??榜·單·解·讀

??入榜門檻差距拉大，內房企Top10門檻高達27億

??2017年全年，內房企和外資房企運營收入TOP10入榜門檻分別為27.1億元和14.3億元，內房企的運營收入Top10門檻比外資房企高出了12.8億元。此外內房企運營收入Top20入榜門檻為17.8億元，甚至超出了外資房企Top10的運營收入門檻3.5億元。可以看出，與穩中求勝的外資房企相比，內房企的商業拓展速度更為迅猛，未來隨著內房企的商業擴張進一步加速，兩者之間的差距還會繼續擴大。

??收入結構以租金為主，部分企業酒店業務占比高

??總體而言，內房企以及外資企業中，租金收入都占據到了運營收入較大比例，其中內房企該比例達82.9%，而外資房企則為80.4%。

??大多數的企業都以租金收入為主要收入來源，也有部分公司的運營收入以酒店運營為主。例如中國金茂、碧桂園等房企。此外2017年多數企業都加大了布局長租公寓的力度，預計未來租金收入中，長租公寓的租金貢獻占比將持續多大。從目前來看，凱德集團于國內的公寓業務已經相對成熟，租金收入占比超過20%。

??商業精細化運營，長租公寓成為新風口

??2017年房企的商業運營也在如火如荼的開展，龍頭房企在不斷通過品牌輸出加速輕資產擴張，提升運營效率；而一些中小房企也不遺余力的進行業態升級和產品創新，力圖鞏固自身在細分領域的優勢。總體來看，目前商業發展主要呈現出精細化、個性化、智能化、多元化等等特點。

??商業運營逐步精細化，打造IP聚攏客群

??隨著商場數量的不斷增多及商業地產競爭的愈發激烈，越來越多的企業開始重新考量商業項目的定位，不僅將“人”這一元素被放到了更重要的位置上，此外產品的品牌定位、人群定位也不斷趨于精細化。

??2017年許多房企都推出了自己新的商業產品線，以大悅城為例，2017年12月6日，大悅城推出了其第二條產品線——大悅春風里，主要以25-45歲新興中產和成熟中產作為核心客群，并重點布局在一線非核心商圈或者二線城市核心商圈，定位區域型商業。相比而言，之前的“大悅城”產品線主要針對為約會、社交為主的“第二生活”需求，人群為18-35歲的年輕人；而“大悅城春風里”則瞄準“第一生活”，針對新興中產階級及其背后更龐大的家庭消費。人群及商業定位的不斷細分，不僅讓大悅城能夠精確定位潛在客戶群，拓寬受眾；還能夠打造企業IP，從而擁有更為穩定的客群，增強市場競爭力。

??除了產品定位上的不斷細化，一些房企在運營管理上也不斷升級，從而增添附加價值。如中海于2017年就逐步推進了OffiCARE中海暖心關愛計劃，為商辦樓宇建立生命安全保障體系，為入駐客戶持續提供公共安全與生命急救服務。OffiCARE暖心關愛計劃自2016年11月提出以來，已逐步走進了中海于全國各地的寫字樓項目中，增強了中海商辦項目的整體競爭力。截止目前中海成熟寫字樓物業的出租率已持續保持在 95%以上，續租比例超過了80%。

??線上+線下融合發展，促進銷售互利共贏

??2016年11月，國務院便下發了《關于推動實體零售創新轉型的意見》，鼓勵企業加快商業模式創新，強化市場需求研究，改變引廠進店、出租柜臺等傳統經營模式。在此背景下， 2017年許多房企都在“新零售”、“智慧零售”等創新商業模式上做出了全新嘗試，通過線上+線下相融合的模式，來增強客戶粘性，提升服務品質。

??2017年12月中海地產與京東集團簽署戰略合作，將憑借自身商業的資源優勢及京東線上的智慧平臺，未來計劃在全國主流城市打造百家X無人超市店，并覆蓋中海商業地產全業態，聯合布局無界零售。通過此次合作，中海不僅能夠借助京東豐富的運營經驗，降低其線下零售的運營成本，此外還能促進消費體驗升級，推動中海商業地產的多元化運營。

??蘇寧控股集團也積極地拓展著其線下版圖，2017年12月19日，與萬達、融創中國等擁有豐富商業、住宅等零售網絡資源的企業建立了集團戰略級的合作關系，以此進行線下產品線的開發、建設、運營和服務等階段的互補合作。據悉，蘇寧的線下商業產品線，主要以“大店更大、更全；小店更近、更專”的發展戰略為主。10到25萬平方米的蘇寧廣場購物中心，主要打造新型商業銷品茂綜合體，推進流量入口；5到10萬平方米的易購生活廣場，則將線上蘇寧易購移植線下，打造線下平臺；而50到200平米的蘇寧小店，則更加貼近終端消費者，實現售后、生鮮及線下配送等服務。2018年蘇寧計劃將新開5000家互聯網門店；未來三年內實現15000家，2000多萬平方商業實體的目標。通過線上線下相互附能的方式，蘇寧不僅能夠提升客戶粘性，還能促進商戶銷售，實現線上線下的互利共贏。

??發展方向多元化，長租公寓成為“新風口”

??除了業態升級，線上線下融合等方式提升運營效率外，房企也在不斷尋求新的突破口，這其中長租公寓無疑是房企商業多元化的主流方向之一。除了萬科、龍湖繼續加大布局外，2017年12月碧桂園也正式對外發布了集團長租公寓品牌“BIG+碧家國際社區”，并與30多家合作單位進行戰略簽約，力爭三年內建設100萬套長租公寓。此外中海于長租公寓領域也在加速布局中，目前其在建項目已分布北京、上海、深圳、成都等九個核心城市，未來三年有望分批入市，從而實現中海長租公寓全系產品的戰略落地。

??此外保利、旭輝、招商蛇口等企業于近期也推出了長租公寓類資產證券化產品，如招商蛇口于2017年12月注冊了200億元的長租公寓ABN。這不僅是銀行間市場的首單，同時也是國內目前注冊規模最大的長租公寓資產證券化類金融產品。此類長租公寓資產支持產品的不斷出現，也為大力拓展租賃住房業務的房企提振了信心。

??此外，在旅游、文化、體育等市場發展前景向好的情況下，商業的發展方向也趨于多元化，各類“商業+X”模式開始出現，通過新元素的融入為消費者帶來獨特的體驗，諸如主題樂園、體育場館、藝術酒店、博物館商業都成為了地產運營商們的轉型新方向，商業跨界發展前景廣闊，但也面臨著培育期較長、資金投入較高、資源整合要求較高、運營難度較大等問題，效果如何仍有待后期檢驗。