??前言：2017年1月6日，啟德一號二期，啟德發展區的第一個私人住宅樓盤，正式公布第一份價單并接受認籌，當天即售出籌票超過700張，樣板房展示中心排起長龍。而這個場景在三個月前的啟德一號第一期剛剛發生過一次。而這只是啟德發展區正式建設以來火爆市場狀況的一個縮影。啟德發展區到底建設成什么樣子，又有哪些吸引投資者的升值點，未來又是否能達到市場預期，本文章接下來逐一分析。

??1.    政府重金打造下一個經濟騰飛點——啟德發展區原動力

??啟德發展區最早的設想來自于《東南九龍發展規劃》，將啟德機場搬遷后，原址連同鄰近九龍灣填海地面重新發展。后幾經修改，以“不填海”為原則重新規劃，最終于2007年11月6日通過新修訂的《啟德分區計劃大綱圖》，啟德發展計劃正式啟動。

??啟德發展區總規劃面積超過320公頃，圍繞啟德城中心，共建設6大規劃分區。其中啟德城中心位于北停機坪東部，以啟德車站為中心。啟德車站連通沙田至中環線以及圍繞九龍區的環保連接系統，車站上蓋發展為總面積7公頃的車站廣場。廣場東面為啟晴村、德朗村兩片公屋區域及工業貿易大廈，配套有兩所小學和一所中學。北面將發展為樓面面積約70000平方米的辦公室區，連同鄰近的新蒲崗及九龍城，提供的辦公區域相當于中環的兩倍。南面延伸至機電工程署總部大樓及九龍灣國際會展中心一帶的土地將作為住宅用地，以及各種政府、機構、社區設施用地。除了啟德城中心區，啟德發展區還包括體育場館區——坐落有沙中線土瓜灣站，三個大型體育館；混合用途區——坐落有都會公園和兒童醫院；跑道休閑區；旅游及休閑中心區——坐落有啟德郵輪碼頭、啟德跑道公園以及臨海酒店。

(啟德發展計劃大綱圖及部分重要設施圖示：土木工程拓展署http://www.ktd.gov.hk/photo/programme/Program%20&%20Progress%20Map.pdf)

??規劃中的啟德發展區集合了CBD、住宅、體育、旅游各種功能，是西九龍文化區之后政府又一更大型區域發展計劃，也將是未來香港地產發展升值的一個重心。

??2.    香港樓市的下一塊香餑餑——探究啟德發展區升值點

??2.1  南通中環，北接深圳——交通配套將成核心競爭力

??啟德發展區的一大核心競爭力是便捷的交通。沙中線大圍至紅磡站預計于2019年通車，紅磡至金鐘段預計于2021年通車。屆時，從啟德站到金鐘站只有六站的路程，到達大圍站轉乘東鐵線到達羅湖只需33分鐘。一方面，在港島區新盤資源枯竭以及價格高居不下的情況下，沙中線通車后啟德預計會成為中環金融從業人士熱門的置業區域；另一方面，來自大陸的投資性購房已經成為香港樓價上升的重要因素，啟德發展區距離羅湖更近也將成為一個吸引大陸客人的一個優勢。

??啟德發展區另一條重要的交通線路是環保連接系統。高架環保連接系統共有十二個車站，連接啟德、九龍、觀塘，進一步完善啟德發展區內部交通。目前環保連接系統仍處于公眾咨詢階段，預計建成時間較晚。

(啟德發展區地鐵線路簡圖：http://www.onekt.com.hk/ONE/tc/development.php)

??2.2  文教體配套優勢凸顯

??政府在《啟德發展計劃》中提到對啟德的定位是“嶄新的海濱，匯聚歷史文化，綠茵，體育及旅游特色”。從西九文化中心規劃開始，香港政府對新興區域規劃越來越注重文化休閑的元素。而啟德在文教體配套方面尤其完善。

??教育方面，啟德發展區建造時內部配套有兩所小學和一所中學，其中圣公會圣十字架小學及保良局何壽南小學已經竣工。同時啟德發展區屬于34小學校網及九龍城中學校網，教育資源豐富。

