??【研究視點】

??3月無量有政策,4月成交放量在望

??市場預期的“小陽春”如期失約，城市樓市表現甚至不及去年同期，土地市場亦表現冷淡，然政策卻是暖風頻吹。

??預計隨著政策逐步落地，改善型需求將受激勵加快入市，4月房地產市場將會快速反 轉，走出低位盤整困局，成交放量。部分城市房價也將由于改善需求集中入市、市場熱度回升而小幅上漲。然而，值得注意的是，此次二套首付、營業稅等相關政策 的調整僅涉及普通住宅，政策效果更要仰仗銀行執行力度。即便如此，我們認為當前“支持”政策的效用持續期不可能太長，市場供求相對較好的城市可能會持續到 三、四季度，而大多數供過于求的高庫存城市的政策利好可能在二季度即告結束，因此，當前企業仍不可盲目樂觀，眼下供過于求的基本面并未改變，應乘政策東風 帶來的銷售“窗口期”，最大可能吸納需求，以竭盡全力去庫存、回籠資金為首要任務。

??【縱深解讀】

??經濟：“穩增長”不變，房地產行業政策紅利不斷

??政策：“支持”政策多重唱，效果仰仗銀行執行力度

??樓市：萬事俱備，4月“陽春”可期

??房價：一手房價格指數十二跌，跌幅連續四個月收窄

??土地：3月成交量跌價升，未來將嚴控供地節奏

??【圖說樓市】

??供應： 同比仍大跌，一線城市表現更差

??成交：觀望致3月成交處低位，4月成交將明顯回升

??庫存：供求比處低位，庫存仍居高不下

??成交結構：深圳本月中高檔產品成交占比大幅上漲

??【研究視點】

??3月無量有政策,4月成交放量在望

??市場預期的“小陽春”如期失約，城市樓市表現甚至不及去年同期，土地市場亦表現冷淡，然政策卻是暖風頻吹。

??先是李克強總理定調“穩定住房消費”，“支持居民自住和改善型需求”?？傮w強化 商品房消費屬性、弱化投資屬性的政策方向并未改變，但整體政策導向偏向于控供應、促消費和去庫存。月底，多部委即快速響應“兩會”精神，從調整土地供應結 構、激勵改善型需求的角度入手，相繼對相關政策做出調整，力度大大超出市場預期。

??正是市場各方都在等待政策落地，市場表現終不盡人意。供應量同比大幅下降，特別 是一線城市，企業推盤力度與去年同期相比減弱程度更甚；成交表現也不及去年同期。其主要原因有三個方面，一是，2015年前兩個市場已明顯轉冷，市場觀望 情緒較為濃厚，而進一步降息降準的預期，也再度加重觀望情緒，購房者入市積極性不高；二是，本月召開兩會，會前政策方向尚未明朗，供求雙方均有諸多期待， 雙雙靜觀其變，會后政策基調已定，也有多部委政策相繼跟進，企業方摩拳擦掌，已有所動作，3月后兩周供應有地位回升之勢，但依然難以扭轉局勢，但對于購房 者而言，政策尚有待落實，出手時機未到，成交自然無法提振；三是，由于市場普遍看漲后市，項目優惠幅度相比2014年年底，優惠幅度大為減弱，甚至不乏項 目或明或暗上調房價，致使購房者積極性有所減弱。

??3月的冷淡也表現在土地市場上。由于政策前景不明朗，地方政府同樣“捂地待 發”，土地供應量有所減少；另一方面，由于庫存仍然相對較高，企業拿地相比以前更加謹慎，因此，3月土地市場成交依然冷淡，成交量與去年同期相比仍處低 位，且多以底價或低溢價成交，上海閘北地王成交價格遠低于預期即可見一斑。

??預計隨著政策逐步落地，改善型需求將受激勵加快入市，4月房地產市場將會快速反 轉，走出低位盤整困局，成交放量。部分城市房價也將由改善型需求集中入市、整體市場熱度回升而小幅上漲。然而，值得注意的是，此次二套首付、營業稅等相關 政策的調整僅涉及普通住宅，政策效果持續期更要仰仗銀行執行力度。即便如此，我們認為當前“支持”政策的效用持續期不可能太長，市場供求相對較好的城市可 能會持續到三、四季度，而大多數供過于求的高庫存城市的政策利好可能在二季度即告結束，因此，當前企業仍不可盲目樂觀，眼下供過于求的基本面并未改變，應 乘政策東風帶來的銷售“窗口期”，最大可能吸納需求，以竭盡全力去庫存、回籠資金為首要任務。

