??緊縮調控密集落地，樓市、地市旋即雙雙降溫

??10月份，一、二城市調控全面升級，房地產市場再一次迎來了“限購潮”。受此影響，大部分熱點城市成交量環比下跌，房價漲幅明顯放緩。土地市場方面也出現降溫，月內平均溢價率、地王數量等指標均有所下滑。

??由于限購令的“回歸”削減了需求基數，限貸的升級加大了購房成本，預計將有越來越多購房者選擇觀望，2016年四季度成交量同比下滑已成定局。從之前深圳、蘇州的市場經驗來看，一旦調控真正到位，月成交量下滑幅度可達五成，并且如無土拍或其他利好刺激，市場成交至少會持續一到兩個季度的低位。

??【縱深解讀】

??經濟：民間投資增速加快，居民房貸比重回落

??政策：調控以“四限”為綱，以強力整頓市場秩序相輔佐

??樓市：鄭州、蘇州等7城成交銳減超40%，四季度仍將下滑

??房價：中住288指數漲幅放緩，合肥等熱點城市房價漲幅回落

??土地：成交規模創年內新低，溢價率高位回落至57%

??【圖說樓市】

??供應：環比減少24%，一線城市環、同比皆銳減超六成

??成交：環比下跌15%，鄭州、蘇州等7城跌幅超40%

??庫存：超7成城市庫存仍在下降，但多數城市消化周期上升

??成交結構：中等戶型占比上升，京滬中高檔產品成交占比回落

　　【研究視點】

　　緊縮調控密集落地，樓市、地市旋即雙雙降溫

　　10月份，一、二城市調控全面升級，房地產市場再一次迎來了“限購潮”。受此影響，大部分熱點城市成交量環比下跌，房價漲幅明顯放緩。土地市場方面也出現降溫，月內平均溢價率、地王數量等指標均有所下滑。

　　本月地方調控新政迅速蔓延，其中17個城市明確施行限購政策。從調控細則來看，作為限制需求入市的最有效手段，“限購、限貸”成為了本月調控的關鍵詞，典型如南京、蘇州將二套房首付最高提升到8成，達到歷史最高水平；為直接干預過快上漲的房價，預售證的“限價令”在更多城市蔓延開來，其中東莞、惠州等投資性需求較多的三線城市不僅“限漲”，還要求“限跌”；為了控制住地價水平的過快上漲，“控地價”新政也在更多的城市得以執行， 如福建、佛山、東莞、珠海等省市均在月內宣布了“限地價、競配建”的調控新政。

　　在密集的政策調控下，市場成交未能延續9月份的回暖勢頭，10月28個重點城市商品住宅成交量環比下跌15%，大部分出臺調控政策的熱點城市成交量顯著下滑，如濟南、蘇州、無錫、鄭州成交環比跌幅均超過五成；但也有少數城市出現“末班車”效應，新政出臺后迎來購房者的集中入市，如南昌、惠州十月份成交量環比漲幅均超過3成，并創下今年新高。

　　土地市場方面，市場預期中的成交高峰期并未到來，全國土地成交面積降至今年以來新低，主因多個城市土地政策有所調整，在很大程度上影響了地方政府供地計劃。受土拍資金監管加嚴、土地限價令等政策影響，熱點一、二線城市土地成交明顯降溫，地王數量大幅縮減，溢價率迎來高位回落。

　　由于限購令的“回歸”削減了需求基數，限貸的升級加大了購房成本，預計將有越來越多購房者選擇觀望，2016年四季度成交量同比下滑已成定局。從之前深圳、蘇州的市場經驗來看，一旦調控真正到位，月成交量下滑幅度可達五成，并且如無土拍或其他利好刺激，市場成交至少會持續一到兩個季度的低位。尤其對于南京、蘇州、廈門等調整土地出讓條件，要求超限價土地現房出售的熱點城市而言，明天下半年市場推貨節奏將面臨挑戰，預計成交量下滑將持續更長時間。

