??2020年度全國房地產業十大事件

??事件一：十四五規劃新定調·房地產迎后開發時代

??事件二：國務院召開座談會·繃緊調控落實三穩

??事件三：房地系統鼎力抗疫·房企減負順利復工

??事件四：三道紅線震驚房企·融資監管指標硬約束

??事件五：全國樓市深V走勢·區域分化冷熱不均

??事件六：物業成第一道防線·發展空間值得期待

??事件七：一線城市豪宅熱銷·低息與避險是主導

??事件八：恒大全國7折賣房·房企調整策略急回款

??事件九：天貓好房平臺成立·房產網購變革提速

??事件十：蛋殼破裂引發糾紛·長租模式亟需完善

??事件一：

??十四五規劃新定調，房地產迎后開發時代

??事件  2020年11月3日，新華社正式發布《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標的建議》全文。其中指出：推動金融、房地產同實體經濟均衡發展；堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，租購并舉、因城施策，促進房地產市場平穩健康發展；有效增加保障性住房供給，完善土地出讓收入分配機制，探索支持利用集體建設用地按照規劃建設租賃住房，完善長租房政策，擴大保障性租賃住房供給。12月16日至18日，中央經濟工作會議在北京舉行。會議確定，明年要抓好的八項重點任務之一，是解決好大城市住房突出問題。11月25日，中央政治局委員、國務院副總理劉鶴在《人民日報》發表署名文章——《加快構建以國內大循環為主體、國內國際雙循環相互促進的新發展格局》。文章認為，房地產業影響投資和消費，事關民生和發展。 

??評析  十四五規劃建議稿的發布，為房地產十四五發展做了定調。因此，應從宏觀經濟與社會發展，以及房地產長周期角度來看待未來我國房地產發展。縱觀世界發達國家房地產市場發展歷史，許多國家都曾經歷過一個“大開發時代”，即房地產市場需求、新房開發規模、供應規模快速增長，導致了房地產市場持續大規模增長、快速發展的階段。該階段房地產市場以增量市場為主導，房地產流通方式以買賣為主導。緊隨大開發時代之后的，往往是“后開發時代”：房地產市場需求增長趨向平穩，新房開發規模、供應規模減少，房地產增量市場見頂回落。房地產市場逐步轉為由存量房市場為主導，房地產流通方式逐漸趨向于買賣與租賃并重。對比國際經驗和審視我國房地產行業指標，可以認為我國住宅新建量、住宅成交面積大概率已經或者正在構筑歷史大頂，步入“后開發時代”。十四五期間，房地產行業應緊扣時代背景、與時俱進、籌劃應對。

??事件二：

??國務院召開座談會·繃緊調控落實三穩

??事件  2020年7月24日，中共中央政治局常委、國務院副總理韓正主持召開房地產工作座談會，提出要堅持問題導向，高度重視當前房地產市場出現的新情況新問題，時刻繃緊房地產調控這根弦，堅定不移推進落實好長效機制；要全面落實城市政府主體責任，發現問題要快速反應和處置，及時采取有針對性的政策措施；要實施好房地產金融審慎管理制度，穩住存量、嚴控增量，防止資金違規流入房地產市場。北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、沈陽、成都、寧波、長沙等10個城市人民政府負責同志參加了座談會。8月26日，住建部在北京召開部分城市房地產工作會商會，要求確保實現穩地價、穩房價、穩預期目標。沈陽、長春、成都、銀川、唐山、常州等城市政府負責同志參加會商。

??評析  “7.24”房地產工作座談會的召開，被認為是今年上下半年房地產政策的重大轉折點。今年上半年尤其是二季度，全國部分城市出現了房價地價炒作、預期不穩等現象，房地產風險有所擴大，穩定房地產市場的任務更加緊迫。而國務院房地產工作座談會的召開，定調明確、指示清晰，對于指導全國地方調控樓市和促進樓市健康發展有積極的作用。尤其是一些房價上漲過快、漲幅相對靠前的城市，更是加大了穩定樓市、穩定預期的調控力度。比如，9月銀川市發布了《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》，明確了限購、限貸等政策內容。此類政策說明，國務院房地產工作座談會的召開，督促了熱點城市更好地落實調控方針、抑制樓市過熱。下半年以來，房地產市場數據也體現了此類政策的效果，比如全國70個大中城市新建商品住宅價格指數環比漲幅總體呈現持續降溫態勢，房地產市場有進一步趨穩的跡象。