??【01 經濟】

??“穩增長”不變，房地產行業政策紅利不斷

??3月，投資、消費、進出口等指標表現不容樂觀?？藦娭笖抵校?015年鐵路貨運量繼續延續大幅下降的趨勢，總體而言，宏觀經濟依然處在下行區間，穩增長壓力增大。

??1、經濟下行風險仍在加大，短期穩增長還需房地產加碼

??2015年1-2月份，全國固定資產投資(不含農戶)34477億元，同比名義 增長13.9%。增速持續放緩。社會消費品零售總額47993億元，同比名義增長10.7%，較去年同期下滑1.1個百分點。2015年2月，中國貿易順 差以606.19億美元再次刷新單月新高紀錄。主要是進口、出口的加速“逆向行駛”所導致。三駕馬車的集體失速，凸顯了內需的不足。而另一先行指標 PMI,亦佐證目前了經濟下行的壓力較大。匯豐中國3月制造業PMI初值跌至49.2，再次跌落至50的枯榮線以內，創11個月新低。

??1月份和2月份的主要經濟指標全部弱于預期，尤其是在國內需求方面，不容樂觀。 可以預見一季度GDP增速仍有下行的勢頭，對于想要完成全年7%的增長目標來說，二季度是關鍵。短期內，作為國民經濟的支柱產業，房地產仍是刺激經濟增長 的重要抓手和最有效的手段。在整個宏觀環境趨弱的情況下，各方面壓力都在加大，中央極有可能推出一列寫穩增長政策，而在政策工具的選擇上與地方保持一致， 主要是增加有效投資，如果經濟刺激政策加碼，投資力度也會加大，房地產投資增速也會筑底企穩。而政策面的利好也會帶來市場信心的提振，加上企業預期轉好， 市場復蘇的腳步也會加快。

??2、新一波寬松浪潮可期，房地產資金面持續收益

??2月，中國CPI同比上漲1.4%，而另一指標   PPI則同比下降4.8%，連續36個月為負且跌幅繼續擴大。央行發布2月份金融數據報告顯示，當月人民幣貸款增加1.02萬億元，同比多增3768億 元。不僅如此，廣義貨幣(M2)也超出市場預期。本月，在博鰲論壇上，央行行長周小川也表示必須要警惕通縮。無論是從貨幣寬松后市場反應還是決策層的表態 來看，都意味著政策面會有一定的調整，進一步的強力的寬松政策即將到來。

??在寬松的貨幣政策之下，房地產行業資金面也將持續受益。房企融資渠道拓寬，基 金、信托等都將為其帶來資金供給，尤其對于上市房企而言，股市融資更為便利，房企未來融資成本勢必會有所降低。資金面的放水，勢必大幅削減房企財務成本， 從而提升企業的利潤空間，改善房企當前下滑的盈利能力。

??值得警惕的是，在中國發展高層論壇上，央行行長周小川曾提及寬松的政策，對于結構改革可能是不利的。這或許暗示更糟糕的經濟數據可能也不會促使管理層在資金面大量放水，加上股市的分流，房地產行業資金面仍要保持謹慎樂觀。

??【02政策】

??“支持”政策多重唱，效果仰仗銀行執行力度

??為了保障今年GDP7%的增長目標，作為經濟支柱的房地產行業不得不再次站出來充當拉動經濟增長的領頭羊；但今年前兩月樓市的表現相當不給力，中央及地方政府不得不再次出手，刺激房地產行業，穩定經濟增長。

??中央政府層面，兩會的政府工作報告中首次提出要“支持改善性住房需求”；緊接著，央行、銀監會、住建部、國土部、財政部五部委三波次救市，其寬松程度堪比 2008年。先是國土部從供應端控制，地方政府需因地制宜，有保有壓；其次是央行帶頭從需求端調整，下調了二套房的首付比例，其力度超出人們預期；最后是 財政部從交易環節入手，調整個人住房轉讓營業稅免征年限從5年改為2年。

