??導 讀 

??總量新高、先揚后落、分化加劇，一線領漲而三四線超預期。

??2020年，全國百城商品住宅成交規模微增但創新高，月度變化呈現“先揚后緩落趨穩”的態勢，或因需求集中釋放，或因熱點城市調控加碼影響預期，成交增長動能明顯轉弱。不同能級城市行情相對獨立，分化持續加劇：一線城市熱度居高不下；二線穩中有降，尤其是武漢、重慶、西安、鄭州、成都等中西部城市同比降幅顯著；三四線成交表現遠超市場預期。 未來，“房住不炒”主基調不改變，因城施策以落實“三穩”調控目標，為防止地產成為金融風險最大的“灰犀牛”，企業降負債和居民穩杠桿雙管齊下。基于此，我們認為，2021年整體成交規模將小幅回落，不同城市分化延續，一線和部分二線市場成交有望保持增勢，回調壓力主要集中在前期需求透支嚴重，基本面缺乏支撐的部分二線和三線城市。2020年總結

??01

??市場綜述：成交“先揚后落趨穩”且總量再創新高，一線占比上揚而三四線超預期

??縱觀近三年來百城樓市成交變化，2018年創歷史新高后，2019年小幅微增至48940萬平方米，2020年雖然遭受新冠疫情影響，但是3月以來復蘇動能強勁，前11月成交面積已經達到44436萬平方米，即便12月成交量與11月持平，全年創新高基本無虞。

??而2020年樓市行情可謂“一波三折”，總體走勢呈現出“先揚后落趨穩”態勢：開局較難，年初恰逢新冠疫情，1-2月售樓處關閉，樓市供求基本“停擺”，3月以來隨著國內疫情得以階段性控制，各地復工復產，樓市開始步入穩步恢復期，5月同比已然轉正，6月達到年內新高，7-8月“淡季不淡”，不過“金九銀十”略顯遜色，整體成交增長動力轉弱，趨于平穩。究其原因，一方面二三季度的集中放量使得疫情累積的購房需求基本已消耗殆盡；另一方面熱點城市調控的持續升級，圍堵各類“炒房”漏洞也在引導居民購房預期轉為理性。

??總體來看，地方政府充分貫徹了“一城一策，因城施政”的主基調，調控政策有收有放，也使得不同能級城市行情相對獨立，城市間分化也愈演愈烈：

??一線城市韌性較強，收入渠道的多樣使得居民購買力相對充裕，成交占比波動上行；二線城市則呈現出穩步回落態勢，城市內部分化加劇，跌多漲少，以沈陽、武漢、蘇州、西安為典型代表，跌幅均在20%及以上；而諸如廈門、蘭州、合肥、杭州、濟南等城成交熱度較高，成交量累計同比尚保持可觀的正增長；而廣大三四線城市政策環境依然較為寬松，整體成交表現好于市場預期，基本持穩，不過據我們實際調研情況來看，河南、山西等中部三四線已然出現了首付分期、降價折扣等營銷手段齊上依舊難以拉動成交的情況，不得不說，隨著棚改貨幣化安置的逐步收緊，加之疫情的負面影響，三四線居民購買力受限已是不爭的事實，未來市場的成交表現難言樂觀。

??就各城市2020年前11月的成交表現也存在顯著分化：一方面東南沿海城市諸如三明、衢州、韶關、連云港、廈門等累計成交同比漲幅均超50%，杭州、深圳等城市調控升級也難抑居民成交熱情，累計同比漲幅均在20%左右。另一方面，內陸中部城市成交增速明顯放緩，以重慶、武漢為例，雖然絕對量層面依舊是“成交大戶”，但是增速明顯放緩，武漢主要是受到新冠疫情影響，疫后居民購房觀望情緒濃重；重慶則源于前期需求透支嚴重，成交面臨階段性的瓶頸期，二城1-11月累計成交同比跌幅均在20%左右。

