??作為我國老工業(yè)基地，遼寧所在的東北地區(qū)在解放時期支撐了我國早期的工業(yè)發(fā)展，被稱為“共和國長子”，但隨著重工業(yè)的持續(xù)低迷，遼寧的經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了疲軟的態(tài)勢。在去產(chǎn)能、經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的今天，遼寧省的經(jīng)濟(jì)增速從2011年始呈現(xiàn)下滑的態(tài)勢，2016年全省GDP增速甚至為負(fù)，雖然在2017年轉(zhuǎn)負(fù)為正，經(jīng)濟(jì)增長速度為4.2%，但落后于全國GDP增速。以“城市群”為單位進(jìn)行發(fā)展是目前較為主流的城市發(fā)展模式，遼寧省內(nèi)形成了遼中南城市群，但涵蓋城市目前尚無定論。根據(jù)政府網(wǎng)站及相關(guān)信息，一般認(rèn)為遼中南城市群是以沈陽和大連為核心，輻射周邊的7個城市及其管轄縣市的城市圈，其前身是以沈陽為核心的遼中城市群和以大連為核心的遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶。

??最近，朝鮮于4月末發(fā)出“放棄核武器試驗(yàn)，進(jìn)行經(jīng)濟(jì)改革”的訊息，遼中南城市群的丹東的樓市信息迅速引起關(guān)注：在朝鮮消息剛放出時，就有不少外地客戶就前往丹東炒房。在短短兩天之內(nèi)，丹東的房價上漲五成，但半島的政治局勢風(fēng)譎云詭，丹東的房價真的可以在變化莫測的局勢之中堅(jiān)挺嗎？

??一、經(jīng)濟(jì)發(fā)展：經(jīng)濟(jì)發(fā)展差距大，非核心城市人口外流

??1、沈陽、大連成為經(jīng)濟(jì)雙核，城市群GDP增速普遍偏低

??從經(jīng)濟(jì)總量來看，在城市群中大連以7363億元的經(jīng)濟(jì)總量位居城市群首位，而省會城市沈陽則以5865億元屈居第二位。作為東北地區(qū)唯一的計(jì)劃單列市和沿海開放城市，大連享受經(jīng)濟(jì)上大量優(yōu)待，在經(jīng)濟(jì)上超越沈陽成為東北地區(qū)經(jīng)濟(jì)總量最高的城市，經(jīng)濟(jì)增速也是城市群最高的，達(dá)到了7.1%。而沈陽雖然是遼寧省省會城市和老工業(yè)基地，但相對于大連來說開放程度不足，并且在東北地區(qū)重工業(yè)日益衰退的情況下，沈陽缺乏經(jīng)濟(jì)增長動力，在2017年的經(jīng)濟(jì)增速僅為3.5%。

??2、沈陽居民購買力最強(qiáng)，丹東與其他城市有一定差距（略）

??3、城市群整體人口凈流出，省外客戶的購房活躍度更高（略）

??二、配套發(fā)展：大連、沈陽各有所長，與其他城市差距大（略）

??三、基建投資：城市基建整體水平偏低，2014年房地產(chǎn)投資驟減（略）

??四、丹東市場：市場波動較大，投資需警惕政策風(fēng)險

??在遼中南城市群中，近期丹東的樓市波動較大引起了市場關(guān)注：主要由于朝鮮在4月份政策風(fēng)向轉(zhuǎn)變，未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展可期，引來外地投資客的重點(diǎn)關(guān)注并大量涌入，帶動了城市部分樓盤房價上漲，且購房手續(xù)辦理由于人數(shù)過多已經(jīng)需要“排隊(duì)取號”，但從丹東本身的市場情況來看，它并不具備持續(xù)上漲的動力，在境外政策動向難測、境內(nèi)以“房住不炒”為原則的政策導(dǎo)向情況下，這種爆發(fā)式的樓市熱度可能會導(dǎo)致投資被套，扎堆投資需要極度謹(jǐn)慎。

??1． GDP連年負(fù)增長經(jīng)濟(jì)疲態(tài)明顯，人口外流內(nèi)生動力不足

??而距離朝鮮最近的邊境城市丹東，其經(jīng)濟(jì)總量在2017年僅為793億元，增速也不到3%。從2012年至2017年，丹東市的經(jīng)濟(jì)總量出現(xiàn)了下滑的態(tài)勢，其主要原因是近年來丹東的主要支柱產(chǎn)業(yè)沒落，缺乏經(jīng)濟(jì)增長的刺激動力，再加上對朝制裁影響出口，因此即使考慮到遼寧省統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)有水分的情況下，當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)也不可避免地單向下滑。但隨著朝鮮經(jīng)濟(jì)改革政策向外傳達(dá)，作為中朝貿(mào)易中心的丹東未來可期。