??事件三：

??房地系統鼎力抗疫·房企減負順利復工

??事件  2020年2月12日，國務院開會進一步部署在全力以赴抓好疫情防控同時，加強經濟運行調度和調節，更好保障供給。會議強調，分類有序推動企業復工復產；在加強疫情防控工作的同時，要統籌推進經濟社會發展各項任務，做好“六穩”工作，加強經濟運行調度和調節，及時出臺和落實相關政策，維護經濟社會正常運行。會議第二天，上海、西安、南昌、無錫等多地紛紛出臺應對疫情保障經濟平穩運行的政策，全力支持房地產企業積極應對疫情和開復工。以媒體報道較多的無錫來說，其發布的《關于應對新型冠狀病毒感染的肺炎疫情保障城鄉有序建設的政策意見》，涵蓋繳稅延期、資金補助、貸款支持、降低預售門檻、延遲繳納土地出讓金、順延開竣工時間等內容。全國各地政策都體現了房地系統鼎力抗疫的行動。

??評析  2020年新冠肺炎疫情的出現，被認為是全球“黑天鵝”事件，嚴重干擾了正常的社會經濟發展秩序。從中央到地方各級政府積極行動起來，積極抓好抗疫和復工兩項工作，房地產領域也是重要組成部分。各地針對房地產領域的扶持文件，尤其是財政稅收、金融信貸等領域的支持，減少了房企復工的顧慮，也給予房企更大的信心和支持，真正支持了房地產領域的復產復工工作。比如，在新房預售許可的條件上，各地普遍降低了標準，這有助于房企加快申請預售證，進而加快房屋供應和銷售的節奏，最終有助于實現資金的更快回籠，防范了資金斷裂或企業經營困難的風險。房地產業是國民經濟的重要產業，其對于穩消費、穩投資、穩就業等都有積極作用。各級政府扶持政策的出臺，務實有效、覆蓋面大，既穩定了房企的經營，也給整個行業注入了市場信心和活力。此類政策帶動了房地產業很快走出了疫情的陰影，很好地扮演了宏觀經濟壓艙石的角色。

??事件四：

??三道紅線震驚房企·融資監管指標硬約束

??事件  2020年8月20日，住建部、央行召集12家重點房地產企業座談，并發布了《試點房地產企業主要經營、財務指標統計監測表》，涉及資產負債率等8項指標，簡稱“345新規”。3道紅線：房企剔除預收款后的資產負債率大于70%、凈負債率大于100%、現金短債比小于1倍；4檔管理：三條紅線全部觸碰的為紅色檔企業，觸碰二條紅線的為橙色檔企業，觸碰一條紅線的為黃色檔企業，三條紅線都沒碰的為綠色企業；5%負債增速：紅色檔企業的有息負債規模以2019年6月底為上限不得增加，橙色檔企業的有息負債規模增速不得超過5%，黃色檔的增速不得超過10%，綠色檔的不得超過15%。

??評析  “三道紅線”政策落地，成為今年房企融資端最大的事件，備受各家房企關注。央行在三季度金融數據發布會上表示，建立重點房地產企業資金監測和融資管理規則的目的，在于增強房地產企業融資管理的市場化、規則化和透明度，促進房地產企業形成穩定的金融政策預期，合理安排自身的經營活動和融資行為，同時也矯正一些企業盲目擴張的經營行為，增強房地產企業自身的抗風險能力。近幾年部分房企激進拿地、過多依賴外部資金等現象，已經暴露了很多問題，甚至出現了各種金融風險。比如2020年同為閩商的泰禾和福晟的債務危機引發了廣泛關注，泰禾在7月發布公告稱其相關的中期票據已經構成了實質性違約，福晟在11月發布公告稱其未能按時兌付旗下一只債券6億元的本金及利息造成實質性違約。因此，從房地產長效機制的角度出發，對房企融資端必須進行嚴管，以約束房企的各類違規或不理性行為。

