CBRE世邦魏理仕發布《2020年二季度北京房地產市場回顧及展望》

??2020年7月9日，北京–CBRE世邦魏理仕今日發布《2020年二季度北京房地產市場回顧及展望》。隨著疫情的有效防控，復工復產活躍度逐漸恢復。

??l 寫字樓市場：整體需求以續租為主，科技及醫藥企業積極擴租；下半年新增供應集中放量，空置率或將提高；

??l 零售物業市場：商家復商復市遇挑戰，業主或與品牌方創新合作；下半年，將有3個項目計劃入市，總體量約220,000平方米；

??l 倉儲物流市場：冷鏈類租戶成新興驅動力，租金近三年首現無增幅；下半年可租賃面積租戶選擇更多，刺激租賃交易更為活躍；

??l 商務園市場：今年或為新增供應高峰年，為租戶提供多元化新選擇；下半年預計會有合計788,900平方米的新增供應交付；

??l 投資市場：九筆大宗交易成交，境內地產基金最為活躍；而中小型投資者和自用買家則迎來難得的拓展機會窗口。

??一、優質寫字樓市場

??——整體需求以續租為主，科技及醫藥企業積極擴租

??2020年第二季度，中央商務區的三星大廈竣工交付，新增90,000平方米寫字樓租賃面積。目前受疫情防控影響，部分新項目延期入市，上半年總新增供應量僅為121,000平方米。隨著租賃活躍度的回升，前期受抑制的需求本季度逐步放量，但市場持續出現金融、專業服務及消費服務等企業退租或縮面積，以及企業整合到自用樓宇或總部的現象。持續嚴控疫情影響下騰退面積消化遇阻，導致本季度全市凈吸納量連續第二個季度錄得負值為-38,700平方米，整體空置率上升至15.5%，為2010年第三季度以來最高值。整體需求除以續租為主外，搬遷需求特別是同區或鄰近區域間的升級需求尤為凸顯；分行業看，科技行業較為活躍，特別是線上教育和游戲類企業呈現積極擴租態勢；此外，醫藥企業升級搬遷和擴租需求亦較為顯著。在可租面積增加，業主短期難以去化空置面積的壓力下，租金報價加速下跌至每月每平方米420.5元，同樣本比環比下降1.2%。下半年，708,000平方米的新增供應將集中放量，空置率或將進一步攀升，租金仍將在下行通道。

??世邦魏理仕華北區顧問及交易服務 | 辦公樓 | 租戶部主管張冀蘇指出：“疫情反復的不確定性以及今年的經營成本壓力仍在抑制市場新租需求，使得當前租戶和業主雙方均以續租談判為重心。但隨著疫情逐步得到控制，優質樓宇租金高位回落將釋放潛在需求和強化租戶升級搬遷的信心。與此同時，市場各參與方如可群策群力，解決集中大面積的、可拎包入駐的辦公供應缺口，滿足部分大型企業快速擴張和整合的需求，市場由危轉機將指日可待。”

??二、優質零售物業市場

??——商家復商復市遇挑戰業主或與品牌方創新合作

??2020年第二季度，北京沒有新增零售物業項目。五棵松卓展購物中心停業改造，連續第二個季度錄得項目關停。商家復商復市，政府推行了發放消費券等促消費舉措，客流逐漸恢復。但疫情的反復，對京南地區商業客流再次造成沖擊。本季度租賃市場不活躍，新開業門店較少。其中，零售業態占多，以國內美妝集合店、知名運動品牌、新能源汽車、3C產品為主，餐飲業、服務業開店態度謹慎。數個國際品牌首次進入北京市場，如：太古里的United Tokyo、Public Tokyo，世貿天階的Tim Hortons，國貿商場的Peet’s Coffee。受疫情影響，空置率普遍升高，整體環比上升1.3個百分點至8.6%。餐飲和快時尚品牌關店較多，預計未來娛樂、兒童業態關店現象將進一步顯現。在空置上升的壓力下，購物中心首層平均租金同樣本比環比下降1.6%，報每天每平方米36.9元，未來仍有進一步下降可能。下半年，將有3個項目計劃入市，總體量約220,000平方米。

??世邦魏理仕華北區顧問及交易服務 |商業部董事趙志瑋表示：“北京持續的嚴控防疫措施，在短期內不可避免會對實體商業客流和經營恢復進程造成一定影響。業主方去化空置面積壓力加大，品牌方拓展意愿普遍減弱，但也為新品牌進駐北京市場提供了機會。針對特殊時期，業主除了為租戶提供短期租賃成本的過渡性方案，還可在租金模式、聯合推廣和數據分享等方面大膽嘗新，發展和品牌之間‘利益共享，風險共擔’的新型合作關系。”