??02

??新增供應：同比微跌3%，一線放量，二線持平，三四線跌多漲少（本節有刪減）

??全國100個重點城市前11個月新增供應面積相較2018年同期下跌3%。分能級來看，一線城市整體供應上漲14%，廣州、深圳放量顯著；二線城市漲跌參半總體與去年持平，杭州、南京等熱點城市供貨量明顯增加，而重慶、武漢等供應縮水；六成以上三四線城市供應縮量，整體供應同比下跌7%，北海、九江等同比腰斬，但東莞、紹興等強三線城市供應同比仍增長超20%。1.總量：供應規模與去年基本持平，4-8月放量，9月沖高，10-11月回落

??據CRIC統計，2020年1-11月，全國100個重點城市商品住宅新增供應面積47945萬平方米，相較2019年同期下降3%。

??從月度表現來看，2月受疫情影響供應大幅縮量，4月疫后項目集中入市，供應明顯發力，同比由負轉正，9月備戰“金九銀十”，單月供應高達7805萬平方米，創下年內單月新高。進入四季度，供應漸顯乏力，10月供應顯著縮量，同比下滑11%，11月進入年終業績沖刺期，供應小幅回升，但規模仍明顯不及去年同期。

??2.能級：一線供應累計同比增幅14%居首，六成三四線縮量致同比降7%

??分能級來看，一線城市整體新增供應面積2962萬平方米，同比上升14%。分城市來看，廣州供應面積高達1135萬平方米，同比大增44%，深圳供應明顯改善，同比增長11%，北京供應規模微增2%，上海進入四季度供應漸顯乏力，前11月累計同比微跌7%。

??二線城市整體供應面積23602萬平方米，基本與去年同期相持平。具體來看，24個二線城市漲跌參半，熱點城市如杭州、南京房企供貨積極性偏高，供應同比分別增長21%和25%，鄭州、蘇州等供應規模同比增長超過兩成，呼和浩特受低基數影響，同比增幅更是高達41%。但濟南、重慶等供應明顯不濟，同比下跌20%，武漢、天津供應縮水，同比跌幅超過10%。

??三四線城市整體供應面積21381萬平方米，同比下跌7%。六成以上三四線城市供應縮量，北海、九江、銅陵等供應同比腰斬，珠海、岳陽、中山等降幅超三成，與此同時，東莞、紹興、溫州供應仍有明顯改善，同比增幅在20%左右。

??3.新增供應TOP10：榜首易位于武漢，杭州排名顯著提升，鄭州、長沙首入榜單（略）

??03

??新房成交：同比微跌1%，累計同比增幅一線9%>三四線4%>二線-6%（本節有刪減）

??2020年前11個月，全國商品住宅月度成交面積呈現先降后升再走穩態勢，一季度受疫情影響，成交出現“V字”走勢，4月以后成交持續攀升且同比增幅逐月擴大，但進入三季度受信貸資金收緊和熱點城市調控加碼影響，成交面積小幅下滑，同比漲幅趨于走穩。分能級來看，一線城市整體成交同比上升9%，除北京外其他三城成交表現皆好于去年同期；二線城市整體成交面積同比下滑6%，杭州、寧波等熱點城市成交漲幅可觀，但重慶、昆明、蘇州等近六成城市成交不及去年；三四線城市總成交面積同比上漲4%，72個城市漲跌參半，東莞、惠州、徐州成交漲幅居前，反觀北海、防城港等成交明顯乏力，同比大幅下滑。1.總量：前11月成交面積同比微降1%，呈現“先抑后揚再趨穩”態勢

??CRIC數據統計顯示，全國100個典型城市2020年前11月商品住宅成交面積合計44436萬平方米，同比微降1%。

??從月度走勢來看，一季度受疫情影響，成交呈現“V字”走勢。4-6月，伴隨著樓市迅速復蘇，成交面積持續快速攀升，5月，成交同比實現轉正。但進入三季度，信貸資金收緊疊加多地調控加碼，雙因素共振下樓市有所降溫，成交面積小幅下滑，同比增幅趨于走穩，維持在10%上下。

