文／ 馬千里 邱娟

??調研感受

??市政規劃是推動合肥樓市發展的“唯一”利好

??老城區比較破、交通極度擁堵，新區市容環境、出行均相對較好

??濱湖新區市場熱度高，但目前入住率不是很高，對商業支撐性不足

??限價背景下整體房價相對平穩，但濱湖新區投資客依舊相對較多

??新站區剛需客群購買力不足，客戶偏愛小戶型

??因為教育資源相對均衡，對“學區”關注度相對較弱

??房地差觸底回升，品牌房企拿地意愿強烈

??市場主力供給產品是改善，但需求集中在剛需，供求存在錯配

??本地人購買力相對不足，但新合肥人購買力不容小覷

??上半年企業拿地的熱情比較高，濱湖區和包河區尤為突出

??01

??市場綜述

??供求兩端存在錯配、小三房更暢銷，濱湖新區改善產品更為集中

??2019年春節過后合肥房地產市場從2018年下半年的寒潮中走出，并逐漸回暖、進入傳統樓市旺季“金三”、“銀四”，樓市成交量有了明顯上升。但5月份之后，市場還是有一絲涼意，當月去化率有明顯的下滑，由3月份的73%降至8月份的59%。就價格梯隊來看，新站區和瑤海區是合肥價格的低洼地，目前均價在1.3-1.5萬元之間，瑤海區由于供地較少，加之城市面貌較差，市場熱度不高，新站區由于價格相對較低，是剛需客群的首選，客群以本地居民以及周邊郊縣為主，市場保持在較高的熱度。而濱湖、政務區產品相對高端，產品均價在2萬元以上。政務區得益于市政府規劃利好，發展已經較為成熟、房價也漲至高位，房價在2.2-3.5萬元不等，但受土地資源越發稀缺的影響，可選項目較少；各區域比較之下，濱湖新區由于省府的搬遷帶來的一系列利好、加之金融后臺基地的開發，目前已經成為合肥樓市最熱區域。就產品來看，目前供應量較大的金融后臺板塊客群以剛改為主，暢銷產品為100平方米三方，而省府板塊則主要面向高端改善客群，以啟動區板塊二次改善客群及在一二線工作的返鄉兼顧投資的客群為主。

??值得注意的是，由于合肥民富基礎較差，購買力相對較弱，主力需求還是集中在剛需層面，但是受近些年地價成本的快速上升，房企更傾向于做大戶型、改善產品，因此供求兩端存在明顯的錯配。通過我們的調研發現，無論是新站區地價產品、還是濱湖區的偏高端產品，都是面積較小的三房產品最為暢銷。

??整體而言，合肥主城區成交量依然能保持在年均700萬平方米左右，成交主力集中在濱湖和新站區，特別是濱湖區，占比超過全市成交量的四分之一。價格上，兩區存在較大差異，但在限價政策的影響下，各區域價格保持相對穩定。由于前兩年合肥土拍熱度高漲、體量也十分巨大，預計下半年房企推貨量還會維持在高位，房價也會延續穩定態勢。

??02

??區域規劃

??城市發展重心向西、向南，省府搬遷利好下濱湖區迎來大發展

??隨著《合肥市城市空間發展戰略及環巢湖地區生態保護修復與旅游發展規劃》的落地，合肥實現了“141”城區空間戰略到“1331”市域空間戰略的升級，構筑“1331”市域空間發展新格局。單就核心區域來看，合肥形成了一個“雙心兩扇兩翼”的新格局，雙心一個是位于老城區的“老城中心”，一個是位于濱湖新區的“新城中心”；“兩扇”則位于合肥的西北方和東南方，主要發展現代服務業；“兩翼”則位于合肥的東北和西南部，主要是通過提升產業檔次、空間重構解決工業圍城。總體來看，合肥目前規劃重心向西向南發展，在市政府、省政府的帶動下，政務區、濱湖新區已經成為發展的重點，尤其是濱湖新區，由于環境優美、配套日趨完善，逐漸成為改善客群的置業首選。

??目前濱湖區可以分為啟動區、省府板塊、金融后臺基地，環湖文化中心四個板塊。其中首府板塊尤為高端，成為合肥豪宅云集之地。就入住情況來看，僅啟動區發展相對成熟、入住率較高，一是由于大量安置居民的導入，另一方面也是由于經開區的產業人口導入的緣故；金融后臺區由于大多數項目還在建設，基本還未入住，但考慮到金融后臺板塊在濱湖新區屬于價格洼地，吸引了大量剛需客群，預計3-5年之后，在經開區大量產業人口的導入后，發展前景持續看好。

