??上海易居房地產研究院7月16日發布了《2020年6月全國房地產市場報告》。報告核心觀點如下，2020年上半年房地產開發投資同比增長1.9%，率先回正。2020年1-6月，全國房地產業多項指標相比1-5月降幅繼續收窄，其中房地產開發投資同比率先轉正，說明雖然受疫情影響上半年房地產業發展經歷了一段波折，但恢復的速度還是非常快的。其中，房地產開發企業土地購置面積同比降幅收窄，土地購置均價同比漲幅收窄；房地產開發投資同比由降轉增，房屋新開工面積同比降幅收窄；商品房銷售面積同比降幅收窄，成交均價同比漲幅小幅擴大；商品房待售面積環比小幅下降，同比增長。

??易居研究院研究員沈昕表示，單月數據來看，土地購置面積、開發投資、新開工面積、商品房銷售面積、開發企業到位資金，這五項指標自5月以來已經連續兩個月正增長，說明房地產行業基本已擺脫疫情影響恢復常態了。

??報告顯示：

??2020年上半年全國土地購置面積同比下降0.9%，6月同比增長12.1%

??2020年上半年，房地產開發企業土地購置面積7965萬平方米，同比下降0.9%，降幅比上半年份收窄7.2個百分點。單月數據來看，6月全國房地產開發企業土地購置面積3213萬平方米，同比增長12.1%。

??從土地購置面積增速走勢看，2016年9月份降幅開始收窄后，曲線持續上行，到2017年初重新回到正增長，2017年同比增速震蕩提高。2018年初，土地購置面積同比增速跳水，二季度后逐漸走高。2019年初，土地購置面積同比增速大幅跳水，降幅創2012年以來新高，二季度后降幅逐漸收窄。

??受新冠肺炎疫情影響，多城市土地出讓延遲，2020年1-2月全國土地購置面積同比大幅下降。3月份隨著全國復工復產速度加快，各地土地出讓節奏加快，土地購置面積同比降幅開始收窄，4月份以來繼續收窄，6月已接近0。預計未來一兩個月土地購置面積同比將由降轉增。

??2020年上半年全國土地購置均價同比上漲6.8%，漲幅收窄

??2020年上半年，全國房地產開發企業土地購置均價5067元/平方米，同比上漲6.8%，比上半年收窄9.6個百分點。2020年1-2月土地購置均價下跌，與去年同期年初異動大幅上漲導致的基數較高有關，3月土地購置均價由跌轉漲恢復正常。4月土地購置均價漲幅擴大較多，可能是4月一二線城市土地成交量增長較多，結構性因素將整體均價拉高，5月和6月成交均價漲幅持續收窄。預計未來幾個月成交均價漲幅還將小幅收窄。

??2020年上半年全國房地產開發投資同比增長1.9%，由降轉增

??2020年上半年，全國房地產開發投資62780億元，同比增長1.9%， 1-5月份為下降0.3%。其中，住宅投資46350億元，增長2.6%，增速比1-5月份提高2.6個百分點。上半年全國固定資產投資同比下降3.1%，可見房地產開發投資依然要好于固定資產投資。

??單月數據來看，6月全國房地產開發投資16860億元，同比增長10.5%。3月以來開發投資數據已連續4個月實現正增長，說明全國房地產開發投資已經恢復正常。

??從結構來看，住宅投資同比增長2.6%，辦公投資同比下降3.1%，商業營業用房投資同比下降5.4%。住宅投資是三類物業中最好的，同比已經轉正。

??2020年上半年房屋新開工面積同比下降7.6%，降幅收窄

??2020年上半年，房屋新開工面積97536萬平方米，下降7.6%，降幅收窄5.2個百分點。其中，住宅新開工面積71583萬平方米，下降8.2%。單月數據來看，6月房屋新開工面積28003萬平方米，同比增長8.9%。預計未來幾個月年初累計房屋新開工面積同比降幅將繼續收窄。

??2020年上半年全國商品房銷售面積同比下降8.4%，降幅收窄

??2020年上半年，商品房銷售面積69404萬平方米，同比下降8.4%，降幅比1-5月份收窄3.9個百分點。其中，住宅銷售面積下降7.6%，辦公樓銷售面積下降26.5%，商業營業用房銷售面積下降20.7%。單月數據來看，6月商品房銷售面積同比增長2.1%，已連續兩個月同比正增長，說明各地商品房銷售已基本回到正軌。

??從商品房銷售面積同比增速走勢看，2016年年初大幅回升，5月以后增速逐步趨穩回落，全年基本保持20%以上增速，2017年增速進一步回落。2018年同比增速繼續小幅震蕩回落。2019年同比增速一直在0軸附近小幅震蕩，全年同比微降0.1%。

??受新冠肺炎疫情影響，2020年2月全國大部分城市售樓處關閉，1-2月全國商品房銷售面積同比大幅下降，3月隨著各地房企復工復產速度加快，商品房銷售逐漸恢復，同比降幅收窄，4月份以來同比降幅持續收窄。預計接下來幾個月年初累計商品房銷售面積同比降幅將繼續收窄，但收窄幅度或有所趨緩。