??2.能級：一線三城同比正增長，二線穩中有降，三四線漲跌參半同比增4%

??分能級來看，一線城市前11月商品住宅成交面積2865萬平方米，同比上升9%。其中，深圳樓市持續高熱，成交同比增幅最大，達18%，廣州進入下半年成交明顯發力，累計同比增長8%。而北京成交表現不及去年，同比下滑5%。

??二線城市商品住宅成交面積共計21335萬平方米，同比下滑6%。分城市來看，僅四成二線城市成交面積同比實現正增長，杭州、寧波等長三角城市市場整體向好，成交同比增幅居前，合肥、蘭州、廈門成交表現不俗，同比增幅超20%，而重慶、蘇州、昆明等樓市持續低迷，前11月成交同比降幅都在20%左右。

??三四線城市共計成交20235萬平方米，同比上升4%。五成以上三四線城市前11月成交高于去年同期，惠州、徐州等熱點城市同比漲幅都在10%以上，受深圳樓市高熱輻射，東莞成交漲幅更是高達26%,玉林、陽江等由于低基數效應，成交同比翻番。反觀北海、防城港等，成交同比跌幅超40%，蕪湖、煙臺等重點城市跌幅也接近20%。

??3.成交TOP10：杭州、徐州排名躍升，沈陽、天津大幅下滑 ，惠州再度入圍（略）

??04

??新房均價：近7成共75城房價持續上揚，東部、中部城市漲幅最大（本節有刪減）

??2019年以來，在“因城施策”的方針下全國整體房價增速收斂、趨于穩定。2020年各能級城市房價指數同比漲幅收窄、環比波動趨平，“遏制房價大漲大跌”已基本收效。具體上一線城市明顯持穩，市場熱點所在的二線城市則小有增長，部分高價城市漲勢基本得到抑制；三四線城市分化持續，強市房價補漲的同時一部分經濟弱市房價隱有失去支撐。

??1.70城房價同比增速下降至歷史低點，一線穩中微升，二三線漲幅收窄（本節有刪減）

??2. 各能級城市房價“先揚后抑”，二三線環比增幅漸行漸近（本節有刪減）

??3、高房價城市調控趨嚴，東南沿海和中西部內陸強二三線房價補漲

??從CRIC監測的2020年前11月113個重點城市新建商品住宅成交統計均價看，在房價上高房價城市在限價政策的調控下城市整體房價漲勢已得到抑制。江浙滬及沿海熱點城市依舊是房價高點，其中深圳以5.77萬元/平方米居首，蘇州、珠海、廈門、上海、三亞漲幅均超10%。不過值得一提的是，房價TOP10的頭部城市深圳及北京房價均同比下跌2%。 

??在同比漲幅上，部分中西部二線城市及高能級城市群三四線強市房價出現補漲。對比2019年全年均價來看，漲幅最高的前十城市房價增速均在14%以上。房價漲幅最大的城市除了蘇州、珠海、紹興等東南沿海城市之外，還包括蘭州、宜賓等中西部內陸城市，在輪動效應的作用下這一類城市房價出現了較明顯的補漲行情。需要注意的是，這一類城市相比其同能級城市而言房價仍處于健康水平，房價補漲并未使得城市房價過分虛高。

??爆疊加土拍市場火熱，帶動房價增長，分別增長13%和9%。二線城市房價普遍上揚，除南昌、貴陽、呼和浩特、福州等城市房價同比下降外，多數二線城市房價同比均有不同幅度上升，蘇州更是漲幅高達19%。這主要是由于二線城市購房者購買力充沛，疊加返鄉置業的需求旺盛，二線城市成為多數房企在下行行情中的重倉地，二線城市不僅是市場重心而且是市場焦點，因此多數二線城市房價隨市場熱度而上升。三四線城市持續分化，疫情沖擊下弱市更弱。81個三四線城市中49城房價同比上漲，其中以建德、淮北為代表的17城房價漲幅超10%存在一定補漲因素，其余32城房價則漲幅在10%以內穩中有漲。而剩余32城房價相比2019年則有不同幅度下跌，多數城市由于本身經濟面不佳，疊加疫情沖擊下樓市一蹶不振，城市房價因而失去支撐。（各城市數據詳見文末附表3）

