??人口規(guī)模是評(píng)判城市房地產(chǎn)需求的最基礎(chǔ)依據(jù)，流動(dòng)人口規(guī)模亦是評(píng)判房地產(chǎn)“剛需”蓄水池大小的重要指標(biāo)。但在各城市不同的房?jī)r(jià)壓力、工作機(jī)會(huì)、學(xué)籍管制等因素影響下，城市流動(dòng)人口定居的門(mén)檻差異甚大，譬如在北京、上海、東莞等城市，選擇回鄉(xiāng)置業(yè)的年輕家庭并不鮮見(jiàn)，隨遷子女也會(huì)選擇回鄉(xiāng)求學(xué)，與流動(dòng)人口相關(guān)的購(gòu)房需求也應(yīng)當(dāng)作進(jìn)一步評(píng)判。

??為此，我們選取常住或戶籍人口位于全國(guó)前50的人口大市為樣本，從中小學(xué)生人口統(tǒng)計(jì)指標(biāo)切入，結(jié)合各城市常住、戶籍人口指標(biāo)，進(jìn)一步對(duì)樣本城市的人口吸引力進(jìn)行分類(lèi)評(píng)判，并藉此進(jìn)一步分析各類(lèi)城市在房地產(chǎn)市場(chǎng)方面的表現(xiàn)差異，以此提供相關(guān)結(jié)論以供參考。

??01

??研究背景:各市學(xué)齡兒童潮汐式遷徙背后

??是漂泊的定居置業(yè)需求

??近年來(lái)，隨著年輕人口向大中城市聚集，隨遷子女“上學(xué)難”的問(wèn)題也越發(fā)突出。大中城市的流動(dòng)兒童往往難以在父母工作城市完成義務(wù)教育，相當(dāng)一部分兒童需要返回家鄉(xiāng)才能繼續(xù)接受教育。而跟隨子女的教育需求轉(zhuǎn)移，這些家庭的居住置業(yè)需求也隨之遷徙，返鄉(xiāng)置業(yè)需求已成為中小城市主力購(gòu)房需求之一。

??1.1 東三省年輕家庭持續(xù)外流，小學(xué)-初中人口比明顯偏低（略）1.2 近年來(lái)北京、廣東初中生數(shù)量快速縮減，外來(lái)人口回遷顯著加快對(duì)比主要省市2013年和2018年小學(xué)-初中人口比水平，可以發(fā)現(xiàn)大部分省市近年來(lái)小學(xué)-初中人口比均是提升的，其中北京、廣東等省市小學(xué)-初中人口比近五年漲幅明顯高于其他省份。

??進(jìn)一步結(jié)合近幾年小學(xué)生、初中生人口規(guī)模變化，可以發(fā)現(xiàn)小學(xué)-初中人口比明顯提升的北京、廣州等省市雖然近年來(lái)小學(xué)生規(guī)模有所增加，但初中生規(guī)模卻呈現(xiàn)出明顯的下降趨勢(shì)。特別是北京，近五年間初中生數(shù)量減少了14%，這一降幅比近五年間北京小學(xué)生數(shù)量的漲幅高出4個(gè)百分點(diǎn)，這說(shuō)明了北京小學(xué)-初中人口比的提升主要是由于初中生數(shù)量的快速下降。之所以出現(xiàn)這種現(xiàn)象，主要是由于發(fā)達(dá)城市學(xué)位尤為緊張，如深圳2020年學(xué)位缺口依然保持在6萬(wàn)個(gè)左右，在“入學(xué)難”的影響下，這些城市的外來(lái)人口被迫向外遷徙。