　　但從中長期來看，由于國內遷徙性購房需求仍未得到滿足，我們認為商品房市場成交仍將保持穩步發展，部分城市也有再度升溫的可能。特別是熱點城市，中長期市場仍將維持“規模擴容、價格穩升”的局面，原因也不難理解，首先限購令并不會真正滅失購房需求，實質上只是購房者入市時機延后；其次，目前高企的地價已經成為房價有力支撐，在成本側限制了房企下調房價的空間；最后，增加供應雖已成為共識，但大多數城市只是從“供不應求”向“供求平衡”轉變，量價同漲的市場規律仍將延續。

　　【01 經濟】

　　民間投資增速加快，居民房貸比重回落

　　三季度全國經濟運行緩中趨穩，宏觀經濟環境逐步改善，多項經濟指標向好。M1、M2“剪刀差”進一步收窄，資金脫虛入實意愿加強。

　　1、宏觀經濟持續企穩態勢，民間投資增速加快

　　三季度全國宏觀經濟各項指標延續企穩回升態勢。前三季度國內生產總值529971億元，同比增長6.7%，增速與今年一、二季度持平。其中，前三季度社會消費品零售總額比名義增長10.4%，增速比上半年加快0.1個百分點；隨著全球大宗商品回暖及國內去產能的推進，9月份工業生產者出廠價格(PPI)同比上漲0.1%，自2012年3月以來首次由負轉正。物價處于相對低位運行，前三季度居民消費價格同比上漲2.0%，漲幅較上半年收窄0.1個百分點；9月當月CPI同比上漲1.9%，較上月加快0.6個百分點。前三季度，全國固定資產投資426906億元，同比名義增長8.2%，增速比上半年回落0.8個百分點，但9月當月投資增長9.0%，增速已連續2個月加快。其中，民間投資261934億元，增長2.5%，比1-8月份加快0.4個百分點，占全部投資比重為61.4%。

　　房地產方面，前三季度全國房地產開發投資74598億元，同比名義增長5.8%，增速比上半年回落0.3個百分點，比1-8月份加快0.4個百分點。其中，住宅投資增長5.1%。房屋新開工面積122655萬平方米，同比增長6.8%，其中住宅新開工面積增長6.7%。總體來說，全國房地產市場各項數據仍在高位運行，但隨著國慶期間樓市調控政策的接連出臺，四季度行業形勢下滑已不可避免，同時房地產投資的下滑也將進一步加大全國宏觀經濟的下行壓力。

　　2、中長期貸款比重回落明顯，M1、M2剪刀差進一步收窄

　　9月，M2同比增速11.5%，較8月小幅回升0.1個百分點，信貸回升和央行公開市場操作加碼助力M2回升。M1同比增長24.7%，增速小幅回落0.6個百分點，基數效應繼續影響M1同比回落。M1和M2同比增速“剪刀差”進一步縮窄至13.2%，資金脫虛入實意愿進一步加強，企業堆積現金的局面有所改觀。隨著基數增加和政府財政存款的回升，預計M1、M2 “剪刀差”將繼續收窄。

　　9月新增貸款1.22萬億元，超過市場平均預期的1萬億元;較上月增加2713億元，較去年同期增加1700億元。人民幣貸款大增帶動社融規模環比繼續增加, 9月新增社融總量達1.72萬億，環比多增2503億。新增居民中長期貸款繼續高位運行，達到5741億，但占比由8月份的約56%降至約47%，出現明顯回落。隨著10月初樓市調控，未來居民貸款下降是大概率事件。隨著未來居民貸款的回落，新增社融整體規模也會有所下降；但隨著企業盈利的逐漸改善，將繼續引導資金進一步回歸實體經濟，企業的社融規模仍將保持高位。

　　【02政策】

　　調控以“四限”為綱，以強力整頓市場秩序相輔佐

　　自9月30日起的短短十日內，全國共有22個城市密集發布樓市調控新政，其中17個城市明確施行限購政策，部分城市更是在原來限購的基礎上升級調控力度，即使沒有限購的城市，也在預售證審批、企業拿地及融資等方面直接干預市場。去庫存方面，國務院推動1億非戶籍人口在城市落戶，地方層面，河南省出臺去庫存方案，福州是加快去商辦庫存，無錫則補助20%購房契稅。