??05

??新房庫存：廣、狹義庫存穩步上行，14城新房去化周期超2年（本節有刪減）

??2020年整體的庫存變化延續了波動上行趨勢，一季度供求停擺，高位持穩，二三季度緩步爬升，四季度隨著成交轉淡，顯著跳增，截至到11月末CRIC監測的100個重點城市庫存量達到了57155萬平方米，較2019年末上升了7%，不同城市漲跌參半，百城中有14個庫存消化周期高于24個月，大部分為缺乏基本面支撐的三四線城市，庫存風險浮出水面。

??1.狹義庫存：波動上行至5.7萬平方米，二線增幅達12%居首

??從100個典型城市庫存水平變化來看，基本延續波動上行趨勢，一季度受新冠疫情影響，供求基本“停擺”,狹義庫存量維持在5.3萬平方米持續波動，4-8月隨著各地復工復產，供應、成交持續恢復下，庫存緩步爬升至5.6萬平方米，“金九銀十”期間行情轉淡，因疫情積累的購房需求消耗殆盡，加之熱點城市加碼政策持續發酵，整體成交增長動力減弱，導致庫存顯著跳增，截至11月末已突破5.7萬平方米。

??分能級來看，各能級城市庫存相比2019年末均有不同幅度的上漲，其中二線樓市整體庫存相比2019年末上升幅度最大，達到12%；一線和三四線城市因成交表現好于預期，整體庫存較2019年末僅小幅上漲了4%和2%，庫存風險依舊可控。具體來看，

??一線城市中，廣州的漲幅最為顯著，庫存達到1245萬平方米，達到了2019年以來的階段性高點；其次為北京，自下半年以來，整體庫存便在1400萬平方米高位波動，11月末達1348萬平方米，較2019年年底增長9%；值得關注的當屬上海，得益于中高端購房需求的穩步釋放，2020年以來庫存量逐月波動下行，至11月末降至678萬平方米，較2019年末降幅達14%，供不應求市場格局持續。

??二線城市中，約2/3共20城庫存有所上漲，多數城市漲幅在35%以內。武漢、南京的庫存上升漲幅均在40%以上。武漢因新冠肺炎影響，一季度樓市基本停擺，4月以來雖然供求逐步恢復，但成交放量遠不及供應，因而導致了庫存的急速攀升。南京則是因7月“新九條”加碼調控，使得下半年成交基本進入“瓶頸期”，供應持續放量下，庫存整體延續上行走勢。此外，在10個庫存下降的城市中，南昌、海口、寧波跌幅顯著，以寧波為例，因短期內投機性購房需求增加，成交高熱不退，庫存降幅達到了37%。

??三四線城市相比2019年末漲跌參半，不過不同城市間分化持續加劇：蕪湖漲幅最大，較2019年末近乎翻番，柳州、防城港、日照次之，漲幅也在50%以上。下跌城市以東南沿海三四線為主，典型代表為中山、衢州、淮北、泰州等城，跌幅均在30%以上。

??2.消化周期：沖高-回落-趨穩，一線波動下行，三四線分化加劇（本節有刪減）

??3.廣義庫存：跳增至36億平重回高位，廊坊、鄭州等中部城市庫存承壓

??縱觀2020年以來百城廣義庫存變化情況，1-8月緩步上行，9月因三四線新開工加快致廣義庫存顯著跳減，10月供應“腰斬”疊加土拍縮量，廣義庫存延續低位徘徊趨勢，11月末回升至362893萬平方米，較2019年末穩步上揚5%。