??分地區來看，2020年上半年，東部地區商品房銷售面積28511萬平方米，同比下降5.4%，降幅比1-5月份收窄4.5個百分點；中部地區商品房銷售面積18450萬平方米，下降14.1%，降幅收窄3.2個百分點；西部地區商品房銷售面積19908萬平方米，下降5.6%，降幅收窄3.7個百分點；東北地區商品房銷售面積2534萬平方米，下降17.3%，降幅收窄5.1個百分點。

??東部地區銷售面積同比增速2016年初開始大幅回升，且漲幅最大，最先于2016年4月達到本輪行情最高點，其后震蕩下行，于2018年初進入負區間并保持至今，2019年2月年初異動降幅擴大，3月份以后降幅逐漸收窄。2020年1-2月東部地區銷售面積同比大幅下降，3月份以來降幅持續收窄。上半年東部地區商品房銷售面積同比降幅是四類地區中最小的，主要是長三角和珠三角都市圈的部分城市成交持續火熱。

??中部地區2016年初大幅回升，2016年全年小幅震蕩，基本保持30%以上的增速，2017年3月開始震蕩下行，2019年2月年初異動進入負區間，此后至年底一直在0軸附近小幅震蕩。2月湖北省基本處于停工停產狀態，受此影響，2020年1-2月中部地區銷售面積同比降幅最大，3月份以來同比降幅逐漸收窄。

??西部地區2016年初有所回升，此后增速小幅震蕩下行，2017年年初再次大幅回升，此后持續震蕩下行。2020年1-2月西部地區銷售面積同比大幅下降，3月份以來降幅逐漸收窄。

??東北地區2017年4月至年底震蕩下行，2018年年初有所回升，此后開始震蕩下行，并于2018年6月開始進入負區間，2019年6月至年底降幅持續小幅收窄。2020年上半年，東北地區銷售面積同比降幅是四類地區中最大的。

??如果不考慮新冠肺炎疫情影響，目前來看，東部地區調整時間最長，2018年年初以來就一直是同比下降，即將進入探底復蘇階段；中部地區降溫時間晚于東部地區，處于震蕩下行過程中；西部地區最晚啟動，降溫時間也最晚，處于震蕩下行過程中；東北地區處于震蕩下行和筑底過程中。

??2020年上半年住宅新開工面積與銷售面積的比值為117%，需警惕未來供大于求

??新開工面積反映的是未來的樓市供應，假設未來一段時間維持目前的銷售水平，則當前新開工面積與銷售面積的比值一定程度上就可視為未來三個季度后的供求比。從住宅年初累計新開工面積與銷售面積的比值來看，2012年隨著樓市的降溫，比值大幅下降，2013年年初季節性異動后繼續下降，至2015年年底跌破100%。2016年和2017年，比值均在100%以下小幅震蕩，即新開工面積低于銷售面積。2018年以來隨著大部分城市庫存降低，房企開始補庫存，新開工面積與銷售面積的比值回升到100%以上，并持續走高，維持在110%-120%左右水平。

??2020年1-2月，受疫情影響，住宅新開工面積和銷售面積均大幅下降，由于銷售端通過互聯網售房等方式有部分彌補，新開工面積受到的影響則更大，新開工與銷售面積比值下降。3月隨著企業大面積復工復產后新開工面積同比降幅大幅收窄，此比值重新轉為上升，4月和5月繼續上升至2019年平均水平，6月小幅下降。如果未來銷售不能提高的話，供大于求的現象仍將延續或加劇。

??2020年上半年全國商品房成交均價同比上漲3.3%，漲幅小幅擴大

??2020年上半年，全國商品房成交均價9638元/平方米，同比上漲3.3%，漲幅比上月擴大1.4個百分點，2019年6月份以來同比漲幅處于小幅震蕩下行的過程中。其中住宅成交均價9757元/平方米，同比上漲5.3%；商業營業用房成交均價同比下跌6%；辦公樓成交均價同比下跌2%。

??分地區來看，東北和東部地區漲幅較高，為5.7%和4.1%，西部地區小幅上漲1.1%，中部地區同比微跌0.3%。

??商品房待售面積環比小幅下降

??2020年6月末，商品房待售面積51081萬平方米，比5月末下降1.3%，相比去年同期增長1.8%。從三類物業的待售面積走勢來看，住宅待售面積2016年初達到最高點，此后3年多來一直震蕩下降，2019年12月末環比出現增長，2020年2月同比也出現增長，3月份以來雖環比持續小幅下降，但仍高于去年低點較多；商業營業用房待售面積2017年初達到最高點后緩慢下降，下降速度小于住宅，6月末比5月末小幅下降0.8%；辦公樓待售面積2017年初達到最高點后，基本維持橫盤走勢，6月末比5月末小幅下降0.4%。