　　1、樓市調控新政密集發布，但長期影響有限

　　此輪調控涉及城市較廣，既包括北京、合肥、南京和蘇州這類熱點一、二線城市，也有無錫、珠海、中山等三、四線城市。限購是本次調控新政出現頻率最高的政策之一，先后共有17各城市施行限購，其主要集中表現在多數城市限購范圍主要集中在中心區域、本地戶籍限購2套房而非本地戶籍限購一套房及個別城市分面積段限購等。總體來說，此輪限購政策力度較為溫和。除限購外，多數城市將首套房首付比例提高至30%，二套房首付比例升至40%-50%，并且暫停發放第三套及以上住房貸款，武漢更是明文規定外地人二套房停貸。個別城市限貸政策愈加嚴苛，如北京二套房為非普通自住房，首付比例不低于70%；蘇州和南京首付比例更是大幅提升至80%。造成當下熱點城市地價、房價過快上漲很重要的因素便是土地供應不足，此番新政多個城市分別在加大土地供應力度及通過盤活存量用地等方面增加土地供應量，如合肥要求今年內市區再供應5000畝居住用地，力爭全年全市居住用地供應超10000畝，土地供應力度不可謂不大。

　　但由于目前造成樓市量跌價不跌的原因不再是以往的居住需求，而更多的是房產已成為全社會資產保值增值的工具，投資、投機性需求大量進場迅速抬升了熱點一、二線城市市場熱度。加之寬松的信貸環境，本輪調控新政，在短期內會對樓市成交起到立竿見影的效果，但難以形成長時間調整周期。

　　2、因城施策去庫存，商辦去庫存壓力不減

　　中央層面，國務院印發《推動1億非戶籍人口在城市落戶方案》，主要目標是提高戶籍人口城鎮化率及推動1億非戶籍人口在城市落戶，按照方案中的標準，除重慶、天津、南京等少數城市外，大部分二線城市如蘇州、杭州都達不到“特大”級別，購房落戶、投資納稅落戶等政策均將叫停。

　　地方層面，河南省出臺去庫存方案，按照分區域施策，分類調控原則針對不同城市實施不同土地供給政策，旨在均衡發展省內各轄市房地產市場。福州通過給予商辦項目房價補貼等措施促進商辦物業的去庫存。無錫在國慶出臺“限購”政策后再出購房補貼新政，向市場釋放積極信號的同時，也增加了開發商的投資積極性。值得注意的是是，地方層面的去庫存政策中，均提到了商辦去庫存，目前商辦去庫存壓力依舊較大。

　　【03 樓市】

　　鄭州、蘇州等7城成交銳減超40%，四季度仍將下滑

　　十月伊始，熱點城市收緊政策接二連三出臺，總體來看，政策密集出臺對市場產生一定影響，購房者觀望情緒加碼，多數城市在供應、需求兩端均較為低迷。尤其是部分出臺政策的熱點城市成交規模同、環均有所下滑，而蘇州、鄭州成交則下滑顯著。在需求基數減少、購房成本增加之下，成交將持續下滑。

　　1、供應：環比減少24%，一線城市環、同比皆銳減超六成

　　10月，房企推盤量大幅減少，30個重點城市商品住宅新增供應量環比下降24%，尤其是多數城市在9月供應量創下新高后，下降幅度頗大。其中，一線城市10月商品住宅供應量較上月減少63%,北、上、廣、深新增供應同環比全部下滑，廣州供應量環比銳減72%，而45萬平方米的供應面積遠低于今年以來的平均值；二、三線城市整體供應為2070萬平方米，環下滑18%,僅6個城市供應量環比上漲，如杭州、廈門、無錫和武漢等，主要是這些城市9月份供應量處于相對低位。相比之下，大部分城市供應量均同、環比下跌，佛山、常州跌幅超過6成。值得注意的是，鄭州10月供應量雖環比下滑19%，但絕對量依舊處在較高位置，同比漲幅仍高達187%，這與政府要加大供應、調節市場價格的政策導向不無關系。