??文化休閑方面，啟德發展區建有4個綠地公園，連同計劃興建的龍津石橋遺跡保育長廊，一方面給啟德未來居民提供休閑娛樂場所，另一方面與啟德郵輪碼頭項目結合，發展旅游產業。同時，啟德區內規劃有6間臨海酒店，其中三幅酒店用地已被納入2016/17年政府賣地計劃，預計提供2100個房間。旅游產業未來也將是啟德發展的一大引擎。

??啟德發展區其中一個重大規劃區便是多用途體育場館區，里面包括一個設有45000座位的主場館、一個5000座位的次場館及一個4000座位的室內體育館。

??2.3  醫療資源豐富

??啟德區內規劃建設多家醫院。其中，香港兒童醫院預計于2017年竣工，啟德醫院首期預計2121年竣工，同時還規劃有神經科學專科卓越醫療中心和新急癥醫院。區內配套的醫療資源不僅滿足區內居民醫療需求，多家專科醫院將吸引更多特殊需求的醫療人群前來就醫。

??2.4  CBD2——啟德未來發展引擎

??啟德發展區連同觀塘及九龍灣商貿區將提供540萬平方米寫字樓面積，被香港政府定位為香港第二核心商業區(CBD2)。啟德發展區內有14幅商業用地和4幅綜合發展區用地。其中2016年11月23日，崇光百貨的持有者利福國際拍得一幅商業用地，預計將會建成類似崇光百貨的綜合性大型商場。同時另一幅綜合發展區用地也被納入2016/17年政府賣地計劃中，計劃興建200米高地標商業大廈。同時，啟德發展區計劃興建地下購物街，連同九龍城、新蒲崗兩個鄰近商業區，完善啟德區商業布局。商業和辦公預計會成為啟德未來發展的重要引擎。

??3.    騰飛的雛鷹今何在——探究啟德發展區發展現狀

??3.1  “地王”頻現——啟德土地市場繁盛

??住宅方面，啟德發展區總共提供約200萬平方米住宅樓面，共30000個住宅單位(包括13368個公共房屋及居屋)。自2013年政府開始批出“啟德一號”地皮后，3年里平均樓面尺價成交記錄呈現節節攀升狀態，甚至出現了新的“地王”。

(啟德地盤位置圖：http://business.sohu.com/20161220/n476459488.shtml)

??2013年6月，中國海外以45.6億投得兩幅屬于“港人港地”的啟德1H1及1H2用地的發展權，發展為“啟德一號”，平均樓面尺價約5100港元。

??2014年2月25日，嘉華國際以29.38億投得啟德1I區2號地皮，發展為“嘉匯”，平均樓面尺價5330港元。建灝地產以29.11億投得啟德1I區1號地皮，平均樓面尺價5600港元保利置業以39.23億投得啟德1I區3號地皮，平均樓面尺價6530元。

??2014年5月28日，HandySolution Limited(母公司：會德豐地產有限公司)以25.2億投得啟德1H區3號地皮，平均樓面尺價6102港元。

??2016年11月2日，香港海島建設地產有限公司(母公司：海航集團)以88.37億投得啟德1K區3號地皮，平均樓面尺價1.35萬，刷新九龍區地價成交最高紀錄。12月19日，海航再斥資54.12億元購入啟德發展區第1L區3號地盤的住宅地皮，可建樓面面積為39.8萬方呎，每方呎樓面地價約1.36萬元，打破自己的記錄成為新“地王”。

??2016年12月29日，會德豐地產有限公司以58.69億投得啟德1K區2號地皮，平均樓面尺價10220港元。盡管地價比前一周由海航投得的“地王”回落約25%，但是對比兩年前會德豐在啟德拍得的另外一塊地皮，地價上漲了超過90%。

??啟德住宅地皮的成交記錄顯示，從2013年至今，啟德成交的地皮平均樓面尺價上漲了1.3倍。飛速增長的地價顯示了發展商對于啟德發展區前景的充足信心。值得注意的是，啟德區多幅地皮由中資企業投得，且成交價格遠遠高于市場預期。在中國資金向外流動的大背景下，香港地產成為中資企業投資熱門，而土地資源充足的啟德區將是他們關注的重點。由于政府規劃中的啟德發展區發展低密度住宅，住宅用途地皮只占整個啟德發展區的一部分，隨著住宅地皮一幅幅拍出，啟德區未來繼續推出的地皮平均樓面尺價將穩定在1萬港元以上，甚至有希望再次挑戰“地王”記錄。

