??2016年一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)十大熱點(diǎn)剖析與預(yù)判

??今年前2月房地產(chǎn)行業(yè)各項(xiàng)指標(biāo)均超預(yù)期，尤其是開(kāi)發(fā)投資增速、新開(kāi)工、土地購(gòu)置面積、銷(xiāo)售等指標(biāo)向好，但待售面積仍在增加，行業(yè)庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)并沒(méi)有減 小。政策面“促需求”導(dǎo)向不變，中央接連發(fā)布了促進(jìn)新型城鎮(zhèn)化政策、降首付和降稅費(fèi)政策，供給側(cè)“有保有限”方針仍在持續(xù)，一方面要求做活土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)， 多樣化供地來(lái)去庫(kù)存，另一方面也要求繼續(xù)限制高庫(kù)存城市新增土地供應(yīng)；市場(chǎng)層面，成交量雖較年末環(huán)比下滑，但在政策寬松之下，仍顯著高于去年同期，其中一 線和熱點(diǎn)二線城市表現(xiàn)搶眼，三、四線中沿海城市或區(qū)域中心城市成交較好，但對(duì)于近期熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲現(xiàn)象，上海、深圳、南京等地政府也已出臺(tái)調(diào)控新 政。行業(yè)的首要任務(wù)依然是去庫(kù)存，在中央和地方“去庫(kù)存”導(dǎo)向支持下，預(yù)計(jì)二季度上述指標(biāo)增速將以穩(wěn)為主。

??一、一線調(diào)控收緊與三四線刺激并行,三線去庫(kù)存效果存疑

??近年來(lái)，中國(guó)出口下滑、內(nèi)需不振，經(jīng)濟(jì)增速仍需依靠房地產(chǎn)投資，才能平穩(wěn)運(yùn)行。在庫(kù)存高企的情況下,房地產(chǎn)行業(yè)政策分別從供給側(cè)和需求側(cè)雙向發(fā)力,尤其是需求側(cè)力度之大。

??1、中央供求兩端齊發(fā)力，單中心二線城市受益大

??中央層面，立足全國(guó)、統(tǒng)籌把控，一季度新出臺(tái)政策同時(shí)從需求側(cè)和供給側(cè)使力：

??1)需求側(cè)方面，中央接連發(fā)布了促進(jìn)新型城鎮(zhèn)化政策、降首付和降稅費(fèi)政策。1月22日，中央層面首次發(fā)布了 新型城鎮(zhèn)化指導(dǎo)政策，意圖借助戶籍制度改革和農(nóng)村土地制度改革來(lái)推動(dòng)農(nóng)民工進(jìn)城買(mǎi)房。2月2日，中央新政指出，不限購(gòu)城市首套商貸首付可低至20%、二套 商貸首付可低至30%。首付新政之后，二、三四線城市將普遍受益。2月19日，中央調(diào)低了購(gòu)房契稅和營(yíng)業(yè)稅新政，取消了首套契稅的普通住宅限制，大幅調(diào)低 非限購(gòu)的二套契稅，還取消了非限購(gòu)城市滿2年的營(yíng)業(yè)稅非普通住宅限制。稅費(fèi)新政推行后，各線城市均受益，但收益最大的還是單中心二線城市。

??2)供給側(cè)方面，中央“有供有限”的方針未變。1月7日，國(guó)土部再次強(qiáng)調(diào)去庫(kù)存，不僅對(duì)土地招拍掛市場(chǎng)要繼 續(xù)有保有壓，更要通過(guò)多樣化供地來(lái)去庫(kù)存，一方面要盤(pán)活閑置存量土地，做活做大土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，另一方面則要?jiǎng)?chuàng)新企業(yè)用地模式，鼓勵(lì)采取長(zhǎng)期租賃、先租后 讓、租讓結(jié)合等方式出讓土地。2月23日，財(cái)政部提出，各地必須清理壓縮現(xiàn)有土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)、進(jìn)一步規(guī)范土地儲(chǔ)備行為、合理確定土地儲(chǔ)備總體規(guī)模，旨在通過(guò) 規(guī)范土地儲(chǔ)備，從源頭上為去庫(kù)存減壓。

??此外，中央層面還有兩個(gè)新政也將對(duì)房地產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展產(chǎn)生影響：一是2月25日住建部提出，今后原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)、已建成的住宅小區(qū) 和單位大院要逐步打開(kāi)。今后，開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目定位和設(shè)計(jì)估計(jì)要大幅調(diào)整。三是2月23日教育部明確提出，在教育資源配置不均衡、擇校沖動(dòng)強(qiáng)烈的地方，根據(jù)實(shí) 際情況積極穩(wěn)妥采取多校劃片，意在緩解時(shí)下愈演愈烈的炒學(xué)區(qū)房現(xiàn)象。

??2、上海、深圳調(diào)控收緊，高庫(kù)存城市加大政策扶持力度

??地方層面，立足區(qū)情、因城施策可謂發(fā)揮到了極致，一季度政策主要抓落地和創(chuàng)新：

??1)需求側(cè)方面，高庫(kù)存城市加快落地中央政策，上海等個(gè)別城市祭出史上最嚴(yán)調(diào)控。1月份，地方層面的救市政 策以貫徹落實(shí)去年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的六舉措為主，如山東、遼寧、江西等省份閃電落地中央的農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房補(bǔ)貼新政，山東、福建、廣西等省份用購(gòu)租并舉、政 府購(gòu)買(mǎi)等手段促去化，湖南、海南、四川等省份加大棚改的貨幣化安置，等等。2月份，大部分省份和城市的救市政策側(cè)重在落地中央政策。如山東、遼寧、江西閃 電落地新契稅和營(yíng)業(yè)稅政策；山西、內(nèi)蒙古、云南、南京等繼續(xù)落實(shí)之前的中央政策。廣州推出“跨區(qū)首套”契稅優(yōu)惠政策，但一日后叫停。山東省于次日宣布實(shí)行 “跨區(qū)首套”政策。3月份，沈陽(yáng)出臺(tái)針對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房給予獎(jiǎng)勵(lì)政策、加大住房公積金貸款支持力度、降低二手住房交易稅費(fèi)、鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買(mǎi)房居住等22項(xiàng)舉 措，但因?yàn)樵谛４髮W(xué)生“零首付”等尺度過(guò)大，新政在執(zhí)行一天后被叫停。3月25日，上海為打壓瘋狂的房?jī)r(jià)，祭出史上最嚴(yán)調(diào)控：二套房普通住宅首付提至五 成，非普通住房首付提至七成；非本市戶籍家庭購(gòu)房繳納個(gè)稅年限，由2年升至5年。新政后，上海樓市的改善、高端住宅成交預(yù)計(jì)會(huì)有所下降，但由于二套仍“認(rèn) 房不認(rèn)貸”，置換需求預(yù)計(jì)仍將延續(xù)去年以來(lái)的成交熱度。

??2)供給側(cè)方面，各城市根據(jù)區(qū)情加大政策創(chuàng)新力度。1月份，重慶為減輕房企負(fù)擔(dān)，從投資端使力，將房企所得 稅預(yù)售收入的計(jì)稅毛利率由20%調(diào)整為15%，非普通住宅、商業(yè)的土地增值稅預(yù)征率由3.5%調(diào)整為2%，普通住宅土地增值稅預(yù)征率執(zhí)行1%。2月份，海 南、上海同時(shí)在供給側(cè)使力。海南省實(shí)行“兩個(gè)暫停”，停止超標(biāo)市縣的土地供應(yīng)，從源頭上加快房地產(chǎn)去庫(kù)存。上海出臺(tái)新規(guī)，要求今后一手住宅中小戶型比例至 少60-70%以上，旨在不增加用地的前提下，通過(guò)控制戶型來(lái)增加供應(yīng)，緩解供需矛盾，減輕房?jī)r(jià)上漲壓力。