??事件五：

??全國樓市深V走勢·區域分化冷熱不均

??事件  今年年初，遭遇新冠肺炎疫情的黑天鵝，全國樓市陷入“停擺”狀態。隨著疫情的控制和復工復產的有序推進，3月以來房地產市場逐漸步入正規，全國房地產開發投資增速、全國商品房銷售額增速、全國商品房銷售面積增速等數據相繼回正，全國樓市呈現低開高走的良好態勢。但各地樓市冷暖不均，區域分化非常明顯：一方面，一線城市、強二線城市、長三角和粵港澳大灣區的部分城市樓市成交火熱，房價漲幅較大；另一方面，中西部、東北、華北的大部分城市樓市卻遇冷，比如天津、濟南、鄭州等地出現新盤明顯降價促銷的現象。

??評析  在疫情的不利局面下，今年全國樓市整體表現是超出預期的，體現了房地產市場的強大韌性。從各地樓市的表現來看，疫情后，深圳、上海、杭州、成都、廈門等一線和強二線城市樓市最先開始回暖，隨后寧波、東莞、南京、南通等長三角和大灣區的城市樓市成交也相繼活躍，7月部分城市調控升級后市場略有降溫；全年來看，這些城市樓市表現非常亮眼。反觀中西部和北方城市，除成都、沈陽、唐山、銀川等少數城市外，樓市成交均遇冷。這與近幾年的經濟發展和人口流動趨勢密切相關。從經濟面來看，近年來東南沿海城市在互聯網、大數據、高端制造等新興產業的發展上明顯快于其他城市。從人口面來看，2006年至2018年常住人口增速排前七位的分別是廣州、深圳、重慶、廈門、成都、杭州和天津，排后七位的分別是沈陽、哈爾濱、昆明、青島、蘭州、大連和呼和浩特，呈現南快北慢的特征。高素質人才大量向高新產業發展前景好的城市聚集，從而拉動樓市需求。

??事件六：

??物業成第一道防線·發展空間值得期待

??事件  2020年3月，習近平總書記赴武漢考察疫情防控工作時指出：“抗擊疫情有兩個陣地，一個是醫院救死扶傷陣地，一個是社區防控陣地。堅持不懈做好疫情防控工作關鍵靠社區。”為了更好宣傳社區防疫陣地和物業人的先進事跡，在中國物業管理協會的指導和支持下，易居中國與樂居財經在疫情期間深入一線拍攝了中國物業人抗疫紀錄片“三部曲”：《物業英雄》、《第一道防線》、《援漢》，并在全網播出。其中，《物業英雄》在央視CCTV2《經濟半小時》欄目中播出。播出后，在社會上引起了熱烈反響，“物業英雄”也登錄微博熱搜，收獲近百萬人氣。全國有20多萬家物業服務企業、1000多萬物業人參與了抗疫斗爭。9月，“全國物業管理行業抗疫先進事跡報告會”在鄭州舉行，來自全國各地的100多位“物業英雄”和物業企業代表參與了本次報告會。

??評析  物業成為抗疫的第一道防線，在這場抗疫的人民戰爭中，物業行業的社會功能得到充分發揮，廣大物業人在抗疫復工中發揮了重要作用。不僅如此，2020年物業企業也獲得空前發展。過去多年，作為房地產業的重要組成部分，物業企業一直默默無聞，而今年廣受社會關注與資本市場的青睞。一方面，在抗疫過程中物業企業積極有為，受到全社會的褒揚；另一方面，物業行業成為房地產業的新風口，廣受資本市場的青睞，今年以來就有世茂服務、恒大物業、建業新生活等十幾家物業企業在香港上市，而且股價顯著上漲。后疫情時代，物業行業發展空間仍然巨大，在信息化、數字化浪潮的推動下，將是房地產存量市場整合與深挖的重要領域。十四五期間，要促進物業行業尋找新的發展機會，真正促進行業的可持續發展。

