??2016年三季度，房地產行業政策環境相對穩定，“去庫存”基調貫穿始終，信貸支持史無前例的寬松。在此背景下，三季度商品房銷售同比激增、開發投資增速小幅回升，一、二線城市成交表現好于預期，部分三四線城市庫存快速去化、開始走上新一輪增長；企業業績完成度普遍較高，前8月萬科、恒大、碧桂園等更是突破兩千億元；銷售向好帶來三季度熱點城市土拍競爭更加激烈，地王數量持續激增，上海、深圳更是相繼誕生了新的全國單價、總價地王。

??與此同時，房價、地價的快速上漲也給部分城市市場可持續發展帶來隱患，投資投機需求迅速增加，地方政策基調也從“刺激”轉變為“收緊”，寬松類政策出臺頻次明顯下降，收緊類政策升級和蔓延，所有的熱點一、二線城市都重啟“限貸、限購”。但力度都相對溫和，希求在抑制房價過快上漲和維護市場平穩運行之間保持相對平衡。

??因城施策的緊縮政策固然會擠壓或縮小接下來樓市量價繼續攀升的空間，但四季度各方面的“支撐”依舊穩固，譬如房地產拉動經濟增長、社會投資“資產荒”、居民財富保值需求等各種現實因素沒有根本轉變，可以預見，各項樓市規模指標仍會繼續保持。

??01

??“去庫存”主基調不變

??地方緊縮調控政策占上風

??面對嚴峻的經濟發展形勢，三季度中央把促進房地產投資提到了更重要的層面，在地方調控上，分城施策的主基調依舊不變，大多數三、四線城市調控依舊維持寬松；而地價、房價過快上漲的城市則相繼收緊了調控新政。但與2011、2012年的大幅收緊相比，本輪地方逆向調控的針對性更強，對購房需求的限制也留出了更多余地。

??1、中央多次喊話去庫存，促房地產投資健康發展

??三季度，中央的房地產政策主基調依舊是控供應增量，去積壓庫存，并把促進房地產投資發展提到了更為重要的位置，以發揮其對經濟增長的關鍵作用。具體來看，7月中旬發改委明確表態，當前調控的主基調仍然是去庫存；8月初，發改委在官網發文要求實施積極的財政政策，促進房地產投資健康發展；9月9日，發改委再一次表態要推進投融資體制改革，促進房地產平穩健康發展。

??此外與去庫存相應，三季度房貸依舊維持寬松，最新金融數據顯示，8月居民中長期貸款新增5286億元,同比多增2431億元,占比當月新增貸款比重達到55.7%。為了應對過快上漲的地價，7月末證券會宣布新規，房企再融資不得用于買地和還貸款。

??2、熱點城市調控升級、蔓延，但收緊力度大多有限

??三季度，為了控制住地價與房價的過快上漲，熱點城市行政調控力度有所加大，城市范圍也出現了擴大。如合肥、南京、蘇州相繼“升級”了調控力度，做法有提高首付比例、擴大限貸范圍（合肥），調整土地出讓條件（南京、蘇州），其中蘇州市更是再一次宣布“限購”，成為2014年末“限購令”全面解除以來，首個“復辟”限購的城市。

??廈門、武漢、鄭州、杭州在三季度加入了行政調控的行列，其中武漢將二套房貸款首付全面上調至4成，提高改善置業的資金門檻，廈門、杭州則是出臺了“限購令”，意在控制外地投資性需求，鄭州則是出臺土拍限價出讓新規，辦法與南京類似，以期控制住近期土拍價格的過快上揚。