??3、一線房?jī)r(jià)上半年逐步降溫，三線高庫(kù)存年內(nèi)仍難改觀

??二季度，一線城市樓市會(huì)逐步降溫，嚴(yán)厲調(diào)控直接抑制二套改善需求，商品住宅成交量預(yù)計(jì)會(huì)有所下降。與此同時(shí),中央降首付和降稅率以及農(nóng)民工進(jìn)城購(gòu)房補(bǔ)貼新政都利好二線和三四線城市，所以二季度二線和部分三四線城市樓市會(huì)加快升溫。

??二季度開(kāi)始，各城的“去庫(kù)存”和“控房?jī)r(jià)”政策開(kāi)始分道揚(yáng)鑣，供給側(cè)力度會(huì)加大。其中，一線城市將繼續(xù)深挖 存量土地資源，以緩解激烈的供需矛盾。二線城市將兩極分化：更多的高庫(kù)存城市會(huì)采取“雙暫停”政策，即暫停新增住宅土地供應(yīng)和暫停新建住宅項(xiàng)目報(bào)建審批； 庫(kù)存合理的城市，會(huì)更多落地降首付和稅費(fèi)政策；庫(kù)存過(guò)低的城市，會(huì)加大土地供應(yīng)。三四線城市庫(kù)存壓力普遍較大，政策的著力點(diǎn)會(huì)繼續(xù)從新型城鎮(zhèn)化入手，促使 更多的農(nóng)民工群體進(jìn)城買(mǎi)房，但限于經(jīng)濟(jì)水平、基礎(chǔ)建設(shè)等客觀因素，高庫(kù)存在年內(nèi)仍難有實(shí)質(zhì)改觀。

??二、流動(dòng)性維持寬松，二季度降準(zhǔn)是大概率事件

??在央行連續(xù)放水之后，我國(guó)銀行間流動(dòng)性開(kāi)始改善，各地降首付政策逐步落地。為維持寬松的貨幣預(yù)期，二季度央行預(yù)計(jì)仍會(huì)繼續(xù)降準(zhǔn)。

??1、央行連續(xù)放水，銀行間流動(dòng)性維持寬松

??2016年2月29日，央行宣布，3月1日起普遍下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，以保持金融體系流動(dòng)性合理充裕，引導(dǎo)貨幣信貸平穩(wěn)適度增長(zhǎng)，為供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革營(yíng)造適宜的貨幣金融環(huán)境。

??從SHIBOR隔夜利率走勢(shì)看，自2015年10月24日降準(zhǔn)后，SHIBOR利率維持在2%左右的低位，說(shuō)明銀行體系的流動(dòng)性維持相對(duì)寬松的局面。

??2、降準(zhǔn)仍是大概率事件，但降息空間不大

??(1)二季度降準(zhǔn)仍是大概率事件

??盡管自2015年以來(lái)央行已連續(xù)六次降準(zhǔn)，釋放了近4萬(wàn)億元的基礎(chǔ)貨幣。但因?yàn)槌隹谙禄约叭嗣駧刨H值造成的外匯儲(chǔ)備下降，對(duì)沖了央行降準(zhǔn)帶來(lái) 的流動(dòng)性影響。從綜合效果來(lái)看，截至2015年末，我國(guó)基礎(chǔ)貨幣余額已經(jīng)連續(xù)3個(gè)季度下滑。2016年一季度基礎(chǔ)貨幣余額還沒(méi)公布，即使止跌回升，也不會(huì) 超過(guò)去年高點(diǎn)。為了補(bǔ)充實(shí)體經(jīng)濟(jì)流動(dòng)性，二季度央行預(yù)計(jì)仍會(huì)繼續(xù)降準(zhǔn)，以維持相對(duì)穩(wěn)定的貨幣寬松預(yù)期。

??(2)商貸按揭利率創(chuàng)歷史新低，繼續(xù)下降空間不大

??在2015年10月24日央行“雙降”之后，住房按揭基準(zhǔn)利率降至4.9%，創(chuàng)歷史新低。2016年2月29日，央行僅宣布降準(zhǔn)，沒(méi)有進(jìn)一步的降息動(dòng)作，說(shuō)明基準(zhǔn)利率繼續(xù)下降的空間已然不大。未來(lái)，住房按揭利率下降將主要靠銀行端的優(yōu)惠落地程度。

??三、一季度行業(yè)指標(biāo)均超預(yù)期，但全年投資、開(kāi)工仍將低位

??“十三五”開(kāi)局之年，前兩月經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況良好，固定資產(chǎn)投資增速20個(gè)月首次上升，具體到房地產(chǎn)數(shù)據(jù)上，各項(xiàng)指標(biāo)均超預(yù)期，尤其是開(kāi)發(fā)投資增 速、新開(kāi)工、土地購(gòu)置面積、銷(xiāo)售等指標(biāo)向好，但待售面積仍在增加，行業(yè)庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)并沒(méi)有減小。目前經(jīng)濟(jì)仍處在結(jié)構(gòu)性調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)期，行業(yè)的首要任務(wù)依然是去庫(kù) 存，預(yù)計(jì)二季度上述指標(biāo)增速將以穩(wěn)為主。

??1、銷(xiāo)售回暖止住投資增速下滑趨勢(shì)，上半年將筑底企穩(wěn)

??2016年1-2月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資9052億元，同比名義增長(zhǎng)3.0%，增速比去年全年提高2個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資止住了去年一路 下滑趨勢(shì)，時(shí)隔兩年首次回升。在政策不斷利好之下，銷(xiāo)售回暖帶動(dòng)了房企開(kāi)發(fā)投資信心，從新開(kāi)工、土地購(gòu)置面積等先行指標(biāo)回暖的態(tài)勢(shì)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速 有望在上半年內(nèi)筑底、企穩(wěn)。

??2、比較基數(shù)過(guò)低，新開(kāi)工出現(xiàn)近24個(gè)月首次正增長(zhǎng)

??作為先行指標(biāo)的新開(kāi)工面積，表現(xiàn)亮眼。1-2月房屋新開(kāi)工面積高達(dá)15620萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)13.7%，而去年全年為下降14.0%。出現(xiàn)如此巨大的變動(dòng)，主要是因?yàn)槿ツ晖谛麻_(kāi)工面積基數(shù)較低所致。從絕對(duì)量來(lái)看，前2月的新開(kāi)工在過(guò)去6年仍處于第二低位，且尚不足2015年月均水平。短期來(lái)看，新開(kāi)工面積的增長(zhǎng)意味著未來(lái)可售貨值增加，同時(shí)有利于解決部分城市供小于求的局面，有助于這些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)合理健康發(fā)展。

??3、銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)28%，創(chuàng)去年以來(lái)增速新高

??全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售金額增速繼續(xù)走強(qiáng)。1-2月全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積11235萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)28.2%，增速比去年全年提高21.7個(gè)百分點(diǎn)。今年1-2月銷(xiāo)售速度較快主要是因?yàn)槿ツ晖诨鶖?shù)相對(duì)較低。

??1-2月份商品房銷(xiāo)售額8577億元，同比增長(zhǎng)43.6%，增速提高了29.2個(gè)百分點(diǎn)。改善型需求集中釋放，是推動(dòng)商品房銷(xiāo)售額增速更快上升的重要原因。