(地政總署賣地記錄 http://www.landsd.gov.hk/tc/landsale/records.htm )

??除了住宅用地，啟德區的商業用地同樣是地產投資的熱點。啟德發展區提供106萬平方米樓面商業區，主要分布在啟德郵輪碼頭外和北部的“綜合發展區”。

??2016年11月23日，利福國際以73.88億投得啟德區1E區2號地皮，平均樓面地價6733港元。而利福國際為崇光百貨持有者，預計這幅地皮將會發展成為崇光百貨分店或者類似大型綜合商場。

??同時，啟德車站廣場周邊一幅綜合發展區用地以及一幅商業用地已被納入2016/17年政府賣地計劃內，共提供約28萬平方米寫字樓、酒店、商鋪樓面，預計會成為地標式建筑。預計這個項目會引起許多發展商的關注，尤其是自持商業物業的發展商，或是效仿中環IFC項目出現多家公司聯合持有開發的情況。

??3.2  啟德發展區住宅第一炮——“啟德一號”銷售狀況

??啟德區土地市場成交狀況良好，而隨著建設的逐步完成，商業樓盤陸續落成。作為啟德發展區私人住宅樓盤的第一炮，“啟德一號”的銷售狀況將反應一手樓盤市場購買者對于啟德發展區的預期。“啟德一號”是啟德發展區首個發售私人住宅樓盤，也是目前發售的唯一一個，屬于“港人港地”項目，即香港永久居民才具資格購買。

??啟德一號購買采取抽簽方式，即每個符合資格的購買者最多認購兩張籌，每張籌十萬，按照抽簽順序選購，賣完即止。2016年9月7日，啟德一號第一期公布的最終價單顯示，啟德一號共建共建545個住宅單位，平均樓面尺價20270港元，而開發商此次提供14.5%的折扣，實際平均樓面尺價17331港元。從8月25日公布第一份價單至9月19日簽訂最后一批買賣合約，啟德一號第一期在一個月內售罄。而545個住宅單位，有超過三千張認籌進行抽簽競爭，成交狀況異常火爆。

??啟德二號第二期共建624個單位，2017年1月6日推出的第一份價單共116個單位，平均樓面尺價20754港元，實際平均樓面尺價為17745港元。據知情人士透露，而1月6日正式公開發售第一天，售出籌票超過700張，預計最終認籌數量超過第一期，且同樣會在一個月內售罄。

(資料來源：啟德一號價單http://www.onekt.com.hk/ONE/tc/ )

??盡管啟德一號是港人港地項目，缺少大陸投資者的競爭，但是兩期的銷售狀況異常火爆。未來即將開盤的私人住宅樓盤則沒有購買者的限制，預計大陸投資者的進場會使接下來的一手樓盤平均尺價突破20000港元。

??3.3  漸成雛形——啟德發展區配套建設現狀

??啟德土地市場和一手樓盤市場的火爆源于投資者的信心，這信心的來源依賴于政府在《啟德發展計劃》中承諾的眾多基建項目。從2007年至今，啟德發展計劃的開展走到第十個年頭，啟德發展區的配套建設總體按照政府的原計劃進行，個別項目出現延誤。

??土木工程拓展署資料顯示，已經竣工的項目有兩片公共房屋啟晴邨和德朗邨、兩所小學、工業貿易大樓、郵輪碼頭大樓及首個泊位、觀塘海濱花園和期的跑到公園第一期。截至目前，土地平整工作基本完成，啟德發展區周圍配套形成雛形。

??更多的配套項目正在施工或者接近竣工。交通線路方面由于土瓜灣施工遇到文物保護問題，沙中線竣工時間受到延誤，但是沙中線大圍至紅磡段預計2019年通車，2021年全線通車。六號干線東南九龍T2主干道也會在2020年竣工。環保連接系統仍處于公眾咨詢階段，預計2023年竣工。

??城市景觀方面，各個公園建設已經進入第二期建設階段，最晚落成的是都會公園，預計2021年竣工。體育場館也預計在2019至2020年竣工屆時，啟德的休閑配套基本成型。

??而醫院方面，香港兒童醫院將于2017年竣工，啟德醫院首期預計2021年竣工。

(啟德發展區基建項目未來竣工時間表)

