冷萬欣 2023-12-29 09:58:57 來源：中房報
??古之長安，今之西安，十三朝煙云繁盛，西安不僅是古絲綢之路的起點，更是“一帶一路”重要的節點城市。厚重的歷史文化底蘊成為支撐西安文旅發展的重要基石，吸引著各地游客紛至沓來。
??在前往西安的陸路交通選擇中，絕大部分游客會選擇高鐵出行，西安北站則是必經之地。據相關數據，2023年中秋國慶節日期間（9月29日至10月6日），西安北站客流量創歷史新高，客流總量為313.19萬人次，同比2022年客流總量增長69.5%。
??當游客走出高鐵站南出口，映入眼簾的是氣勢恢宏的南廣場，周邊兩公里范圍內全是低矮的廣場綠地更彰顯出大氣蓬勃，向南遠眺，三環內的建筑盡收眼底，頗具漢唐建筑風格，唯獨美中不足的是，從南廣場一路向西安市中心前行的路上，有頗多等待重生的擱置項目，格外扎眼。
??其中最引人注目的就是10年來停停建建的“西安環球貿易中心”，規劃中的鳳城五路與未央路十字商圈的經開區第一高樓。
??2023年8月，中國建筑第四工程局有限公司（以下簡稱“中建四局”）在其官網發布《中建四局中標西安環球貿易中心項目》的消息稱“近日，中建四局中標西安環球貿易中心項目，合同額26億元。”
??據資料，西安環球貿易中心早在2013年下半年就已經開工建設，至今已經10年過去，一路停停建建、官司纏身。
??核心區位的爛尾項目對城市發展的影響不言而喻。僵持之下，長期爛尾擱置的大型項目，不斷侵蝕著鳳城五路十字商圈乃至西安城北地區的商譽，此番昔日經開區“第一高樓”重生依舊充滿了前路未明的重重隱憂。
??截至2023年年尾，中國房地產報記者依然沒有收到經開區住建局關于西安環球貿易中心正式復工的新消息。
??擱置10年淪為紙面高層
??根據公開資料顯示，西安環球貿易中心項目位于陜西省西安市經開區未央路與鳳城五路十字東南角，總建筑面積26.69萬平方米，建設內容包含1棟超高層商務寫字樓、1棟辦公樓以及配套精品商業等。
??在當初的規劃中，該項目1號樓是甲級寫字樓及五星級酒店，建筑共62層，高度達299.75米；2號樓共29層，為MASA精裝辦公及公寓。項目當年的“愿景”是建成后將是西安經開區第一高樓，成為西安地標性建筑和西安北城CBD核心。
??作為西安環球貿易中心的開發商，西安新寶龍實業發展有限公司（以下簡稱“新寶龍公司”）最早是重慶新寶龍實業發展有限公司控股子公司，后來經過了多輪股權轉讓，2018年被西安通和實業集團有限公司（以下簡稱“通和實業”）接手至今。
??從2012年上半年新寶龍公司拿地至后來轉入通和實業麾下至今，建設10年有余的西安環球貿易中心，其核心的所謂“經開區第一高樓”主體建筑，并沒有太多進展。
??前述1號樓就是超高層建筑主體，12月13日，中國房地產報記者在西安經開區鳳城五路十字現場看到，目前西安環球貿易中心依然停留在核心筒階段（核心筒階段指在建筑的中央部分，由電梯井道、樓梯、通風井、電纜井、公共衛生間、部分設備間圍護形成中央核心筒，是超高層建筑廣泛采用的結構形式）施工階段。
??此外，毗鄰1號樓的2號樓，目前已經基本封頂，但是依然不具備交付的條件。
??對于西安環球商貿中心的現狀，多有群眾在領導留言板留言詢問，記者梳理相關留言，發現經開區管委會方面的回復大同小異。最近的一次留言發生在2023年11月26日。
??3天后西安經濟技術開發區管委會（以下簡稱“經開區管委會”）方面回復稱：針對西安環球貿易中心項目停工問題，經開區信訪辦及住建局高度重視，積極協調，多次組織項目建設單位、施工單位多次召開協調會議，推進項目問題進展。后因該項目雙方在合同簽訂、工程建設、工程進度款支付等方面分歧過大，涉及工程款金額巨大，已經不能通過協調推進達成一致，項目雙方進入司法訴訟階段。