??4、土地成交面積跌19%，一、二線地市火熱帶動(dòng)價(jià)格上漲

??2016年1-2月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積2236萬(wàn)平方米，同比下降19.4%，降幅比去年全年收窄12.3個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款 705億元，增長(zhǎng)0.9%。土地購(gòu)置面積降幅大幅收窄，一方面是在銷(xiāo)售持續(xù)向好之下，政府適當(dāng)加大了推地力度；另一方面，企業(yè)在去年存貨消化后，補(bǔ)庫(kù)存的 需求逐漸上升。

??5、待售面積再創(chuàng)新高，商辦庫(kù)存進(jìn)一步凸顯

??1-2月商品房待售面積73931萬(wàn)平方米，比12月末增加了2078萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)15.6%。其中，住宅待售面積46635萬(wàn)平方米， 同比增加10.5%，辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積3435萬(wàn)平方米，14958萬(wàn)平方米，同比分別上漲21%和26.5%。整體來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)庫(kù)存高 企、結(jié)構(gòu)性過(guò)剩的問(wèn)題依舊，居高不下的庫(kù)存已成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資觸底回升的阻礙。

??6、二季度以穩(wěn)為主，全年投資、新開(kāi)工、土地仍將處于低位

??一季度行業(yè)主要指標(biāo)表現(xiàn)超預(yù)期，主要原因：一者在去年政策刺激下，市場(chǎng)銷(xiāo)售顯著好轉(zhuǎn)；二者去年同期基數(shù)低也是各指標(biāo)增速顯著好轉(zhuǎn)的一大原因。當(dāng)前，我國(guó)經(jīng)濟(jì)“新動(dòng)能”尚弱小，要穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)下滑趨勢(shì)還得房地產(chǎn)業(yè)有所擔(dān)當(dāng)。

??展望二季度，行業(yè)預(yù)計(jì)會(huì)呈現(xiàn)如下4個(gè)趨勢(shì)：

??1)二季度銷(xiāo)售面積和金額繼續(xù)回升。隨著13省、5市的去庫(kù)存刺激政策逐漸生效，增加市場(chǎng)需求和提高購(gòu)買(mǎi)力，整體行業(yè)銷(xiāo)售將持續(xù)回暖，加之傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季“金三銀四”的到來(lái)，以及各大企業(yè)在窗口期的積極主動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)，都將推動(dòng)二季度銷(xiāo)售再攀新高。

??2)二季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速預(yù)計(jì)保持筑底企穩(wěn)格局。在去庫(kù)存的大背景下，一方面庫(kù)存過(guò)高的城市已經(jīng)相繼主動(dòng)削減土地供應(yīng)，另一方面房地產(chǎn)企業(yè) 拿地也會(huì)比較謹(jǐn)慎，所以在土地端供需都將比較羸弱；但在銷(xiāo)售持續(xù)回暖的背景下，為了維持銷(xiāo)售規(guī)模，開(kāi)發(fā)企業(yè)尤其是規(guī)模以上大型房企會(huì)加大已有土地儲(chǔ)備地塊 的開(kāi)工、施工力度，新開(kāi)工量也會(huì)有一定增長(zhǎng)，因此，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速有望保持筑底企穩(wěn)格局。

??3)二季度新開(kāi)工面積繼續(xù)緩慢回升。目前房企資金鏈比較寬松，有足夠的資金投入新開(kāi)工，預(yù)計(jì)二季度新開(kāi)工同比指標(biāo)將持續(xù)樂(lè)觀，但在“去庫(kù)存”壓力之下，新開(kāi)工面積規(guī)模仍將維持低位。

??4)二季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積預(yù)計(jì)仍大幅下滑，土地成交價(jià)格會(huì)繼續(xù)上升。在去庫(kù)存背景下，土地“有供有限”被普遍落實(shí)，地方政府尤其是 二線和三四線城市將普遍削減年度土地供應(yīng)甚至?xí)和Ｐ略鐾恋爻鲎專(zhuān)恋刭?gòu)置面積預(yù)計(jì)不會(huì)顯著上升。但與此同時(shí)，一線城市、熱點(diǎn)二線城市以及受一線輻射的三四 線如佛山、中山、無(wú)錫等城市的優(yōu)質(zhì)土地的爭(zhēng)奪會(huì)更激烈，最終導(dǎo)致土地成交價(jià)格繼續(xù)攀升。

??展望2016年，“去庫(kù)存”的行業(yè)邏輯不變，目標(biāo)還遠(yuǎn)未達(dá)成，預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)投資、新開(kāi)工、土地購(gòu)置等指標(biāo)仍將維持低位。主要在于：一方面一線城市、熱點(diǎn)二線和受一線輻射的三線的投資、新開(kāi)工、土地會(huì)比較好，但在全行業(yè)占比較低，占比約60%的三四線城市各項(xiàng)指標(biāo)基本不會(huì)有明顯起色；另一方面，保障住房以貨幣化安置為主，這部分占比約八分之一到六分之一的保障房建設(shè)基本會(huì)暫停。

??四、強(qiáng)者恒強(qiáng)局面未改，預(yù)計(jì)熱點(diǎn)二線城市將輪動(dòng)轉(zhuǎn)換

??2016年一季度，在房地產(chǎn)市場(chǎng)傳統(tǒng)淡季下，各城市供應(yīng)量則同環(huán)比均下滑，部分城市供不應(yīng)求矛盾突出；成交量雖較上年末大幅下滑，但在政策寬松之下，顯著高于去年同期，其中一線和熱點(diǎn)二線城市表現(xiàn)搶眼，三、四線中沿海城市或區(qū)域中心城市成交較好。

??1、整體供應(yīng)同環(huán)比銳減23%和54%，南京、蘇州趁熱加推

??受春節(jié)假期影響，2016年一季度重點(diǎn)城市商品住宅供應(yīng)量應(yīng)市下降，同環(huán)比均出現(xiàn)下滑，部分城市供求矛盾進(jìn)一步突出。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)的47個(gè)城 市數(shù)據(jù)顯示，1-2月重點(diǎn)城市商品住宅供應(yīng)量達(dá)到2998.3萬(wàn)平方米，同比降幅達(dá)到23.21%，其中僅17個(gè)城市供應(yīng)高于去年同期，且主要集中在二線 城市。

??分城市能級(jí)來(lái)看，一線城市供應(yīng)面積達(dá)306.5萬(wàn)平方米的高位，同比下降22.88%，北京和深圳表現(xiàn)突出，其中北京2月份無(wú)供應(yīng)，而深圳前2 月供應(yīng)量是一線城市中唯一同比增加的城市；二線城市供應(yīng)量同比降幅在各線城市中最小，但城市間分化現(xiàn)象明顯。庫(kù)存較大的城市如沈陽(yáng)、天津、西安前兩月供應(yīng) 同比繼續(xù)增長(zhǎng)，而青島、大連供應(yīng)；去年熱門(mén)城市南京、武漢、蘇州供應(yīng)同比上升，在市場(chǎng)熱度不減之下，開(kāi)發(fā)企業(yè)保持正常的推盤(pán)節(jié)奏；三四線城市絕大多數(shù)城市 供應(yīng)同比為下降，仍處在去庫(kù)存的攻堅(jiān)期。但部分城市受到返鄉(xiāng)置業(yè)潮的影響，供應(yīng)同比有所增長(zhǎng)，如溫州、南通。另外，惠州供應(yīng)量在三四線中同比漲幅最高，其 1月份供應(yīng)量幾近創(chuàng)下2015年新高。