??也有一些省份如吉林、江西、河北，2018年小學(xué)-中學(xué)人口比相較2013年出現(xiàn)了明顯的下滑了趨勢(shì)。這些省份多為人口外流型省份，幼兒多隨父母外遷，在外地可接受幼兒園、小學(xué)階段的教育，但隨著大城市學(xué)位越來(lái)越緊張、戶籍限制中考等因素影響，這些流動(dòng)兒童在中學(xué)階段大多需要返回家鄉(xiāng)才能上學(xué)。從2013年~2018年這些省份的中小學(xué)生數(shù)量變化就能看出這一點(diǎn)，以江西為例，2013年~2018年五年間小學(xué)生規(guī)模僅上漲了3%，但中學(xué)生數(shù)量卻增加了18%。

??1.3 近年來(lái)落戶門(mén)檻雖不斷降低，但資源競(jìng)爭(zhēng)仍在推動(dòng)流動(dòng)家庭回遷（略）

??02

??城市對(duì)比：經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市多數(shù)面臨人口“虛增”

       京滬等7市超二成小學(xué)生讀不到初中畢業(yè)

??在流動(dòng)學(xué)齡兒童跨市畢業(yè)的背后，往往是流動(dòng)家庭置業(yè)需求的遷徙。為了探知流動(dòng)家庭置業(yè)需求的規(guī)模，首先需要準(zhǔn)確知道各城市中小學(xué)生流入流出情況。因此，在本章中我們選取常住或戶籍人口數(shù)量高于700萬(wàn)的城市作為研究樣本，包括外來(lái)人口持續(xù)流入的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市和人口凈流出的三四線城市，來(lái)看這些城市中小學(xué)生跨市畢業(yè)情況。

??2.1 年輕家庭不斷涌入，蘇州小學(xué)畢業(yè)生數(shù)量比入學(xué)時(shí)高出一成（略）

??2.2 初中生遷徙相對(duì)趨緩，但學(xué)籍門(mén)檻下北京、上海外來(lái)學(xué)生仍在大量回遷

??相比小學(xué)生遷入遷出規(guī)模的變動(dòng)，典型城市初中生流入流出規(guī)模相對(duì)較少，不同城市之間初中階段的本地畢業(yè)率的差異相對(duì)較小，大多都集中在95%~100%區(qū)間段內(nèi)。這是由于進(jìn)入初中階段，不少學(xué)生已經(jīng)提前在小學(xué)時(shí)回鄉(xiāng)，并且由于大城市學(xué)習(xí)競(jìng)爭(zhēng)氛圍較為濃厚，學(xué)生遷入現(xiàn)象更是大幅減少。用2019年畢業(yè)生人數(shù)比上2016年各城市初中招生人數(shù)來(lái)看，典型城市中，初中本地畢業(yè)率高于102%的城市只有鄭州、合肥、鹽城等少數(shù)城市。這些城市或是經(jīng)濟(jì)發(fā)展好、教育資源相對(duì)優(yōu)質(zhì)的二線城市，如鄭州、合肥，在更優(yōu)質(zhì)的教育資源和較低的安家落戶門(mén)檻下，吸引外來(lái)人口遷入；或是傳統(tǒng)人口凈流出的三四線城市，如阜陽(yáng)、臨沂，遷入的初中生也基本為本地戶籍的學(xué)生，為了參加中考而返鄉(xiāng)求學(xué)。

??但是，對(duì)于北京、上海、廈門(mén)、東莞等城市，仍然存在大量的初中生向外遷徙的現(xiàn)象，并未向其他城市一樣趨緩。造成這種現(xiàn)象的原因，主要是由于這些城市房?jī)r(jià)高企，外來(lái)人口安家置業(yè)門(mén)檻較高，同時(shí)這些城市又是典型的人口流入型城市，如東莞2019年常住戶籍人口比高達(dá)3.4，有大量的外來(lái)務(wù)工人員聚集，導(dǎo)致城市教育資源十分緊張，再加之“異地中考”條件較多，外地戶籍的學(xué)生擇校范圍又比較窄。在上述因素影響下，也有相當(dāng)一部分的外來(lái)家庭在孩子初中階段選擇離開(kāi)。

??[1]小學(xué)生本地留存率=小學(xué)生本地畢業(yè)率*初中本地畢業(yè)率*本地小升初比重（即初中入學(xué)人數(shù)/小學(xué)畢業(yè)人數(shù)）

