推動綠色建筑的發展。我們做十三五節能和綠色建筑發展規劃的時候，提出全產業鏈發展綠色產業。現在如果以綠色建筑為抓手，有了綠色建材的評價標準，向前延伸了。往后發展，我們提出來綠色建筑、綠色小區、綠色社區、綠色城市，今天的論壇一會兒還要發布《綠色社區標準》。因此，在不同的階段，都在出臺和實施相應的標準，這是從深度上說。二是從廣度上說，要通過綠色建筑支撐綠色社區，從綠色社區到綠色城市，旅社發展的覆蓋面越來越大，不斷為消費者、居住者所接受，因此全方位的發展是從廣度和深度兩個層面來說的。

??中國房地產業協會人居環境委員會堅持舉辦中國人居發展高峰論壇，今年是第10個年頭，要很好地總結、推動人居環境發展的經驗和做法，把這些經驗和做法在適當的時候進行理論的總結。拿了這些理論的成果，再去指導實踐，會發現工作上了一個新臺階。

??人居環境發展到這個階段，中國改革開放進入新階段，住宅產業發展也向質的提高進行轉變，在理論上應該辦？應該總結過去的實踐，房協、人居委可以發揮、組織協會力量來回答這個問題，剛才馮會長講人60%的時間在房間里度過，60%的時間在房間里，能否得到安全、舒適、滿意的條件？這是住宅、房地產業各界同仁必須要回答的問題，這是美好生活需要在住宅這個問題上具體的體現。

??再有，要研究一個問題，一套房N+1，現在的問題應該提前研究、提前思考N+1這個"1"怎么體現？是留一間房間還是在現有的房間里怎么布置？我得到最新數據，中國城鎮家庭戶居人口3.03%，人均住房面積36.6（截止2016年底），3個人人均36.6加起來近120平米，在120平米的空間里如何最大限度滿足居住者的需要，要回答這個問題。

??當代置業多年來探討滿足居住者需要這個問題，作了非常有益的探索，把先進理念引入到他們的住宅開發和維護管理，應該很好地堅持。這次又提出來綠色人居的價值更新，怎么更新？隨著經濟、社會的發展，可以去探索，但是有一些基本的東西要始終堅持，首先就是"以人為本"。會前我和韓國的客人辛相如說到這個問題，他說他很關注住宅的智能化。我跟他說，我去韓國考察，韓國的住宅博物館展示韓國的住宅發展歷程，參觀結束以后，館長說你題一個字吧，我當時寫了八個字：人類、住宅、環境、共存。現在來看，要再加兩個字"信息"。現在住房的信息，如果不和房地產業很好地結合，房子功能得不到很好的發揮。有一條一定要引起我們的注意，技術是為人服務的，服務的定位是填補人對自然的需求不足的時候來發揮作用，而不是技術包圍人。

??這次部里修改綠色建筑評價標準，我說取消綠色標識，把所有東西都放在綠色建筑評價標準的里面，標準里的六大項，很多是必選項，很多是優選項。現在報批的綠色建筑評價標準，把必選項和基本要求作為基本級，就是綠色建筑一起步就要達到這些條件，否則一票否決。這樣，就能夠把綠色建筑從設計階段向綠色階段引導，只要一運行，居住者就會得到好的體驗。但是隨著住宅里面應用技術的內容越來越多、產品越來越多，對住宅整合性的設計要求也越來越高。比如，比如隔熱到用熱，管子怎么布，水箱怎么布？住宅難在哪兒，首先要搞清居住者行為的需要，其次把需要提煉成共性的東西，把共性的東西體現在建筑和設計當中。上世紀90年代，我們和日本有一個合作，當時他們有一個制度很合理，即住宅居住行為調查。房子賣出去有人住之后，他后面跟著調查，你認為個房間住起來哪里方便，哪里不方便，建議怎么改，等等內容。他把這些東西都做了，把基礎打牢，然后歸納出來一些共性的東西，再反饋給設計單位。設計單位在設計新一輪住宅的時候，他就改了。經過這樣不斷的努力，住宅的水平就會越來越高。

??借這個機會，對當代置業有限公司提個希望，能不能把你們過去搞的住宅跟人居委合作做幾個調查，滿意不滿意、戶型合適不合適、面積合適不合適、功能完整不完整，哪怕就搞當代不同年代開發的住戶調查，明年公布調查結果，以此引導行業對設計、建筑的發展。

??剛才為什么說要提高全行業的品質？住宅是商品，這個商品的價值，在現在的條件它是很大的，動不動就幾百萬上千萬，但是這么大的商品沒有很好的住宅說明書。10幾年前我們去加拿大考察，看了一個房地產項目，我問開發商怎么住？他隨手拿了一本說明書，說你可以拿走，拿去翻。我們這么大的住宅沒有說明書，住宅在什么樣的環境下，是軟土地基、是山區半山區還是平原、結構是什么形式的、隔墻用的什么材料、隔墻的厚度多少、隔音多少、往墻上打釘子應該注意什么問題，都沒有，只是入戶入住以后，物業說不能砸承重墻、裝修要注意什么東西，物業懂嗎？由于不知道，住房這個商品在使用過程中，出了問題找開發商，打釘子的時候打穿或者碰到鋼筋了，說房子的功能不好。這個產品，你們需要注意的問題，把它提煉出來，寫在說明書里，把說明書交給用戶。我們連彩電都有說明書，告訴你輸入、輸出功率是多少，把電視接在380V的電源上，出了問題不是廠家的問題，是你使用不當造成的問題。這些問題寫出來放在說明書里量化，體現了兩個問題：一是對住宅的認識從定性到定量，二是更好地引導消費、居住，使用住宅過程中需要注意的問題。

??所以，當代集團在這些領域能否再往前走一步，把這些理念變成共識，把這些共識變成具體措施，這些措施在工程、管理上體現出來，我們對住宅的認識、對行業的發展該會有一個新的結果。每年的人居環境高峰論壇就會緊緊跟上時代步伐，滿足人民群眾日益增加的對美好生活的需要，切實起到協會對行業發展的引領和服務。

??今天的論壇，就說這么三點想法，受馮俊會長委托，談了一些個人的意見。有些內容供你們參考，有些內容需要你們在工作當中引起重視并加以落實。最后，預祝第十屆中國人居環境高峰論壇圓滿成功，我們共同努力，推動人居環境建設取得新的成果，謝謝各位。