??2、成交同比增42%，熱點(diǎn)城市延續(xù)高熱，東莞領(lǐng)漲三線

??盡管受到行業(yè)淡季的影響，各城市商品住宅成交量較去年四季度大幅下滑，但進(jìn)入2016年后，在降低首付、調(diào)整契稅以及各地政策“既快又密”刺激下，整體成交與去年同期相比增長(zhǎng)明顯。從CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)來(lái)看，全國(guó)重點(diǎn)48城市1季度商品住宅成交7042萬(wàn)平方米，較2015年1季度上漲40.22%，從各線城市來(lái)看：

??一線城市商品住宅成交量較去年同期增長(zhǎng)25.47%，上海成交量高居一線之首。除北京同比小幅下滑，其余三城全部增長(zhǎng)。北京則由于去年1月份基數(shù)較大，今年一季度成交并未出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)。總體來(lái)看，一線城市受到春節(jié)影響程度比二、三線城市更大。

??二線城市來(lái)看，僅2城市成交同比下降，去年熱點(diǎn)城市漲幅顯著高于其他城市。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，重點(diǎn)二線城市商 品住宅成交量與去年同期相比漲幅達(dá)到40%，城市間漲幅分化明顯。杭州、蘇州、南京、天津等去年熱點(diǎn)城市同比增幅高于100%，而長(zhǎng)春、濟(jì)南、西安等高庫(kù) 存城市同比漲幅均不到20%。而作為二線城市中返鄉(xiāng)置業(yè)的熱門(mén)城市合肥并沒(méi)有亮眼表現(xiàn)，同比漲幅不到二線平均水平。值得注意的是，成都一季度成交同比跌幅 較大，主要是2015年1月份成交受到備案數(shù)據(jù)滯后所致，導(dǎo)致去年1月成交創(chuàng)下近2年月度成交新高。

??三四線部分城市返鄉(xiāng)置業(yè)效果顯著，同環(huán)比皆上漲。在去年供給側(cè)改革以及需求端促進(jìn)的雙重影響下，三四線去庫(kù) 存取得了一定成效。政策刺激下三四線城市一季度市場(chǎng)有所起色。經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)、人口吸附能力較強(qiáng)的沿海城市或區(qū)域中心城市，市場(chǎng)依舊表現(xiàn)突出，同環(huán)比均保持 上升勢(shì)頭，如東莞、揚(yáng)州等；莆田、南平今年返鄉(xiāng)置業(yè)效果顯著，成交同環(huán)比皆上漲。

??在我們看來(lái)， 多數(shù)城市成交環(huán)比下跌同比上漲主要基于兩個(gè)原因：第一，2015年一線城市樓市過(guò)于火爆，一 定程度上透支了今年的需求，成交很難再度突飛猛進(jìn)。第二，二線城市盡管分化在繼續(xù)，但越來(lái)越多的城市庫(kù)存和消化周期開(kāi)始趨向健康，隨著行情持續(xù)穩(wěn)固，二線 城市樓市行情整體向上位移的態(tài)勢(shì)已經(jīng)確立，所以同比增幅較快增長(zhǎng)。另外，部分三線重點(diǎn)城市大多位于東部沿海經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的區(qū)域，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)支撐力強(qiáng)，樓市在快 速回暖已經(jīng)摘掉風(fēng)險(xiǎn)城市帽子，行情開(kāi)始趨熱。

??3、預(yù)計(jì)南京、蘇州熱度回落，武漢、成都市場(chǎng)升溫

??二季度，整體市場(chǎng)將“穩(wěn)”中有升，在二、三線城市分化的大背景下，強(qiáng)者恒強(qiáng)的局面不會(huì)改變，但熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)也會(huì)分化。

??宏觀層面上，今年經(jīng)濟(jì)下行的風(fēng)險(xiǎn)有增無(wú)減，需要房地產(chǎn)市場(chǎng)保持良好向上的態(tài)勢(shì)；政策面上，兩會(huì)之前全國(guó)自上而下的密集出臺(tái)政策，釋放了維穩(wěn)房地產(chǎn)市場(chǎng)、鞏固市場(chǎng)向上的信號(hào)，3月兩會(huì)上提出“鼓勵(lì)農(nóng)民購(gòu)房”、“加大貨幣安置化比例”等手段去庫(kù)存，政策面依舊保持寬松；市場(chǎng)層面上，隨著一季度新開(kāi)工的好轉(zhuǎn)，以及二季度開(kāi)發(fā)商逐漸供應(yīng)量，成交有望繼續(xù)保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。基于以上三個(gè)方面判斷，二季度成交繼續(xù)平穩(wěn)上升為大概率事件。

??分城市能級(jí)來(lái)看，一線城市“一枝獨(dú)秀”、引領(lǐng)全國(guó)的態(tài)勢(shì)不會(huì)改變。對(duì)于近期部分城市區(qū)域房?jī)r(jià)增幅過(guò)快，接下來(lái)會(huì)有更為嚴(yán)格的限購(gòu)以及抑制投資性需求手段出臺(tái)，會(huì)對(duì)市場(chǎng)造成一定恐慌效應(yīng)，但一線城市自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚、人口基數(shù)大，成交規(guī)模不會(huì)出現(xiàn)大幅波動(dòng)，在供小于求的市場(chǎng)格局下，房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺。

??二線城市來(lái)看，強(qiáng)者恒強(qiáng)的局面不會(huì)改變。降低首付、調(diào)整契稅等一系列的政策對(duì)二線城市影響較大，尤其是去年 熱點(diǎn)城市，更是“火上澆油”。總體來(lái)看，市場(chǎng)分化依舊，特別是熱點(diǎn)城市走勢(shì)也會(huì)不同。最近房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快的蘇州、南京，在一系列調(diào)控政策下，成交量?jī)r(jià)或出現(xiàn) 調(diào)整，二季度保持平穩(wěn)或小幅下降；而武漢、寧波供不應(yīng)求的城市市場(chǎng)火熱勢(shì)頭將延續(xù)，成交繼續(xù)沖高；天津、成都等庫(kù)存較大的城市，未來(lái)量?jī)r(jià)保持平穩(wěn)或小幅上 升概率較大。

??三、四線城市來(lái)看，庫(kù)存壓力下市場(chǎng)不容樂(lè)觀。兩會(huì)上提出鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房以及戶籍改革的持續(xù)推進(jìn)，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，或助推部分區(qū)域中心城市及人口、經(jīng)濟(jì)吸附力較強(qiáng)的城市快速去庫(kù)存。但短期來(lái)看，受到珠江一體化的城市如東莞、惠州、佛山等城市成交會(huì)繼續(xù)增長(zhǎng)，無(wú)錫、常州等城市如何通過(guò)產(chǎn)業(yè)引入發(fā)掘需求是當(dāng)務(wù)之急。

??五、熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)快速攀升，上半年或迎來(lái)階段性頂部

??2016年一季度，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)指數(shù)仍在上行，并且整體趨勢(shì)漸有加快。在歷經(jīng)了2015年的成交回暖之后，消費(fèi)者積極性顯著提升，再加之“去庫(kù)存” 方針大方向不變，房地產(chǎn)企業(yè)提價(jià)信心也有所提振，供需雙方共同看多，推動(dòng)一季度房?jī)r(jià)持續(xù)上行。但值得注意的是，針對(duì)部分城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快現(xiàn)象，中央和地方 政府在3月前后相繼發(fā)文要求“穩(wěn)房?jī)r(jià)”，預(yù)防市場(chǎng)過(guò)熱形成波動(dòng)隱患。