??2.3 從小學(xué)生凈流入到初中生凈流出，武漢、蘇州“留人”能力仍有上升空間（略）

??2.4 城市分類(lèi)：阜陽(yáng)、臨沂在外中小學(xué)生回籍求學(xué)，置業(yè)需求亦在同步回流

??綜合常住人口比和和小學(xué)生本地留存率[1]數(shù)據(jù)，可將這些樣本城市分為四類(lèi)：

??第一類(lèi)：常住戶籍人口比大于1、學(xué)生凈流出的“人口虛增”型城市。這類(lèi)城市共有20個(gè)，主要以經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、外來(lái)務(wù)工人口較多的城市為主，北上廣深、南京、杭州等熱門(mén)一二線城市均包括在內(nèi)。由于經(jīng)濟(jì)水平明顯領(lǐng)先于其他城市，大量的外來(lái)務(wù)工人群流入，但也正是由于流動(dòng)人口基數(shù)眾多，城市房?jī)r(jià)水平也逐漸升至高位，在這20個(gè)城市中，大多數(shù)城市的房?jī)r(jià)收入比都在10以上，如深圳、北京、上海等城市的房?jī)r(jià)收入比都遠(yuǎn)高于其他城市，常住居民的購(gòu)房壓力明顯高于其他城市。另一方面，外來(lái)人口的大量涌入下，教育資源難以及時(shí)能跟上，導(dǎo)致這些城市基礎(chǔ)教育資源極為緊張，外地戶籍的學(xué)齡兒童入學(xué)更難。在入學(xué)難、買(mǎi)房難等因素的影響下，這些流動(dòng)家庭子女被迫外遷，部分置業(yè)需求也隨之向外遷徙。

??第二類(lèi)：常住戶籍人口比大于1、學(xué)生也凈流入的“攜子流入”型城市。這類(lèi)城市共有10個(gè)，包括蘇州、長(zhǎng)沙、武漢、青島、煙臺(tái)、濟(jì)南、鄭州、合肥、西安和成都。這些城市主要為房?jī)r(jià)水平較低但近來(lái)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的二線城市，教育資源也多是所在省份內(nèi)最優(yōu)質(zhì)的城市。近年來(lái)，在戶籍政策的放寬下，這些城市吸引了大量的年輕家庭遷入，如西安、成都、武漢等城市2019年常住人口增量都在10萬(wàn)人以上；而較低的安家置業(yè)門(mén)檻和優(yōu)質(zhì)的教育資源，也促使學(xué)齡兒童也隨父母遷入，因此中小學(xué)生本地畢業(yè)率基本都在100%以上。而為了滿足子女入學(xué)需求，新遷入的家庭也帶來(lái)了大量的置業(yè)需求，成為這些城市購(gòu)房需求的重要支撐。

??第三類(lèi)：常住戶籍人口比小于1、學(xué)生凈流入的“子女回流”型城市。這類(lèi)城市共有7個(gè)，包括重慶、鹽城、遵義、臨沂、贛州、邢臺(tái)和阜陽(yáng)。這些城市多為典型的傳統(tǒng)勞動(dòng)力輸出型城市，由于地方經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)，本地居民收入水平較低，因此大量向外流出。值得注意的是，這些城市流出的勞動(dòng)力從事的行業(yè)大多薪資水平也不高，大部分難以在工作地落戶買(mǎi)房，隨遷子女多面臨“無(wú)法入學(xué)”的難題。在此影響下，阜陽(yáng)、臨沂這些城市在外中小學(xué)生回籍求學(xué)現(xiàn)象較為常見(jiàn)，大部分城市的小學(xué)生本地留存率超出100%；子女回遷之下，這些家庭的購(gòu)房需求也隨之遷移，因此，在這些三四線城市的住宅市場(chǎng)中，“返鄉(xiāng)置業(yè)”需求已經(jīng)成為樓市購(gòu)房需求的主力之一。

