??隨著互聯(lián)網的蓬勃發(fā)展，人們的消費和生活方式發(fā)生了巨大變化，催生出了數字經濟、共享經濟等新經濟、新業(yè)態(tài)，成為中國經濟的新增長點和新引擎，并對城市競爭格局產生了重大影響，城市房地產發(fā)展格局亦隨之持續(xù)變遷。

??為了深入評判典型城市的房地產市場發(fā)展前景，本文將研究目標聚焦到《2020年中國城市房地產市場投資前景研究報告》中的TOP50城市，從資源稟賦、需求發(fā)展、房地產基本面、新經濟等四個方面切入，對新經濟視角之下的房地產競爭力作全面立體式的解析研究。

??01

??資源稟賦：杭州經濟形態(tài)最佳

??東三省二線土壤相對“貧瘠”

??一個城市的房地產市場發(fā)展與當地的經濟發(fā)展密切相關。往往經濟產業(yè)發(fā)展比較強的城市，能吸引到更多的人口，市場需求增長也會較為可觀，其房地產市場發(fā)展空間也更大。除了經濟發(fā)展外，城市城建配套也是房地產市場發(fā)展的重要影響因素；基礎設施和教育配套投入力度越大的城市，意味著這些城市新建區(qū)的規(guī)劃能夠得到兌現，房價也能較快上漲。同時，房地產市場的發(fā)展還受政策面的影響，相對來說，城市經濟發(fā)展對房地產行業(yè)依賴度越高的城市，其調控政策變動帶來的風險也會比較小，對房價上漲的壓制幾率也會比較小。綜上來看，這三個因素決定了城市房地產市場發(fā)展的根基和空間，也決定了城市房價上漲動力是否充足。

??因此，在資源稟賦維度，我們將以經濟發(fā)展、城建配套投入以及房地產依賴度等三大指標、GDP總量、三產結構、財政收入等7個子指標來評價各城市的房地產市場發(fā)展根基是否牢固、未來發(fā)展空間。

??1.1 經濟發(fā)展：京滬經濟規(guī)模遙遙領先，深圳三產占比仍有較大提升空間（略）

??1.2 城建配套：廈門、深圳配套投入領先，哈爾濱、大連、沈陽明顯落后（略）

??1.3 房地產依賴度：無錫、東莞、泉州等市與房地產關聯(lián)度較低，地方調控空間更足（略）

??1.4 小結：杭州樓市發(fā)展土壤最為“肥沃”，東三省二線排名均處于后列

??綜上來看，在資源稟賦維度，50城中一二線城市的優(yōu)勢仍舊要強于三四線城市，特別是經濟實力上的差距，更決定了一二線在人口導入上強于大部分三四線，需求增長動力也更加充沛，房價上漲動力也更加充足，因此房地產市場發(fā)展前景也要好于大部分三四線城市。

??就具體城市而言，杭州整體環(huán)境最適宜房地產市場發(fā)展，一方面當地新興產業(yè)發(fā)展蓬勃，經濟實力位于二線城市前列，整體城建配套也能跟上發(fā)展，因此杭州能引入大量的有購買力的流動人口，為樓市帶來了大量的購房需求；另一方面，受人口涌入、新城建設影響，當地財政對房地產的依賴度也比較高，這也意味著杭州供地也會比較多，有較多的拿地機會，同時城市經濟發(fā)展也適度依賴房地產，樓市調控高度收緊的風險較小。綜上來看，在需求大量涌入同時城市經濟又受房地產影響較深，房價上漲動力也明顯更為充足，因此杭州樓市發(fā)展的土壤最為“肥沃”。

??而綜合各項指標可以發(fā)現，東三省二線如哈爾濱、大連的房地產市場發(fā)展根基在50城中卻稍顯薄弱。無論是經濟發(fā)展還是城建配套投入，哈爾濱、大連在50城中表現均相對靠后；隨著經濟發(fā)展與南部城市差距越拉越大，當地的人口也會逐步向外流失，如哈爾濱常住人口總量2017年~2019年間減少了16.6萬，人口流失意味著需求減少，房價上漲動力自然也不足，利潤增長空間也會受限。

