地產(chǎn)再融資放開將是大勢(shì)所趨，對(duì)房企業(yè)提升業(yè)績(jī)及地產(chǎn)股估值有利。近期市場(chǎng)傳地產(chǎn)股再融資將放開，這也成為近期地產(chǎn)反彈重要催化因素。但關(guān)于放開時(shí)間及條件等實(shí)質(zhì)性內(nèi)容，市場(chǎng)均未有明確說(shuō)法。從上市房企反饋看，多數(shù)公司反映再融資政策的確有些轉(zhuǎn)機(jī)。一些企業(yè)已開始項(xiàng)目自查，為未來(lái)做準(zhǔn)備。盡管證監(jiān)會(huì)在新聞發(fā)布會(huì)就這一問(wèn)題進(jìn)行了所謂的“辟謠”,但從其表述來(lái)看，我們并未看到明確否認(rèn)。這一重大事件進(jìn)展尚需繼續(xù)關(guān)注。但從大方向看，我們認(rèn)為再融資放開已是趨勢(shì)，這同新管理層轉(zhuǎn)變地產(chǎn)調(diào)控思路一脈相承。重在調(diào)控需求的國(guó)五條未嚴(yán)格執(zhí)行，建立調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制被多次提及，足以說(shuō)明新管理層轉(zhuǎn)變地產(chǎn)調(diào)控思路的意圖。歷史已經(jīng)證明，2010年暫停地產(chǎn)再融資以來(lái)，一些重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)依然出現(xiàn)過(guò)快上漲局面。地產(chǎn)融資渠道的限制，非但沒有解決高房?jī)r(jià)問(wèn)題，反而加劇了增加供應(yīng)的難度。所以，回歸地產(chǎn)企業(yè)的正常融資功能(由于A股再融資停滯，一些A股地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)收購(gòu)香港上市公司曲線拓展融資渠道，無(wú)形中是對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)效率的人為降低，是對(duì)行業(yè)增加供應(yīng)效率的降低)，是非常合理的事情。當(dāng)然，市場(chǎng)也有擔(dān)心：企業(yè)有了錢，就會(huì)拿高價(jià)地，從而推高房?jī)r(jià)。事實(shí)上，高價(jià)地出現(xiàn)的根本原因是土地供應(yīng)不足。就像我們看到近期土地溢價(jià)率不斷上升，背后卻是土地供應(yīng)量及成交量環(huán)比的下降。企業(yè)爭(zhēng)得不是價(jià)，而是地。當(dāng)然，再融資放開可能會(huì)有先后，或許保障房、重組類會(huì)優(yōu)先。

  短期看，成交量的環(huán)比變化是影響股價(jià)更重要的因素。目前樓市明顯的特征是：供應(yīng)不足約束了成交放量。從8個(gè)重點(diǎn)城市商品房或住宅月度供應(yīng)套數(shù)看，4-6月呈逐月下滑的態(tài)勢(shì)，6月新增供應(yīng)不足6萬(wàn)套(供應(yīng)不足的原因是多方面的：由于地價(jià)和房?jī)r(jià)漲造成的惜售；預(yù)售價(jià)格管制造成的推盤意愿低等)。而從2010年-2012年下半年來(lái)看，月均供應(yīng)量均在7萬(wàn)套以上，若今年下半年回到過(guò)去三年水平，則下半年月均供應(yīng)量將較6月有20%-29%的提升空間。若如此，我們將能看到下半年月度成交量環(huán)比6月有明顯回升的時(shí)候。但時(shí)點(diǎn)不確定，可能從7月開始逐漸回升，也可能是傳統(tǒng)旺季9-10月，今年不同之處在于季節(jié)性因素在弱化。對(duì)于行業(yè)來(lái)看，由于2012年住宅新開工面積下降，可能會(huì)影響到2013年全年供應(yīng)量的增加，但從我們跟蹤的龍頭房企看，今年可售資源有確定性增長(zhǎng)，整體供應(yīng)瓶頸將小于行業(yè)。

  從目前來(lái)看，樓市需求本身并未出現(xiàn)問(wèn)題。從企業(yè)層面反饋的推盤去化率仍在較好的狀態(tài)，從我們跟蹤的8個(gè)城市新增供應(yīng)銷售率也尚在較高的水平。

  樓市成交量在3季度環(huán)比有望轉(zhuǎn)好，同時(shí)“再融資”有可能持續(xù)成為事件性催化劑，地產(chǎn)股處于歷史低位的PE估值水平既提供了足夠安全邊際又增加了向上的彈性，繼續(xù)推薦龍頭地產(chǎn)股。維持推薦組合：金地集團(tuán)(600383,買入)、保利地產(chǎn)(600048,買入)、招商地產(chǎn)(000024,買入)、萬(wàn)科A(000002,買入)、榮盛發(fā)展(002146,買入)

  風(fēng)險(xiǎn)提示

  調(diào)控思路沒有改變；未來(lái)銷售環(huán)比無(wú)改善；樓市銷售率大幅回落。