??熱點(diǎn)回放

??不經(jīng)意間，8月份又成了房地產(chǎn)政策密集發(fā)布期，央行雙降、限外令解除、公積金首付新政等。為何在8月末救市政策紛紛祭出？是政府預(yù)感到市場(chǎng)將出現(xiàn)大的變化而提前采取的預(yù)防措施嗎？有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)樓市進(jìn)入崩盤時(shí)間，真的是這樣嗎？先看近期政策、市場(chǎng)都發(fā)生了哪些變化：

??政策方面：

??成交方面：8月份重點(diǎn)城市市場(chǎng)成交表現(xiàn)較差，整體成交環(huán)比降幅較7月進(jìn)一步擴(kuò)大，部分城市下降尤其明顯。而供求的繼續(xù)下降，并未明顯推高重點(diǎn)城市市場(chǎng)庫(kù)存，而超過一半城市庫(kù)存量繼續(xù)下降，而基于前期成交量的高位，消化周期也繼續(xù)改善，整體市場(chǎng)狀況依舊向好。

??價(jià)格方面：8月，中國(guó)城市住房（一手房）價(jià)格288指數(shù)為1093.7點(diǎn)，指數(shù)較7月上升5.0點(diǎn)，環(huán)比上漲0.46%，漲幅較上月縮小0.04個(gè)百分點(diǎn)，同比止跌小幅上漲0.07%。指數(shù)連續(xù)四個(gè)月正增長(zhǎng)。

??各方觀點(diǎn)

??銘基亞洲投資策略師羅福萬(wàn)認(rèn)為，隨著中國(guó)股市降溫和人民幣貶值，人們的注意力將重新回到中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否步入下行通道的問題。在我看來，房地產(chǎn)繁榮期已經(jīng)結(jié)束，但由于房地產(chǎn)買家被要求支付至少30%的首付款，發(fā)生危機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)很低。過去10年間住房?jī)r(jià)格年均上漲9%貌似符合泡沫的特征，但與此相伴隨的是城鎮(zhèn)居民名義收入年均12%的增長(zhǎng)。

??經(jīng)濟(jì)學(xué)者馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，盡管上半年，一些城市的房地產(chǎn)的銷量和價(jià)格在政策組合拳的助力下開始回暖，但行業(yè)本身已經(jīng)告別“高利潤(rùn)、高增長(zhǎng)、高回報(bào)”的三高階段，由于三四線城市的庫(kù)存壓力，房地產(chǎn)事實(shí)上已經(jīng)從短缺經(jīng)濟(jì)走向結(jié)構(gòu)性的過剩，開發(fā)商和房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌和改變不可避免。放松外資限制并不會(huì)逆轉(zhuǎn)房地產(chǎn)的基本面，也不用擔(dān)心中國(guó)房?jī)r(jià)再次的暴漲。未來影響中國(guó)房地產(chǎn)走勢(shì)的最大因素，除了宏觀經(jīng)濟(jì)的基本面，還有人民幣貶值和降準(zhǔn)降息寬松政策的雙重影響。對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來并不樂觀，除了少數(shù)城市的房產(chǎn)在人民幣貶值的情況下具有一定的保值能力之外，中國(guó)房地產(chǎn)事實(shí)上應(yīng)該選擇賣出。

??同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境今非昔比，如今，樓市供求基本面已經(jīng)基本平衡，短期內(nèi)來看，樓市仍然面臨去庫(kù)存的問題，即使有限購(gòu)取消、降準(zhǔn)降息等“救市”政策，也改變不了中國(guó)樓市“去庫(kù)存”的基本現(xiàn)實(shí)。今年8月底“雙降”之后，雖然市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)會(huì)在“金九十銀”有所表現(xiàn)，會(huì)促使樓市起碼一部分城市樓市出現(xiàn)繁榮景象，但是，這繁榮的背后是“救市”政策不斷刺激不斷透支樓市需求的結(jié)果，這繁榮景象的背后潛伏者樓市危機(jī)。而這場(chǎng)危機(jī)極有可能在2016年年初爆發(fā)，屆時(shí)，樓市將陷入新一輪的大蕭條周期。

??易居中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱認(rèn)為，今年8月又出現(xiàn)了罕見的“高溫月”，但樓市卻沒有如天氣一般火爆，供應(yīng)和成交環(huán)比都有所下滑。但考慮到成交仍然較去年同期上漲了21%，在淡季中能交出這樣一份答卷，應(yīng)該還算得過去。今年市場(chǎng)和政策、股市也密切相關(guān)。

??政策上，8月份已經(jīng)解除了“限外令”，并且出臺(tái)了雙降政策，而且在月末最后一天央行推出了公積金貸款購(gòu)二套房最低首付從30%降低到20%的利好政策，看來政策面正處于最寬松的時(shí)候。三季度的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)如果繼續(xù)不樂觀，那月末還是有可能像去年9月底一樣繼續(xù)出臺(tái)支持政策。股市這塊，預(yù)計(jì)9月份可能還是以調(diào)整為主，應(yīng)該不會(huì)對(duì)市場(chǎng)造成太多影響。9月份的樓市應(yīng)該會(huì)更回歸市場(chǎng)，值得期待！

??中房分析

??近期政府再次密集出臺(tái)樓市“救市”政策，涉及到金融（流動(dòng)性和融資成本）、外資（購(gòu)房資格和便利）、公積金（首付比例等）幾個(gè)方面聯(lián)系此前的除一線城市外的取消限購(gòu)政策，330新政等，目前確實(shí)已經(jīng)是近5年來房地產(chǎn)政策最為寬松的時(shí)期了。

