第一太平戴維斯中國發(fā)布REIT市場報告（上篇）

??第一太平戴維斯近日發(fā)布中國REIT市場報告（上篇）。報告分析了REIT給市場帶來的益處，亞太區(qū)REIT市場狀況，持有中國大陸資產(chǎn)的新加坡和中國香港REIT市場表現(xiàn)以及中國類REIT的發(fā)展情況，同時探討了中國推行REIT所面臨的局面以及可行方案。

??REIT在成熟房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中扮演重要的角色

??REIT最早于1960年誕生于美國，之后發(fā)展到了歐洲和亞洲。由于其特有的屬性，REIT能夠為房地產(chǎn)市場的發(fā)展帶來很多的益處。其中包括為房地產(chǎn)市場提供一個規(guī)范有序、收益穩(wěn)定且流動性佳的投資媒介，同時能夠提升整個市場的透明度，并帶動市場中物業(yè)質(zhì)量不斷提升，也能釋放開發(fā)商捆綁在不動產(chǎn)中的大量資金。

??亞太區(qū)REIT市場活躍度高，發(fā)展成熟

??目前亞太區(qū)較大的REIT市場包括澳大利亞、日本、新加坡以及中國香港。截至2019年8月，這四個市場共有159支REIT產(chǎn)品，總資產(chǎn)值約為3,608億美元。日本REIT市場規(guī)模最大，共有63支產(chǎn)品，總資產(chǎn)值約為1,472億美元。從底層資產(chǎn)類別來看，以寫字樓作為底層資產(chǎn)的REIT最多有24個，緊隨其后的是物流資產(chǎn)和零售資產(chǎn)作為底層資產(chǎn)的REIT。澳大利亞的REIT底層資產(chǎn)類別最為豐富，其中有不少為利基資產(chǎn)類別。從收益率來看，中國香港REIT平均股息收益率達到5.7%，為各市場最高，新加坡和澳大利亞緊隨其后，分別為5.3%和5.2%。

??類REIT產(chǎn)品與境外真正意義上的REIT差距甚大

??自2014年以來，中國開始嘗試類REIT產(chǎn)品來探索資產(chǎn)證券化的新機制，同時希望借此為開發(fā)商提供新的融資渠道。截至2019年10月，市場上類REIT產(chǎn)品數(shù)量達53支，總規(guī)模達到人民幣1,108億元。

??類REIT底層資產(chǎn)最多的是零售物業(yè)和寫字樓物業(yè)，并且集中在一線城市及二線城市。AAA級類REIT的收益率要求達到4%-6%。然而，類REIT本質(zhì)上更接近于資產(chǎn)抵押證券，以負債形式存在，與境外REIT仍存在很大差距，同時類REIT不能享有稅收優(yōu)惠，每一層結(jié)構(gòu)都會涉及不同稅收。

??政府的大力扶持是中國REIT推行的原動力

??過去幾年中，中國一直在嘗試推出真正的REIT產(chǎn)品，然而進展相對緩慢。原因之一在于目前的稅收制度下，REIT產(chǎn)品稅負較高且存在重復(fù)征稅，這將影響產(chǎn)品收益率。同時在中國，REIT交易過程中的稅收成本很高，這也成了資產(chǎn)所有人在決定是否發(fā)行（類）REIT過程中的顧慮之一。

??另一方面，中國需要為REIT 的出現(xiàn)對當前一些法律法規(guī)做出調(diào)整，當前的合伙企業(yè)法、信托法以及證券投資基金法規(guī)定公募基金不能直接持有商業(yè)地產(chǎn)。最后中國商業(yè)地產(chǎn)市場收益率的實現(xiàn)主要依靠資產(chǎn)升值而非租金增長，這與REIT產(chǎn)品能夠提供穩(wěn)定現(xiàn)金流的特性有所背離。