??但這些調控新政力度大多有限，如南京二套房首付款上調比例只有為5%，武漢的二套房首付也只是調高到了四成，對以投資客、舊房置換、拆遷為主的改善性需求而言，此類政策影響著實有限；而在“購房落戶”的政策環境下，蘇州、廈門、杭州對非本地戶籍的限購政策，也只是“一戳即破”的障礙罷了。調整土地出讓條件、執行土拍限價令本意是為了抑制地價的過快上漲，但從9月末的南京土拍來看，房企競價依舊火熱，大多數最終土拍成交價格仍不會低于前期的“地王”，而南京市所推行的超限價土地執行現售的政策，更有可能導致后市落入供應不足、倒逼房價進一步上行的尷尬境地。

??3、需求側刺激新政漸稀，僅高庫存地區仍持續推進

??在二季度近30省市出臺全面刺激方案之后，地方調控多已基本到位，三季度此類新政發布頻次明顯減少，仍有刺激性政策頒布的省市大多面臨著更為嚴峻的庫存壓力考驗。沈陽、山東、貴州、西藏等省市出臺了放松類政策，購房補貼、稅費減免、公積金使用范圍擴大依然是最常見的三類刺激性政策。

??如沈陽在一季度的“22條”的基礎之上，于8月1日再度發布11條補充意見，對去庫存可謂“不遺余力”，相應重點政策主要有四條，其一，大中專畢業生使用直系近親公積金賬戶支付首付款條款進一步放寬，畢業年限由5年提升至8年；其二，符合條件的商住或酒店式公寓可調整為自住型公寓；其三，商業地產可落戶、也能做“學區房”；其四，購買自住型公寓可用公積金貸款。而這些政策條款的針對性，也反映出了當下沈陽樓市的兩大突出問題，一方面是需求導入不足，對外來人才的吸引力不強，另一方面則是商業地產高庫存已經沉珂難醫，常見的去化途徑難以恢復正常的供求關系。

??4、調控大方向不變，去庫存仍是行業發展主旋律

??從近期發改委、國務院等部門表態來看，去庫存仍將是四季度市場發展的主旋律；而在“穩增長”的經濟大方針之下，目前中國房地產市場增速仍然不容有失，前后端的鋼鐵、水泥、汽車、裝潢、家電等行業也需要房地產的拉動和推動；而從已經出臺的收緊政策來看，地方政府也相對謹慎，調控的“分寸感”十分鮮明；再加之寬松類新政多已調控到位，再進一步放松的空間有限。因此我們認為，四季度政策面維持現狀的可能性較大，尤其是行業信貸層面仍將穩定趨寬，地方新政出臺頻次將進一步減少，即便個別城市出現進一步收緊，應當也只是微調，不會出現力度上的驟然加大。

??02

??投資、新開工增速連續下滑

??料全年投資增速5%以內

??前8月商品房銷售面積和金額同比增速分別達25.5%和38.7%，增量集中在東部和中部地區，但光鮮的行業銷售并沒有拉動開發投資和新開工的如期增長，房地產開發投資額、新開工面積等指標同比增速沖高了連續4個月回落，且增幅遠低于銷售，結構上銷售最火的東部地區的投資增速甚至小于全國平均水平。但受土地購置面積收窄、房企拿地成本高企等不利因素的影響，四季度的投資開發和新開工仍不容樂觀。

??1、開發投資增速沖高后連續3月下滑，8月小幅回升

??1-8月份，全國房地產開發投資64387億元，同比名義增長5.4%，增速比1-7月份提高0.1個百分點。其中，住宅投資43076億元，增長4.8%，增速提高0.3個百分點。

??在沖高連續下滑3個月后，8月份房地產開發投資額同比增速出現小幅回升。主要有三方面利好因素，首先是銷售利好支持，7、8月一、二線樓市成交”淡季不淡”，推動企業投資信心增強、地王頻出；其次去年同期基數較低，2015年8月房地產開發投資金額為8051億元，較2015年7月下跌1.23%，這是2010年以來首次出現的逆周期環比下跌。