??如果長(zhǎng)期跟蹤我國(guó)的房地產(chǎn)政策與市場(chǎng)發(fā)展就可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)政策寬松期一般對(duì)應(yīng)著市場(chǎng)的調(diào)整期，同時(shí)也是比較合適的市場(chǎng)抄底期，無論是企業(yè)拿地還是居民購(gòu)房，莫不如此。

??如何認(rèn)識(shí)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，是應(yīng)該逢低抄底還是觀望回避？做好這個(gè)決策，必然要對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來做一個(gè)深刻的理清，到底是發(fā)展過程中的調(diào)整，還是面臨必然的崩潰。我們認(rèn)為，中國(guó)樓市面臨調(diào)整的可能性，但還不會(huì)崩潰。理由如下：

??首先，樓市居住需求是主體。現(xiàn)在樓市的平均投資回報(bào)率在2-3%左右，低于銀行5%理財(cái)收益率，而房?jī)r(jià)也不大會(huì)出現(xiàn)暴漲的預(yù)期，因此樓市投機(jī)需求比例大幅下降。總體看住房基本面需求依然健康，每年大約有1300萬(wàn)對(duì)夫婦結(jié)婚，而新婚夫婦占到新建住房銷售的大約三分之一。收入持續(xù)以健康的步伐增長(zhǎng)，家庭儲(chǔ)蓄在過去10年里增長(zhǎng)逾300%，至52.7萬(wàn)億人民幣（約合8.5萬(wàn)億美元），超過俄羅斯、巴西、印度和意大利的GDP總和。事實(shí)上，今年樓市成交有調(diào)整，但依然比去年同期有顯著增長(zhǎng)。簡(jiǎn)單講就是，雖然現(xiàn)在買樓不能獲得很好的出租收益和差價(jià)，但成交量依然很大，說明真實(shí)的居住需求在支撐市場(chǎng)。

??其次，改善住房需求空間大。隨著二胎政策的普遍實(shí)施、城鎮(zhèn)化所帶來的農(nóng)村老人跟隨子女到城市定居，以及城鎮(zhèn)家庭養(yǎng)老需求的增加，意味著很多家庭原來的一房、兩房不能適應(yīng)需要，三房甚至四房成為這類家庭的標(biāo)配。從購(gòu)買力看，過去10年期間，經(jīng)通脹調(diào)整后的城鎮(zhèn)居民收入每年增長(zhǎng)7%以上，同時(shí)在過去9年間農(nóng)村居民實(shí)際收入每年增長(zhǎng)7%。相比之下，過去10年期間美國(guó)和英國(guó)的實(shí)際收入年均增長(zhǎng)率分別為1%和0.3%。因此，我國(guó)城鄉(xiāng)居民的收入水平是不斷提高的，有支付能力的住房需求也在不斷擴(kuò)大。

??再次，城鎮(zhèn)化趨勢(shì)不可阻擋。新興城鎮(zhèn)化是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略之一，也是社會(huì)發(fā)展的必然。這一進(jìn)程在實(shí)施過程中有可能會(huì)出現(xiàn)一些偏差，但這個(gè)進(jìn)程不會(huì)停滯，在發(fā)展中解決問題，城鎮(zhèn)化也將逐步做到人的城鎮(zhèn)化，有人的地方就有住房的需求，這也是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)推動(dòng)力。

??第四，住房消費(fèi)杠桿率低，不會(huì)出現(xiàn)美國(guó)式“次貸”危機(jī)。任何資產(chǎn)類別出現(xiàn)泡沫的一個(gè)重要前提是很高的杠桿水平，因?yàn)槿绻麤]有高的杠桿水平，價(jià)格大幅下跌的后果就是有限的。我國(guó)的住房信貸政策決定了居民購(gòu)買住房杠桿率較低，因?yàn)樵谶^去3年大約15%的買家是全款購(gòu)房，而貸款購(gòu)房者被要求最低支付30%的首付款（二套房商業(yè)貸款實(shí)際執(zhí)行則要求50%以上首付）。且中國(guó)人的還貸率高、能夠買的起房子的人大部分珍視信譽(yù)，因此違約率基本可以忽略不計(jì)。除非房?jī)r(jià)下跌40%以上，可能會(huì)出現(xiàn)違約停貸的情況，但這種情況也僅僅是假設(shè)，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)依然保持6%以上的增速，M2依然保持10%以上的供應(yīng)，房?jī)r(jià)在可預(yù)見的將來還不會(huì)崩潰。

??當(dāng)然，我們也應(yīng)客觀看目前存在的一些不利因素，比如宏觀經(jīng)濟(jì)確實(shí)在降速，我國(guó)已經(jīng)開始主動(dòng)適應(yīng)這種局面，稱之為“新常態(tài)”，主動(dòng)適應(yīng)要比被動(dòng)防御好，承認(rèn)市場(chǎng)周期的存在，主動(dòng)出清風(fēng)險(xiǎn)，反而有利于更快從經(jīng)濟(jì)低谷中走出來。再比如外資流出問題，這與中美經(jīng)濟(jì)周期差異相關(guān)，美國(guó)經(jīng)濟(jì)目前正處于復(fù)蘇階段，且美聯(lián)儲(chǔ)還預(yù)期加息，加上人民幣的主動(dòng)貶值，美元流出再正常不過。對(duì)經(jīng)濟(jì)而言確實(shí)是一個(gè)挑戰(zhàn)，需要冷靜面對(duì)，但對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)則影響小得多，外資在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的份額并不大，且近期的限外政策松綁也是一個(gè)對(duì)沖措施。而央行對(duì)人民幣匯率的“有管理”浮動(dòng)控制，也是有相當(dāng)?shù)臏?zhǔn)頭，人民幣持續(xù)貶值的預(yù)期可以歇歇了。

??(本文來源：中房研協(xié)研究中心 回建強(qiáng))