??2017年8月18日，國務院辦公廳轉發了《關于進一步引導和規范境外投資方向的指導意見》，限制房地產、酒店、影城、娛樂業、體育俱樂部等境外投資?！兑庖姟酚砂l改委、商務部、人民銀行、外交部共同制定，并由國務院同意后發布。

??發改委列出了三類境外投資，包括：禁止開展的境外投資（如賭博業等）；限制開展的境外投資（如房地產、影城、體育俱樂部等）；鼓勵開展的境外投資（如有利于推進"一帶一路"建設的基礎設施項目等）

??2016年底，中國政府開始收緊海外投資，旨在穩定人民幣匯率、限制資本外逃、降低金融風險。此后，資本外流大幅減緩，商務部數據顯示，2017年上半年，中資海外房地產直接投資同比下降82.5% (1)。

??房地產被列入了受限制行業名單，這意味著中企的海外地產購置計劃將面臨多層次審查，但由此產生的影響將更為微妙。

??這對房地產行業意味著什么？

??世邦魏理仕研究部數據顯示，2017年上半年，中國仍是亞太地區商業房地產投資市場的最大資本來源。我們錄得的實際投資交易額與官方發布的房地產對外直接投資額數據之間的差異表明，目前已經有大量中國資本形成境外循環并在房地產市場上持續活躍。

??盡管中國資本仍積極尋求海外投資機會，但買家的構成卻發生了變化。主權財富基金（SWFs）的海外地產投資仍然活躍，但由于國有企業（SOEs）受政策驅動明顯，其海外地產購置活動已經降溫（見圖1）。

圖1：中國投資者海外地產購置情況

來源：世邦魏理仕研究部，2017年8月

??世邦魏理仕中國區研究部主管謝晨表示："新規將在短、中期內對國內房地產投資市場產生積極影響。對于具有海外投資需求但又無法實現的國內投資者來說，國內商業地產投資市場有可能成為這部分溢出資金的'錨'。此外，新規背景下，部分出售物業的境外賣家更青睞擁有境外架構的買方，以便加快交易進程，這對于外資投資者來說是一個窗口期。

??然而，長期來看，資本管制政策或將抑制某些國外投資者的投資熱情，因為他們可能擔憂退出時向海外匯出資金會遇到困難。資本管制不會對國內房地產投資市場產生重大長期性影響，因為國內投資市場仍將取決于宏觀經濟的發展趨勢和房地產基本面。"

??此外，新規還將改變中國投資者的海外投資策略，一些可能出現的策略包括：

??o利用境外金融機構：大型投資機構已經通過保險公司和其他已收購的投資管理平臺獲得了境外資金融通的渠道。他們可能會利用這些境外平臺從事地產收購活動。

??o通過香港進行投資：投資者可能會利用其總部設在香港的企業實體購置資產。另外，香港本身依然是大陸投資者購置土地和大宗地產項目的熱土。

??o品牌輸出：預計更多投資者將以"輕資產"模式輸出其品牌和運營經驗。

??o其他可能選擇的途徑還包括在"一帶一路"相關國家進行投資；擔任基金里面的有限合伙人（LP）；購買低于5,000萬美元的小型股權；參與合資企業。

??世邦魏理仕大中華區投資及資本市場部董事總經理李凌表示："目前，中國仍是亞太地區跨境投資的最大資本來源國，并將繼續在全球商業房地產投資市場扮演重要角色。中國的境外投資不會中斷，但隨著投資者為適應新規而進行投資策略調整。預計主權財富基金地產投資將保持強勁，'一帶一路'倡議相關投資將引發更多關注。"