??2019年2月18日，中華人民共和國國務院發布了期待已久的《粵港澳大灣區發展規劃綱要》（《綱要》）。在隨后的2月21日，粵港澳三地政府與國家發展和改革委員會一道，在香港舉辦了一場宣講會，以進一步解讀這份《綱要》的內容。

??《綱要》描繪了粵港澳大灣區（灣區）未來發展的藍圖，在充分發揮灣區三地特色的同時，明確各城市在灣區中的角色和發揮的作用，確保灣區在合作和共贏的基調下，實現長期經濟發展。在產業方面，《綱要》提出要將灣區建成“國際科技創新中心”，構建包括先進制造業和現代服務業在內的“具有國際競爭力的現代產業體系”。

??灣區的四大中心城市——香港，深圳，廣州和澳門，將作為該區域發展的核心引擎并發揮不同的作用。

??香港將保持其在金融、國際航運、貿易和物流，以及資產管理和專業服務方面長期的領先地位。特區還將強化全球離岸人民幣業務樞紐地位，并通過提供國際法律服務和爭議解決服務支持“一帶一路”倡議。《綱要》還將支持香港進一步發展其創新和科技產業。

??深圳的經濟將繼續受創新創意產業和金融業的驅動。前海作為深港現代服務業合作區，將是落實深圳與香港跨境合作措施和創新政策的重要載體。

??廣州將重點在商貿、教育和交通方面發揮作用，為灣區培養及培訓人才，著力建設成國際大都市。

??澳門將建設成世界級的旅游休閑中心，并成為中國與葡語國家之間進行商貿合作的服務平臺。

??對房地產市場的影響

??正如CBRE在2018年8月發布的題為《粵港澳大灣區———中國先驅城市群 未來世界第一灣》的報告中所闡述的那樣，灣區一體化及相關政策措施的頒布將刺激商業房地產需求的增長。

??香港、深圳、廣州和澳門仍將是企業在區內設立總部的首選城市，將繼續吸引人才的流入。將灣區建設成領先的科技創新中心和構建現代服務業體系的規劃，將帶動成熟及新興商務區內寫字樓和商務園的需求。《規劃》中還提及粵港兩地在金融業和保險業方面的合作措施，CBRE預期這將帶動兩地的跨境寫字樓租賃活動。

??國內新設內資企業數量的增加，以及香港企業擴張需求的增長，將是灣區主要的寫字樓需求增長來源。深圳近年來企業新增數量快速增長，預計將吸引更多的辦公需求，而福田中心區和前海將成為深圳的亮點。香港作為區域內最重要的融資平臺，將持續吸引金融，專業服務和科技公司的辦公需求，寫字樓將維持較高的入駐率。盡管經濟短期內會有波動，給寫字樓租賃市場帶來影響。但中長期而言，中資企業新設立或擴張的趨勢將持續，成為香港寫字樓租賃市場的最重要的需求之一。而預計廣州將繼續是一個以國內企業需求為主的市場。

??隨著科技創新和電子通信成為支柱產業，灣區的商務園區、數據中心和實驗室的需求預料將有強勁增長。雖然《綱要》沒有明確指定特定城市去承擔這些產業的引領角色，但從灣區內主要科技園區的分布及規劃來看，CBRE預計，大部分的科技研發活動以及相關的園區需求將主要落在深圳、廣州和香港。

??基礎設施將在灣區的發展中發揮關鍵作用。在建及規劃中的橋梁和高速公路將增強城市間的通達性，便利珠江口東西岸間的貨流運輸。新機場的規劃和已有機場的擴建計劃將有利于物流產業。先進制造業將集中分布于佛山、珠海、東莞和深圳，而傳統制造業則將向產業上游拓展，發展與之相關的研發和展覽等服務業。

??《綱要》還提到了一些政策措施，以增強灣區城市間的資金和人才的流動。這些措施提出將便利了以下幾方面：

??·香港和澳門居民到內地的跨境出行

??·港澳居民在廣東省內享有同等的社會福利

??·灣區城市更多的游客量

??·跨境職業發展機會

??·跨境醫療服務

??·降低港澳投資者在廣東的投資壁壘。

??在灣區大規模交通基建項目的支持下，城市間交通時間持續縮短，為長期受限于土地資源及其他公共資源稀缺的港澳居民，創造了在灣區內施展拳腳的機會。隨著這些政策的逐步實施，跨境投資將更為活躍。在房地產各子市場中，零售物業市場最受人流量的影響，人才流動的增加及游客人數的增多將利好這一物業類型。但與此同時，對于酒店的需求卻不一定會增加，因為一日游的可能性會更高。

??CBRE預計，灣區核心區域的優質投資物業未來將可能迎來強勁的需求增長，因此將繼續吸引房產投資資本的關注。重點發展的科技及現代服務業將為寫字樓、商務園區及優質倉儲設施帶來大量的新增需求。盡管投資者關注的重點仍將集中在香港、深圳和廣州，但佛山、東莞、珠海和中山仍將受惠于區內中心城市的外溢需求。香港將繼續在房地產價格方面位居灣區首位，但隨著深圳向價值鏈上游攀升，與香港的差距將逐步縮小。