??地方政府層面，目前已有濟南市、廣州市、福建省加大住房公積金購房支持力度，降低首套房、甚至二套房的首付標準，但松緊程度不一。

??這些力度空前的政策調整短期內將對房地產行業形成有效利好。對購房者而言，無論是剛需、改善，還是投資需求，其購房成本均有大幅下降。1、對首次置業者來 說，使用公積金貸款買房首付為20%，但由于一二線城市房屋總價較高，因此能真正享受此優惠的多在房屋總價相對較低的三四線城市；預計三四線城市144平 方米以下的普通住宅受政策影響將有一波上漲行情；2、對置換型改善購房者來說，交易稅費大幅降低；預計二手房市場短期內將供需兩旺；3、對二套房購買者來 說，無論貸款結清與否，選擇一手房和或二手房的成本均有較大程度的降低；自住或投資需求都將釋放。綜合來看，短期內樓市成交量上行態勢基本可以確定。但是 值得注意是，政策并未涉及非普通住宅，因此政策的刺激力度還在于銀行執行的尺度；若非普通住宅未在銀行認可之列，那么購房者的選擇面大幅收窄，新政策的利 好效應有限。

??對開發企業來說，政策已經落地，市場預期已經明朗，接下來就看房企的表現了。短期來看，接下來的4月及2季度房企必將會加大推盤力度，成交情況也不會讓人 失望，積壓的庫存也能快速去化，改善企業經營狀況；長期來看，國土部允許房企在開發過程中根據市場情況適當調整套型結構，最大程度上減少由不適當制度造成 的庫存積壓，有利于房企靈活應對市場變化，降低企業營運風險；同時也有利于幫助樓市走出供應結構性過剩的困境。

??短期來看，供求關系緊張的部分城市，其去化壓力將有所緩解；整體市場成交量將明顯提升，但提升幅度還需看銀行的執行力度；長期來看，房地產行業有其自身的 發展規律，正如2010年的“史上最嚴調控”沒能阻礙房地產行業“黃金時代”的繁榮，同樣今天的多重刺激亦無法阻擋 “白銀時代”的房地產行業進入“新常態”。

??【03 樓市】

??萬事具備，4月“陽春”可期

??2015年3月，受降息及兩會穩定住房消費等政策影響，重點城市商品住宅成交回 穩，部分城市迎來“小陽春”行情。供應方面，整體供應環比微漲，同比仍處低位，而一線城市供應同環比皆下降；成交方面，重點城市商品住宅成交量環比回暖明 顯，同比仍是增多減少，但部分城市成交上漲明顯，市場呈現“小陽春”行情；從存量及消化周期來看，整體去化壓力仍進一步加大，但部分城市庫存穩步下降，消 化周期也有所回歸。

??1、供應： 同比仍大跌，一線城市表現更差

??3月重點城市商品住宅供應量雖環比微漲，但較去年同期下降41%，總體仍處低位。分城市能級來看，一線城市表現最差，不僅同比大跌65%，而且整體供應量還不及2月低點，創下單月供應新低。二三線城市表現稍好，供應較2月上漲10%，但同比近8成城市下降。

??本月，一線城市商品住宅供應尤低，大失所望，其原因主要是，一線城市市場更為敏 感，當前市場信心未實質提振，購房者觀望情緒濃厚，使得開發商推盤信心不足，而且，一線城市市場供應相對平穩，壓力較小，房價上漲壓力也很大，因而開發商 也不急于推盤，導致推盤量劇減，甚至不及2月低點。

??一季度已近尾聲，但整體供應仍處低谷，大量的項目庫存必將在二、三季度加快推出，再加上政策利好推動，開發商推盤信心將進一步增強，預計4、5月份將迎來今年首個推盤小高峰。

??2、成交：觀望致3月成交處低位，4月成交將明顯回升

??成交方面，仍處低位，環比雖大漲，但同比來看仍不及去年同期水平，但部分城市成 交量大提振，同環比皆大幅上升。分城市能級來看，一線城市市場表現更為疲軟，同比跌幅達14%，成交仍處低谷。二三線城市來看，雖然同比上漲的城市超過6 成，但整體同比仍下降，但就具體城市表現來說也是層次分明：第一，合肥、濟南、鄭州等市場一向穩定、供求較平衡的城市，成交量快速上升，同環比皆大漲；第 二，無錫、福州、常州、?？诘妊睾３鞘?，開始走出假日模式，在供應增加，市場回暖帶動下，成交量明顯回升；第三，沈陽、大連、長春等供求矛盾較突出，市場 壓力較大的城市，環比雖上漲，但同比仍大幅下跌，去化仍不理想。