??2022年4月18日，經開區住建局組織西安新寶龍實業發展有限公司、中國華西企業有限公司西安分公司負責人及項目負責人召開關于協調會議，住建局將嚴格按照協調會議精神持續推進項目進展，督促建設單位、施工單位、監理單位、幕墻專業分包單位就2#綜合辦公樓及商業裙房幕墻施工嚴格落實各單位質量、安全、文明施工、揚塵污染防治等主體責任，在后期施工中積極配合，切實保障施工現場安全生產管理，加快項目施工進度，確保項目合法、有效交付業主。同時待項目司法程序判決后，住建局將依據司法判決結果推動項目全面復工建設。
??司法案件對簿公堂
??上述經開區管委會回復中提及的“項目雙方在合同簽訂、工程建設、工程進度款支付等方面分歧過大”。記者從一份2021年12月發布的2021年陜01民初901號建設工程合同糾紛民事一審裁定書中找尋到了一些痕跡。
??上述裁定書中，新寶龍在訴求的事實部分表述稱：因對項目造價審核存在疑問，新寶龍公司曾于2019年3月22日向陜西省建設工程造價總站致函，就計價依據提出詢問。在（陜西）省造價總站的回復中表示：一方面現行消耗量定額的鋼結構不適用于超高層建筑的主體鋼結構安裝；另一方面是陜西省現行計價依據中模板、腳手架、超高降效不適用超高層工程項目。
??新寶龍公司與華西公司協議約定的計價依據無效，針對華西公司及華西西安公司已完工程的造價，應當委托鑒定機構進行鑒定。新寶龍公司按照上述無效的約定向華西公司及華西西安公司已累計支付工程款270292861.31元，該金額遠高于華西公司、華西西安公司己完工程的造價，華西公司、華西西安公司應當向新寶龍公司返還新寶龍公司超付的工程款5000萬元（暫定價，以最終的鑒定結果為準）。
??另據2022年底公布的陜西省西安市中級人民法院執行裁定書案號2022年陜01執異468號顯示，西安環球貿易中心投資方西安新寶龍實業發展有限公司和項目建設方中國華西企業有限公司（以下簡稱“華西公司”）基本達成一致，愿意解除對西安環球貿易中心項目1幢1單元105套房屋的查封。
??不過，此前新寶龍公司被法院凍結資產達8.8億元，解封是因為中國華西認為這105套中有104套尚未修建，該查封的房產根本不具備財產保全價值。
??直至2023年8月，西安當地多名業內人士認為，隨著中建四局拿下全新的建設合同，新寶龍實業與華西公司應當已經就相關問題達成了一致。
??為此，記者通過某不愿具名的通和實業內部人員處得到消息稱，華西公司退場了。
??“目前中建四局已經進場了，華西公司前不久剛剛退出工地，項目應該馬上就要復工了，之前這個項目因為與施工方出現成本糾紛和重大合同糾紛，耽誤了很久。”該內部人士稱。
??“之前華西（公司）報價鋼材一噸28000元，但是這個鋼材市場價也就8000元一噸，我們需要鋼材3萬噸，按照他們的價格，就要多支出6億元，想一口氣吃個胖子，這肯定是不行的。”他補充說。
??“那么現在整體結果是向好的嗎？”
??“二審已經打完了，華西（公司）敗了，也退場了，項目（西安環球貿易中心）位置很好，目前已經找到了新的融資方，總包也確定了。”
??值得一提的是，當地業內人士在交談中對于中建四局中標西安環球貿易中心持樂觀態度，根據中建四局官網介紹，中建四局在全國各大城市承建的200米以上超高層已經超過70座，400米以上的有8座。目前在全國范圍內，建成并投入使用的百層以上高樓僅有7座，中建四局以539.2米的廣州東塔，440.75米的廣州西塔，以及441.8米的深圳京基100大廈占據三席，為目前占比最高的施工企業。2019年5月中標的南京金融城項目高度達到416.6米，是近五年國內公投市場最高樓。
??從超高層建筑建設能力來看，中建四局中標無疑是非常有望讓項目徹底復蘇的。
??銷售亂象公然盛行
??回溯到2018年，因西安環球貿易中心的起點異常之高，吸引了大量投資客注意，同時也埋下了至今沒有解決的大量銷售隱患。
??余田（化名）就是當年西安環球貿易中心的購房者之一，多年過去了余田的憤怒和失望已經被時間打磨殆盡，談起過往也異常平靜。
??“2018年4月，我和朋友看到（西安環球貿易中心）宣傳之后，覺得這個地段不錯，也有相關的預售證照，我們就購買了，當時是1.8萬元每平方米的單價，打完折17000多元每平方米，在2019年的時候，2號樓的公寓樓就封頂了，當時還搞了很隆重的封頂儀式，那時候的公寓價格已經漲到2萬多一平方米，封頂儀式之后慢慢就停建了。”余田告訴記者。
