??熱點回放

??隨著新冠肺炎疫情在國內得到控制，樓市也逐步復蘇。站在2020年中期，本期內參將從宏觀政策及金融環境、商品房市場及企業表現對上半年樓市進行回顧，同時繼往開來對下半年樓市發展進行展望。

??各方觀點

??易居（中國）企業集團CEO丁祖昱認為， 在國內疫情趨于穩定的情況下，房地產市場也從停擺、斷崖式下跌的行情中走出來，并以超預期的速度穩步復蘇。從政策層面看,呈現出“中央要穩，地方要放”, 房地產依然是中國經濟的壓艙石，這一點在此次疫情過程中表現得特別明顯，只要房地產能夠穩住，整體經濟也能夠企穩。展望下半年，分化或成常態，行業銷售面積預期微降5%，但機會仍舊存在。

??恒大集團首席經濟學家任澤平認為，隨著疫情逐步被控制，住房需求平穩釋放。在穩定的市場環境下，大房企銷售規模增長，將推動行業集中度繼續提升。2020年，預計全國商品房銷售金額15.3萬億元，同比小幅回落4.1%。疫情過后，大房企土地儲備、產品品質、融資能力、成本控制、項目布局五大核心競爭優勢凸顯，保障業績持續增長。

??第一太平戴維斯中國區市場研究部主管，高級董事James Macdonald認為，中國經濟韌性強勁，面對疫情，各行各業亮點涌現，房地產業同樣如此。隨著中國疫情防控進入常態化，特殊時期的新趨勢也將被有所保留，并助力未來市場繼續前行。從住宅分類市場來看，全球證券市場波動使得部分投資者或增加房地產資產配置，以規避風險。由于高收入家庭還貸能力更強，對貸款依賴度較低，受經濟調整影響較小，因而在今年許多城市高端或改善型住宅市場表現有望優于大眾市場。

??58安居客房產研究院院長張波認為，下半年市場交易量同比去年的差距會逐步減少，但熱點城市和區域的樓市依然可能會走出新高峰。房價、地價總價預期的穩定性會進一步加強，但城市間的量價分化會持續。

??貝殼找房高級副總裁李文杰認為，疫情影響的逐漸消退，市場回暖的同時樓市的風險依然存在，包括房價下跌風險、租賃市場的民生風險。隨著新一輪品質需求的升級，居住新基建正推動房產行業數字化轉型，新居住服務時代來臨，疫情將加速房地產市場在未來面臨的轉向，加速服務和運營層面的發展，“新基建”指明數字化融合和創新的方向，相信在這一方向下房地產未來依然是一個很重要的拉動經濟的火車頭。

??中國人民大學副校長劉元春認為，上半年房地產市場出現一些回暖跡象，實際上對于宏觀經濟非常有利。同時，由于70個大中型城市的房價同比和環比都在可控范圍內，因此，這是房地產市場正常的回暖，不必過度解讀。另外，很重要的一點是，國家已經對很多城市的一些政策進行了糾偏。房地產政策出現全面放松的概率應該很小，但是在一些局部區域進行微調也屬于正常。

??平安證券發布研報認為，經濟企穩、樓市復蘇下政策由托底轉向觀察期，但供給持續放量背景下，下半年樓市調整壓力猶存、疊加政府工作報告中因城施策表述及疫情仍存在反復可能，年末或迎來新的政策窗口期，預計全年成交將呈現前低、中高、后平的走勢，全國商品房銷售面積同比降5-7%。

??東財證券發布研報認為，中期看貨幣政策延續寬松，房企加權融資成本有望降低，居民按揭利率亦有所下行；房地產銷售和開發投資反彈或不及預期，地價和房價下滑的可能性在提高，地方“一城一策”托底行業的可能性亦在提高。長期看，房地產剛需和改善性需求仍較充足。