??從配套建設的完成情況以及未來竣工日期，2021年將是啟德發展區整體成型的重要年份，預計樓價也會在2021年出現大幅上升。

??至于住宅方面，市建局重建的樓換樓項目“煥然一居”已經銷售完畢，首個住宅商業樓盤“啟德一號”在2016年9月第一期售罄，第二期預計在本周完成銷售。后續將會有嘉華國際的“嘉匯”等私人住宅樓盤推出。啟德未來的一手樓供應總體充足，但是市場仍舊火爆。

??4.    啟德發展區未來市場預測

??4.1  香港外部環境總體利好，助力啟德區升值

??啟德發展區未來的升值空間和整個香港的發展息息相關，香港樓市，土地市場，乃至整體經濟環境的變化都會影響啟德發展區未來的表現。

??首先是香港樓市的表現。縱觀香港樓市的歷史發展走勢，自2003年開始，香港樓市逐漸從亞洲金融危機和SARS疫情的打擊中恢復，2011年2月份香港的房價指數甚至超過1997年亞洲金融危機前的最高值；2003年到 2015年，香港房價由每平方米售價19956港元飛漲至118081港元，漲幅高達492%，幾乎翻了五番，樓市泡沫開始出現并不斷吹大。2015年7月，香港房價在達到歷史高點之后，由于香港實體經濟疲軟，再加上美聯儲加息消息火上澆油，在長達13年的瘋漲之后，香港樓市終于出現慘烈的斷崖式硬著陸，房價一瀉千里。

(圖片來源：香港政府統計處)

??截止2016年11月，香港2016年住宅買賣成交數目達51151宗，總價值達3951.7億港元，同比增長2.19%；非住宅買賣成交數目達4573宗，總價值達529.6億港元，同比減少2.4%。雖然2016年香港房地產市場波瀾起伏，頗具戲劇性，但整體而言，物業投資市場仍然處于一個相對旺盛的階段，在豪宅及寫字樓的帶動下，全年的交易總額創下十年來新高；由于經濟基調良好及供應緊張，房價也仍然在穩步上升。

??年初由于2015年環球股市波動，中港投資市場的不穩定，以及美聯儲計劃進入新一輪的加息周期，買家信心一直不高，香港樓市延續了2015年年末的低迷氣氛；年中由于英國脫歐帶來的政治不穩定因素及歐洲央行寬松政策，導致大量資金流入亞洲市場，加上銀行加強按揭優惠的推波助瀾，樓市開始回暖，轉跌為升；到了年底，特區政府推出新“辣招”，剛有起色的樓市再次遇冷，不少業主實施封盤以作觀望。2016年香港樓市先苦后甘后又受政策打擊，最終市場以靜止的狀態進入2017年。

??綜上所述，香港樓市總體呈現震蕩向上的趨勢，房屋資源稀少和有購房需求的人群眾多的現象在短期內不會變化，啟德區大量的新盤資源去存化難度不高。且由于樓市低點剛剛過去，預計在啟德區新盤大量推出的未來五年香港樓市再次進入上升軌道，升值空間可觀。

??香港土地市場方面，歷史數據顯示，香港土地成交均價分別在2003年及2008年處于低谷，并在次年觸底反彈，增長率分別高達787%與632%。雖然2009年之后地價有一定的回落，漲幅收窄，但從2014年至今，香港地價并沒有像樓市一樣面臨寒冬，反而穩步上升，“地王”頻現，體現了投資者及開發商對土地市場的信心。在香港土地市場大環境以及內地大型房企進軍香港市場的背景下，啟德區作為香港土地市場下一個重要升值點，高溢價率和地王成為一種常態。而由于啟德區住宅低密度發展的特點，住宅土地已經拍賣大半，余下的幾幅土地預期競爭更加激烈。

(數據來源：香港地政總署統計數據)

??在經濟環境方面，香港經濟受到全球經濟低增長影響，2016年經濟經濟增長增幅收窄，僅有1.5%，經濟整體表現疲軟，綜合消費指數明顯放緩。根據特區政府報告，雖然香港經濟前景仍受制于全球經濟低增長影響，但投資開支卻有強勁反彈。