??分能級來看，除一線微降2%以外，各能級城市廣義庫存相比2019年末均有不同幅度的上漲，不過漲幅基本在5%-6%，庫存風險并不算太大。具體來看，

??一線城市中廣州廣義庫存量最大，2020年11月末已達5836萬平方米，且較2019年末小幅微增3%，而北京、上海、深圳廣義庫存較2019年末均有不同程度的下降，其中上海、深圳跌幅較為顯著，均在10%以上，主要得益于短期內資金驅動型購房需求集中釋放，成交高熱不退，帶動整體廣義庫存穩步下行。 

??二三線城市中，貴陽、大連、沈陽、唐山、石家莊、滄州11月末廣義庫存量遙遙領先，突破1億平方米，株洲、煙臺、南昌、蚌埠、太原、寶雞、佛山次之，廣義庫存量也達到了8000萬平方米以上。

??相較于2019年末，多數城市廣義庫存量變動不大，漲跌幅基本不超過15%，不過不同城市分化持續加劇，以廊坊、鄭州、洛陽、保定等為代表的中部城市廣義庫存量顯著增加，漲幅超35%，原因無外乎以下兩點：一是地方政府財政依賴度較高，今年加快供地導致未開工地塊量增加；二是疫情壓縮居民收入使得整體行情轉淡，以鄭州為例，樓市基本“涼涼”，首付分期，降價打折現象屢見不鮮，也難挽回成交頹勢。而重慶、南寧、成都、西安、合肥、晉江等城市廣義庫存量穩步回落，跌幅均超20%，目前的庫存風險基本可控。

??06

??二手住房：與新房走勢類似，15城成交先抑后揚持穩，一線大漲28%

??據CRIC數據統計顯示，2020年初受新冠疫情拖累，二手房整體市場急速探底，自3月起快速反彈，直至7月完成環比“五連升”至2年內新高，后體量保持穩中微降，年底樓市再度返熱。15個典型城市2020年前11個月二手房累計成交面積12702萬平方米，較2019年同比上漲5%。一、二線城市成交同比表現分化，一線城市疫后樓市熱度持續升溫，整體同比漲幅高達28%，二線城市分化顯著，總體成交同比下降7%。

??從趨勢上看，15個典型城市二手房全年整體表現先抑后揚。受新冠疫情沖擊，一季度市場一度停擺， 2月成交體量僅159萬平方米為近年來最低，且在3月快速回升，直至7月成交面積高達1557萬平方米，破近年來高點。隨后需求逐漸放緩但仍處高位，至四季度月均成交在1400萬平方米以上，較2019年同期漲幅超3成。

??一線城市成交面積上揚顯著，同比上升達28%，較2019年漲幅進一步擴大9個百分點。其中上海最為亮眼，前11月成交量達2180萬平方米，同比上漲24%。廣州、深圳同比漲幅最為明顯，分別達47%和38%。北京也在成交體量和漲幅上均有不錯表現。

??二線城市受疫情拖累顯著，整體同比由增轉跌至7%，各城表現分化加劇。前11月整體成交7389萬平方米，樓市回暖體現具體分化。部分城市疫后新房市場大熱，“千人搖、萬人搖”頻出推動市場向二手房傾斜，如合肥、南京、青島等城二手房成交體量擴大顯著；而部分城市如成都、蘇州，疫后新房市場需求顯著放量，不斷擠壓二手房市場，至成交量大幅收縮，同比下降超4成。

??2021年展望

??07

??供應：顯著下降，一線土拍放量驅動供應維持高位，二三四穩中有降

??2020年，全國100個重點城市前11月商品住宅供應面積相較2019年同期微跌3%。展望2020年，全國供應總量穩中有降仍是大概率事件，但各能級城市走勢不一，具體來看，

??一線城市供應情況或將有所改善，有望保持增勢。目前來看，一線城市2020年整體土地成交規模可觀，前11月成交量累計同比大幅增長42%，這部分貨量有望在明年下半年集中入市，從而形成有效供應。

??二三線城市供應預期穩中有降，一方面，今年土地成交量與去年基本持平，二線和三四線前11月累計同比增幅均不超5%；另一方面，“三道紅線”的客觀壓力下，房企更加強調回款速度，推盤重點也會集中在利潤空間較大的核心一二線城市，而對于去化周期較長、市場相對低迷的三四線城市而言，房企觀望情緒更勝，推盤積極性并不會太高。 