      02

??需求發(fā)展：高房價壓制需求轉化

??但一線城市需求規(guī)模仍大幅領先

??和市場最相關的當屬城市購房需求總量和未來發(fā)展趨勢，這決定了房地產市場長期發(fā)展空間大小。在這一維度，我們從基數規(guī)模、增長趨勢以及支付能力三個方面來探討各城市長期的需求規(guī)模發(fā)展。首先，基數規(guī)模是指各城市當前的市場容量大小，人口總量、城鎮(zhèn)化率以及人均居住面積大小均是影響這一指標的重要因素。而在市場規(guī)模的增長上，城市人口增長趨勢、作為未來購房主力的大學生規(guī)模均是重要影響因素。上述兩方面決定了城市購房需求的總規(guī)模，而城市居民的購買力水平則決定了購房需求實際轉化情況，因此對各城市居民支付能力的分析也至關重要。

??2.1 基數規(guī)模：一線城市人口總量居前，深圳人均居住面積最小（略）

??2.2 增長趨勢：珠海、惠州人口增長趕超二線，西安、武漢大學生數量全國領先(節(jié)選)

??在50城中，近幾年人口增長較快的城市多是核心二線城市，譬如天津、杭州、武漢等等。究其原因，主要是由于二線城市自2016年就逐步放松落戶門檻，以優(yōu)渥的條件吸引人才，同時在“省會城市”的優(yōu)勢下，二線城市也匯聚了周邊中小城市的人口，因此二線城市，特別是經濟產業(yè)發(fā)展較好的城市，近幾年城區(qū)人口擴張速度都比較快，如天津、杭州、武漢等城市均在200萬以上。

??不過，也有部分三四線城市近年來城區(qū)人口也明顯擴容，典型如珠海、惠州。隨著粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃的推進，臨近澳門的珠海和緊鄰深圳的惠州近年來城區(qū)快速擴張，助力城區(qū)人口總量快速增長。以2014年~2019年五年間城區(qū)人口增長總量來看，珠海、惠州的城區(qū)人口增長規(guī)模甚至超過了南京和合肥。

??另一方面，再以大學生數量來看。高校林立的西安、武漢和廣州以絕對的優(yōu)勢占優(yōu)，在校大學生數量均超過了115萬人。考慮到絕大多數大學生仍然會留在目前所在城市，因此這些年輕人群未來將是住宅市場上的購房主力，這也意味著未來西安、武漢等城市未來需求增長動力將會比較充足。

2.3 支付能力：高收入支撐下，佛山等強三線城市居民購房能力均處于前列（略）

??2.4 小結：廣州、武漢等“平價”城市需求轉化量更大，高房價拉低深圳、杭州需求入市節(jié)奏（略）

??03

??房地產基本面：近年價格快速上漲

       致部分城市現投資隱憂

??對一個城市的房地產基本面進行“把脈”，分析其規(guī)模、供求關系、利潤空間等指標，是判斷投資窗口期的重要依據。本節(jié)我們將從這三個方面對TOP50城市進行系統(tǒng)梳理，以對其投資潛力做出綜合預判。

??3.1 市場規(guī)模：上海金額居于榜首，嘉興、紹興、寧波增勢躋身TOP3（略）3.2 供求關系：徐州、淄博、濟南供給規(guī)模過高，杭州、武漢、南京去化無憂（略）3.3 利潤空間：太原、青島、南昌盈利空間較佳，佛山、天津、武漢地價已達高位（略）3.4 小結：市場規(guī)模巨大、供求關系健康，確保滬深杭基本面表現持續(xù)領跑

??基于城市的人口、經濟、產業(yè)特性，并結合市場規(guī)模、供求關系和利潤空間三個角度7個指標綜合考慮，TOP50城市房地產基本面各具特色。主要結論有以下三點：

??1）重慶各方面表現均優(yōu)，綜合評分居于榜首，城市潛力表現最佳。受益于人口規(guī)模優(yōu)勢，近5年商品住宅成交金額規(guī)模僅次于上海，供求關系也比較均衡，土地消化周期為2.6年，商品住宅去化周期在6個月左右，地價也比較便宜，地房比僅有0.26，利潤空間巨大。

??2）寧波、深圳、成都、西安、杭州、南昌等城市僅次于重慶，處于第二梯隊。這些城市在三個角度中均有兩個角度表現較優(yōu)，城市房地產基本面較優(yōu)。值得注意的是，武漢雖然在市場規(guī)模、供求關系兩個角度表現不俗，但由于地價相對較高，地房比高達0.44，利潤一定程度上被壓縮，因而拉低了綜合評分。

??3）上海在利潤空間和供求關系指標上表現比較中庸，綜合評分被拉低。上海土地去化周期2.7年，商品住宅去化周期12.5個月，供求關系比較均衡，但相較于武漢、南寧、杭州等城市來說，供應關系表現不甚突出，加之土地資源的稀缺使得上海地價高昂，利潤空間也受到擠壓，因而綜合評分相對靠后。