(圖片來源：香港政府統計處及香港經濟近況—經濟表現的全面概況)

??與此同時，來自大陸的投資是香港樓市和房市上升的重要因素。由于人民幣的持續貶值，內地投資者通過持有香港物業來規避因人民幣貶值而產生的風險，另一方面也能達到增值保本的目的。啟德區拍出的兩宗高價地王便是被中資企業奪得。但是，年末政府出臺的樓市“辣招”可能將會減少一部內地投資需求；但長期來看，美元預計持續走強，如果人民幣持續目前的跌勢，將會有更多的內地資金流入香港市場。

??所以，香港總體利好的未來投資環境有利于啟德發展區的未來升值。

??4.2  危中有機—啟德發展區是否能突破政府樓市政策限制

??在政策方面，香港政府一直試圖推行辣招來給香港過熱的房地產降溫。2016年11月4日，香港特區政府宣布，將向購房的非永久居民，以及購入二套房的永久居民征收15%的印花稅，次日起生效，意在打壓炒房風氣，幫助市場降溫。此前，特區政府曾在2012年推出雙“辣招“——“額外印花稅”及“買家印花稅”，在2013年推出針對二套房的“雙倍印花稅”；兩次加“辣”，從買賣環節入手，提高置業成本，并利用印花稅去遏抑非自住需求，新政實施以來降低了不少炒賣及非本地需求；但以投資需求為主的香港樓市從2012年至今，住房價格仍然上漲了50%；甚至在2015年下半年遇冷后，于2016年第二季度再度回升，出現亢奮的現象，一度逼近歷史高點。

??特區政府于2016年底推出的樓市“辣招”主要針對南下的內地資金以及本地的非自住需求，目的是再次遏制樓市投機行為、抑制房價增長過快。此次增稅，最受打擊的莫過于二手房市場。新政實施以來，二手物業放盤量大為降低，成交明顯萎縮，首個周末十大屋苑交易量急挫進四成，僅有4宗交易。然而，香港永久居民購入的一套房卻不受此次新政調控影響，依舊沿用此前的最高8.5%的印花稅稅率。開征新稅后，首次購房者比例由30%上升至70%，房地產二級市場房價不跌反升，上漲0.8%，可見“辣招”對于一手房市場效果不甚顯著。而啟德區在未來很長的時間內都以新開盤的一手房為主，辣招對于啟德區房價影響不大。

??還有另一方面的政策值得關注，就是未來可能出現的加息政策。受到美國2016年年底的加息以及今年加息預期次數上調影響，香港銀行預計會透過自動利率調節機制跟隨美國加息。那么，未來可能出現的加息政策是否抑制樓市增長，影響啟德發展區的前景呢？

??首先，值得注意的是，香港銀行是有條件不跟隨美國加息的。在次貸危機以來，美國聯儲局大幅下調聯邦基金利率5厘以上，而香港銀行只是將最優惠利率下調3厘。同時，香港自2008年后迎來5輪資金流入，以銀行體系總結余和外匯基金票據及債券未償還總額的變化來衡量的資金流入規模達10500億港元，充足的資金使得香港銀行同業拆息將較長期維持在低水平。事實上，現在近八成的新按揭貸款都是以銀行同業拆息為標準，并以最優惠利率作為其上限的基準。所以，即使敏感度較大的銀行同業拆息出現回升，在最優惠利率不變的情況下，按揭貸款的負擔將不會顯著增加。過去幾年，金管局已經退出七輪審慎的按揭貸款措施，并需要假設利率上升3厘來做壓力測試。這進一步降低息率對樓市的影響。

(數據來源：按揭轉介研究部及金管局)

??所以總體而言，盡管財政政策和貨幣政策均對香港樓市產生負面影響，但是啟德區自身的優勢有能力突破政策有限的限制。

??4.3  以史為鑒——兩個經典案例透析啟德發展區未來升值狀況

??啟德發展區并不是香港整體區域規劃發展的先例。西九文化區、黃埔站的建設等都是香港近幾年區域規劃的經典案例，從中我們也可以一窺啟德發展區未來的升值時機以及升值幅度。