　　2、成交：環比下跌15%，鄭州、蘇州等7城跌幅超40%

　　在部分城市成交回暖后，10月多城政策頻出，政策轉向偏緊以及供應萎縮，市場觀望情緒逐漸放大， 10月28個重點城市商品住宅成交量環比下跌15%，部分城市成交規模均不及今年月平均值。但同比來看，僅有4成城市成交較去年下跌。

　　其中，一線城市成交量環比下滑9%，近期北、上、廣、深均出臺樓市新政，尤其是北京，9月30日出臺新政之后，成交量環比下跌4成，同比下滑6%。上海在強調嚴厲執行“3.25”新政以及嚴查資金之下，成交環則比下滑18%。另外，深圳在“限購”、“限貸”升級之下，成交量卻環比增長5成，同比下滑12%，一方面是此前基數較低，另一方面是“末班車”效應所致。相比之下，廣州表現亮眼，成交保持上升勢頭同時再創新高，達到180萬平方米。二、三線城市成交較為分化， 26個重點城市商品住宅共計成交2870萬平方米，環比下跌16%，同比上漲14%，仍有7成城市成交量高于今年月平均水平。

　　具體來看，除一線城市以外，二、三線近20多個城市在三季度末出臺“限購”、“限貸”政策，短期來看，政策出臺后多數城市成交應聲下跌，僅部分城市成交上漲，城市間分化顯著。第一，濟南、蘇州、無錫、鄭州成交環比跌幅較大，跌幅基本均在5成以上，蘇州在此前政策疊加之下，成交量僅為41萬平方米，環比下滑59%，創下近一年新低，而鄭州在新政出臺后，大多數樓盤選擇封盤，成交規模僅高于今年2月份，為今年次低。另外，例如南京、佛山、杭州成交環比皆有不同程度下滑。第二，南昌、南寧政策對市場影響平平，南昌10月成交量同、環比漲幅均超過5成，成交量創下單月成交新高，僅在政策發布當日和次日，成交已經突破35萬平方米；南寧10月成交106萬平方米，環比上漲32%，成交為今年以來最高值，但同比較去年略低4%。第三，沒有出臺新政的城市走勢不一。成都、寧波、天津市場成交持續上漲，長沙、沈陽、長春等城市成交環比下跌，長沙在9月成交走高后回落至正常水平，沈陽、長春則受制于高庫存。

　　總體來看，國慶新政密集出臺之后，熱點城市基本均受其影響，供應萎縮之下，成交量均有較大幅度下滑，僅個別城市因“末班車效應”導致成交增長。短期來看，“限購”“限貸”對市場起到一定震懾作用，未來成交量繼續下滑為大概率事件。

　　3、庫存：超7成城市庫存仍在下降，但多數城市消化周期上升

　　10月多數城市供求比均有所下降，僅南京、廈門、長春、武漢等7個城市供求比在1之上，鄭州更是到達2.2；而北京、廣州、南昌、佛山等城市供求比僅為0.3，市場供遠小于求。盡管成交下滑，但基于多數城市供求比仍小于1，重點城市庫存并未明顯增加，超過七成城市庫存環比下降，其中上海、南昌庫存環比降幅分別為27%和22%，僅深圳、成都等城市同比增長。

　　重點城市商品住宅消化周期環比跌多漲少。一線城市中僅北京環比上漲，而深圳隨著成交回暖，消化周期降至16.9個月。二、三線城市中，此前熱點城市如南京、廈門等消化周期環比上升，南京10月下滑周期為2.2個月，環比上漲23%，同比仍就下滑近6成，按照2.2個月的消化周期來看，當前市場仍是一房難求。

　　4、成交結構：中等戶型占比上升，京滬中高檔產品成交占比回落

　　從價格段分布看，本月北京、上海中高檔產品占比回落，深圳中檔以下產品成交占比接近零點。上海中高檔產品成交占比環比下降了4個百分點。北京中檔產品成交占比上升，成為本月成交占比最大的一類產品；深圳中低檔產品成交占比持續回落，本月低檔、中低檔產品成交占比合計只有1%。

　　從面積段結構看，中等戶型成交占比持續增加，深圳大戶型產品成交占比大幅回落。本月上海144-200平方米產品成交占比下滑，而200平方米以上大戶型產品成交占比相應上升；北京120-144平方米、200平方米以上面積段成交占比均有不同程度上升，其余面積段占比相應回落；深圳200平方米以上大戶型產品成交占比大幅下滑，本月成交占比僅1%。

