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??限貸限售限價背景下，總有開發(fā)商為了利益出奇招與調(diào)控旨意背道而馳。

??近日，上海嘉定某項目因被舉報存在“只接待預(yù)約客戶，其他客戶一律不得進(jìn)入“等蓄客調(diào)查行為，遭嘉定區(qū)房管局緊急約談，要求對違反《認(rèn)購規(guī)則》的情況立即進(jìn)行整改。

??據(jù)和訊房產(chǎn)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，違反《認(rèn)購規(guī)則》，私自挑選購買力強的客戶的現(xiàn)象層出不窮。為了不觸發(fā)上海新實施的“積分制”購房制度，各開發(fā)商在認(rèn)籌期間“別出心裁”的想出許多方式，或暗示客戶放棄認(rèn)籌，或刪除非優(yōu)質(zhì)客戶，或要求高額認(rèn)籌金等，以此降低認(rèn)籌比例，從而規(guī)避房源限售，加速資金回籠。而這一操作方式則變相優(yōu)先將房源銷售給能支付更高首付比例的客戶，對投資客形成利好，傷害剛需，與“房住不炒”、保護(hù)剛需的調(diào)控旨意相向而行。

??01 某房企暗箱挑客遭約談

??“沒有五成首付，就不要想認(rèn)籌此盤，現(xiàn)在項目還沒拿到（預(yù)售）證。”上海嘉定某項目看房客表示在開盤前一天前往項目售樓處后，一銷售這樣告訴他。

??4月4日該項目開啟認(rèn)籌后，網(wǎng)傳圖片顯示售樓處門口保安戒備森嚴(yán)，只接待預(yù)約客戶。非預(yù)約客戶要聯(lián)系銷售，若聯(lián)系不上需等9號再來，然而該項目的認(rèn)籌時間卻在4月8日14:00截止。這就意味著，無預(yù)約、非優(yōu)質(zhì)客戶被擋在售樓處門外了。

??在輿論發(fā)酵后，嘉定區(qū)房管局約談了該開發(fā)商，要求對違反《認(rèn)購規(guī)則》的情況立即進(jìn)行整改。隨后該公司發(fā)布公告表示，凡符合本市購房資格的認(rèn)購人，均可在4月8日10時至14時到項目售樓處先行登記，相關(guān)認(rèn)購材料可于4月11日17時前補齊，公證搖號及選房時間不變。

??據(jù)上述訪客表示，就在該項目開啟認(rèn)籌的當(dāng)天下午，項目認(rèn)籌客戶群里多人表示自己遭開發(fā)商以各種理由勸退。同樣存在勸退情況的還發(fā)生在該開發(fā)商位于閔行的一個項目，據(jù)了解，閔行該項目存在“驗資700萬才能看房”、“追問是否全款買房”、“貸款不接受、公積金都不行”等挑客操作。

??據(jù)了解，這些不達(dá)要求、被勸退的客戶大部分為低首付的剛需客戶。

??業(yè)內(nèi)人士表示，現(xiàn)在銀行貸款速度慢了，住宅價格也被限定了，部分開發(fā)商的處置方式是優(yōu)先選擇能夠加速項目回款的客戶，這也就意味著全款的客戶更吃香；一般而言，有能力全款或者高首付比例購房者以投資客為主，普通剛需購房者很難支撐高額的首付比例，開發(fā)商的操作對剛需來說是一種傷害，而政策調(diào)控更傾向于保護(hù)自主需求的剛需購房者。

??該業(yè)內(nèi)人士還表示，開發(fā)商這種行為存在歧視性傾向，人為的將客戶分成了三六九等。

??同樣這樣操作的還有萬達(dá)鉆石灣、尚海灣等項目。

??據(jù)媒體報道，萬達(dá)鉆石灣在認(rèn)籌前曾在媒體溝通群發(fā)布消息稱，“萬達(dá)鉆石灣項目開啟認(rèn)購前后，請諸位盡量不要發(fā)任何關(guān)于鉆石灣的內(nèi)容。如果實在要推送，還請先發(fā)我審閱一下”，蓄客期間，來自市區(qū)的客戶也被銷售或明或暗的勸導(dǎo)放棄項目認(rèn)籌。

??尚海灣年后將售樓處拆除，疑似存在拒客行為。據(jù)網(wǎng)絡(luò)爆料，于3月17日，該項目開始偷偷認(rèn)籌，且明面認(rèn)購地點和實際認(rèn)購地點不是一處。一房產(chǎn)中介告訴和訊，該售樓處在年前就已處于關(guān)閉狀態(tài)。

??為了解項目詳情，和訊房產(chǎn)撥打售樓處電話詢問情況，銷售人員表示低積分購房者基本沒戲，現(xiàn)在認(rèn)籌的高分客戶已經(jīng)能夠覆蓋推出的房源數(shù)量，建議放棄，認(rèn)籌期間需要繳納認(rèn)籌金280萬，且購買小戶型者要強制認(rèn)購80萬車位費。

??業(yè)內(nèi)人士指出，該項目應(yīng)該是處于不缺客的狀態(tài)，通過拆除售樓部，項目不再公開銷售，則可以減少認(rèn)籌比例，同樣可以規(guī)避“積分制”的限制，是變現(xiàn)拒客的行為。

??02 政府重拳整治違規(guī)亂象

??售樓處近日的種種亂象與開發(fā)商為了實現(xiàn)快速去化又不觸發(fā)積分制致使房源限售緊密相關(guān)。

??1月21日，上海發(fā)布“滬十條”，其中，為了保障首套房剛需者的合理住房消費，“滬十條”規(guī)定一旦擬認(rèn)購對象的總組數(shù)與準(zhǔn)售房源套數(shù)超過1.3:1的，將觸發(fā)積分制，按照積分高低排序選取進(jìn)入公證搖號選房的人員名單。

??根據(jù)積分制度來看，首套房客戶群體往往擁有較高積分，而從限貸政策上看，無房無貸者首付比例為35%，而積分低的二套房客戶普通住房首付比例為50%，非普通住房首付比例為70%。

??為了避免房源限售和保證回款，部分開發(fā)商選擇在控制認(rèn)籌比例的同時，先行篩選有強購買力的客戶。據(jù)了解，暗示積分較低者放棄的尚海灣最終項目認(rèn)籌率未達(dá)到130%。

??此類回避“積分制”的操作最早可以追溯到金地峯范，金地峯范是自“滬十條”發(fā)布后最早開啟認(rèn)籌的三盤之一，在蓄客期間，金地峯范設(shè)定了130萬元的認(rèn)籌金，同時每日僅安排80組客戶到場認(rèn)籌，未成功預(yù)約者無法登記，憑此操作，金地峯范以106.39%的認(rèn)籌率收尾，避免了觸發(fā)積分制。

??種種亂象下，嘉定區(qū)房管局率先出擊，約談違規(guī)開發(fā)商，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，政府約談向市場傳達(dá)出積極控制違規(guī)現(xiàn)象的態(tài)度，其快速反映的行為也表明，監(jiān)管局密切注視著市場，不會坐事不理任何動搖市場穩(wěn)定的行為。和訊房產(chǎn)后期也會持續(xù)關(guān)注開發(fā)商新盤情況，做好輿論監(jiān)督工作。