??08

??成交：整體規模小幅微降，一線持增、二線維穩、三四線顯著下行

??新房層面，展望2021年，全國商品住宅成交規模相較2020年保持小幅回落。一線城市市場最具韌性，成交有望繼續企穩回升，二線城市成交總體保持平穩，或將迎來此消彼長的輪動行情，三四線城市供應不濟疊加購買力透支，成交下滑或是大概率事件。

??一線城市成交熱度有望慣性延續，整體成交面積穩中有增。一線城市明年供應規模大概率企穩回升，供應放量驅動下，成交也具備進一步增長空間。此外，經歷2020年，一線城市居民購買力之強勁愈發凸顯，堅實購買力基礎也為成交增長提供有力支撐。

??二線城市整體成交保持平穩，或迎來此消彼長的輪動行情。一方面，杭州、寧波等熱點城市皆已加碼調控，樓市或將進入階段性觀望期，成交或有所回調。另一方面，非熱點城市如合肥等或將迎來輪動行情，成交有望放量。

??三四線城市成交規模或將顯著下滑。這一判斷主要基于兩點：其一，居民購買力明顯透支，尤其是弱三四線城市，需求釋放空間有限。其二，三四線供應料將繼續走低，成交自然難言增長。

??二手房層面如是，預期明年成交量有望與今年持平或小幅微降，一線市場成交熱度或將延續，尤其是“學區房”概念被熱炒，中高端購買力尚有釋放空間，相較而言，中西部諸如成都、重慶等二手房市場表現不容樂觀，主要源于新房選擇空間較大，加之當前房價已基本逼近居民購買力極限，后期成交或將略顯疲態。

??09

??庫存：狹義存量依舊穩中有降，三四線土地開發放緩使廣義庫存擴容承壓

??預判2021年，我們認為，狹義整體庫存穩中有降，主要是基于供應縮量幅度會顯著高于成交。不過城市間分化將持續加劇：

??一線城市整體庫存量有望持穩或小幅微降。主要是基于一方面今年以來一線土地成交量大幅上升，房企重回一二線戰略意圖明顯，明年加大供應是大概率事件；另一方面，當前行情轉淡的背景下，一線成交尚有支撐，“資產荒”等問題也將強化居民購房保值增值的預期，以此帶動一批中高端改善需求的釋放，供求齊增也會使得庫存量持穩或微降。

??而庫存壓力將主要集中在基本面缺乏支撐且購買力嚴重不足的廣大三四線城市，諸如江門、梅州、連江等，這些基本都是人口凈流出的城市，目前商品住宅消化周期均在40個月以上，即便供應不再放量，以目前低迷的成交走勢來看，中長期庫存風險依舊較大。

??而就廣義庫存而言，仍將維持增勢，主要是基于三四線整體工程進度放緩所致。一方面，房企在“三條紅線”的客觀壓力下，資金面不會特別充裕，開工意愿本就不會太強；另一方面，三四線抗風險能力較低，回款周期相對較長，明年房企推盤節奏會明顯放緩，基于此，房企更加會傾向于選擇推進核心一二線城市項目的工程進度。而對于廣大三四線而言，未開工土地總建面會穩步上升，最終導致廣義庫存總量攀升。

??附表1：2020年1-11月100個典型城市分能級新建商品住宅供應情況（單位：萬平方米）（略）

??附表2：2020年1-11月100個典型城市分能級新建商品住宅成交情況（單位：萬平方米）（略）

??附表3：2019年1-11月113個典型城市新建商品住宅成交均價情況（單位：元/平方米）（略）

??附表4：2020年11月末100個重點城市商品住宅狹義庫存和消化周期及其變化情況（單位：萬平方米，月）（略）

??附表5：2020年11月末100個重點城市商品住宅廣義庫存量及其變動情況（單位：萬平方米）（略）