　　5、小結：四季度成交下滑不可避免，未來仍需關注信貸層面

　　四季度伊始，市場成交未能延續9月份回暖勢頭，在密集政策調控下，多數城市供應、成交均出現不同程度下滑，尤其是已經出臺政策熱點城市，成交量下滑顯著，但南昌、惠州、深圳等城市在新政之下成交仍延續上漲勢頭，這與政策出臺后購房者集中入市不無關系。整體來看，市場已經出現高位回落的勢頭。

　　考慮到國際環境等因素貨幣政策不會大轉向，但房地產行業資金將會定向收緊調控。另外，本輪調整的最終目的是控制“瘋炒“的地價、房價，一旦地價沒有明顯回落，預計接下來還會有更嚴厲的政策出臺。因此，整體來看，四季度成交下滑已成定局，絕對量將維持一到兩個季度低位。限購令的“回歸“直接削減了需求基數，限貸升級則加大購房成本，預計購房者觀望情緒將愈發濃郁，四季度成交量下滑已成定局，尤其是和去年四季度相比，大幅下滑不可避免。而從以往深圳和蘇州市場經驗看，一旦調控到位，接下來成交絕對值會保持一到兩個季度的低位。

　　【04 288指數】

　　中住288指數漲幅放緩，合肥等熱點城市房價漲幅回落

　　2016年10月，中國城市住房(一手房)價格288指數為1265.4點，指數較上月上升17.4點，環比上漲1.39%，漲幅較上月縮小0.37個百分點，同比漲幅為14.83%。

　　全國31個省級行政區域中，一手房價格指數環比下跌的區域數為7個，較上月減少2個。而天津、上海、北京、福建省、湖北省、新疆維吾爾自治區、浙江省、江蘇省、廣東省、西藏自治區、廣西壯族自治區、湖南省、安徽省、山東省、海南省、吉林省、河南省、江西省、遼寧省和重慶等24個省級行政區域一手房價格指數環比有小幅上升。

　　月內限購、限貸政策在一、二線城市的大面積鋪開，大大提高了投資性需求的購房門檻，而“限價令”政策的蔓延，更是直接限制了房價繼續上升空間。受此影響，熱點城市樓市明顯降溫，案場來電來訪量顯著下滑，288房價指數漲幅明顯收窄。

　　分城市能級來看，一線城市本月房價環比增幅都低于2%，各市房價增速均現回落，其中上海房價環比指數變動最大，環比增幅跌至1.09%，較9月份下降了2.85個百分點；深圳房價環比指數最低，僅較上月環比上漲0.04%；廣州則成為了房價增速最快的一線城市，房價環比增速達到了1.77%。

　　二線城市方面，本月超過半數城市房價環比指數出現下滑。合肥環比指數出現大幅回落，本月環比增幅僅為1.36%，較10月份下滑4.02個百分點，南京、廈門、天津、福州等三季度市場火熱的城市房價環比漲幅也出現較大下滑，降幅均在2個百分點以上；而呼和浩特、哈爾濱等城市則有所升溫，本月房價環比漲幅分別為2.18%和1.55%，重歸正增長區間。

　　在經歷了密集調控收緊之后，10月份一、二線城市一手房價格指數顯著降溫，如合肥、南京房價環比指數均現大幅下滑，但對于大部分熱點城市而言，供不應求的現狀并沒有真正反轉，故此房價指數由漲轉跌的可能性不大，四季度仍將保持在高位運行。但具體到城市角度，對于部分以投資性需求為主的遠郊板塊，受需求退出、行政限令干預推案價格等因素影響，短期內的價格性風險仍然不容忽視。