??03

??政策調控

??土地調控再次升級，濱湖新區最高限價下降5000元/平方米

??2019年合肥樓市政策并無太大變化，限購、限價、限貸依然存在，限售依然尚未跟進。限購方面，市區（不含四縣一市）本地戶籍限購2套、非本地戶籍限購1套（需連續1年個稅或社保證明）；同時落戶政策較為寬松，買房門檻相對較低，社保可補繳，“限購”政策執行相對寬松。限貸方面，首套房首付比例不低于3成，利率上浮20%；二套房月供結清首付4成，未結清首付5成，利率上浮30%。限價方面，既限地價也限房價，并且房價實行一盤一限價的策略，由于限價政策執行較嚴，合肥房價整體表現較為平穩，市場總體表現為“大政府、小市場”的格局。值得注意的是，合肥上半年調整了濱湖新區的最高限價，調整后的濱湖區最高地價為2280萬元/畝、最高樓面價地價為17100元/㎡，這一限價較2016年葛洲壩競得的單價地王22102元/平方米下調了5002元/平方米，限價紅線再次下拉，濱湖土地調控再次升級。

??04

??棚改規模

??當前實物安置為主，對房價推動力相對較小

??近幾年，合肥全市舊城區改造穩步推進，2018年開工棚戶區改造安置住房20159套、完成率100.50%，基本建成棚戶區改造安置住房17487套、完成率187.09%，提前超額完成棚戶區改造年度目標任務。2019年計劃開工量持續增加，高達23606套，基本建成任務10153套。截至7月底，全市共計開工棚改安置房20114套、開工率85.21%；基本建成棚改安置房9220套、基本建成率90.81%，照此速度，今年合肥棚改任務依然會超額完成。就棚改的區域分布來看，多集中在老城區瑤海區，2019年僅瑤海區就計劃有86個項目征遷，預計征遷面積150萬平方米、廬陽和蜀山也均有30多個項目在拆遷之列。值得注意的是，雖然合肥棚改規模依然較大，近兩年均在2萬套以上，但合肥的棚改以實物安置為主，對于房價的推動力相對較小。

??05

??區域房價

??政務房價領跑全市，濱湖、高新兩區漲勢兇猛

??據CRIC統計，2019年前7月合肥主城區住宅均價約17500元/平方米，較2015年同期已經實現翻番。但近一年以來，在限價政策的調控之下，合肥房價保持相對穩定、漲速較2016、2017、2018年上半年明顯放緩。就主城九區價格來看，可以分為三個梯隊，政務區由于發展較早、配套成熟，房價遙遙領先，上半年商品住宅成交均價已達27000元/平方米，其次第二梯隊是濱湖、廬陽、包河、蜀山、經開、高新等區域，上半年商品住宅成交均價對于17000-20000元不等，其中濱湖區受規劃利好影響，加之環境較為優美，投資客群比重相對較大，房價表現最為突出，8月份成交均價已突破2萬元，達20856元/平方米，此外，高新區由于產業發展較快、人口導入也較為突出，房價漲速也較為突出，8月份均價增至18356元/平方米；而居于第三梯隊的區域則是新站和瑤海區，成交均價均在1.3-1.5萬元之間，以新站為例，客群以購買力相對較低的剛需客為主，同時由于供應體量巨大，價格表現較為平穩。

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??客戶結構

??以地緣性客戶為主，新合肥人購買力更強

??合肥房地產市場區域差異較大，新站、瑤海以本地剛需、剛改客戶為主，肥東由于毗鄰新站區，也有相對一部分剛改客群來新站置業，而瑤海由于處于老城區、環境較差，一般只有本地居民才在此置業。濱湖新區由于項目偏改善，除地緣性客戶以外，省內流入人口以及一二線城市回流人群也占較大比重。高新區由于產業規劃較好，發展前景較佳，也吸引一部分外來人口。總的來看，由于本地居民財富積累較少，購買力不及新合肥人。