??事件七：

??一線城市住宅熱銷·稀缺與避險是主因

??事件  2020年，縱觀全國樓市，一線城市的住宅市場表現搶眼，二手房市場學區房價格顯著上漲，新房市場搖號現象突出。其中，最受關注是豪宅新盤，從年初到年末，涌現出不少爆款項目。比如，3月，深圳的招商太子灣·灣璽T7棟推出14套房源，起步價4200萬，開盤后僅8秒就售罄，銷售金額達6億元。再如，二季度，上海的碧云尊邸、濱江凱旋門二期、前灘三湘印象名邸、綠地海珀外灘等豪宅項目均獲多倍認籌，開盤后迅速賣光。又如，11月，深圳華潤城潤璽一期推售1171套房源，共有9690批購房者符合選房資格，“7.15新政”后再現“萬人搖”。

??評析  為對沖疫情對經濟的影響，今年上半年央行實施了三次降準，LPR兩度下調，市場利率顯著下行，貨幣供應尤其是M1增速持續攀升。資金面寬松導致了房產和股票等資產價格的上漲。一線城市住宅稀缺，不僅存在大量本地改善性需求，還有很多新市民的剛性需求，更有保值升值性需求。這其中，豪宅因其高品質和稀缺性，具備居住和投資雙重屬性，在全球量化寬松預期下，成為高凈值人群規避風險、抵抗通脹的重要選擇。疫情全球流行以來，發達國家紛紛貨幣放水，多國利率下降至歷史最低水平，全球可謂是史無前例大放水，美國、加拿大、英國、韓國等發達國家核心城市的豪宅市場也非常火爆，房價屢創新高。由此可見，一線城市住宅熱銷，尤其是豪宅受追捧，我國與國外同理。從穩定市場的角度考慮，一線城市應增加住宅用地供應，緩解供求矛盾，同時堅持調控不動搖，抑制投機炒作。

??事件八：

??恒大全國7折賣房·房企調整策略急回款

??事件  9月初，恒大集團董事局主席許家印主持集團營銷大會，在會上宣布自9月7日起至10月8日，恒大全國樓盤全線7折，并透露“金九銀十”兩個月，單月銷售額要沖刺1000億元。恒大作為業內龍頭企業，打響了樓市降價促銷的第一槍，此后碧桂園、綠地、萬科等房企也開啟了不同程度的促銷活動。今年雙11期間，碧桂園、保利、融創、紅星等多家知名房企都加入了天貓“雙11”網上促銷賣房，雙11房地產行業線上成交額創下歷史記錄。

??評析  今年全國樓市總體表現偏弱，尤其是多數三四線城市去庫存壓力重新增加，房企銷售遇到一定程度的困難。更重要的是，8月20日，住建部和人民銀行召開重點房地產企業座談會，12家房地產企業負責人參加會議，會議主要強調了“房住不炒”，同時交流和公布了“重點房地產企業資金監測和融資管理規則”，即業界俗稱的“三道紅線”監管新規。這對于此前通過“高杠桿、快周轉”實現快速發展的房企來說，壓力不言而喻，因此多家房企紛紛出臺了加速回款降低負債的應對策略。從市場來看，2020年下半年，部分熱點城市調控升級，市場有所降溫，而樓市本就趨冷的城市去化難度則更大。克而瑞地產研究中心的報告顯示，前三季度有近3成房企年度銷售目標完成率不足65%，占比達到近三年來同期最高，在業績和資金的雙重壓力下，房企紛紛通過降價促銷、增加線上售房渠道等模式來加強去化，加速資金回籠。