??1、全國(guó)房?jī)r(jià)再創(chuàng)新高，政策面支持是最大動(dòng)因

??2016年一季度，中國(guó)城市住房(一手房)價(jià)格288指數(shù)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)價(jià)格指數(shù))持續(xù)上行，據(jù)截稿前最新數(shù)據(jù)，2月份價(jià)格指數(shù)為1126.8，同 比上漲4.3%，環(huán)比上漲0.86%，連續(xù)第10個(gè)月環(huán)比上升。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露的房?jī)r(jià)指數(shù)亦是如此，1月、2月份房?jī)r(jià)上漲城市持續(xù)增多，各線城市綜合房?jī)r(jià) 指數(shù)也在持續(xù)上升。

??在行業(yè)傳統(tǒng)淡季，房?jī)r(jià)指數(shù)持續(xù)上行且增速進(jìn)一步擴(kuò)大，主要源于三方面因素，首先，“去庫(kù)存”方針不變是供需雙方信心的最根本來(lái)源，2月份密集出臺(tái)的“去庫(kù)存”新政更是加強(qiáng)了市場(chǎng)對(duì)未來(lái)預(yù)期；其次，土地市場(chǎng)持續(xù)高熱推升價(jià)格預(yù)期，2016年以來(lái)二線城市土地市場(chǎng)依舊高熱，近期南京、天津、成都相繼刷新城市單價(jià)地王,再加之2015年成交高價(jià)土地入市在即，市場(chǎng)預(yù)期持續(xù)看多；最后，部分城市持續(xù)高熱推升整體加速上行，如深圳、蘇州、南京等市房?jī)r(jià)持續(xù)快漲，房?jī)r(jià)指數(shù)連續(xù)數(shù)月環(huán)比上漲超過(guò)3%，部分項(xiàng)目售價(jià)相比2015年年末上漲超過(guò)兩成。

??2、臨深三線城市房?jī)r(jià)穩(wěn)漲，旅游城市房?jī)r(jià)止跌

??聯(lián)系成交數(shù)據(jù)來(lái)看更加顯著，京滬穗深等一線城市房?jī)r(jià)依舊保持快速上行，其中深圳房?jī)r(jià)更是較四季度平均上漲了17%，持續(xù)高速上漲，北京、上海一 季度房?jī)r(jià)環(huán)比上漲幅度分別為6%、7%，也依舊保持快速上漲。與2015年同期相比，一季度深圳房?jī)r(jià)同比漲幅更是高達(dá)74%，遠(yuǎn)躋其他一二線城市。在近幾 年最寬松的政策背景下，高端項(xiàng)目成交占比增加、中高端需求爆發(fā)性釋放一線城市房?jī)r(jià)快速上行的最主要?jiǎng)右颉?/p>

??二三線城市方面，蘇州、南京、廈門(mén)等熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)依舊保持快速上行，得益于發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)支持，2009年的“四萬(wàn)億”基建投資部分在這些城市取得 了最為明顯的成效，在城建迅速升級(jí)的支持下，這些供需平衡、人口吸納能力較強(qiáng)的城市房?jī)r(jià)持續(xù)快速上漲。一線城市輻射的東莞、佛山等市房?jī)r(jià)也在穩(wěn)步上漲，此 外海口、三亞等旅游城市房?jī)r(jià)亦在一季度環(huán)比上漲，分別環(huán)比上漲了4%和1%，作為“去庫(kù)存”重點(diǎn)提到的方向之一，旅游地產(chǎn)市場(chǎng)也在傳統(tǒng)旺季看到了更多利好 信號(hào)。但受到需求不振、存量過(guò)剩等因素影響，烏魯木齊、西寧等西部省市房?jī)r(jià)卻依舊低迷，一季度房?jī)r(jià)均有不同程度的下滑。

??3、上半年將持續(xù)上行，部分城市或迎來(lái)階段性頂部

??從宏觀層面來(lái)看，去庫(kù)存仍將是2016年房地產(chǎn)的主旋律，近期密集出臺(tái)的去庫(kù)存新政即是最好例證，而其中降二套房首付、減免契稅等行政更是直接 利好改善性需求。在購(gòu)房需求增加、高收入購(gòu)房者增多的支持下，我們認(rèn)為2016年上半年房?jī)r(jià)仍將繼續(xù)保持上漲態(tài)勢(shì)。而需求基數(shù)較大、房?jī)r(jià)仍處低位的成都、 武漢等市，其房?jī)r(jià)更有望在今年上半年迎來(lái)部長(zhǎng)。

??但對(duì)于個(gè)別房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的城市，還是要關(guān)注地方政府“控房?jī)r(jià)”新政出臺(tái)的可能，如南京即在2月底出臺(tái)了“寧十七條”控房?jī)r(jià)，上海也進(jìn)一步要求增 加中小套型住房供應(yīng)，意在緩解目前市場(chǎng)供不應(yīng)求、房?jī)r(jià)飆漲的現(xiàn)狀。并且近期市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)已經(jīng)傷及到市場(chǎng)需求，如3月南京、蘇州等熱點(diǎn)城市 成交量即連續(xù)3周下滑，案場(chǎng)來(lái)電來(lái)訪也有不同程度的回落。因此在“穩(wěn)房?jī)r(jià)”新政逐步發(fā)力、高房?jī)r(jià)已經(jīng)傷及需求的背景下，預(yù)計(jì)這些城市房?jī)r(jià)或?qū)⒃谀曛杏瓉?lái)階 段性觸頂。

??六、一、二線“去庫(kù)存”成效顯現(xiàn)，三四線短期內(nèi)仍難擺脫高庫(kù)存

??在去年銷(xiāo)售回暖的帶動(dòng)下，多數(shù)城市庫(kù)存量均有所下降，“去庫(kù)存”攻堅(jiān)戰(zhàn)初顯成效，一季度以來(lái)，降準(zhǔn)、降低契稅和首付利好政策頻出之下，各城市存 量持續(xù)回落，部分城市供不應(yīng)求的局面愈加凸顯，整體來(lái)看，庫(kù)存處在高位回落期。在行業(yè)“去庫(kù)存”的大背景下，隨著前期政策落地執(zhí)行，各城市庫(kù)存壓力、去化 風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步降低。

??1、一、二線庫(kù)存快速下滑，南京消化周期不足三個(gè)月

??一季度多數(shù)城市供求比相對(duì)2015年全年均有所下滑，多為1.0以下，僅貴陽(yáng)、蘭州高于1.2，而上海、蘇州、無(wú)錫等城市則不足0.5，供不應(yīng)求矛盾突出。供求比下滑主要是受春節(jié)影響，房企減少供應(yīng)，一季度供應(yīng)量銳減所致。值得注意的是，貴陽(yáng)在1月供應(yīng)近100萬(wàn)平方米，創(chuàng)下近1年新高，供求比也攀升至1.3。

??多數(shù)城市庫(kù)存量與去年同期相比，除深圳以外，全部下滑。主要是得益于去年銷(xiāo)售回暖以及在 “有供有限”政策出臺(tái)之下，“去庫(kù)存”取得了一定成效，多數(shù)城市庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)有所降低。整體來(lái)看，一、二線熱點(diǎn)城市持續(xù)熱銷(xiāo)之下，庫(kù)存量也大幅下滑，雖然二線部分庫(kù)存仍處在高位，但已經(jīng)有了回落的跡象。