??07

??購房偏好

??90-120平方米剛改主導市場，蜀山、新站、瑤海成剛需主戰場

??受土地價格高位的影響，房企為保持較高的利潤率，傾向于做大戶型，90平方米以下產品在市面上幾乎已經沒有，供應主力以100平方米以上的三房、四房的改善產品為主。受供應結構的影響，當前市場成交主力面積段為90-120平方米剛需、剛改產品，且由于剛改人群對價格敏感度高，以新站區為例，總價段在150萬以內的產品更易去化，而濱湖區總價段在200萬以下的產品更容易去化。就區域來看，剛需產品集中在蜀山、新站、瑤海三區，相比之下，濱湖區改善型產品比重較高。總的來看，合肥房地產市場是剛需占主導的市場，但潛在庫存是以改善為主，供給和需求方面存在嚴重的錯配，無奈之下，很多剛需群體被改善，因此客戶傾向于買面積較小、總價較低的產業，500元的價差就對這部分群體產生足夠的吸引力。

??08

??土地市場

??土拍火爆、地價驟升，接近歷史高位，濱湖競爭最為激烈

??2019年1-8月合肥主城區經營性用地整體供大于求，主要集中在濱湖、包河兩區，政務區基本沒有供地；成交主要以居住用地為主，從區域來看濱湖區最為火爆，其次是包河區和高新區。限價情況下，前7個月各區土拍依然多以溢價成交，平均溢價率38%，土拍熱度較高。綜合來看，上半年土地市場供應相對較多，并且市場極其火爆，地價驟升，平均樓板價超過10000元/平方米，接近2016年下半年歷史高位11000元/平方米，鑒于合肥2019年供地計劃明顯收窄，在上半年已經占用較大推地指標的背景下，預計下半年推地量將明顯減少。

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??產業支撐

??戰略性新興產業迅猛發展，“芯屏器合"挺起安徽制造脊梁

??近些年，合肥戰略性新興產業異軍突起，發展迅猛，用"芯屏器合"簡單四個字就可以總結其產業發展現狀：“芯”指芯片產業，“屏”指平板顯示產業，“器”指裝備制造及工業機器人產業，“合”指人工智能和制造業融合。“芯”指芯片產業，“屏”指平板顯示產業，“器”指裝備制造及工業機器人產業，“合”指人工智能和制造業融合，“芯屏器合"占了合肥制造業的半壁江山。據統計，合肥是國內液晶面板產能規模最大、產線布局最完整的城市之一，聚集了京東方、康寧、維信諾、三利譜等一批龍頭企業，上下游產業鏈企業75家，涵蓋面板、基板玻璃等全部生產環節，實現 “從沙子到整機”全產業鏈布局，已完成投資超1400億元，京東方6代線、8.5代線、10.5代線，維信諾AMOLED6代線等一批重大項目相繼落地。此外，高新區也擁有像科大訊飛、中芯這類知名企業，芯片設計已經開始投產，城市綜合實力明顯增強。

??10

??企業競爭

??房地差觸底回升
品牌房企拿地意愿強烈

??合肥房價地價差值自2016年下半年觸底之后持續回升，房企盈利空間隨之增加，這從根本上奠定了品牌房企競相出價的基礎；此外，2019年上半年合肥出讓的土地多集中在濱湖新區、包河區等區位優越、有規劃利好的區域，這也提升了品牌房企的心理預期、出價能力有明顯提升，禹洲、保利兩家房企上半年在主城區域涉宅土地拿地金額均超50億元。此外，綠城、華宇、金地、龍湖、融創、旭輝、弘揚拿地金額均超20億元。目前來看合肥客戶對房企品牌、規模尚無明顯偏向，上半年融創以64億元的銷售金額居于榜首，其次是本土房企文一地產，而深耕合肥的禹洲集團排在第八位。展望未來，受規劃重點和供地偏好的影響，企業布局方向還是集中在濱湖區、包河區等熱點區域和板塊。

??市場難點

??需求仍以剛需為主
產品卻已全面跨過改善門檻

??總體來看，合肥房地產市場的發展主要是依靠本地及周邊縣市客群帶動，加之合肥近些年在人才新政的刺激下，人口流入量較為突出，新合肥人成為重要的購房群體之一。值得注意的是，合肥民富基礎較弱，購買力相對欠缺，需求方面以剛需為主，但由于近兩年合肥土地價格漲至高位，房企為保證盈利開發項目以改善產品為主，市場總體表現為產品的供求錯配，許多剛需客群被“改善”，大戶型產品去化緩慢。