??第四類(lèi)：常住戶籍人口比小于1、學(xué)生凈流出的“攜子流出”型城市。這類(lèi)城市包括17個(gè)，主要以南陽(yáng)、駐馬店、菏澤等欠發(fā)達(dá)三四線城市為主。這些城市人口數(shù)量較多，如南陽(yáng)、邯鄲、周口等城市2019年常住人口規(guī)模都在800萬(wàn)以上，和大部分二線城市相當(dāng)；但龐大的人口基數(shù)下，這些城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展卻十分薄弱，2019年人均GDP總量大多低于5萬(wàn)元/人，如邵陽(yáng)2019年人均GDP總量甚至還不到3萬(wàn)元/人。經(jīng)濟(jì)發(fā)展長(zhǎng)期落后下，居民收入水平也一直處于低位，因此這些城市戶籍人口長(zhǎng)年流出，大量的年輕家庭為了尋找更好的就業(yè)機(jī)會(huì)、更優(yōu)質(zhì)的教育資源向外遷出，中小學(xué)生也隨父母向外遷出。人口不斷外流、居民購(gòu)買(mǎi)力有限的影響下，這些城市的購(gòu)房需求增長(zhǎng)動(dòng)力也明顯疲軟，如周口等城市的住宅成交規(guī)模增長(zhǎng)趨勢(shì)已經(jīng)在2019年停止。

??03

??樓市表現(xiàn)：小學(xué)生本地留存與市場(chǎng)增幅正相關(guān)

??搶得“人才大戰(zhàn)”先機(jī)的西安房?jī)r(jià)領(lǐng)漲全國(guó)

??綜合以上分析發(fā)現(xiàn)，基于產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)水平、教育資源與求學(xué)門(mén)檻等差異，不同城市的留人能力各不相同，既有經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)、但求學(xué)門(mén)檻較高、學(xué)生卻凈流出的“人口虛增”型城市，也有經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)、教育資源相對(duì)豐富的強(qiáng)二線“攜子流入”型城市，第三類(lèi)則是長(zhǎng)久以來(lái)人口流出嚴(yán)重、但近些年卻出現(xiàn)人口回流的阜陽(yáng)、重慶等“人口回流”型城市，最后一類(lèi)則是人口外流依然嚴(yán)重并逐步升級(jí)為“攜子流出”的欠發(fā)達(dá)城市。四類(lèi)城市在成交規(guī)模、價(jià)格走勢(shì)、成交結(jié)構(gòu)等諸多方面存在諸多差異。接下來(lái)我們將從這三個(gè)方面對(duì)四類(lèi)典型城市進(jìn)行評(píng)價(jià)分析，進(jìn)而找出這些城市中有哪一類(lèi)值得關(guān)注。

??3.1 成交規(guī)模：中小學(xué)生回籍求學(xué)影響需求增長(zhǎng)，鄭州規(guī)模翻番，廈門(mén)、東莞回落

??考慮到三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)較晚，2015年商品住宅成交規(guī)模相對(duì)較低，因此近些年商品住宅成交規(guī)模增幅較一二線城市普遍突出，因此，我們?cè)谘芯恐行W(xué)階段學(xué)生本地畢業(yè)率和商品住宅成交規(guī)模變動(dòng)情況的相關(guān)性時(shí)，將研究對(duì)象分為了一二線和三四線城市兩類(lèi)。

        單就一二線城市來(lái)看，小學(xué)生本地留存率和商品住宅成交面積增幅顯著正相關(guān)，相關(guān)系數(shù)高達(dá)0.56。如中小學(xué)生留存率較高（113%）、學(xué)生明顯回流的鄭州，2018商品住宅成交規(guī)模較2015年增幅高達(dá)96%，居于典型城市首位，而廈門(mén)、東莞等中小學(xué)生流出比較多的城市，其商品住宅成交規(guī)模均出現(xiàn)回落，降幅均在40%以上。除此之外，還有北京、上海這類(lèi)學(xué)位比較緊張的城市，中小學(xué)生累計(jì)留存率也比較低、商品住宅成交規(guī)模也有明顯回落。