??一線城市中除深圳住宅存量上漲19%外，北上廣同比均下降。二、三線城市住宅存量除太原和南寧同比上漲外，其余全部下降。但是與2015年底的 存量相比，一季度各線城市全部下跌，其中存量一直維持高位的長(zhǎng)春、沈陽(yáng)、青島和天津等地，也開(kāi)始小幅下跌。表明在一季度新增供應(yīng)銳減之下，市場(chǎng)需求并沒(méi)有 出現(xiàn)大幅下滑，房企抓緊窗口期積極去庫(kù)存。

??與存量、供求比大幅下滑一樣，一季度消化周期也大幅改善。其中一線城市中北京、廣州、深圳維持在9、10個(gè) 月左右，相對(duì)平衡，上海2月消化周期僅4個(gè)月，市場(chǎng)可售貨值不多；二、三線城市中，沈陽(yáng)、青島、西安、天津、蘭州、晉江和徐州等地消化周期仍在18個(gè)月警 戒線以上，受到一季度市場(chǎng)處于淡季的影響，這些城市消化周期均已經(jīng)超過(guò)20個(gè)月。與之相對(duì)應(yīng)的合肥、蘇州、武漢，作為去年熱門(mén)城市，其消化周期進(jìn)一步下 降，在一季度末庫(kù)存依舊維持在相對(duì)合理的范圍。

??2、“去庫(kù)存”利好將持續(xù)釋放，但三線短期內(nèi)仍難擺脫高庫(kù)存

??今年兩會(huì)上政府工作報(bào)告中3次提及“房地產(chǎn)”、10次提到“住房”，歸納起來(lái)，就是要多手段、多渠道，快速、有效的求庫(kù)存，因此，在“鼓勵(lì)農(nóng)民 購(gòu)房”“加大購(gòu)房補(bǔ)貼力度”、“提高貨幣安置化比例”之下，去庫(kù)存的的主旋律不會(huì)改變。預(yù)計(jì)接下來(lái)相關(guān)政策不斷落地，庫(kù)存壓力有望進(jìn)一步緩解。各城市基本 面不同，

??一線城市由于其獨(dú)特的經(jīng)濟(jì)地位，市場(chǎng)需求旺盛，本身庫(kù)存和去化周期并不大，隨著未來(lái)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化；二、三線分化格局不改，一類(lèi)是去年市場(chǎng) 表現(xiàn)良好的熱門(mén)城市，如武漢、蘇州、合肥、南京等，在整體政策寬松下，市場(chǎng)供不應(yīng)求局面不會(huì)發(fā)生實(shí)質(zhì)改變，整體庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)較低；另一類(lèi)則是庫(kù)存較高的城市， 如沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、青島等，由于庫(kù)存量畸高，如若不從供應(yīng)端入手，控制土地供應(yīng)，高庫(kù)存仍將伴隨其較長(zhǎng)一段時(shí)間。

??七、剛需仍是市場(chǎng)絕對(duì)主力，大戶型成交占比將持續(xù)提高

??與往年市場(chǎng)走勢(shì)不同，2016年一季度高端產(chǎn)品成交占比仍在持續(xù)上行，各類(lèi)剛需產(chǎn)品成交占比則相應(yīng)回落，小戶型產(chǎn)品成交回落態(tài)勢(shì)更為顯著。基于 當(dāng)前“去庫(kù)存”方針大方向不變，我們認(rèn)為2016年中大戶型產(chǎn)品成交占比將持續(xù)攀升，但具體到各線城市表現(xiàn)，或?qū)⒊霈F(xiàn)一定分化。

??1、二房成交占比持續(xù)回落至29%，四房占比同比增3.4個(gè)百分點(diǎn)

??2016年一季度，行業(yè)時(shí)值傳統(tǒng)淡季，但四房產(chǎn)品成交占比卻逆市上漲，成交占比由2015年四季度的20.8%上升至21.5%，增加了0.7 個(gè)百分點(diǎn)。自2015年一季度以來(lái)，四房產(chǎn)品成交占比走勢(shì)持續(xù)上漲，一房、三房產(chǎn)品成交占比相對(duì)平穩(wěn)，二房產(chǎn)品成交占比則持續(xù)回落。商品住宅成交結(jié)構(gòu)趨向 于多戶型，一方面是隨著存量房市場(chǎng)的逐步擴(kuò)容，越來(lái)越多的首置需求流向了二手房市場(chǎng)；另一方面則是受調(diào)控趨寬推動(dòng)，2015年以來(lái)房地產(chǎn)政策面持續(xù)放寬， 消費(fèi)者的改善性需求也在持續(xù)加速釋放。

??2、熱點(diǎn)城市大戶型成交占比增加，高庫(kù)存城市小戶型更受青睞

??2016年一季度，大戶型產(chǎn)品價(jià)格保持領(lǐng)漲，成交占比也在繼續(xù)上行。145平方米以上面積段產(chǎn)品則均有不同程度上升，并且在上海、深圳、南京等熱點(diǎn)一二線城市，大戶型產(chǎn)品所受關(guān)注度更高，房?jī)r(jià)上漲更快，其成交占比增幅也更為顯著，以上海為例，2016年一季度 180平方米以上產(chǎn)品成交占比高達(dá)27%，較2015年四季度上漲3個(gè)百分點(diǎn)。而120平方米以下產(chǎn)品份額則略有下滑，成交占比下滑0.9個(gè)百分點(diǎn)，降至60.2%，但仍是大多數(shù)城市成交的絕對(duì)主力，如在杭州、沈陽(yáng)、重慶等市，90平方米以下小戶型成交占比仍然超過(guò)40%，占比更是顯著上升。

??3、改善需求延續(xù)上行趨勢(shì)，一線城市大戶型面臨降溫

??從購(gòu)房需求的戶型分布來(lái)看，目前二房和三房成交占比持續(xù)所回落，而大戶型產(chǎn)品成交占比則持續(xù)提升。從供應(yīng)面來(lái)看，為響應(yīng)“去庫(kù)存”新政，目前大部分二三線城市趨向于加大產(chǎn)品的套均面積來(lái)加快產(chǎn)品去化；從需求面來(lái)看，目前持續(xù)趨寬的房地產(chǎn)政策和信貸環(huán)境，也為改善性需求提供了更為寬松的外部環(huán)境。整體來(lái)看，2016年大戶型產(chǎn)品成交占比的上升趨勢(shì)仍將延續(xù)。

??但具體到城市角度，成交結(jié)構(gòu)走勢(shì)或?qū)⒂兴只Ｒ痪€城市方面，大戶型產(chǎn)品難持續(xù)高熱，目前一線城市房?jī)r(jià)高漲已經(jīng)引起了中央和地方的高度重視，而價(jià)格上漲最快的中高端項(xiàng)目更是被屢屢提及，近期上海、北京等地政府更是多次表態(tài)控房?jī)r(jià)，3月末上海更是明令提高二套房首付成數(shù)，并嚴(yán)加區(qū)分普通住房與非普通住房，意在控制明顯過(guò)熱的改善性需求，

??二線城市方面將進(jìn)一步分化，蘇州、南京等熱點(diǎn)城市情況與一線城市類(lèi)似，在地方政府的調(diào)控下，其中高端項(xiàng)目熱 度或?qū)⒂兴禍兀欢贾荨⑻旖虻葷撛趲?kù)存壓力較大、且房?jī)r(jià)已達(dá)高位的城市，大戶型產(chǎn)品雖有上升空間，但市場(chǎng)成交還是以中小戶型首置產(chǎn)品為主；對(duì)于烏魯木 齊、武漢等中西部城市來(lái)說(shuō)，“促需求”仍是地方政策的最重要引導(dǎo)方向，并且由于房?jī)r(jià)水平相對(duì)較低，中大戶型產(chǎn)品成交占比仍有較大上升空間。