??2、新開工面積增速亦連續回落，三季度新開工低于全年月均

??1-8月份，房屋新開工面積106834萬平方米，增長12.2%，增速回落1.5個百分點。　其中，住宅新開工面積73563萬平方米，增長11.7%。已經是連續第4個月同比回落。自今年年初，新開工面積增速結束近一年的負增長后，快速回升。單月新開工面積持續走高，6月達到自去年10月以來的最高值，而后7、8月開始回落至12.2%。

??新開工面積增速連續回落一方面是今年上半年多數城市土地供應同比下降，多數城市今年土地供應完成率不高，新開工量不足，另一方面，熱點城市相繼出臺的收緊政策和不斷攀高的地價，讓不少房企放慢開發進程。

??3、投資、新開工繼續回落為大概率事件，全年投資增速5%以內

??從7、8月行業指標走勢來看，預計房地產開發投資增速在四季度再次回落，年內房地產投資增速將維持在0%-5%的區間范圍內波動，主要基于幾個方面考量：

??其一，當前政策邊際效應遞減、成交高增長難以持續以及部分熱點一、二線城市相繼出臺收緊政策，將對房企資金面和新開工等產生負面影響；

??其二、“地王”仍集中在少數城市，并不會對占全國比重較大的三四線城市新開工產生影響，因此也難以對整體房地產開發投資起到支撐作用；

??其三，目前多數熱點城市房企拿地成本高企、“面粉貴過面包”，銷售前景還有待房價實現螺旋式上升，短期內加大開發投資動能不足；

??最后，受去年同期可比基數逐漸趨于正常，基數效應褪去，增速也將持續回落。

??03

??八成城市三季度成交環比下滑

??四季度成交謹慎樂觀

??在經歷二季度成交高峰后，2016年三季度市場處于高位調整區間，多數城市成交環比下跌，部分出臺收緊政策的熱點城市環比跌幅較大，而高庫存城市也表現不佳，僅有上海、鄭州、長沙三城環比上漲。總體而言，市場整體較去年仍有大幅增長，武漢、杭州、濟南等城市成交量已經超過去年全年。但房價、地價輪動上漲、政策風向轉緊無疑加大了市場觀望情緒，在去庫存與抑制泡沫并舉之下，我們對四季度市場保持謹慎樂觀，預計成交量也將以穩為主。

??1、三季度成交環比回落8%,“分化”依舊是二線城市主旋律

??根據CRIC數據顯示， 2016年1-9月52個重點城市商品住宅合計成交2.80億平方米，較去年同期增長顯著，漲幅達到31%。這也與國家統計局公布的商品住宅銷售面積的累積增速（24.5%）仍然保持較高水平相一致。若分季度來看，三季度52城商品住宅成交0.97億平方米，環比下滑8%，同比上漲19%，多數城市三季度成交較二季度有所回落。 

??在整體信貸寬松、去庫存政策不斷落地、以及“地王熱”的帶動下，前三季度成交快速增長也符合市場預期，例如鄭州、青島、杭州等城市成交量同比增幅均超過50%以上。但隨著行業淡季到來、二季度成交基數陡增、熱點城市頻出收緊政策、以及房價過快上漲帶來的市場觀望情緒加碼，是三季度成交環比下滑的主因，其中熱點城市如天津、南京等城市成交環比下滑，廈門跌幅甚至達到61%。不過，從三季度-8%的環比跌幅與19%同比增幅來看，成交絕對值仍在高位調整。尤其是部分熱點城市，三季度市場表現“淡季不淡”，成交量持續高位運行，例如上海、長沙和鄭州等，其三季度成效同、環比則均有較大漲幅。

??總體而言，從年初一線城市市場火熱，到上半年二線城市市場熱度輪動轉換，再到三季度抑制資產泡沫、熱點城市出臺收緊政策，“分化”至始至終貫穿市場走勢。尤其是在去庫存總基調下，政策面強調因城施策進一步加劇的各城市房地產市場的分化，三季度城市間分化明顯。