??總體來(lái)看，鄭州、西安、武漢、長(zhǎng)沙這類(lèi)享受人才新政紅利的城市商品住宅成交規(guī)模增幅普遍較高，中學(xué)生規(guī)模高于小學(xué)生規(guī)模，學(xué)生呈現(xiàn)凈流入趨勢(shì)，加之其常住戶籍人口比多大于1，這類(lèi)城市即使典型的“攜子流入”型城市，商品住宅成交規(guī)模增幅比較突出。

??而北京、上海、廣州、深圳等高房?jī)r(jià)的一線城市和哈爾濱、大連、天津等產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)欠佳的“人口虛增”型城市學(xué)生呈現(xiàn)凈流出趨勢(shì)，中學(xué)生規(guī)模小于小學(xué)生規(guī)模，盡管其總的人口呈現(xiàn)凈流入趨勢(shì)，但是由于代表中長(zhǎng)期購(gòu)買(mǎi)需求的家庭規(guī)模面臨萎縮，這類(lèi)城市的人口增長(zhǎng)是存在一定“水分”，商品住宅成交規(guī)模持續(xù)性不強(qiáng)，甚至還有繼續(xù)減少的風(fēng)險(xiǎn)。

??進(jìn)一步來(lái)看三四線城市，總體來(lái)看，大部分三四線城市由于就業(yè)崗位少、薪資水平低，人口外流都是比較嚴(yán)重的，同時(shí)小學(xué)生本地留存率也多不足1，是典型的攜子流出型城市。但是考慮到2015年絕大部分三四線城市商品住宅成交規(guī)模較小，而2015-2018年步入快速擴(kuò)張期，因此三四線城市商品住宅規(guī)模增幅十分突出，平均增幅約為65%，遠(yuǎn)高于同時(shí)一二線城市商品住宅規(guī)模的平均增幅9%。僅有東莞、佛山等房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展比較早、近些年面臨產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、中小學(xué)生回籍的少數(shù)城市商品住宅成交規(guī)模增幅較小，甚至負(fù)增長(zhǎng)，譬如東莞2018年商品住宅成交規(guī)模較2018年下降了44%，即使佛山商品住宅成交規(guī)模保持上漲，其增幅也僅有36%，低于三四線城市商品住宅平均增幅約30個(gè)百分點(diǎn)。

??3.2 價(jià)格變動(dòng)：子女隨遷求學(xué)助推房?jī)r(jià)攀升，西安房?jī)r(jià)領(lǐng)漲一二線城市（略）

??3.3 成交結(jié)構(gòu)：年輕家庭數(shù)量穩(wěn)定增長(zhǎng)，為長(zhǎng)沙、青島帶來(lái)更多中大戶型需求（略）

??3.4 小結(jié)：“攜子流入”型城市需求支撐性更強(qiáng)，“人口虛增”型城市往往面臨購(gòu)買(mǎi)力桎梏（略）

??04

??總結(jié)：子女隨遷求學(xué)夯實(shí)居住需求

??“攜子流入”城市發(fā)展預(yù)期更佳

??自2017年搶人大戰(zhàn)拉開(kāi)大幕以來(lái)，各級(jí)城市“花樣百出”，政策的核心無(wú)外乎兩類(lèi)，一類(lèi)是就業(yè)類(lèi)的獎(jiǎng)勵(lì)和補(bǔ)貼以及更好的就業(yè)創(chuàng)業(yè)類(lèi)政策環(huán)境，另一類(lèi)則是更為寬松的戶籍政策。前者毫無(wú)疑問(wèn)是更好的為了落戶者自身職業(yè)生涯能有更好的發(fā)展，而后者則更多地是為了解決子女以后的教育問(wèn)題，尤其是在教育資源相對(duì)緊張的一二線城市，解決戶籍問(wèn)題尤為重要。

