??北京辦公樓租金開始下跌，穩定租戶受業主青睞；首店政策助推優質零售品牌進駐北京

??2019年7月11日，北京——“本季度經濟下行壓力持續影響市場，辦公樓租金開始下調，業主傾向于尋求更為可靠和穩定的租戶，大型企業租戶因此受益。”仲量聯行華北區董事總經理張瑩表示,“與此同時，北京商業地產市場的基本面依然強勁，持續吸引內、外資投資者關注。”在零售領域，跨業態的玩具類零售商和國內新能源汽車品牌不斷尋求面積，近期公布的首店鼓勵政策將為市場注入更大活力。工業物流需求則在當前的宏觀經濟環境下依然保持穩定。高端住宅市場需求小幅反彈，在年初淡季之后出現“小陽春”。

??面對經濟不確定性的持續，業主優先考慮大型公司和更穩定的租戶。在目前環境下，業主普遍認為租戶的穩定性比高租金更為重要。高風險企業需求疲軟，活躍度有所下降。與此同時，特別是在金融街和中關村等空置率較低的子市場，大面積租賃需求保持強勁。而中小型企業受市場壓力影響較大，因此中小面積的去化速度有所放緩。

??CBD核心區首座竣工項目歷經多次入市延期后，終在市場關注中迎來首批租戶進駐。中國人壽金融中心目前僅服務于其主力租戶，項目只有部分可用，但仍將本季度CBD空置率推高至8.9％，環比提升了3.8個百分點。在市場壓力下，全市空置率環比增長1.1個百分點，升至6.9％，CBD區域空置率走高也進一步推高了整體市場空置水平。

??持續的經濟壓力導致租金開始下滑。本季度，全市租金增長由正轉負，增長率環比下跌1.2％。由于經濟不確定性帶來的市場壓力累積，業主在新簽租金和續租租金方面都做出了讓步，希望以此獲取更為可靠的租戶。“受經濟環境中的不確定因素影響，我們預計短期內市場將持續承壓。”仲量聯行北京商業地產部總監賀睿柯（Eric Hirsch）表示，“在當前的市場環境中，業主在租金方面的表現更為靈活，整體市場租金下行的趨勢預計將延續。”

??投資

??本季度投資市場較為平靜，多宗交易處于醞釀之中。2019年初北京錄得多宗成交，相較之下第二季度市場略顯平靜，但投資者均在積極尋求收購機會，多宗交易正在談判進程中，預計全年將實現更高的大宗成交額。本季度重點大宗交易包括遠洋資本和華聯集團（通過旗下華聯長山興出資）聯合收購安貞華聯項目，據悉雙方均持股50％，并計劃將項目上層改造為辦公用途。

??北京穩健的基本面凸顯，受到國內外投資者的青睞。在當前環境之下，北京仍然是國內投資者的首選投資目的地之一；同時，近期有更多外國投資者開始關注北京市場，盡管短期內經濟環境面臨一定挑戰，但中長期的市場前景依然看好。“在經濟下行壓力影響下，北京市場各項指標保持健康水平，促使更多投資者將目光投向北京。”仲量聯行華北區投資部總監王剛表示，“市場良好的前景提升了投資人對北京市場的信心。”

??跨業態的玩具類零售商不斷擴張；國內新能源汽車制造商積極尋求展廳空間。本季度，兒童、生活方式和娛樂等不同業態的玩具類零售品牌開設多家新店，吸引跨年齡段的消費者群體，幫助商場提高客流量。主要新開門店包括美國玩具店施瓦茨（FAO Schwarz）在國貿商城開業；而以抓取玩具為主的國內娃娃機游戲廳LLJ夾機占也分別在華熙Live Hi-Up和朝陽大悅城開設新店。與此同時，參考特斯拉的成功策略，國內新能源汽車制造商紛紛在黃金地段尋求店面。理想汽車在華熙Live Hi-Up開設首家門店，小鵬汽車精品店則在合生匯開業。