??3月市場成交不振的原因主要是，基于政策的不確定性判斷，市場觀望情緒仍未實質 減退，使得購房者不急于入市，成交量維持低位。但部分城市的出色表現也值得關注，其中，合肥、鄭州市場本就供不應求，而在政策寬松，市場回溫下，使得市場 成交快速回歸；濟南去年同期市場下滑明顯，成交處于低點，今年以來市場快速上揚，供求進一步平衡，本月成交量繼續上漲，使得同比大增；?？谝驗榉醇竟澯? 響，年初形成的成交量在本月數據中集中體現，出現同比大漲；而福建“閔七條”的推出短期內使得福州市場信心大為提振，成交量回暖明顯。

??在當前市場趨穩下，隨著供應量的增長，再加上降息降準、“330房貸新政”、營業稅5年改2年等系列政策組合拳的出臺，市場成交將在4月份出現明顯上漲行情，而一線城市市場后勁更大，市場回暖可能更為突出。 

??3、庫存：供求比處低位，庫存仍居高不下

??供求比方面，本月25重點城市供求比整體繼續下跌，除重慶、無錫外，其余供求比 全部在1.0以下，其中，北京、上海、沈陽、武漢等城市供求比更是在0.5以下。本月供求比低位主要原因還是重點城市供應不振，而成交又明顯回溫影響。而 值得注意的是，供求比的低位并不意味著整體市場的供不應求，而只反映即期市場現狀。因此，在市場穩步回穩，信心提振下，預計重點城市供應將進一步增加，供 求比將穩步回升到合理水平，而值得警惕的是，對那些供求失衡的城市應合理控制供應節奏，避免進一步推高本就高企的庫存。

??庫存方面，整體仍居高不下，重點城市庫存量同比增多減少，增幅多在20%以上。 其主要原因是，去年同期的市場某種程度上延續了2013年火爆的局面，城市存量還未突破警戒線，整體基數較低，但經過2014年一年的積累，庫存量攀高， 所以同比仍大幅上漲。而在 “穩定住房消費”、“支持居民自住和改善型需求”和“分類指導，因地施策”的指導下，隨著中央及各地扶持政策陸續出臺，預計接下來的二季度各線城市樓市去 庫存的力度將有所加大，庫存壓力有望緩解。

??而消化周期來看，超過7成城市繼續上漲，整體去化壓力進一步加大。其主要原因還 是庫存高企，而成交不振下，重點城市消化周期繼續走高。在存量轉保障以及3月底系列組合拳推動下，隨著重點城市消化的加速，消化周期或進一步下降，但因各 城市房地產市場發展不均衡，因而也會出現分化，沈陽、青島、長春等去化壓力較大的城市，消化周期或緩慢下降；濟南、南寧、武漢等供求矛盾本就不大的城市， 消化周期或維持穩定；而合肥、濟南等市場呈現供不應求的城市，市場回暖下，消化周期也快速下降。

??4、成交結構：深圳本月中高檔產品成交占比大幅上漲，北上則無結構性變化

??從價格段成交結構來看，深圳中高檔產品成交占比大幅上漲。從 價格段成交占比來看，深圳本月市場表現與上月相比發生了較大的變化，低檔和中低檔價格段產品成交占比均有較大幅度下滑，下滑幅度分別達7.08%和 7.51%，而3.5萬至5萬元單價之間的中高檔產品成交占比由2月的7.47，本月一躍上升至20.3%，這主要是由于本月深圳前海時代、信義金御半 山、華潤城潤府、深圳灣壹號等中高端項目集中推量，且取得較好銷售業績所致。此外，深圳中檔產品成交占比也略上上升，而單價5萬元以上的高端產品成交占比 與上月基本持平，微幅下滑0.45%。北京和上海則繼續表現為改善型需求集中的中檔產品和中高檔產品成交占比小幅賬上，低檔產品成交占比繼續下滑，但總體 上，成交占比并無結構性變化。

??從面積段占比來看，北上剛需戶型占比繼續下跌，深圳大戶型占比下滑。深 圳市場表現也與上海和北京明顯不同，本月深圳144平方米以下產品成交占比均有不同程度上漲，其中90平方米以下產品成交占比漲幅最高，為1.46%，而 144平方米以上產品成交占比均有所下滑，且以144-200平方米產品成交占比下滑幅度較大，為2.04%。而上海和北京市場的表現則略有不同，兩市 144平方米以上產品成交占比均有不同程度上漲，上海144平方米以下產品成交占比均表現下滑，北京則僅有90平方米以下產品下滑，90-144平方米產 品成交占比則仍表現為上漲。