??西九文化區正式于2013年開始動工，文化區周邊的一手房市場在文化區正式動工后便呈現火熱狀態。以君臨天下為例，雖然2014年平均每尺售價略有下滑，但成交量創歷年來新高，君臨天下一座一手房共出售54套，同年僅有兩套二手房成交。2015年及2016年住房價格則受到香港整體樓市的影響，先升后跌，形成巨大落差。

(數據來源：香港政府土地注冊處)

??同樣位于九龍的黃浦區，受益于黃埔站的建設及通車，其樓市得到大力發展。自2008年行政會議批準港鐵公司對觀塘線延線進行進一步的規劃及設計后，現觀塘線的終點站黃埔站周邊地區樓價拾級而上，以黃埔花園第五期青樺苑為例，當年每尺平均售價增長率高達17%。2010年黃埔地鐵站正式動工后，黃埔花園房價漲幅又迎來一個高峰，達23%。 2016年10月，于黃埔站正式通車前后，樓價增幅雖然有小幅度的波動但逐步上升，區內二手屋苑的交投量明顯加快，單單10月份的成交量就高達24宗。

??(數據來源：香港政府土地注冊處)

??從以上兩個歷史案例不難看出，大型發展計劃如西九文化區，以及大型公共設施建設如黃埔地鐵站的建成通車，都會為其周邊地區樓市帶來一定的增長動力，加快成交速度。那么，西九文化區及黃埔站對啟德發展區未來發展趨勢有什么借鑒意義呢？

??首先，啟德發展區與西九文化區一樣都屬于香港十大基建計劃，前者位于東南九龍而后者位于西南九龍。對比西九文化區以文化為中心主題的發展概念，啟德發展區規模更大，周邊配套更加完善，除了住宅區，還有CBD，除了住宅以外還配有寫字樓及工貿大廈，集住宅、辦公、體育及旅游為一體。由于啟德發展區目前房價相對較低，發展前景巨大，私人住宅市場預計將吸引大批首次購房的永久居民以滿足自住需求；其次，區內的辦公區域寫字樓預計也將吸引香港本地及內地的公司到啟德區置業；在人民幣貶值的大背景下，內地投資者無論以個人名義或公司名義到香港投資置業，啟德區無疑都將是一個明智的選擇。

??其次，根據黃埔站及其周圍的樓市發展走勢，以啟德地鐵站為中心發展的啟德區，其樓價預計將在地鐵站動工及建成通車后迎來幾次漲幅；雖然目前啟德站還在計劃中，但對于投資者而言是一個入市的好時機。

??總的來說，從香港整體樓市的走勢及西南九龍的兩個案例來看，啟德區樓市發展潛力巨大，啟德發展區的樓市潛力巨大，樓價預計將繼續上漲，并將在幾大基建項目完成前后得到較大的漲幅。

??小結

??作為香港政府重點投資的新興區域，啟德發展區在起建伊始便受到廣泛的關注。擁有良好的規劃，啟德發展區目前的土地市場和住宅市場成交都呈火爆形式。在未來香港房地產市場總體利好的情況以及歷史香港區域規劃的成功案例來看，啟德未來存在較大升值空間。私人住宅土地市場的平均樓面尺價預計從10000港元穩步上升，一手房平均尺價也預計能攀上20000港元，并且預計在2019年沙中線大部分通車以及2021年基建項目基本落成兩個時間點啟德區房地產市場出現明顯升值。能否復制中環的傳奇現在下定論還為時尚早，但是啟德發展區無疑是香港房地產市場未來重要的投資熱點。

??【參考資料】
　　1. 啟德發展計劃——項目及進展：http://www.ktd.gov.hk/tchina/programmeandprogress.html
　　2. 啟德發展計劃：https://www.kaitaksportspark.hk/tc/files/mpsc_03.pdf
　　3. 啟德一號官方網站：http://www.onekt.com.hk/TWO/tc/
　　4. 香港政府地政總署——賣地記錄：http://www.landsd.gov.hk/tc/landsale/records.htm
　　5. 香港政府統計處——統計資料：http://www.censtatd.gov.hk/gb/?param=b5uniS&url=http://www.censtatd.gov.hk/hkstat/index_tc.jsp
　　6. 香港政府地政總署——賣地結果：http://www.landsd.gov.hk/sc/landsale/records.htm
　　7. 香港經濟近況：http://www.hkeconomy.gov.hk/chs/trends/index.htm