??八、政策利好區(qū)域熱銷(xiāo)，家裝定制引關(guān)注、首付貸成禁區(qū)

??2016年一季度，市場(chǎng)總體向好，北京商辦項(xiàng)目保利大都匯在元旦當(dāng)日實(shí)現(xiàn)了3億熱銷(xiāo)，3月5日加推又勁銷(xiāo)了3億；除此之外，海南養(yǎng)生大盤(pán)富力紅 樹(shù)灣在開(kāi)盤(pán)也熱銷(xiāo)了18億，當(dāng)日現(xiàn)場(chǎng)成交2000余套；但這些項(xiàng)目顯然無(wú)法代表一季度整個(gè)市場(chǎng)情況，更多的熱銷(xiāo)信息仍主要集中在上海、南京、合肥、蘇州等 熱點(diǎn)城市。

??總體來(lái)看，這些熱點(diǎn)城市在政策利好的推動(dòng)下，無(wú)論是中高端改善，還是剛需戶型，成交情況都還不錯(cuò)，尤其值得一提的是，今年上海萬(wàn)科別具匠心的提出了“逆返鄉(xiāng)置業(yè)”的概念，主要為吸引外來(lái)留滬過(guò)年人群的目光，多案場(chǎng)聯(lián)動(dòng)以“玩樂(lè)地圖“等活動(dòng)集聚人氣，同時(shí)聯(lián)合了善診、天海巨輪等平臺(tái)將服務(wù)升級(jí)，最終，在春節(jié)期間實(shí)現(xiàn)成交總金額10.5億元。

??今年一季度房企折扣幅度與去年同期大體持平，降價(jià)力度有限，主要源于2016年開(kāi)年，利好政策不斷，1月“全國(guó)兩孩”正式落地，2月央行又宣布 在“不限購(gòu)”城市下調(diào)最低首付款比例，同時(shí)減征購(gòu)房稅費(fèi)，進(jìn)入3月，隨著兩會(huì)召開(kāi)，央行降準(zhǔn)實(shí)施了更為寬松的貨幣政策，利好政策的疊加效應(yīng)促使一線和部分 核心二線城市成交火熱，總體而言，房企以價(jià)換量的意愿有限，除了部分商辦類(lèi)項(xiàng)目如河源恒大名都商鋪?zhàn)畲髢?yōu)惠5.5折外，住宅類(lèi)產(chǎn)品的最大讓利不過(guò)7.5 折，更多的項(xiàng)目以9折左右的折扣促銷(xiāo)。雖然恒大在3月22日的 “無(wú)理由退房一周年活動(dòng)發(fā)布會(huì)”上也宣布“全線降價(jià)”(在全國(guó)349個(gè)樓盤(pán)中，除上海、啟東等項(xiàng)目，其余樓盤(pán)均享受8.7折優(yōu)惠)，但促銷(xiāo)效果如何仍有待 后期檢驗(yàn)。

??然而，處于政策逐步寬松的市場(chǎng)環(huán)境，降價(jià)終不是營(yíng)銷(xiāo)的主角，部分項(xiàng)目5.5折促銷(xiāo)也僅是個(gè)案現(xiàn)象，一季度，房企營(yíng)銷(xiāo)的亮點(diǎn)如下：一方面大數(shù)據(jù)引領(lǐng)的家裝定制又有新動(dòng)作。景瑞攜當(dāng)代推出了VR虛擬樣板間，利用新科技為購(gòu)房者營(yíng)造“如臨其境”之感；萬(wàn)科則首次推出了自己家裝定制品牌“美好家”，提升產(chǎn)品附加值以加速去化。另一方面為響應(yīng)央行房貸新政，保利地產(chǎn)福建公司攜銀行、第三方機(jī)構(gòu)推出了首付貸業(yè)務(wù)，號(hào)稱(chēng)可以實(shí)現(xiàn)首付10%購(gòu)房，但類(lèi)似業(yè)務(wù)已經(jīng)被央行認(rèn)定違法，未來(lái)將成禁區(qū)。

??基于此，展望未來(lái)，我們認(rèn)為，在大數(shù)據(jù)思潮下的營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)新將成為主流，未來(lái)隨著互聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用的成熟、科技的完善，服務(wù)質(zhì)量將成為競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵所在。

??九、土地供需量銳減而價(jià)格上揚(yáng)，二季度熱點(diǎn)將在二線城市

??一季度本就是傳統(tǒng)的土地供應(yīng)淡季，一方面是由于春節(jié)因素的影響，另一方面，各城市政府一季度推地較為謹(jǐn)慎，房企拿地的積極性亦不高，因此一季度整體土地供求均處于低位。

??1、供應(yīng)同、環(huán)比跌幅均超6成，成交環(huán)比銳減52%，價(jià)格持續(xù)上漲

??2016年一季度，CRIC監(jiān)測(cè)的300個(gè)城市經(jīng)營(yíng)性用地總供應(yīng)建筑面積為8417萬(wàn)平方米，同、環(huán)比均下降6成有余。其中二線城市表現(xiàn)相對(duì)較好，供應(yīng)規(guī)模甚至稍高于去年同期水平，一線和三四線城市均遠(yuǎn)低于去年同期。

??成交方面，300個(gè)城市經(jīng)營(yíng)性用地總成交建筑面積為8113萬(wàn)平方米，較去年同期下滑28%，較去年四季度下跌52%。究其緣由，土地供應(yīng)規(guī)模的大幅下滑自然是其中原因之一，此外，去年一季度樓市熱度較高，政策面和信貸面方向明朗，土地供應(yīng)和成交量均處于同期的高位。

??成交均價(jià)方面，300個(gè)城市經(jīng)營(yíng)性用地總成交金額為2686億元，較去年同期下降10%，較去年四季度下降54%；成交均價(jià)為3311元/平方米，較去年同期大漲26%，較去年四季微跌3%。經(jīng)過(guò)2015年樓市熱度的熏染，土地價(jià)格持續(xù)穩(wěn)定上漲，2016年一季度雖沒(méi)有大量的優(yōu)質(zhì)地塊成交，但成交樓板價(jià)仍處于高位。

??從各城市能級(jí)來(lái)看，二線城市表現(xiàn)最為強(qiáng)勢(shì)，供應(yīng)和成交規(guī)模相對(duì)較高，并且在成交量同比大跌近2成的情況下，成交金額同比卻上漲近3成，成交樓板 價(jià)相比去年同期大漲近6成。其中蘇州、合肥和南京土地市場(chǎng)熱度最高，整體成交溢價(jià)率均在100%以上。尤其是南京，新年剛過(guò)城北區(qū)域單價(jià)地王記錄便被刷 新。一線城市一季度并未推出優(yōu)質(zhì)地王，且在市場(chǎng)瘋狂之后，房企對(duì)一線城市地塊更加謹(jǐn)慎，土地溢價(jià)率均不高，北京和上海分別為28%和26%，深圳和廣州則 為0；整體溢價(jià)率為19.62%，相比去年同期增加了6.46個(gè)百分點(diǎn)，遠(yuǎn)低于去年四季度，在各能級(jí)城市溢價(jià)率中處于最低位。三四線城市整體仍以去庫(kù)存為 工作重心，土地供應(yīng)量同比跌幅最大。但部分受行政區(qū)域利好的三四線城市，比如臨近廣州的佛山和東莞、臨近北京的廊坊，房企拿地意愿較強(qiáng)，成交溢價(jià)率亦相對(duì) 較高。

