??近年來，二線城市人口規模出現了一輪加速上漲，但導致其人口增長的因素各不相同，或因巨大的人口基數，或因人口高自然增長，或因人才新政帶動的人口增加所致。即便是人才新政帶來的利好，各城市新增人口的學歷也各不相同。

??基于以上情況，我們首先對新型城鎮化背景下二線城市的人口變動情況進行剖析，其次對典型城市的人口增長路徑進行深入探討，最后則分別從東、中、西部各選擇一個人口增量較大城市（2015年以來常住人口增量超過50萬）作為案例，選出杭州、武漢和西安三個城市，并進一步對這三個城市人口紅利的“含金量”作對比分析，分析各城市購房需求增長的推動力會有何不同。

??01

??城鎮化“2.0”時代

??二線城市人口增速依舊領跑

??近年來，隨著城鎮化“2.0時代”的到來，區域中心城市的崛起以及戶籍政策的改革，加速了流動人口規模、結構及區域分布的改變。在這一段時期內，二線城市率先出臺“人才政策”搶占先機，近兩年常住人口增長表現突出，如杭州、成都、西安等多個城市在近兩年人口增量都在20萬以上。不過，由于引人政策的實施效果最終還是取決于城市自身的經濟產業發展等硬實力，因此二線城市之間新增人口的差異比較明顯，經濟實力強、新經濟發展比較好的城市往往新增人口的“含金量”更高。

??1 近三年二線城市人口增長明顯加速，杭州、西安等8市常住人口增加超過10%

??隨著生育意愿的下滑，全國總人口增長速度也有所放緩，2014年~2019年間常住人口增長了2.4%。在總人口增長緩慢的背景下，2015年起一線和三四線城市的常住人口增速呈現出明顯的下行趨勢，而二線城市卻由于人才政策利好等多方面原因人口增長明顯加快，2018年以后常住人口增速更是領跑全國，明顯高于一線和三四線城市。

??就具體城市來看。半數以上的城市在近五年內常住人口增長都在5%以上，特別是西安、杭州、成都等區域型中心型城市，由于城市產業發展中新經濟產業發展強勁，吸引了大量的人口導入，如杭州近五年常住人口增長了16.5%，增量高達147萬人。

??相對而言，北方城市人口增長則相對較緩，特別是東北二線城市，近五年內人口增長僅有哈爾濱超過了1%，長春甚至還減少了0.4%。由于南北經濟發展的巨大差異，導致北方二線近年來在引人表現上明顯較差，經濟發展相對較慢的城市還面臨著人才外流的現象，典型如哈爾濱、長春。同時，由于生育意愿下滑，自然增長率也明顯放緩，因此北方城市近年來人口增長較為緩慢。

??2 部分城市引人政策成效突出，西安、武漢戶籍人口增長明顯加快（略）

??3 人口規模快速增長下，各城市新增人口“含金量”差異巨大（略）

??02

??人口增長路徑各有不同

??杭州、寧波“自發式”增長更具持久性

??近年來，二線城市人口規模出現了一輪加速上漲，但導致其人口增長的因素各不相同，或因巨大的人口基數，或因人口高自然增長，或因人才新政帶動的人口增加所致。即便是人才新政帶來的利好，各城市新增人口的學歷也各不相同。考慮到城市之間存在較大差異，因此我們分別從人口增長的方式、流動人口變動情況、高校畢業生吸引力、高收入崗位情況、購房壓力、經濟基本面等諸多方面對各城市進行梳理，從而對這些城市的人口增長情況進行深入探討。

??1 機械增長普遍降速，武漢、合肥等市人口增加主要依靠自然增長（略）

??2 蘇州、天津流動人口規模收窄，“購房剛需”蓄水池水位下降（略）

??3 常住人口增速慢于高校招生，西安、南京仍需進一步加強城市凝聚力

??高校畢業生由于很快面臨結婚、生子，加之薪資水平起點高、增速快，是潛在的優質目標購房人群。因此，高校數量多的西安、武漢、南京等城市無疑具有先天優勢。

??但是由于城市在就業機會、薪資水平、相關配套方面存在短板，城市吸引力、凝聚力不強，導致高校畢業生大量流失。典型如西安，近5年常住人口年均增量為13.4萬人，但西安年均高校招生數量高達34.3萬人，兩者之間存在20.9萬人的差額，意味著至少每年有這么多畢業生流向他們更向往的城市。不僅僅是西安，南京、武漢、天津、哈爾濱、太原等多個城市高素質人才流失也十分嚴重，年均高校畢業生流失數量均超10萬。