??克而瑞發布研報認為，下半年房地產市場仍具韌性，大概率將延續復蘇與分化的既定格局，隨著房企加快供貨節奏，成交有望繼續回升，但增速或將明顯放緩。相對而言，核心一、二線城市仍有強勁需求支撐，成交有望穩中有升，弱三、四線城市依舊面臨較大的調整壓力，受限于市場購買力透支，部分城市成交或將失速。

??鼎信長城投資發布研報認為，需求端受疫情沖擊，年內居民收入預期難有明顯改觀，對房地產市場需求的抑制影響仍將持續一段時間，但同時租房需求轉化為置業需求、剛需和改善需求積極釋放也將有力托底市場規模。在價格端，房企受疫情影響，銷售回款不暢，資金壓力加劇，為搶收階段需求短期內房企或將進一步提高項目優惠力度，房價水平存在一定調整壓力，但政府“穩地價穩房價穩預期”目標不變，房價整體下行幅度可控，預計全年房價將保持穩中小幅波動態勢。行業調控上，未來政策加碼的空間較小，只可能趨向邊際放松。

??中房分析

??政策環境：總體維持“托而不舉”導向

??在新冠疫情影響下，雖然經濟下滑、市場情緒低迷，但中央依然保持房地產政策調控定力，政策環境呈現“托而不舉“的導向。上半年國務院、銀保監會、中國人民銀行等政府及相關職能部門發文十余次，強調“房住不炒”的主基調，同時因城施策，完善土地、人口和資金等要素市場化配置，釋放中長期利好，加快落實區域發展戰略，深入推動區域協同發展，強化對穩企業的金融支持，聚力“六穩”和“六保”。

??而地產政策尚存操作空間，人才落戶成為政策層面推動地方房地產市場發展的主要驅動力。為了減輕疫情的沖擊，各地通過延期繳納土地出讓金、取消自持等限制性規定、延長竣工期限、延期或分期繳納土地款等寬松扶持政策穩定供應端市場。與此同時，放寬預售標準、調整公積金政策、購房補貼及契稅補貼等多項房地產交易相關政策出臺，提升市場購買力，從需求端幫助樓市復蘇。

??金融環境在堅持“不以房地產作為短期刺激經濟的手段”的方向下，采用靈活的貨幣政策，帶動地方乃至全國經濟恢復活力。6月30日，央行下調再貸款和再貼現利率，至此，央行已經推出了降準、降息、逆回購、再貸款等一系列結構貨幣政策工具, 進一步調降政策利率，保持流動性合理充裕,確保信用資源用于所需領域。

??市場現狀：行業運行“乘風破浪”，指標表現深V反彈

??回顧上半年房地產市場形勢，疫情對房地產行業實際沖擊較大，多地線下售樓處停止營業、項目開復工延遲，一季度內開發投資、建設、銷售等數據大幅走弱，傳統樓市“小陽春”被斷崖式下滑取代。但市場在國內疫情得到控制后，復工復產進度加速推進，二季度已顯示出較為明顯的反彈勢頭，行業基本面各項數據如期顯著修復：5月份，隨著全國整體疫情逐漸減弱，商品房銷售情況趨于好轉，銷售降幅連續三個月收窄，增幅呈現“V”型探底回升態勢；得益于政府在疫情期間出臺的一系列穩經濟、穩就業發展的舉措，房地產投資增速跌幅得以快速收窄，其中住宅投資增速與去年持平；從到位資金來源上看，利用外資已由負增長轉正。

??從市場需求出發，受疫情影響，居民整體財富降低和消費力降級是不爭的事實，購買力在難以繼續維持購房需求下，城市銷售規模有所萎縮，房價也難言上漲。聚焦商品住宅市場，據CRIC數據決策系統監測，2020上半年南京、杭州等新一線城市累計成交同比轉增20%左右，貴陽、江門、茂名等地成交漲幅逾三成，但在貌似火熱的背后，是各能級城市普遍下跌的成交現狀，在100個重點城市中，過八成城市上半年商品住宅累計成交面積呈下滑態勢。經歷疫情沖擊，購房者將對房屋會有更高的要求，危機意識可能導致消費者對未來支出、特別是購房支出的謹慎性越來越高，從而影響全年樓市銷售規模。