      04

??新經濟發(fā)展：部分強三線

??抓住趕超機會，東莞、無錫表現突出

??我國經濟正處在新舊產業(yè)與發(fā)展動能轉換的關鍵期，隨著“互聯(lián)網+”在各領域持續(xù)發(fā)酵，諸多新業(yè)態(tài)也在蓬勃興起，成為推動經濟結構轉型升級的新興力量，成為新經濟的重要組成部分，為城市發(fā)展注入新的活力。新經濟、新業(yè)態(tài)發(fā)展程度在一定程度上也表示這些城市的創(chuàng)新能力，尤其是新經濟、新業(yè)態(tài)的主要目標人群是年輕人，這類人群同樣也是房地產市場的主要目標客群。為了對從新經濟角度對TOP50城市房地產潛力進行綜合評判，本節(jié)我們將從新業(yè)態(tài)、新經濟角度分別對其進行系統(tǒng)梳理，找出潛力城市。

??4.1 新業(yè)態(tài)現狀：北京、深圳表現不及杭州、成都，無錫躋身TOP15隨著時代的發(fā)展和進步，新興業(yè)態(tài)不斷涌現，并且這些新業(yè)態(tài)繁榮程度一定程度上代表了城市的創(chuàng)新能力、經濟活力。本節(jié)我們選取了寵物服務、外賣服務、咖啡店、各類培訓機構四類新業(yè)態(tài)，對TOP50城市的創(chuàng)新能力進行綜合評價。毫無疑問的，上海在這些新業(yè)態(tài)表現均比較突出，除了在外賣指標上稍弱于成都，屈居第二，其余指標均排第一，因此上海也成為新業(yè)態(tài)發(fā)展最佳的城市，其次是外賣表現尤其突出的成都，排在第三位的則是“新一線”城市杭州，因互聯(lián)網經濟發(fā)達，高學歷的年輕人占比高，其在星巴克、寵物和培訓指標方面表現均比較突出；北京和深圳由于外賣指標表現不佳，整體表現不及成都和杭州，分別居于第四、五位。

??總的來看，新業(yè)態(tài)發(fā)展較佳的城市多是一線城市、東部強二線省會和位于西部的國家中心城市。另外，長三角和粵港澳區(qū)域經濟發(fā)達的強三線城市譬如無錫、常州、溫州、嘉興、東莞、佛山等城市表現也比較突出，尤其是無錫，外賣繁榮度指標排在第4位，星巴克門店有69家，排在第14位，寵物服務和培訓機構也均在20位以內，綜合下來，新業(yè)態(tài)總評分排在第14位，是三四線城市中排位最靠前的城市。

??造成這種情況的原因很大程度上與城市經濟、產業(yè)綜合實力有極大關聯(lián)，只有城市綜合實力強的城市能夠吸引高學歷、高素質人口，提供更多的就業(yè)崗位，這類城市新經濟發(fā)展迅猛也是意料之中。典型如杭州，受益于互聯(lián)網經濟的發(fā)展，杭州迅速躋身新一線城市。2019年常住人口增量居于前10位的城市，除了佛山因外賣相對落后導致新業(yè)態(tài)指標綜合評價不高外，其余城市新興業(yè)態(tài)均表現突出，排名大都在TOP15之內。

??4.2 新經濟發(fā)展：杭州緊隨一線，佛山、東莞趕超蘇州、成都（略）

??4.3 小結：上海創(chuàng)新動能大幅領先，福州、南昌創(chuàng)新動力亟待提升

??結合新業(yè)態(tài)和新經濟指標綜合來看，上海表現最優(yōu)，在新經濟和新業(yè)態(tài)兩個方面均排第一，創(chuàng)新動能大幅領先；其次是深圳、杭州和北京等城市表現也較佳，在新業(yè)態(tài)和新經濟兩個指標均入榜TOP5，廣州由于新業(yè)態(tài)表現稍遜，綜合排名則相對落后，排在第5位。

??成都、南京、武漢、蘇州、寧波等城市處于第二梯度。值得注意的是，成都新業(yè)態(tài)表現尤為突出，僅次于上海，其中外賣繁榮度超越上海，居于首位，另外，其寵物服務表現也較佳。

??東莞、佛山、無錫等三四線城市表現也較佳。其中無錫在新業(yè)態(tài)上表現突出，外賣繁榮度尤為發(fā)達，星巴克店鋪數量高達69家，在全國排14位；而制造業(yè)強市佛山和東莞新經濟指標表現則十分突出，以東莞為例，其電子商務招聘數量排在第九位，排在蘇州、西安、鄭州很多強二線城市之前。