??5、本月小結： 4月開始進入供需放量行情，但持續期不會太長

??3月市場供銷繼續維持低位，整體庫存繼續走高，去化壓力進一步加強，未能出現市場預期的“小陽春”行情，其主要原因還是由于經濟下滑預期加大，購房者信心不振，觀望情緒濃厚，而剛需入市也更加謹慎，使得整體市場繼續走弱。

??但隨著兩會樓市利好新政落地，特別是月底央行“330房貸新政”、營業稅5改2 等組合拳出臺，調整力度大大超出市場預期，給市場注入一針強心劑。短期來看，在政策利好鼓舞下，一方面，開發商信心大為提振，項目營銷力度也會快速回歸常 態，供應量也會快速跟上，預計4月整體市場供應將明顯提升；而另一方面，對購房者來說，難得的入市時機到來，剛需及部分改善型需求短期內或受鼓勵集中入 市，4月成交放量在望，重點城市庫存量明顯下降，但對沈陽、長春、大連等供求矛盾突出的城市來說，應合理控制供應節奏，警惕市場風險進一步推高。而長期來 看，后續市場回升的持續性主要看銀行和地方政府的政策落實情況，即便如此，我們認為當前“支持”政策的效用持續期不可能太長，市場供求相對較好的城市可能 會持續到三、四季度，而大多數供過于求的高庫存城市的政策利好可能在二季度即告結束。

??【04 288指數】

??一手房價格指數十二連跌，跌幅連續四個月收窄

??2015年3月，中國城市住房(一手房)價格288指數(以下簡稱價格指數)為1079.7點，較上月下降0.2點，環比下跌0.01%，跌幅較上月縮小0.05個百分點，全國一手房價格指數連續一年出現下跌，同比跌幅擴大至1.71%。

??從指數趨勢來看，可以看到價格指數環比跌幅連續四個月收窄，本月環比跌幅更是僅 有0.01，以此來看，經過近一年時間的回調調整，目前國內房地產市場價格已經進入了一個相對合理的位置，再加之3月底多個部委相繼發文救市，給出下調首 付比例、縮短普通住宅營業稅征收年限等重大利好，2015年二季度房價企穩回升幾已是板上釘釘。

??分城市能級來看，一線城市方面，本月價格指數穩步上行，北京、上海房價保持穩定，廣州、深圳房價小幅上升。從增長幅度來看，繼續保持“緩增”趨勢，環比上升幅度最大的深圳也只有0.25%。以此來看，雖然2月份降息降準等資金面的利好為市場注入了大量資金，兩會也透露出了更多的利好信號，但是在高企的房價壓力下，企業和購房者在一線城市也還是相對冷靜，房價走勢依然平穩。

??二線城市方面，本月7成城市房價環比回升，其中武漢、南京、合肥等需求旺盛、供 需平衡、購房者消費能力較強的城市表現更是突出，房價月度環比漲幅均在0.7%以上；而杭州、沈陽、寧波等庫存壓力較大，但經濟基本面較好的城市，得益于 政策面的利好和消費者信心的回復，在成交大幅放量的同時，房價也在繼續走穩；少部分地理位置相對偏遠的城市價格持續低迷，如拉薩、烏魯木齊、銀川等市，房 價指數仍處于環比回落的狀態。

??綜上所述，我們認為目前國內房價已經到企穩回升的重要拐點，這一來是因為經過了長達一年的價格調整之后，大多數城市房價已經回調到了較低、或者相對合理的位置；二來是央行的降息降準帶來了更多現金流入，為需求釋放提供了充足“彈藥”；當然最重要的，還是得益于3月末多部委的發文利好，為積壓的需求打開了最后一道閥門。但考慮到大部分房企庫存承壓的現狀，在企業角度還是不可過于樂觀，畢 竟行業本身并沒有出現實質上的轉變，宏觀經濟結構仍在持續轉型，整體需求回落仍將是企業必須面臨的挑戰，而本輪新政的出發點也只是解決供應結構性過剩的行 業矛盾，因此房企也還是趁勢加快出貨減輕庫存為宜，短期內積極漲價可能會讓利潤率指標更好看，但長期而言，在日益嚴峻的行業供求壓力之下，盲目提價更多的 還只能是作繭自縛。