　　【05土地】

　　成交規模創年內新低，溢價率高位回落至57%

　　10月多省市接連出臺土地調控新政，一方面加強土地交易資金監管，另一方面，多省市發布土地限價令，北京更是率先試點“限房價、競地價”出讓方式。

　　1、成交：土地成交規模刷新年內新低，平均溢價率降至56.8%

　　10月，CRIC監測的300城經營性土地成交226幅，環比下降38%，成交建面2092萬平方米，環比下跌43%，成交總價805億元，環比驟降67%。雖然四季度乃土地成交高峰期，但是本月土地成交規模不增反跌，創造今年以來最低點。一方面，多個城市土地政策有所調整，很大程度上影響了地方政府供地計劃。譬如福建省出臺土地限價令，要求土地溢價率超過一定比例中止拍賣，轉而采用“限地價、競房價”或“限地價、競配建”等方式出讓。北京更是先行先試，海淀區和大興區4宗住宅用地將試點采用“限房價、競地價”的交易方式掛牌出讓。另一方面，個別城市土拍被緊急叫停，廣州一周之內中止出讓南沙區、增城區3宗宅地。

　　土地平均溢價率56.8%，環比減少34.2個百分點。主要還是受上月較高基數影響，9月份南京、蘇州、合肥等熱點一、二線城市土地成交明顯放量，地王數量進一步攀升至64宗，再創年內新高。隨著熱點一、二線城市土地成交規模明顯縮減，平均溢價率緩步回落至正常水平。各能級城市土地溢價率均有不同程度的回落，尤其是三四線城市土地溢價率驟降至23.5%，環比減少130個百分點。僅南通、佛山成交數宗高溢價地塊，更多的三四線城市受困于高庫存風險，土地市場持續低迷，底價成交已成市場常態。

　　2、分布：各能級城市成交規模明顯回落，后兩月回升可期

　　10月，各能級城市土地成交規模同、環比均有所回落。其中，一線城市土地成交建面68萬平方米，環比下降38%，同比下降81%；二線城市土地成交建面1687萬平方米，環比回落39%，同比回落9%；三、四線城市土地成交建面337萬平方米，環比下跌59%，同比下跌73%。

　　具體來看，一線城市土地成交建面僅有68萬平方米，北京、上海和廣州成交量都維持在較低水平，深圳連續兩月無土地出讓。值得一提的是，北京9.30調控新政后，大興區亦莊板塊成功出讓一宗自住型商品房用地，最終該宗地一級開發商博大新元總價21.1億元競得，樓板價20824元/平方米，相較于2.3萬/平方米銷售限價，項目盈利空間著實受限，甚至保本都不容易，足以印證北京土地市場高熱程度。

　　二線城市土地成交建面大幅回落至1687萬平方米，杭州、武漢等多個二線城市成交量明顯回落，環比跌幅超70%，南京、蘇州更是無土地成交。成都、天津和重慶土地成交相較活躍，成交建面都在100萬平方米以上。值得一提的是，天津土地出讓金飆升至224億元，環比大增70%，平均溢價率多達144%。因環城四區并不受限購、限貸政策影響，土拍競爭愈加激烈，東麗區、西青區再次成交多宗高溢價地塊，空港經濟區3宗純宅地溢價率均在500%左右，土地市場熱度可見一斑。

　　三、四線城市土地成交建面337萬平方米，僅次于今年7月份，為年內第二低點。受制于高庫存風險，多數三四線城市大幅調降供地指標，成交建面不足10萬平方米。常州土地成交明顯放量，天寧區、武進區和鐘樓區合計成交27宗經營性土地，建面多達156萬平方米。不過，常州土拍競爭不甚激烈，低溢價率乃至底價成交漸成常態，平均溢價率僅有0.5%。反觀，環一線城市周邊的三四線城市土地市場持續高熱，佛山順德區、南通港閘區多宗地溢價率均超100%。

　　我們認為當下土地成交規模驟降至極低水平并非市場常態，鑒于熱點一、二線城市年初制定的供地指標完成情況不甚理想，合肥、南京、南昌等市已經明確發文要求加大供地力度。以南昌為例，四季度計劃再推30宗商住用地，總面積逾180萬平方米，相當于前三季度供應用地面積的1.2倍，預計后兩月全國土地成交規模將穩步回升至正常水平。