??然而，我們也能從政府近年的舉措例如：國務(wù)院發(fā)展研究中心證券化REITs課題組的成立、《關(guān)于推進住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》的發(fā)布以及定期的大型論壇等，看出政府對于中國REIT落地的推進與支持。

??目前國內(nèi)外環(huán)境都適合中國REIT的推出

??為了應(yīng)對經(jīng)濟不景氣，全球過去十年一直處于低利率環(huán)境，在這樣的環(huán)境下，投資者希望尋求更高收益率且擁有升值潛力的資產(chǎn)。目前中國面臨經(jīng)濟增速減緩的情況，需要通過實行一系列措施來穩(wěn)定經(jīng)濟，REIT將可能是其中一個方式。

??過去幾十年中國經(jīng)濟快速發(fā)展的同時，負債率也不斷上升，從2016年末起，政府開始落實降杠桿舉措，中國的開發(fā)商和投資者面臨嚴峻的現(xiàn)金流壓力，而REIT的出現(xiàn)也能為他們提供新的融資渠道。

??另外，進入存量時代以后，市場上開發(fā)機會不斷減少，開發(fā)商開始反思發(fā)展模式，并著眼于通過資產(chǎn)管理來獲得更多穩(wěn)定的收入并實現(xiàn)角色轉(zhuǎn)換。最后個人投資者也需要在當前股票和房地產(chǎn)市場收益下滑風(fēng)險走高的情況下獲得更多的投資選擇。

??第一太平戴維斯中國市場研究部高級董事及主管簡可（James Macdonald）表示：“中國的房地產(chǎn)、金融及證券市場正在經(jīng)歷一系列變革。房地產(chǎn)市場新增供應(yīng)減少，開發(fā)商專業(yè)度不斷提升，物業(yè)由散持逐步轉(zhuǎn)向整持，資產(chǎn)管理成為焦點,內(nèi)資開發(fā)商逐步將關(guān)注點從住宅轉(zhuǎn)向商業(yè)。而金融市場中，政府持續(xù)打壓影子銀行，并鼓勵企業(yè)從債權(quán)融資向股權(quán)融資過渡，同時提高資本透明度和利用率。證券市場中，滬港股市實現(xiàn)互聯(lián)互通，A股納入MSCI新興市場指數(shù)，科創(chuàng)板成立，資金運作更專業(yè)化，整個證券市場進一步向國際交易機構(gòu)開放。這些都為中國推出REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）奠定了基礎(chǔ)。”

??大膽預(yù)測推行方案

??中國REIT的凈收益率預(yù)計在5%左右，比政府十年國債收益率高約2個百分點。預(yù)計規(guī)模較大、業(yè)務(wù)多樣且與政府聯(lián)系較為緊密的國企開發(fā)商更有可能成為首批嘗試REIT的公司。

??社會保障及基建項目可能會作為首批稅收優(yōu)惠試點資產(chǎn)，這樣既可以為政府減少財政壓力，又能平衡稅收；需求旺盛的物流資產(chǎn)包，透明度高、流動性強的一線城市寫字樓也都可能作為中國REIT的底層資產(chǎn)。

??REIT的特性符合保險公司的風(fēng)險偏好，因此保險公司可能成為中國REIT潛在的投資者。除此之外，REIT能給到國際投資者投資中國房地產(chǎn)的機會，同時也降低了他們直接投資的風(fēng)險，因此外商投資者也可能是REIT的主要投資人。

??第一太平戴維斯華北區(qū)估價部負責(zé)人、高級董事胡建明表示：“一個新的金融產(chǎn)品的發(fā)展并不是一蹴而就的，參考美國、新加坡、日本和中國香港地區(qū)資本市場的經(jīng)驗，中國版REITs的推出，將會是中國經(jīng)濟一個很重要的承接工具，不僅使中國主體金融思路發(fā)生轉(zhuǎn)變，亦會促進中國金融市場的繁榮發(fā)展。”

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