??相比之下，福州、南昌與其他同類城市表現稍遜，創(chuàng)新動能亟待提升。尤其是南昌，寵物服務、星巴克等新業(yè)態(tài)發(fā)展緩慢，在二線城市處于墊底位置，甚至落后于徐州、常州、珠海等三四線城市。

      05

??綜評：創(chuàng)新動能強勁城市

??未來樓市發(fā)展更值得期待

??通過資源稟賦、需求發(fā)展、房地產基本面、創(chuàng)新能力四個維度對典型城市進行分析可以發(fā)現，新經濟發(fā)展成為決定城市房地產市場前景的關鍵性因素。新經濟發(fā)展較好的城市，在其他維度的表現也基本好于其余城市，市場韌性也更強，其房地產市場發(fā)展也更值得看好。

??一方面，新經濟發(fā)展動能強勁的城市往往對人才的吸引力也更強，如深圳、廣州和杭州，互聯(lián)網、人工智能等相關產業(yè)發(fā)展十分活躍，吸引了大量的年輕人才前往，在2019年，這些城市的常住人口規(guī)模均超過了40萬，近四年人口凈流入量也都在25萬以上；同時，新經濟產業(yè)的薪資水平也會相對較高，深圳、杭州等城市的薪資水平均位于典型城市前列，這意味著這些城市流入的人口中有很大一部分是購買力強勁的高凈值人群，其住房需求能較大概率的轉化為購房需求，因此長期需求發(fā)展趨勢向好。另一方面，活躍的新經濟產業(yè)對城市經濟的拉動作用也比較強，財政收入也會比較高；充裕的財政讓城市更有余力完善城建配套，利好房價上漲。綜上來看，新經濟發(fā)展較好的城市在“人才引入”上也往往更勝一籌，購房需求長期發(fā)展無虞，房價上漲動力也比較充足，房地產市場發(fā)展前景也更好。

??5.1 領先型：杭州、武漢與一線城市并列，資源稟賦、創(chuàng)新能力優(yōu)勢領先（略）

??5.2 均優(yōu)型：各項指標無明顯短板，南京資源稟賦表現突出（略）

??5.3 創(chuàng)新型：經濟創(chuàng)新動能優(yōu)勢顯著，鄭州、佛山發(fā)展前景較佳（略）

??5.4 短板型：海口、洛陽等市創(chuàng)新動能一般，樓市基本面亦存在一定隱憂（節(jié)選）

??拋開上述三類表現不同、但市場整體表現相對較佳的潛力城市，還有部分城市在某一個或多個方面存在明顯短板，譬如資源稟賦欠佳的的哈爾濱和泉州，需求基數較低的溫州、金華、泉州、惠州、紹興、石家莊，還有房地產基本面不佳的中山、淄博、大連、西寧、金華、呼和浩特、烏魯木齊、太原、貴陽等城市，這類城市或是供求關系不佳，或是需求欠缺、房價較低，或是在利潤空間上存在短板，市場存在一定的投資風險。

??此外，還有一類創(chuàng)新動能乏力的城市，包含臺州、貴陽、海口、烏魯木齊、淄博、太原、呼和浩特、洛陽、西寧。這類城市通常新經濟、新業(yè)態(tài)發(fā)展不佳，導致常住人口增量緩慢、甚至負增長，新增就業(yè)崗位相對較少。典型如淄博，2019年淄博常住人口469.7萬人，較2018年還減少了0.5萬人，這是TOP50城市中僅有的3個常住人口減少的城市之一，另外兩個分別是嚴控人口規(guī)模的北京和處于產業(yè)轉型升級中的哈爾濱。淄博在山東省內經濟排名靠前，但在新經濟發(fā)展方面指標在TOP50城中卻處于墊底位置，這與山東乃至北方城市的大環(huán)境有關，目前新經濟的北強南弱格局越發(fā)凸顯，北方城市除了省會和計劃單列城市的新經濟發(fā)現較好外，其余城市的新經濟發(fā)現均不佳，更談不上創(chuàng)新能力有多強。

??值得注意的是，雖然海口、洛陽等城市雖然目前基本面尚可，但由于其寵物服務、生活消費等新業(yè)態(tài)發(fā)展緩慢，城市創(chuàng)新動能較弱，人口增長較慢，尤其是洛陽，其是典型城市中為數不多的人口凈流出城市，雖然短期內城市人口向城區(qū)聚集仍然能支撐當地的購房需求，但長期來看并不利于房地產市場發(fā)展。