??三、倉儲物流市場

??——冷鏈類租戶成新興驅動力，租金近三年首現無增幅

??2020年第二季度無新增項目交付，上半年總新增供應量為80,000平方米。整體空置率環比回落0.4個百分點至5.6%。凈吸納量錄得15,400平方米，較第一季度縮減。其中順義空港、平谷錄得來自第三方物流和醫藥類企業共計約74,000平方米的新租、擴租交易，租戶新增需求較為積極；而另一方面，亦莊、大興京南、房山分別錄得負吸納，其中亦莊可見來自快遞快運公司退租，而大興京南分別錄得來自京東、小米的退租，需求轉移至其自建庫。整體租金報每月每平方米49.9元，同樣本比環比持平。市場上錄得租金上漲的交易，如醫藥類租戶；但另一方面，部分業主對季末退租面積增加表現出緊張情緒，略微下調租金以爭取潛在客戶的關注，導致2017年以來租金首次錄得無增幅。下半年，預計有66,000平方米的新增面積交付，加之本季度新釋放出來的面積，租戶選擇更多，刺激租賃交易更為活躍。預計空置率小幅拉升，租金仍有進一步上漲的空間。

??世邦魏理仕華北區顧問及交易服務 | 產業地產部主管李虹指出：“疫情爆發以來，北京倉儲物流市場表現出較強的韌性，本季度醫藥類和食品生鮮類的需求十分踴躍，冷鏈類租戶成為北京物流市場的新興驅動力。可租面積的釋放有助緩解長久以來的供需矛盾，同時提升市場的活躍度。由于冷鏈類等新興租戶類型對倉儲物業的硬件要求較高，業主應積極改造或提升自身物業條件，以適應未來需求的持續升級。”

??四、優質商務園物業市場

??——今年或為新增供應高峰年提供多元化新選擇

??本季度新交付兩個項目，分別位于北清路和大興生物醫藥基地，合計為市場帶來106,300平方米的供應，上半年總新增供應量已達503,100平方米。本季度凈吸納量錄得負數為-6,200平方米，各子市場中，僅有亦莊和北清路錄得正吸納。新租交易中以軟件和線上教育為代表的TMT和生物醫藥類企業分別貢獻了73%和18%的面積。其他的子市場中延續上一季度分別出現了一定的退租的現象，如一些經營不善和搬遷的TMT租戶、消費品制造業和線下教育類租戶，將全市空置率推升至歷史峰值。受疫情與行業波動的持續影響，整體市場平均租金報價同樣本比環比下降1.1%，每月每平方米156.8元，其中電子城降幅較為明顯。下半年預計會有合計788,900平方米的新增供應交付，預計會進一步加劇去化速度緩慢、租金下降與空置率上漲的壓力。

??世邦魏理仕華北區董事總經理劉煥麗表示：“今年將迎來以主要商務園區為代表的北京外圍辦公區域的新增供應高峰年，新項目遍布海淀上地、北清路、朝陽電子城、豐臺科技園、亦莊、順義、大興和石景山等各個區域。外圍區域日益完善的基礎配套設施和辦公環境，為高精尖產業和一些對租金成本較敏感，需求面積較大的企業進行搬遷、整合和擴張提供更多元化的選擇。”

??五、投資市場

??——九筆大宗交易成交，境內地產基金最為活躍

??2020年第二季度，北京盡管達成9筆大宗交易，但其中有5宗在10億元人民幣以下，交易總額僅達108.3億元人民幣，環比下降45%；上半年大宗交易總額為309.8億元，同比下降24%。因疫情造成的交易延滯使得境外投資者本季度未能延續往期的活躍態勢，僅達成一筆交易。境內地產基金則成為最活躍買家，貢獻了本季度62%的交易額。自用買家依然保持旺盛的辦公置業需求，但受制于可購物業稀缺，完成兩筆交易僅占本季度總交易額4%，而標的物業分別以所在片區的寫字樓單價紀錄成交。寫字樓依然為主要物業類型，占本季度總交易額度的78%，其中包括本季度金額最大的交易東方資產通過法拍收購中弘大廈；零售物業則貢獻剩余的22%。

??世邦魏理仕華北區投資及資本市場部主管紀剛指出：“盡管北京物業市場中長期的基本面仍被看好，但疫情持續的不確定性和租賃市場短期波動一方面加大交易推進難度，另一方面加深投資者避險情緒，大型投資者在謹慎觀望的同時，更趨偏好具有穩定現金流的物業。而中小型投資者和自用買家則迎來難得的拓展機會窗口。”