??投資要點：

??1、單月銷售面積和銷售金額增速均有所下降。2019年11月單月商品房銷售面積、銷售金額同比增速為1%、7%，分別較上月下降1pct、3pct。銷售穩中有升，符合我們之前的判斷，我們認為銷售穩定的原因有以下兩點：1）房企在資金面趨緊的情況下加大促銷和推盤力度，以價換量促回款；2）2019年下半年基數較低，隨著逐步進入低基數區間，四季度銷售增速有望穩中有升。四季度一、二線城市成交有望趨于穩定，三線降幅逐漸收窄。

??2、土地市場繼續回暖，各線城市土地市場依然分化。2019年1-11月土地購置面積累計同比下降14.2%，降幅相比1-10月收窄2.1個百分點，土地成交繼續回暖。我們認為土地成交持續回暖的原因是：1）土地市場的溢價率持續下行，在此背景下優質土地仍會獲得開發商的青睞；2）近幾個月銷售表現出較強韌性，去化加速，房企出于補庫存的考慮獲取土地；3）去年基數較低。我們預計后續土地市場或繼續回暖，土地市場結構性分化仍將持續，一二線城市會明顯好于三四線。

??3、新開工和施工面積增速回落，竣工持續修復。新開工和施工的回落印證了我們上月的判斷：新開工和施工的反彈不具備持續性，年內將繼續回落。一方面銷售預期下降對新開工意愿形成壓制，另一方面土地儲備不足將制約新開工進度。雖然2019年較強的復工對施工構成支撐，但是新開工的下降將持續影響施工，預計施工的修復也將低于預期。竣工自三季度以來持續修復，明年預計繼續復蘇。

??4.開發投資緩步下行具有韌性。2019年1-11月份，全國房地產開發投資同比增長10.2%，增速較1-10月下降0.1pct。在后續基數持續走高的背景下，土地購置費的進一步走弱和施工走弱仍將導致四季度投資仍將繼續放緩。

??5、房企資金面穩定。房企到位資金同比增長7%，較1-10月持平。11月5日央行公告開展MLF操作，中標利率下調5BP至3.25%，MLF下調有望帶動LPR下降，5年期長端利率有望隨之下行，隨著融資環境邊際改善，房企資金壓力或得到一定的緩解，預計后續高信用、企業自身籌款能力強的優質房企有望受益。

??6、投資建議：我們繼續看好地產板塊的估值修復行情。從基本面上看，行業整體運行穩定，前期政策調控效果較好，“三穩”目標基本實現，政策環境邊際改善；估值方面，板塊估值仍處于歷史低位，有較大的修復空間；基金倉位方面，公募基金對房地產板塊持倉已經連續三個季度下降，具備反彈空間。行業基本面平穩，政策邊際改善，估值和倉位處于低位，以上將逐步催化地產板塊的估值修復行情。集中度提升邏輯不變，龍頭房企能夠發揮融資、品牌及運營管理優勢，獲取更多高性價比的土地儲備。城鎮化進程加速，一二線及強三線城市需求將進一步釋放。我們推薦業績確定性強，資源優勢明顯，市占率有較大提升空間的萬科A(000002)、保利地產（600048），銷售增速高于行業平均，業績釋放較充分的陽光城（000671）。7、風險提示：市場銷售超預期下行，政策調控加碼。