??事件九：

??天貓好房平臺成立·房產網購變革提速

??事件  2020年9月16日，在天貓好房成立暨阿里易居聯合戰略發布會上，天貓與易居發布戰略合作，聯合推出“天貓好房”平臺。天貓好房表示，未來將幫助房地產企業定制線上房產旗艦店，把3D購技術、直播以及更多金融服務能力與房產行業結合，一起打通線上看房、購房的全鏈路。天貓好房至少在未來的3年內不賺錢，所有收入100%補貼購房者。此外，天貓和易居還共同發布“不動產交易協作機制”（ETC），將基于新的產品升級，提供新房、二手房、特價房和拍賣房四大交易場景，承載房產線上交易過程的多項服務功能。和天貓好房一樣，8月份,貝殼找房登陸美國紐交所也成為今年“房地產+互聯網”的熱點事件。

??評析  房地產和互聯網的結合是近幾年房地產領域的新事物，也是房地產行業轉型的重要方向之一。雖然此類創新遇到過很多質疑和壓力，但是相關企業積極進取、不斷開拓，引領行業轉型和發展。在今年疫情的沖擊下，兩者的結合速度是在加快的，帶動相關房企真正應對疫情帶來的沖擊，具有非常好的社會價值和市場價值。包括天貓好房、貝殼找房等平臺的出現，已經受到了行業各參與者的關注，也吸引了消費市場的關注。尤其是在“雙11”等熱銷活動下，房企參與此類平臺的積極性在提高，相關購房補貼等讓利活動也受到了購房者的認可。對于相關房企來說，參與此類平臺，可以真正把握中國房地產互聯網生態的市場機會，促進企業自身的轉型和發展。

??事件十：

??蛋殼破裂引發糾紛·長租模式亟需完善

??事件 2020年11月，蛋殼公寓北京總部聚集數百人維權，包含租戶、供應商、保潔、維修人員，現場發生肢體沖突。網上也流傳了一份“暫停給業主打款、增加免租期”的“文件”，引起了公眾恐慌。在這場危機中，微眾銀行作為蛋殼公寓的合作方，同樣牽涉其中。12月，微眾銀行發布公告稱，已研究制定出合法合規的方案。第一、建議不要驅趕租客；第二、蛋殼租金貸客戶退租后，與微眾銀行簽署協議，將退租后蛋殼公寓所欠客戶的預付租金，用于抵償客戶在微眾銀行的貸款，然后微眾銀行結清該筆貸款；第三、在此之前，微眾銀行仍將執行不催收、不扣款、不計息、不影響信用記錄的措施。各地政府及企業也出臺了一些解決辦法和扶持措施，包括北京市住建委針對蛋殼公寓成立專辦小組、自如在其App上發布“暖冬守護”計劃、南京宣布為蛋殼租戶提供免費過渡房源等。

??評析  2018年至今，長租公寓已陸續“爆雷”超過170家，其損失幾乎全部由房東和租客承擔。而新冠肺炎疫情更是加劇了此類問題。此次“爆雷”的蛋殼公寓，在2018年初獲得了數十億元融資，并于2020年初在美國上市，屬于全國長租公寓市場中的第三大企業，涉及幾十萬業主與租客，因此爆雷影響巨大。蛋殼“破裂”有三點原因：一是近幾年租賃市場需求不旺，租金下滑；二是公司采取了高進低出、長收短付、短錢長投的經營方式，存在較高風險；三是今年疫情對企業經營帶來了沖擊。目前此類企業的經營問題已經產生了嚴重的負面影響，說明這種依靠資本堆積的任性方式，是不可能把長租公寓做好的。當然，對于長租公寓市場依然需要有信心，需要各方努力。相關市場參與主體應該積極落實中央 “租購并舉”、“要發展住房租賃市場特別是長期租賃”的指示精神，真正用心做好租賃產品。從監管角度看，要建立長效機制，并需要從供需兩端進行引導。只有這樣，租賃企業和市場才能蓬勃健康發展，真正成為房地產市場的重要組成部分。