2016-02-03 13:03:05
??亞太地區可投資存量增長,新增供應量大部分來自中國
??2016年2月2日,上海——隨著許多門戶城市和新興市場中建設竣工量達到頂峰,戴德梁行預計這些地區的寫字樓供應量將激增。2016年,新增供應的總供應量將達到現有供應量的13%左右,同時在建項目竣工之后,2016-2017年的總供應量將升至目前存量的16%。
??新興市場的建設竣工量將占據全部市場的60%,同時許多門戶城市也將迎來大量的寫字樓新增供應。在所有的亞太地區核心門戶城市當中,絕大部分甲級寫字樓竣工項目位于北京和上海。在中國這兩個最大的寫字樓供應市場上,甲級寫字樓竣工項目總面積預計達到666萬平方英尺,占據2016-2017亞太地區12個核心城市預期總竣工量的71%。
??“大部分地區的開發商在預期需求之前著手開發建設。雖然這可能引發市場上對潛在需求的憂慮。我們還是應該正確客觀地看待這個問題,”亞太區研究部董事總經理Sigrid Zialcita如是說,她還進一步補充道,“我們仍然將此趨勢視為該地區城市的持續增長與發展。”
??這股寫字樓開發市場上的投機浪潮是否能真正反映潛在需求?面對該問題,戴德梁行大中華區研究部主管聶安達認為:“2015年吸納水平很高,在中國核心城市和新興城市中,新增供應獲得了主要來自IT行業與金融服務業的預租和吸納。這種高水平的吸納率持續進入2016年,使人們對市場前景抱有極大的信心。”
??在亞太地區的很多城市中,這股寫字樓供應潮將主要面對新興的次級市場和擴張的商業區。以上海為例,大約60%的新增供應將位于上海新興的次級市場區域,這將加劇該地區對租戶的競爭,同時有助于上海的企業租戶降低租賃成本。同樣在北京,核心次級市場上的新增供應也將增加,但45%的供應量仍然來自新興的次級市場,預計將緩解中央商務區的租金價格。新的優質寫字樓物業開發邊緣化趨勢,同樣出現在澳大利亞的巴蘭加魯和菲律賓的博尼法西奧環球城。雅加達和胡志明市的基礎設施項目將增加城市的商業吸引力,同時促進非中央商務區市場的擴張,重塑亞洲的城市格局。
??“亞太地區近幾年寫字樓供應量相對適中,而近兩年來隨著空置量收緊,印度、印尼、馬來西亞、菲律賓、越南以及泰國紛紛掀起建設竣工大潮。” Zialcita女士表示。
??聶安達先生進一步補充道:“中國的形勢與亞太地區其它國家不同,中國的寫字樓竣工潮始于2013年,預計將持續到2019年,這股大潮已經使核心城市的租賃活動激增,而隨著越來越多欲降低成本的租戶轉移到次級商圈和工業園區內,核心城市的租戶壓力就得到一定程度的緩解,并在整體上實現更加平衡的市場。”但是聶安達先生也指出,“在中國的某些新興城市中,供需關系并不平衡,持續的竣工大潮可能會導致空置率在2016年飆升,并對租金價格帶來更大的下行壓力。”
??在整個亞太地區,寫字樓供應的擴張也會增加該地區的可投資存量,從而帶來更多的風險投資機會,擴大房地產投資范圍。隨著現有城市規模迅速擴大,房地產行業也會進一步細分。
??亞太地區資本市場部董事總經理Gary Hollis認為,“該地區門戶市場的熱度不減,存量的增加將在一定程度上解決投資資產有限的問題,從而帶來一個發展程度更深,更具流動性的市場。隨著主要城市二級市場的發展,投資者將有更多的選擇,獲得更大的利潤,并以此來平衡核心物業的低回報。”
??在一些新興的亞太城市中,空置率預計將普遍上升,隨之,供應壓力很可能降低對租金增長的預期。[1]
??中國繼續利用財政和貨幣措施來刺激國內需求,同時中國經濟正在實現由服務業帶動增長的結構性轉變,此外中央政府還特別鼓勵高新技術、網絡、創新與現代服務業的發展,這些都將繼續推動寫字樓租賃業的發展。
??其它的亞太地區市場,例如印度和菲律賓,業務流程外包行業的增長有望繼續推動需求。對于澳大利亞,我們發現其最大市場上的寫字樓租賃業繼續穩步增長。悉尼中央商務區受益于澳大利亞正在進行的經濟結構轉變,尤其是新南威爾士州的服務業極大地提高了就業率,國家經濟重新實現趨勢增長。
??“眼下并不是最理想的時機,但我們認為該地區的空置率并不會急劇增長。”Zialcita女士表示,“盡管市場動態會轉變,今年核心市場上的空置率預期會從目前的7%穩步上升到10%,仍保持在可控范圍內。”
??亞太區全球企業服務部行政總裁馬盛緯(Sanjay Verma)指出:“隨著該地區成為建設的熱門地區,租戶可以有更多的選擇機會來滿足自己的空間租賃要求。這是一個非常合宜的時機,尤其是今年30個主要城市的租賃需求都在持續增長。我們預期技術、媒體以及通信行業將繼續取得長足發展,同時業務流程外包行業將繼續作為增長的催化劑。”
[1]市場覆蓋率包括中央商務區的優質物業和甲級物業,如相關的話,還包括如下優質寫字樓中心:位置極佳,寫字樓空間有較高的設計標準,大塊連續的樓面板,管理專業,租戶質量高,適合機構級別組合。
*建設竣工包括所有被視為可以/適合入住使用的新增供應項目。