??人口方面，丹東是一個人口總量較低的城市，總?cè)丝谝?guī)模不足250萬人，且從近五年來人口的變化情況來看，人口總量持續(xù)下降，是一個缺乏內(nèi)生動力的城市。人口總量下跌主要有兩方面原因：一方面是歷年遷出人口量大于遷入人口量，城市缺乏人口吸引力，導(dǎo)致了人口嚴(yán)重的外流，且從近五年遷入人口數(shù)據(jù)來看，遷入量也在走低，而遷出人口量卻有增長趨勢，未來會導(dǎo)致更加嚴(yán)重的人口缺口；另一方面，丹東連續(xù)多年出生率遠(yuǎn)小于死亡率，生育主力人群外流，留守城市的多為中老年人口，導(dǎo)致人口的自然增長率為負(fù)數(shù)。

??2、炒房客帶動房價上漲，丹東邊境合作區(qū)成交占7成

??在剛剛過去不久的4月份中，一直以來核實(shí)驗(yàn)不斷的朝鮮宣布自4月21日起停止核試驗(yàn)和洲際導(dǎo)彈發(fā)射試驗(yàn)，并廢棄朝鮮北部核試驗(yàn)場，轉(zhuǎn)而集中力量發(fā)展經(jīng)濟(jì)，提高朝鮮人民生活水平。4月27日，朝鮮、韓國領(lǐng)導(dǎo)人金正恩、文在寅在兩國邊境的板門店進(jìn)行了首次會晤。在種種看似朝鮮將迎來重大發(fā)展利好的情況下，丹東作為與朝鮮接壤的城市，且肩負(fù)我國對朝最大的貿(mào)易通道職責(zé)，也受到了紅利的輻射，對于投資敏感的炒房客更是第一時間空降丹東，帶來了樓市震動。

??“丹東房價一小時狂漲100元/平方米”、“兩天暴漲57%”、“炒房團(tuán)買下一棟樓”等新聞在4月末、5月初的丹東層出不窮，炒房團(tuán)的到來令丹東樓市迎來房價的上漲。據(jù)4月份國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來看，丹東的房價環(huán)比價格指數(shù)為102，漲幅領(lǐng)先全國，其中漲幅最大的是90-144㎡面積段的產(chǎn)品，環(huán)比價格指數(shù)達(dá)到102.3，其次144㎡以上的產(chǎn)品環(huán)比價格指數(shù)為101.8，90㎡以下產(chǎn)品價格環(huán)比上漲幅度最小。以此來看在丹東樓市中，剛需以及剛需偏改善類的產(chǎn)品更受歡迎，主要有兩個方面原因：一是丹東的房價較低，就算面積偏大的產(chǎn)品其總價也不高，購房者在總價可承受的情況下，顯然會更加偏好大面積產(chǎn)品，以滿足“一步到位”的需求；二是本輪的價格高漲主要受到外地炒房客的影響，而來自北京、浙江等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的投資客經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，在買房的時候也更偏向大戶型的“豪宅”產(chǎn)品。雖然相比之下，小于90平方米的產(chǎn)品價格漲幅較小，但各個分類的產(chǎn)品價格指數(shù)與1-3月份相比都有了顯著大幅度的提高。

??從丹東市房管局5月份的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中，成交住宅中超過一半都在4000-6000元/平方米單價段中，此外6000元/平方米以上的住宅占成交的32%，同樣印證了中等、中高價位的項(xiàng)目在丹東更受歡迎，但在炒房團(tuán)帶來的影響退去以后，高價位項(xiàng)目的成交占比將會降低（尤其5月存在少量項(xiàng)目價格暴漲的情況導(dǎo)致產(chǎn)品價格直接提高了一個區(qū)間）。

??而從5月份成交項(xiàng)目的區(qū)域分布來看，近7成的成交分布于合作區(qū)，丹東合作區(qū)是成交的主力區(qū)域。丹東邊境經(jīng)濟(jì)合作區(qū)，轄區(qū)為丹東市東南部，在中朝界限鴨綠江邊呈現(xiàn)帶狀分布，其中鴨綠江大橋也在范圍內(nèi)，是中朝交易的重要港口，在朝鮮帶來利好的影響下，區(qū)域成為投資客的最主要關(guān)注區(qū)域，也可以說5月份的大量成交是由于朝鮮方面的政策風(fēng)向轉(zhuǎn)變而帶來的。