??在解決了子女就學(xué)問(wèn)題之后，為了更子女提供更好的居住環(huán)境，購(gòu)房需求也就會(huì)很快地提升日程，從這一點(diǎn)上來(lái)看子女隨遷求學(xué)能夠很大程度上夯實(shí)居住需求。從城市類(lèi)型上來(lái)看，這類(lèi)城市多是經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快、教育資源較優(yōu)的“攜子流入”型城市，在戶籍政策的放寬下，這些城市吸引了大量的年輕家庭遷入，如西安、成都、武漢等城市2019年常住人口增量都在10萬(wàn)人以上，為了滿足子女入學(xué)需求，新遷入的家庭也帶來(lái)了大量的置業(yè)需求，成為這些城市購(gòu)房需求的重要支撐，尤其是長(zhǎng)沙、濟(jì)南等房?jī)r(jià)收入比較低、購(gòu)房壓力相對(duì)較小的城市，外來(lái)家庭住房需求規(guī)模不容小覷。

??4.1 人口虛增：高戶籍門(mén)檻下，北京、上海大批流動(dòng)人口子女面臨回鄉(xiāng)求學(xué)

??由于北京、上海人口規(guī)模巨大，參加中考、高考往往要求家庭要有戶口、或是積分達(dá)到一定的標(biāo)準(zhǔn)。因此大批外來(lái)人口在子女讀初中時(shí)將子女送回老家，為了不讓孩子成為留守兒童，相當(dāng)一部分父母選擇或許選擇返鄉(xiāng)就業(yè)，這一定程度造成了購(gòu)房需求的流失。

??以上海為例，2019年初中畢業(yè)生數(shù)量為8.66萬(wàn)，而這一屆學(xué)生在小學(xué)畢業(yè)生時(shí)有高達(dá)13.79萬(wàn)人（2015年小學(xué)生畢業(yè)規(guī)模），這樣算來(lái)，2019屆初中畢業(yè)生較小學(xué)畢業(yè)生比例僅有63%，即10個(gè)小學(xué)畢業(yè)生中有接近4個(gè)不能在上海完成初中學(xué)業(yè)。中長(zhǎng)期數(shù)據(jù)來(lái)看，這一比值也是逐漸下滑的，2015屆上海初中畢業(yè)生較小學(xué)畢業(yè)生比例還高達(dá)72%，4年間這一數(shù)值下降了9個(gè)百分點(diǎn)。

??這一現(xiàn)象與上海近些年控制常住人口規(guī)模的政策背景也基本一致，常住人口增速明顯放緩，2015、2018年上海常住人口規(guī)模甚至一度負(fù)增長(zhǎng)，截止2019年，上海常住人口規(guī)模達(dá)2428萬(wàn)，較2014年增量不足3萬(wàn)人。

??總體來(lái)看，雖然在高戶籍門(mén)檻影響之下，子女返鄉(xiāng)讀書(shū)會(huì)帶走一部分置業(yè)需求，但是由于上海、北京人口規(guī)模巨大，需求并不欠缺，并且返鄉(xiāng)離開(kāi)的流動(dòng)人口大都是購(gòu)買(mǎi)力欠佳的客群，購(gòu)買(mǎi)力相對(duì)較強(qiáng)的優(yōu)質(zhì)客群依然龐大，因此對(duì)于城市房地產(chǎn)成交規(guī)模影響不大。

??4.2 攜子流入：更低購(gòu)房壓力，為濟(jì)南、長(zhǎng)沙留下更多外來(lái)家庭住房需求（略）

??4.3 子女回流：子女回鄉(xiāng)求學(xué)促多代家庭增加，鹽城、重慶超大戶型成交占比仍在擴(kuò)大（略）

??4.4 攜子流出：子女遷出求學(xué)加快城市老齡化，南陽(yáng)、周口等市長(zhǎng)期需求發(fā)展堪憂（略）