??“后來我們覺得不對勁，我和其他業主也多次到售樓處詢問交付時間，售樓處工作人員每次都說開發商在和建設方打官司，這一打就是好幾年。”他補充道。
??此外，余田告訴記者，西安環球貿易中心在銷售過程中存在問題。
??記者了解到，在西安環球貿易中心預售過程中，存在部分房款與實際成交價款存在大額差異的情況，而差額部分則在消費者交費后，只提供一份手寫的收據，據余田稱，更有甚者有的消費者全部購房款，收到的都是手寫收據。
??隨后，余田向記者提供了一份商鋪收據證據，該證據中收據由兩部分構成，總價40余萬元的商鋪，蓋有新寶龍公司財務章的收據，樓款為31萬元，還有一張收據蓋有陜西匯房聯行房地產信息咨詢有限公司（以下簡稱“匯房聯行”）的財務印章，顯示金額為10萬元。
??記者查看另外一份該商鋪的購房客戶認購單，上面明確寫明成交總價為41萬余元，合同總價則同新寶龍公司提供的收據一致。
??換言之，經由匯房聯行收取的10余萬元樓款，并沒有繳納相關稅款。此外，記者還看到余田等提供的若干手寫收據，數目從幾萬元至幾十萬元不等，收據上的財務章均為匯房聯行。
??可惜的是，匯房聯行已經從當地消失，記者按照其登記地址前往了解情況，但其所在地為共享辦公區域，經營人員告訴記者，匯房聯行只是以此為注冊地，當時在共享辦公區域租賃了工位，現在早已經搬離。
??隨后記者嘗試撥打匯房聯行法定代表人劉某電話，但是手機號碼已經停機。至于西安環球商貿中心售樓處，記者在一層只遇到一名保安人員，在二樓的工作人員告知“所有樓盤現在都暫時不對外銷售了。”
??對此，四川豐慶律師事務所向南秋石律師就西安環球貿易中心在商鋪及房屋銷售過程中存在實際銷售價款與票據不符問題向中國房地產報記者分析，簽房屋買賣陰陽合同或涉嫌偷稅漏稅，本身是違反《中華人民共和國稅收征收管理法》的行為。
??向南秋石對記者強調，銷售才應當出具發票，同時不得隱瞞房屋真實的價格，類似于這種損害國家利益的逃稅行為，如果數額巨大，相關責任人不但要受到法律追究，西安環球貿易中心需要補繳稅款并承擔罰款的法律責任。嚴重者還有可能追究刑事責任。
??西安北郊核心商圈承壓
??一榮俱榮，一損俱損，西安環球貿易中心的生死進退，時刻牽動鳳五商圈的發展。
??作為參考，2018年8月，也就是西安環球貿易中心項目第一次易主預售的那一年，《西安市商圈建設三年行動方案（2018年~2020年）》發布，文中提及，經開區商業中心以鳳城五路、張家堡商圈為中心輻射北城。
??在2023年，《西安市“十四五”商務發展規劃》西安“多能多心”商圈部分表述中提及鳳五，已經與張家堡商圈不在同一起跑線。
??其中表述變為，經開張家堡商圈：以行政中心張家堡商圈為中心，優化鳳城五路商業布局，加快環球貿易中心建設，輻射帶動以西安北站為中心的高鐵新城商圈，建設大西安北部現代化時尚消費中心。
??城北區域從分別打造張家堡商圈、鳳城五路商圈、北客站商圈等，到統一成經開張家堡商圈，措辭變化的背后，是商圈進退的痕跡。
??因為西安環球貿易中心的長期擱置，鳳城五路—未央路十字的地鐵站，長期以來只有三個出口。擱置數年“未長高一米”的西安環球貿易中心，就像西安經開區鳳五十字商圈裹足不前的“攔路虎”。
??熟諳西安市城市規劃的業內人士告訴記者：“西安的城市格局，一直是以鐘樓為中心，南門向南為長安路，北門向北為未央路，形成一條南北直線，同時也是區分城市東西的分界線，以鐘樓為中心，南邊的小寨商圈與北邊的鳳城五路商圈為對稱軸，20年前兩地幾乎在同一起跑線上，如今，小寨商圈因賽格購物中心坐落的加持已成為西安第二大商圈，甚至與鐘樓不相伯仲。而鳳城五路商圈卻早已經因為眾多項目擱置而淪為其陪襯。”
??“尤其是近幾年，雖然北郊有一些商圈有所發展，但是南強北弱的商業局面，并沒有改變，信心重塑，談何容易。”該業內人士說。
??（應受訪者要求，文中余田為化名。）
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