??第一，已出臺收緊政策的熱點城市，成交量大幅下滑，甚至低于一季度。典型的如蘇州、廈門、南京、深圳。特別是蘇州，二季度“限價令“后成交量萎縮，三季度在出臺”限購、限貸“政策之下，成交同、環比繼續下跌28%和7%，前三個季度成交呈遞減趨勢。而廈門在限購限貸組合拳之下，成交下滑近六成，成交量也幾乎與一季度持平。另外，南京三季度成交量環比下滑25%，且較一季度也減少7%，與其土地市場火熱呈現相反態勢。相較之下，合肥三季度成交量下滑11%，從成交絕對值來看，僅比2季度減少了僅50萬平方米，幅度相對較小。值得注意的是，上海是唯一出臺過收緊政策城市中成交環比上漲的城市，主要是“3.25”新政后成交跌至冰點，導致二季度成交量基數過低所致。

??第二，部分城市成交量再上臺階，并在三季度末出臺收緊政策。例如武漢、杭州、青島、濟南等城市前9月成交量已經較去年同期有超過50%的漲幅，其中武漢、杭州、濟南等成交量已經超過去年全年成交，市場熱度可見一斑。這其中，武漢、杭州因土地火熱、房價漲幅快，均在三季度末出臺“限貸”和“限購”政策，維穩市場發展，而青島、濟南并未有實質性收緊政策出臺，不排除四季度會有新調控政策“跟風”。

??第三，二線城市熱點輪動，鄭州、長沙異軍突起、青島、濟南成交繼續高位運行。在二線城市三季度成交環比普遍下滑之下，長沙、鄭州兩個城市成交則繼續高歌猛進，青島、濟南也基本與上季度持平或者下滑幅度較小。其中鄭州、長沙表現更為亮眼，是二線城市中少數環比皆上漲的城市，漲幅分別為22%和24%，從季度來看，成交量也呈現階梯上漲趨勢。另外，兩者成交火熱的原因也頗為相似，首先都是受到二線市場熱度的傳導，其次都是投資性需求驅動，長沙是由于價格洼地，且處于于長三角和珠三角交匯的重貼位置，未來的發展潛力大，鄭州則是地王頻出，帶動投資客涌入。

??第四，高庫存城市后勁不足，三季度回落幅度普遍較大。從西安、長春、天津等高庫存城市來看，三季度成交明顯回落。其中西安同、環比均下跌近3成，前三個季度整體成交1000萬平方米，基本與去年同期持平，與多數城市整體成交同比大幅增長相比，西安市場風險不容小覷。另外，值得注意的是，上半年較為火熱的天津，三季度成交下滑19%，跌幅顯著，不過整體來看，盡管市場熱度有所衰退，但同比仍上漲近5成，庫存壓力有明顯的的改善。

??第五，三四線整體低迷，無錫、惠州成交回落，東莞環比上漲。三四線城市整體成交量環比下跌4%，其中接近6成城市三季度成交量環比下跌，無錫、惠州等城市跌幅均在10%以上，而東莞則由于深圳的溢出效應，三季度成交上漲11%。

??2、調控疊加效應開始顯現,四季度樓市成交謹慎樂觀

??三季度行業處于傳統淡季，在熱點城市政策收緊、城市供應不足以及房價過快上漲之下，大多數城市成交開始環比下滑。而熱點城市傳遞出的政策風向轉變以及此前政策的“疊加效應”不容小覷，因此，我們對四季度市場保持謹慎樂觀，去庫存和抑制資產泡沫之下，更多城市將進入調整期，月度市場走勢也將出現反復，四季度再次大幅增長的可能性不高。

??分城市能級來看，一線城市中廣州強勢，北京平穩、滬、深仍將低位運行。作為一線城市，廣州政策面無較大動作，且房價遠不及其京滬深，市場風險度不高，未來成交量高位運行概率較大；而深圳成交量將低位運行，市場呈現“有價無市”；上海在經歷一季度和三季度的成交高峰后，四季度回落為大概率事件。