??【05土地】

??2015年3月，在兩會方針落地前的這一段政策真空期中，政企雙方依然保持謹 慎，國內土地市場成交也仍在低位。從城市視角來看，一線城市方面，上海量價倍增難掩整體低迷，多個地王級地塊成交價格也低于預期，二線城市方面，成交雖現 環比回升，但與去年同期相比，也仍處于相對較冷的狀態。

??1、成交：土地成交仍處低位，政企雙方仍較謹慎

??3月份，國內土地市場成交規模持續低位運行，CRIC監測的300城經營性用地共出讓267幅，成交面積2235萬平方米，環比2月份回落13%，成交總價620.7億元，環比小幅增加3%。月初兩會吹出的暖風讓房地產行業看到了更多利好預期，但在兩會利好轉化為實際政策落地之前，由于市場景氣仍未顯著回升，地方政府對于加快推地節奏還是比較謹慎，企業土地市場上也繼續有所保留。而從3月末多部委接連發文內容來看，本次新政利好更多的還是落實在成交環節，對于供應層面，鑒于目前國內大部分城市仍處于土地供應過剩、住宅存量高企的困境，為了從源頭解決這一供求矛盾，預計今年大部分地方政府還將嚴控供地節奏。

??2、分布：各線城市分化加劇，行業溢價率持續下滑

??3月份，各線城市表現分化加劇，一線、三線城市成交量繼續下滑，僅二線城市環比 回升，與去年相比，各線城市仍處于同比回落。一線城市方面，上海量價倍增難掩整體低迷，北京、廣州成交規模大幅度的回落，深圳本月更是成交封零，整體來看 成交建面同比回落64%，成交總價同比減少35%。并且即便是在成交放量的上海，本月重點地塊銷售也不盡如人意，如大寧高新園區宅地、浦東世博園綠谷地塊 等地王級地塊溢價率均不及預期。以此來看，即便是在房企關注度最高的一線城市，在兩會利好實際落地前的這一段政策“真空期”中，鑒于市場成交景氣仍未迎來 實質性的轉好，政企雙方對于土地市場還是保持謹慎。

??二線城市3月份成交量環比上漲近三成，但城市間表現也在進一步分化，規模放量與緊縮的城市兼而有之。具體來看，土地市場成交顯著放量的城市，或是庫存壓力相對較低，或是市場成交規模較大，為保證新增供應及時入市，這些城市的地方政府有意識加快了土地供應進度，如武漢、鄭州、天津等市均是如此。而成交相對低迷的城市，一類是杭州、寧波等庫存壓力較大、產品去化承壓的城市，另一類則是諸如南京、長沙此類土地供應計劃出爐較慢，政府推地相對謹慎的城市。

??三線城市方面，成交建筑面積價環比腰斬，成交總價環比下滑超過四成。土地市場規 模之所以持續緊縮，其主因還是迫于高企的庫存壓力，政府有意識的放緩推地節奏所致。不過值得注意的是，柳州、佛山、南通等實體產業發達，需求相對旺盛的三 線城市成交表現依然堅挺，本月土地市場成交規模仍在50萬平方米以上，相比大部分二線城市也不遑多讓。

??需要指出的是，從三月末兩部委通知提出的“有供有限”來看，供應普遍過剩的三線城市所受影響顯然更大，因此在我們看來，受供應下滑所限，今年上半年三線城市土地市場或許會持續低迷；但對于供需平衡、甚至供不應求的一二線城市而言，在需求面推動市場景氣回升的刺激下，隨著企業對未來預期的好轉，政府也有望加大推地力度，上半年土地市場或將迎來一波成交放量，并且土地成交價格也有進一步上升的可能。

??3、重點地塊：優質地塊競價熱度回落，上海15年新地王溢價率僅為16%

??本月上海市的兩塊“地王”級土地分列成交總價首次兩席，并遠遠超出TOP10其 他地塊，但在溢價率表現上卻是低于預期。其中浦東世博園綠谷商辦用地只是底價成交，而處于閘北大寧板塊的高新園區10-03宅地，拍賣前雖引起業內高度關 注，且有左近的大寧方興地王“托底”，但最終也只有3家聯合體競標，溢價率“僅”有16%。