　　3、重點地塊：榜首及門檻持續走低，天津多宗地入圍總價、單價T0P10

　　10月，因熱點一、二線城市土地成交不振，總價、單價榜單榜首和門檻進一步回落。總價TOP10方面，本月入榜門檻為美的奪下的寧波鄞州新城區陳婆渡東地段YZ09-09-c5/C7地塊，總價15.39億元，環比下降62%，榜首為平安競得的津西青(掛)2016-02號地塊，總價76億元，環比下降28%。

　　單價TOP10方面，入榜門檻為常州市交通產業集團摘得的常州天寧區QL-080408地下空間地塊，樓板價12057元/平方米，環比回落56%，榜首為金隅競得的津濱保(掛)2016-5號地塊，樓板價32528元/平方米，環比回落22%。天津環城四區土拍競爭愈加激烈，東麗區、西青區共有5宗地躋身總價、單價TOP10。值得關注的是，金隅股份57.5億元連拿空港經濟區3宗純宅地，樓板價都超3萬/平方米，位居單價榜單前三名。

　　10月12日，天津西青區張家窩板塊一宗商住用地掛牌出讓，吸引萬科、保利、金地、中海、中糧、中冶、華潤、中駿、正榮、旭輝、禹洲、金隅、華遠、天一、龍湖、平安及恒大等17家房企參與土拍。最終，經過80輪競價，平安總價76億元奪下，溢價率99%，樓板價20417元/平方米，創造了環城四區新的總價地王。

　　該宗地距離地鐵3號線楊伍莊站僅300米，可謂是地鐵上蓋，交通出行便捷。相較于板塊內在售競品，地理位置更為靠近市區，拍出高價也屬自然現象。得益于京津冀一體化發展戰略持續推進，天津南站將建設成為面向京津冀的綜合交通樞紐，屆時將帶來大批人流、物流。目前，天津南站高鐵商務區尚處規劃統籌階段，參照上海虹橋高鐵商務區、廣州番禺高鐵商務區發展進程，天津南站高鐵商務區遠期發展前景值得期待，張家窩板塊價值仍有較大的提升空間。

　　10月26日，津濱保(掛)2016-5號地塊掛牌出讓，吸引萬科、保利、金地、遠洋、聯發、正榮、首創、華潤、龍湖、景瑞、東亞新華、華僑城、金隅、天保等14家房企參與土拍。最終，金隅總價19.6億元競得，溢價率521%，樓板價32528元/平方米，問鼎環城四區新的單價地王。

　　天津土地市場最為火熱的區域當屬市內六區和環城四區，9.30新政落地后，非本地戶籍家庭在市內六區購房實行限購、限貸政策，進一步抬升了環城四區土地市場熱度。該宗地位于空港經濟區，得益于自貿區建設持續推進，疊加軌道交通Z2線規劃利好，土地確實存在一定的升值潛力。不過，地價顯著超出市場預期，樓板價高達3.25萬/平方米以上，保本售價預計5-6萬/平方米，周邊競品復地湖濱廣場、意境蘭庭售價僅2萬/平方米，項目開發前景不容樂觀。

　　4、本月小結：加強土地交易資金監管，將成為土拍降溫的殺手锏

　　10月，土地市場可以簡單概括為以下三點：其一，土地成交規模掉頭向下，刷新年內新低，遠不及市場預期；其二，熱點一、二線城市土地成交低迷，溢價率大幅回落，熱點城市不限購區域土拍競爭激烈，天津環城四區多宗地入圍總價、單價TOP10；其三，土地資金監管力度明顯增強，福建省嚴禁債券、信托、資產管理資金用于支付土地出讓價款，上海更是要求承諾資金來源全部為自有資金，否則將取消競買或競得資格，并且三年內嚴禁參與招標拍賣出讓活動。

　　國慶前后22城密集出臺調控新政，落地限購、限貸政策的城市明顯增多，個別城市更是升級了原先的限購、限貸政策，并且土地資金監管愈加嚴苛，足以彰顯中央及地方政府對于熱點城市房地產市場深度調控的決心。雖然，現有貨幣政策未見明顯轉向信號，但房地產資金面收緊尤其是企業拿地資金嚴格監管已是不爭事實，這將成為熱點一、二線城市土地市場降溫利器。