??二線城市分化局面進一步加劇，熱點城市面臨調整壓力。前三個季度，典型熱點城市幾乎都出臺過收緊政策，從力度上看，武漢、合肥、杭州等力度較為羸弱，在四季度政策不加碼之下，成交量將保持平穩，而南京在月末已經出臺限購政策，成交量或進一步走低。另外，廈門、蘇州市場受政策影響較大，成交量將持續低位運行。次熱點城市例如濟南、青島等，市場熱度不輸合肥、南京，在政策風向偏緊之下，這些城市一旦出臺調控新政，前期市場熱度難以持續。另外，高庫存城市仍會陸續有城市發布需求側刺激新政，但受效應遞減效應影響，難以真正推升市場熱度。

??三四線城市在本輪行情中后續動能不足，一方面是前期需求的過度透支，另一方面，在居住需求得到滿足之下，投資性需求更傾向于房價漲幅較快的二線城市，因此，成交量不會出現太大波動，年底返鄉置業或將成為三四線去庫存的“窗口期”。值得注意的是，東莞、無錫兩個城市四季度或將迎來一波成交高峰期，主要是這兩個城市三季度末地王頻出帶動市場熱度，以及從統計局公布的房價指數來看，其房價漲幅均較快，將吸引大量投資性群體進入。 

??《中國房地產市場前三季度總結與展望》完整目錄

??一、“去庫存”主基調不變，地方緊縮調控政策占上風

??1、中央多次喊話去庫存，促房地產投資健康發展

??2、熱點城市調控升級、蔓延，但收緊力度大多有限

??3、需求側刺激新政漸稀，僅高庫存地區仍持續推進

??4、調控大方向不變，去庫存仍是行業發展主旋律

??二、投資、新開工增速連續下滑，料全年投資增速5%以內

??1、開發投資增速沖高后連續3月下滑，8月小幅回升

??2、新開工面積增速亦連續回落，三季度新開工低于全年月均

??3、投資、新開工繼續回落為大概率事件，全年投資增速5%以內

??三、八成城市三季度成交環比下滑，四季度成交謹慎樂觀

??1、三季度成交環比回落8%,“分化”依舊是二線城市主旋律

??2、調控疊加效應開始顯現,四季度樓市成交謹慎樂觀

??四、熱點城市房價漲幅輪動，部分地區房價飆升致豪宅井噴

??1、中住288房價指數持續正增長，全國房價再創新高

??2、熱點城市房價漲幅輪動，一線輻射效應進一步顯現

??3、北上深仍為豪宅成交聚集地，南京、杭州、廣州異軍突起

??4、價格底部支撐依舊穩固，四季度房價仍將持續上行

??五、重點城市庫存持續走低，四季度整體庫存繼續下探

??1、多數城市庫存持續走低，市場集中分化依舊顯著

??2、熱點城市成交繼續放量，四季度庫存進一步下探

??六、前三季創246宗地王、地價漲85%，四季度仍將高熱

??1、土地市場盡顯量跌價升格局，溢價率持續高位運行

??2、二線城市仍是成交主力，合肥土拍競爭最為激烈

??3、地王數量持續增多，前三季度誕生246宗“地王”

??4、四季度土地市場將持續高熱，地王數量猶在高位

??七、熱點城市改善項目持續火爆，恒大、碧桂園全國讓利促銷

??1、三季度市場熱度持續，熱點城市中高端改善類項目需求不減

??2、房企總體折扣力度有所減弱，網紅、新穎話題為項目營銷媒介

??八、房企業績完成度普遍較高，萬科、恒大、碧桂園破兩千億

??1、5家房企前八月業績同比翻番，目標完成率普遍較高

??2、萬科、恒大突破兩千億，碧桂園增長顯著

??九、房企拿地金額大幅上升，央企勢頭不減、民企持續發力

??1、房企拿地態度積極，“地王之火”由一二線“燎原”至部分三四線

??2、央企重金拿地勢頭不減，融創“買買買”成為“地王收割機”