??單價TOP10方面，本月榜首地塊為天津市和平區的一幅袖珍商服用地，建筑面積 僅460平方米，為地方開發商退回地塊。整體來看，上海本月土地市場成交放量，入榜地塊大幅亦增加，在TOP10中占據5席位置。地塊屬性方面，本月商辦 用地占比大幅上升，單價前十中，8幅地塊均為商辦用地。

??(1)上海：雷聲甚大雨點勢稀，華潤華發聯合體“低價”競得大寧高新園區宅地

??3月20日，大寧高新園區一宗住宅及辦公用地出讓，占地面積7.63萬平方米，容積率2.65，起始樓板價30000元/平方米。最終由華潤華發聯合體以總價70.52億元，樓板價34870元/平方米奪得，溢價率“僅”16%，成為2015年上海首宗總價地王。

??該地塊在2014年年底便已掛牌，市場普遍預期至少總價100億元以上，但最終結果不論是總價，還是單價都遠低于市場預期，遠不及2013年年初的閘北大寧方興地王。兩幅地王成交表現的巨大差異，主要來自于以下三方面原因：首先是市場情況今非昔比，致 房企信心不足，對高價地更謹慎。方興地王成交于2014年1月，彼時市場延續著2013年的狂熱，企業預期也處于高位?，F如今，經歷了2014年樓市低谷 之后，房企對高價地愈加謹慎，從競拍企業數量的變化即可見一斑，方興地王有14家房企競奪，如今僅3家房企參與，且競拍者均是資金雄厚的央企聯合體。其次，則是源于區位差異。雖然兩宗地塊相距不足3公里，周邊生活配套基本相同，且本次出讓的高新園區甚至更靠近地鐵站，但中環線內外的差距，還是讓許多重視賣點的開發商望而卻步；最后，則是地塊屬性、出讓條件不同。方興地王是極為罕見純宅地，更有利于打造高端私密住宅，而華發地王則是限制較多，要求配建2萬平方米只租不售的人才公寓和3萬平方米僅能按層售賣的辦公樓。

??(2)佛山：得益廣佛同城概念，大瀝舊改項目拍出高溢價

??3月12日，佛山市網拍南海區大瀝鎮泌沖沿江路地段商住地塊，該地塊為今年以來 佛山南海推出的最大規模地塊。歷時兩小時共81輪競價，最終時代地產以18.6億元競得該舊改項目，折合樓面價7548元/㎡，溢價28%。在2014年 年底以來以流拍和底價成交為主的佛山土地市場，該地塊高總價高溢價成交堪稱亮點。

??作為廣佛交界，大瀝歷來是連通廣州和佛山兩地的交通要道，擁有良好的地理區位優 勢。而該地塊更是處于廣佛交界的潯峰洲島(廣州稱金沙洲島)上，距廣州環城高速僅1.2公里，在與廣州市中心的交通聯通性上，甚至優于番禺、黃埔、白云等 廣州近郊的大部分區域。地塊北側為廣佛高速，東側為廣州環城高速，到廣州金沙洲僅5分鐘車程，距離廣州市政府也僅25分鐘車程，距離沙貝地鐵站和滘口地鐵 站均為4公里，地塊周邊也有多條公交線路直達廣州。同時，該地塊地處沿江地帶，擁有豐富的江景資源，居住環境較好。

??另外，周邊生活、教育、醫療及市政配套設施也十分完善。多家品牌開發商看好區域發展潛力，如中海、萬科、敏捷等早已進駐金沙洲開發項目。目前，地塊周邊在售新盤不多，市場條件較好，預計今年廣州客會繼續帶動廣佛交界的銷售。

??4、本月小結：3月土地成交遠低于預期，供需低位運行或成今年常態

??3月份國內土地市場仍在低位運行，北京、廣州、杭州等市成交量較2月份繼續回落，深圳土地市場成交更是封零，而諸如上海閘北大寧新地王、世博園等重點地塊成交價也低于業內預期。月初兩會雖為樓市帶來了大量利好信息，但畢竟距實際落地仍有一段距離，在需求面沒有看到明確利好之時，政府推地比較謹慎，企業拿地也不會過于激進。而從近期兩部委所發通知要求來看，除少部分供求平衡、供不應求的城市外，全國大部分城市2015年土地供應規模將有所收窄，而允許待開發土地突破規劃限制，更是讓新開發項目在定位上面對更多變數，基于以上兩點來看，我們認為雖然年內房地產行業政策面趨于寬松，但政企雙方在土地市場還會更為謹慎，整體來看土地市場成交規模也不太可能出現大幅擴張。