??國貿商城開設了高端定位新區域；兩座郊區購物中心項目開業。國貿商城南區東段（3B期二階段）本季度正式入市。作為體量巨大的國貿綜合體的延伸，該區域已接近滿租，并引入多家奢侈品牌，開設包括范思哲和圣羅蘭等多家雙層旗艦店。蒂芙尼和卡地亞等門店也均由國貿商城其他區域搬遷至此。在郊區市場，馬家堡新薈城定位社區型購物中心，開業時錄得高出租率，其中一半以上的面積為兒童類業態。房山首創奧特萊斯（二期）也接近滿租開業，引入了CGV電影院和7Fresh新零售超市等體驗型導向的租戶，與一期租戶組合形成互補。

??北京近期公布的首店鼓勵政策可能推動更多國內外零售商進入北京市場,增加旗艦店數量該政策將為在京開設首店和旗艦店的零售商開啟審批的“綠色通道”，并為達到相應標準的租戶提供資金補貼，為業主方和品牌方提供激勵。“北京是零售品牌進入華北區域乃至全國的主要目的地，這項政策有助于新品牌的引進，從而進一步提高北京商業的吸引力。”仲量聯行北京零售地產部租戶代表總監楊菁菁表示，“更多的新品牌會為市場注入新鮮血液，持續提升市場活躍度，也為消費者提供更多樣的選擇。”

??本季度工業物流地產需求保持穩定。盡管貿易摩擦緊張局勢加劇，經濟下行壓力加大，本季度工業物流市場需求依然保持穩定。電子商務、第三方物流（3PLs）和制造商仍然是主要的需求來源，而生物制藥等政策優先支持行業的租賃活動也值得關注。

??小型項目滿租入市對市場影響有限。在北京西南部，房山區有一座新項目的一期部分在本季度以100％的出租率進入市場，為市場增加了33,000平方米的新增供應。

??租金環比上漲3.3％，增勢有所放緩。北京空港物流園區和通州物流園區等黃金地段的項目本季度持續漲租，驅動全市整體租金水平提升。盡管在當前經濟環境下，租金增長趨勢較此前紛紛創下歷史新高的季度有所放緩，但在2019年上半年較為穩健的增長之后，預期到2019年底，全年租金仍可能實現兩位數增長。

??市場迎來“小陽春”，購房需求適度回升。在首套房房貸利率部分下調和二手房交易減稅降費的刺激下，市場在年初傳統淡季之后迎來“小陽春”，購房需求有所回升，推動整體住宅市場交易量增長。在高端住宅市場，歷經2018年末的供應高峰之后，一手房市場持續穩步去庫存，本季度共售出300余套豪華公寓和100余套高端別墅。鑒于更多買家青睞核心區域的現有項目，二手房交易需求保持活躍。

??不限價住宅地塊成交在本季度引起市場廣泛關注。該地塊位于朝陽區孫河區域，是成熟的高端別墅區，成交樓面價達到69,542元/平方米。由于成交價格較高，預計該地塊未來將用于開發高端住宅項目。同時，考慮到近期的供應高峰以及開發商持續推出新盤，高端住宅供應仍處于較高水平。本季度，豪華公寓供應量環比增長6.6％，而高端別墅新增供給也顯著增長，預計將對未來幾個季度的銷售價格產生影響。

??盡管經濟面臨下行壓力，但高端一手房價格保持相對穩定。豪華公寓新房價格本季度基本持平，環比僅微降0.3％，主要是因為部分近期推出的項目對其售價略有下調，以實現更高的銷量。同時，穩定的需求支撐了高端住宅市場二手房的價格，本季度環比小幅上漲0.7％。“隨著相關部門再度重申‘一城一策’的調控思路，考慮到當前經濟環境對市場的影響，地方政府在調控舉措的實施上預計將更為靈活，推動價格趨勢保持穩定。”仲量聯行北京研究部總監米陽表示，“因地制宜、因城施策將有助于更好地管理市場，為未來發展鋪平道路。”