??2、上半年土地供、需低位運(yùn)行，熱點(diǎn)二線城市樓板價(jià)保持上行

??2016年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的主基調(diào)仍是去庫(kù)存和因城施策，因此土地市場(chǎng)“有供有限”的指導(dǎo)思想仍將繼續(xù)。預(yù)計(jì)2016年二季度全國(guó)整體土地供應(yīng)量仍將維持相對(duì)低位，尤其是商品房庫(kù)存量較大，去化問(wèn)題嚴(yán)重的三四線城市，土地供應(yīng)規(guī)模將繼續(xù)走低。成交方面，相對(duì)于一季度，二季度成交規(guī)模勢(shì)必增加，但受制于土地供應(yīng)規(guī)模的限制，成交規(guī)模漲幅有限。

??從2016年兩會(huì)來(lái)看，調(diào)控仍在繼續(xù)，各城市將得到更多的自主權(quán)。一線城市由于供應(yīng)不足，需求旺盛所致，房?jī)r(jià)快速上漲，加之一季度一線城市土地供應(yīng)規(guī)模相對(duì)較少，預(yù)計(jì)二季度有望加大土地供應(yīng)量，并且在土地出讓條例中要求增加中小套型配比。 一線城市核心區(qū)域可開(kāi)發(fā)利用土地量較少，二季度的土地供應(yīng)將以城市外圍區(qū)域?yàn)橹鳎热绫本┑奈瀛h(huán)之外，上海的外壞以外。2015年房企集聚一線城市，僧多 粥少之下地價(jià)飆升，風(fēng)險(xiǎn)初現(xiàn)，開(kāi)發(fā)難度愈加，部分開(kāi)發(fā)企業(yè)逐漸將目光轉(zhuǎn)至二線城市，尤其是合肥、南京、蘇州等樓市健康，經(jīng)濟(jì)活力強(qiáng)的城市，這類(lèi)熱門(mén)城市的成交樓板價(jià)預(yù)計(jì)將在二季度仍保持上行趨勢(shì)。極少的有區(qū)域利好的三四線城市將得到開(kāi)發(fā)商親睞，其余三四線城市仍是一潭死水，二季度預(yù)計(jì)供需將低位運(yùn)行。

??十、房企業(yè)績(jī)加速上升，熱門(mén)城市拿地積極

??2016年1-2月，房企普遍業(yè)績(jī)優(yōu)異，部分房企得益于重點(diǎn)布局的城市市場(chǎng)火熱而實(shí)現(xiàn)大幅增長(zhǎng)。在市場(chǎng)回升之際，雖拿地成本繼續(xù)保持攀升勢(shì)頭，房企投資意愿仍普遍上漲。

??1、業(yè)績(jī)同比提升顯著，熱門(mén)城市拉動(dòng)房企銷(xiāo)售

??因春節(jié)假期等因素影響，1-2月是傳統(tǒng)銷(xiāo)售淡季，不過(guò)今年迎來(lái)“開(kāi)門(mén)紅”，整體銷(xiāo)售情況優(yōu)異，絕大多數(shù)房企前2月銷(xiāo)售業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)。

??第一梯隊(duì)中，恒大、碧桂園表現(xiàn)突出，銷(xiāo)售均同比翻番，另外，保利地產(chǎn)銷(xiāo)售額亦有90%的上漲。較為特殊的是萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)，前2月銷(xiāo)售額同比出現(xiàn)下 滑，跌幅8%，主要由其戰(zhàn)略定位所決定。第二梯隊(duì)房企表現(xiàn)差異更為懸殊，銷(xiāo)售同比漲幅最大的是金地集團(tuán)的314%，而泰禾集團(tuán)則出現(xiàn)10%的下跌。

??究其原因，表現(xiàn)優(yōu)異的房企多為城市市場(chǎng)拉動(dòng)型，有如“水漲船高”。以恒大、金地為例，恒大地產(chǎn)1-2月位于太原、武漢等市場(chǎng)活躍度較高的重點(diǎn)二 線城市的項(xiàng)目多有熱銷(xiāo)，僅此兩城市貢獻(xiàn)率就達(dá)30%；金地集團(tuán)在售項(xiàng)目也基本位于一線及重點(diǎn)二線城市，貢獻(xiàn)率前五位的城市依次為武漢、深圳、南京、杭州、 上海五大房地產(chǎn)熱門(mén)城市。1-2月表現(xiàn)而言，城市布局對(duì)房企的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)起到關(guān)鍵性影響作用。

??在為數(shù)不多的已公布目標(biāo)的房企中，可以看到，房企對(duì)增長(zhǎng)幅度要求繼續(xù)保持理性，均設(shè)在10-20%之間。單純的規(guī)模增長(zhǎng)已不再是房企重心，萬(wàn)達(dá)將2016年目標(biāo)下調(diào)34%、恒大下調(diào)1%便足以代表，體現(xiàn)了房企新的戰(zhàn)略布局以及多元化轉(zhuǎn)型的決心。

??目標(biāo)的理性加上市場(chǎng)的活躍，使得房企目前的目標(biāo)完成情況良好，完成率基本在10%以上，其中恒大銷(xiāo)售進(jìn)展最為迅猛，完成率已達(dá)18%。

??2、拿地成本加速上揚(yáng)，大型房企投資意愿強(qiáng)烈

??2016年1-2月，CRIC監(jiān)測(cè)的20家典型房企合計(jì)新增土地建筑面積2684萬(wàn)平方米，拿地金額1301億元，同比分別增長(zhǎng)14%和42%；平均樓板價(jià)4852元/平方米，較上年同期上漲24%。

??單個(gè)房企來(lái)看，萬(wàn)科以592萬(wàn)平方米領(lǐng)跑前兩月房企拿地量，而碧桂園繼續(xù)大力布局三四線，以327%的增速成為前兩月拿地增速最快的房企。20 家重點(diǎn)房企新增土地建筑面積漲跌各半，而拿地金額普遍提升。從中可見(jiàn)，房企投資意愿普遍增強(qiáng)，大型房企更為突出。拿地成本方面，均有不同程度的上漲，其 中，平均樓板價(jià)同比漲幅超200%的房企就有6家。

??拿地成本的急劇上升，一方面在于2015年樓市雖筑底回暖，但不確定性因素仍存，因而房企依然偏好布局一線及重點(diǎn)二線城市，此類(lèi)城市地價(jià)相對(duì)較 高，導(dǎo)致結(jié)構(gòu)性拉升平均樓板價(jià)。典型的有，禹洲地產(chǎn)今年1-2月加大對(duì)一線及重點(diǎn)二線城市的布局，先于上海閔行競(jìng)得一幅宅地，樓板價(jià)近2.9萬(wàn)元/平方 米，后又接連在南京、福州分別競(jìng)得商住綜合用地，樓板價(jià)均在1.2萬(wàn)元/平方米上下。另一方面，樓市的回暖又促使地價(jià)進(jìn)一步上揚(yáng)，房企對(duì)于優(yōu)質(zhì)地塊的爭(zhēng)奪 使得高溢價(jià)地塊頻出，平均樓板價(jià)上漲明顯。中海地產(chǎn)最具代表性，其于近兩年1月均在濟(jì)南競(jìng)得住宅用地，2015年樓板價(jià)不足2000元/平方米，而 2016年已達(dá)到4500元/平方米左右。