??3、政策風(fēng)向頻繁轉(zhuǎn)變，丹東樓市受影響“冰火兩重天”

??近期并非是丹東首次由于政策利好而迎來房地產(chǎn)市場的“加熱”：在2010年末中朝決定修建新鴨綠江大橋的時候，該舉動被認(rèn)為是“中朝貿(mào)易新起點(diǎn)”，當(dāng)時的外地炒房團(tuán)涌入丹東，將原本僅有2000元/平方米的房價炒到5000元/平方米左右，但新鴨綠江大橋未能按時通車，導(dǎo)致房價后繼無力，大量投資客被深深套牢。

??本輪利好也受到較大“不定性因素”的影響：在《板門店宣言》簽署后的不到一個月內(nèi)，韓國與美國在韓國境內(nèi)展開了聯(lián)合軍演，導(dǎo)致韓朝兩方的第二次會晤差點(diǎn)受到影響，但2018年5月26日的下午，兩方領(lǐng)導(dǎo)人再次在板門店舉行會晤，對于半島關(guān)系的進(jìn)行了進(jìn)一步的溝通；另外，在美朝關(guān)系方面，原定6月12日在新加坡舉行會談，北京時間5月24日美國總統(tǒng)特朗普宣布“取消會晤”，但僅過去3天后，在5月27日，特朗普卻又表示朝美會晤“計(jì)劃不變”，政策風(fēng)向頻繁轉(zhuǎn)變。

??在有前車之鑒的情況下，本輪朝鮮的政策風(fēng)向轉(zhuǎn)好也并未給當(dāng)?shù)厝藥硗顿Y炒房的信心，不限購、總價低的寬松市場環(huán)境，更多吸引的是外地（主要是來自限購城市的）投資客戶，但過度依賴外部政策，丹東的房地產(chǎn)市場走勢仍然難以預(yù)測。

??同時，為了遏制炒房團(tuán)的不斷涌入、房價過度上漲擾亂市場正常運(yùn)行，丹東在5月份發(fā)布并且升級了限售政策：5月14日起，外地戶籍人員在限購區(qū)域內(nèi)購房需滿兩年后方可交易，且申請異地住房公積金貸款的首付比例不得低于50%；5月21日限售升級，2年限售升級為5年，且二套房的貸款利率上浮20%以上。在我國“房住不炒”主旨下，類似丹東這樣房價暴漲、房地產(chǎn)突發(fā)高熱的情況顯然會引起限購政策的跟進(jìn)，短期內(nèi)投資客無法交易獲利，在投資前需要認(rèn)清有可能被套牢的風(fēng)險。

??五、總結(jié)：邊境城市樓市受政策影響嚴(yán)重，投資需謹(jǐn)慎而行

??從遼中南城市群的整體情況來看，核心城市沈陽和大連在各自所處的區(qū)域中起著經(jīng)濟(jì)支柱的作用，而其他城市各方面發(fā)展相對落后，差距較大。城市群目前存在主要的問題是：一是工業(yè)持續(xù)低迷，經(jīng)濟(jì)發(fā)展缺乏新牽引力；二是人口老齡化現(xiàn)象嚴(yán)重，不少年輕人口外遷；三是核心城市與非核心城市之間發(fā)展差距較大，但由于同屬遼寧省，所以在區(qū)域協(xié)調(diào)上相比跨省市的城市群要容易得多。

??從房地產(chǎn)市場來看，沈陽和大連無疑是最值得投資的兩個城市，而近期引發(fā)投資熱潮的丹東則過度依賴于境外政策的風(fēng)向，市場走勢更為難料。雖然沉寂已久的丹東樓市在4月的政策利好下終于迎來一輪熱度，也有部分樓盤借機(jī)完成了去庫存的任務(wù)，但從整體來看，丹東目前尚無可支撐房地產(chǎn)市場持續(xù)快速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)實(shí)力以及內(nèi)生需求，對外部政策的依賴性較高，且面對這種突發(fā)高熱，政策也將隨后跟上嚴(yán)格的“限購、限售”調(diào)控，扎堆投資被套牢的風(fēng)險程度不低。