??現房存銷比以“待售面積/現房銷售面積”的公式進行計算。兩組數據皆來自統計局，其中待售面積指代現房可售面積；而銷售面積按過去一年的月均現房銷售面積計算。

??根據商品房分物業的現房存銷比計算可知，2012年以來，商品住宅現房存銷比走勢相對平穩，存銷比要遠低于商辦物業的存銷比。2015年商品房分物業的現房存銷比均處于歷年最高水平，其中住宅去化周期基本在20個月左右，辦公物業去化周期在2015年年初達到54個月，2015年平均也在46個月左右，商業物業去化周期在2015年年末達到59個月的歷史最高點。

??歷史數據來看，全國住宅去化周期的最高點是2015年12月，正是由于2015年12月中央經濟工作會議中將房地產去庫存作為重要經濟工作目標，地方紛紛推出了去庫存具體措施，尤其是鼓勵農民工進城買房和加大棚改貨幣化安置力度等兩項措施，大大促進了二三四線城市去庫存，取得了重大成果。

??2020年6月末，全國商品房現房存銷比為27.3月，相比5月末增長0.9%。其中，住宅現房存銷比為17.7月，相比5月末增長0.7%；辦公樓現房存銷比為50月，相比5月末下降0.9%；商業營業用房現房存銷比為53.4月，相比5月末增長1.2%。其中辦公樓現房存銷比自2018年5月份以來連續震蕩上行；商業營業用房2018年9月以來持續震蕩上升；住宅現房存銷比自2018年8月以來連續小幅震蕩上行，整體來看三類物業存銷比已進入上升通道，樓市漸趨供大于求。

??2020年上半年房企到位資金同比下降1.9%

??2020年上半年，房地產開發企業到位資金83344億元，同比下降1.9%，降幅比1-5月份收窄4.2個百分點。其中，國內貸款13792億元，增長3.5%；利用外資46億元，增長8.0%；自籌資金26943億元，增長0.8%；定金及預收款26474億元，下降7.0%；個人按揭貸款13202億元，增長3.1%。可以看到，在各類資金中，除定金及預收款以外都是正增長，說明房地產業融資環境比去年寬松。

??從月度累計情況看，自2016年3月份大幅回升至正增長區間后，此后幾個月房地產開發企業到位資金同比增速基本平穩，始終保持在15%左右。2017年曲線整體振蕩回落，年底下行至8%附近。2018和2019年，曲線在2%-9%之間小幅震蕩。受疫情影響，2020年2月曲線大幅下行，3月份以來持續上行。

??從企業到位資金與房地產開發投資同比增速情況看，根據2013年及其前后年份兩曲線對比情況，當企業到位資金增速大于開發投資增速時，預示著房地產市場步入較快發展通道，而當前兩曲線自2015年底完成交叉后，2016年1-2月份年初異動，1-3月份再次交叉，此后開口較大，基本平穩。2017年開口逐漸縮小，年底兩條曲線粘合。從2018年1-2月開始，房地產開發投資同比增速超過企業到位資金同比增速，兩條曲線形成剪刀差，這一趨勢延續至今，2020年6月開口為3.8個百分點。

??疫情發生以來，央行已多次向市場釋放流動性，市場資金成本走低，融資環境相對去年更寬松。從6月單月數據來看，房企國內貸款同比增長20.3%，緩和了由于定金和預收款下降導致的房企資金緊張局面。但年后中央和央行已多次強調“房住不炒”，預計短期內房地產融資環境也不會大幅放松。

??預計三季度全國多項指標降幅將繼續小幅收窄

??2020年1-6月，全國房地產業多項指標相比1-5月降幅繼續收窄，其中房地產開發投資同比率先轉正，說明雖然受疫情影響上半年房地產業發展經歷了一段波折，但恢復的速度還是非常快的。其中，房地產開發企業土地購置面積同比降幅收窄，土地購置均價同比漲幅收窄；房地產開發投資同比由降轉增，房屋新開工面積同比降幅收窄；商品房銷售面積同比降幅收窄，成交均價同比漲幅小幅擴大；商品房待售面積環比小幅下降，同比增長。

??單月數據來看，土地購置面積、開發投資、新開工面積、商品房銷售面積、開發企業到位資金，這五項指標自5月以來已經連續兩個月正增長，說明房地產行業已擺脫疫情影響恢復到正常狀態了。

??從目前的政策環境來看，中央對房地產的調控基調并未隨疫情發生而改變。今年兩會的政府工作報告中再次強調要堅持“房住不炒”，這是自2018年政府工作報告中首次提出“房住不炒”后的再次重申，可見政府在保障住房市場平穩健康發展上的決心。繼7月初杭州、東莞、寧波發布調控收緊的政策后，7月15日，深圳發布了史上最嚴厲的調控新政，包括限購限貸升級、增值稅免征年限由2年調整到5年、調整普通住宅標準、離婚后買房受限制等，嚴厲打擊各類炒房行為。熱點城市的調控政策有很強的風向標意義，說明今年下半年部分房價過熱的城市，依然以政策收緊為導向。在目前的政策環境和貨幣環境下，預計三季度各項指標降幅還將小幅收窄，但收窄的幅度或有所趨緩。

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