??企業表現：房企整體生存環境愈發脆弱，本輪疫情加速房企分化

??據克而瑞2020年上半年操盤金額榜顯示，共有7家房企上半年銷售額破千億，在疫情將全國經濟速凍時期，多家頭部房企開啟例如線上售樓處等創新銷售方式，同時進行大力打折推動市場去化，逆勢取得銷售額的上漲，其經營資金缺口相比往年同期并未明顯擴大。相比之下，疫情對其他規模開發企業的沖擊更為明顯，去化情況同比下降。目前來看，房地產行業內部分化日益嚴重，行業集中度不斷攀升，千億及以上規模房企在規模優勢、品牌優勢、融資渠道優勢、抗風險能力等各方面明顯領先，且具有進一步做大做強的意愿，兼并收購沖動明顯，將成為拯救資金鏈斷裂項目的接盤俠。疫情進一步加速行業內部的兼并整合。

??發展預判：行業規模微降，城市及項目分化，房企繼續負重前行

??2020年整體政策繼續保持平穩。中央政策還是強調穩定，地方政府可能會根據實際情況因城施策，總的政策趨勢還是相對寬松為主，除非有個別城市出現了大幅的上漲、炒房等情況，否則今年沒有太大的必要在政策上收縮，主要因為今年整體情況來看，經濟壓力仍然巨大。

??全年銷售面積微降，銷售金額持平。由于三四線城市今年的整體銷售壓力相對比較大，一二線城市可能保持略微增長，綜合全年來看，預計銷售金額約在16萬億元，銷售面積約為16億平方米，仍是歷史相對較高區域。

??城市、項目分化將進一步加劇。從市場成交情況來看，下半年會出現小幅波動，三季度從成交量來說可能會有所回落，城市之間、項目之間會出現分化。特別是一些非長三角、粵港澳區域范圍內的三四線城市，樓盤去化壓力會更大。

??土地供應將進一步加大，競爭有所放緩。由于今年二季度開始供應有所增加，下半年整體土地供應會比今年下半年出現明顯增長，同時競爭會有所放緩。同時，非住宅類土地及三四線城市的土地將出現供過于求的情況，但是不等于沒有機會。

??物業仍是資本市場風口。從物業角度上來說，只要幾家最大的物業公司沒有完成上市，今年下半年物業仍然是資本市場的風口。

??房企利潤從評估增值到減值，持有型資產規模較大的企業要做好減值準備。從全年利潤角度來看，今年受疫情影響，商業和寫字樓的評估，可能會出現減值。所以持有資產規模較大的房企要做好減值準備。

??小結

??全年市場運行至中盤，在外有中美貿易摩擦形勢及走向的不確定，內有消費及投資略顯疲乏的經濟發展背景下，考慮到地產的托底功能，樓市需要平穩發展，政策依然呈現“托而不舉“的狀態，行業政策難以大幅度放松，必要的金融支持政策仍有可期，市場整體繼續維持平穩發展。

??盡管目前國內疫情得到階段性控制，房地產市場各項運行指標呈現已在修復階段，但疫情對經濟、消費嚴重拖累，外需下滑、失業增加、薪資減少后居民整體財富及購買力水平的降低等因素尚未充分反映，后續銷售恢復存在不確定性，預計下半年市場整體將呈小幅波動趨勢，2020年行業銷售規模預計下降5%左右。需要注意的是，二季度市場呈現的“深V”反彈并不代表市場購買力的回升或市場將向好，需求多元化，標準更嚴格，購買力受到限制以及儲蓄觀念的改變，市場形勢依舊嚴峻，進入2020年下半年及后疫情時代，房企需持續提升產品力及服務力，針對愈來愈復雜的客戶需求，打造良好的營銷體系，做好長期“抗疫”準備。