??這些畢業生除了流向經濟發達的一線城市之外，二線城市中杭州、寧波是最受益的兩個城市，尤其是杭州，由于互聯網經濟發達，成為高校畢業生的首選城市，年均流入量在20萬人以上。智聯招聘發布的《2020年春季中國雇主需求與白領人才供給報告》顯示，上海、杭州、北京這三座城市成為了畢業生留在本地最多的前三強，同時，這三地也是收入水平最高的,僅就畢業生薪酬水平而言，杭州，已經進入了中國城市的第一梯隊。而寧波表現同樣突出，獵聘智庫發布《中國制造業高質量發展人才白皮書》數據顯示，2018年寧波市制造業人才凈流入率達7.56%，位列全國重點制造業城市之首。2019年，寧波新增常住人口34萬人，增量歷史性居全國第4位；人才凈流入率、制造業人才凈流入率持續居全國第2位、第1位；新引進大學畢業生13.7萬人、高技能人才5.9萬人，分別增長65.2%和17.7%，種種數據顯示，寧波已經成為人才高地，各類人才紛至沓來。此外，南寧、廈門、長沙和重慶引人能力也不容小覷，年均人才流入量在4萬人以上，城市吸引力較強。

??4 大量高收入工作機會，為杭州、寧波迎來更多人才（節選）

??進一步對典型二線城市51JOB高收入（月薪一萬元以上）工作機會數量和占比進行對比分析：結果發現，無論是高收入工作機會的數量，還是占比，均是杭州領先，杭州有36%的招聘職位月薪在萬元以上，多數是與互聯網有關的職位，這與杭州良好的經濟和產業基礎有極大關系，其次是南京，占比為32%，居于第三、四位的分別是烏魯木齊和廈門，占比為29%、28%，但招聘職位數量較少，對高校畢業生吸引能力相對較弱，排在第5、6、7位的分別為蘇州、寧波和武漢，占比均在26%以上，并且高收入職位機會也較多，在2萬人左右，吸引能力也相對較高。

??5 購房壓力普遍已達高位，僅長沙一市房價收入比不到7年（略）

??6“引人”進入下半場，經濟容量大、增速快城市長期發展更值得看好（略）

??7 杭州、寧波人口紅利“含金量”領先，武漢仍有較大發展潛力

??總的來看，杭州、寧波、成都等城市綜合經濟實力較強，產業結構較佳，真實引人能力也強于其他二線城市，人口增長的“含金量”更值得看好。就“含金量”排名靠前的城市來看，大多在經濟發展上兼具容量大、增速快的特征，其中杭州、寧波更是在人口遷入、高素質人才引入等方面表現領先，雖然高房價水平在一定程度上影響了外來人口的需求轉化速度，但整體來看依舊在二線城市中領跑。相比而言，太原、長春、哈爾濱等市在流動人口增長、人口遷入等指標方面表現較為落后，人口增長“含金量”相對較低。

??此外值得一提的是，本地畢業大學生的大量流失，在一定程度上降低了武漢、西安的綜合表現排名，但這也反過來說明了武漢、西安在人口增長上的發展潛力。如果西安、武漢能夠進一步深挖畢業生的就業方向與需求，進一步優化城市產業發展方向，帶來更多相關就業崗位，未來武漢、西安人口含金量還有望進一步提升，并為樓市發展帶來更多新增住房需求。

??03

??典型城市——杭州引人“質”“量”并重

??武漢、西安引“質”效果不佳

??經過上一章的梳理，可以看到不同城市之間人口增長的路徑存在較大差異，有的是由于自然增長所致，有的是由于機械遷入所致，有的是由于高校畢業生吸引力較強，這類人群在收入水平、學歷、購房需求轉化和購買力等諸多方面存在較大差異，人口紅利的“含金量”顯然不同。為了進一步探究人口流動對房地產市場的影響，本節從東、中、西部各選擇一個人口增量較大城市作為案例進行分析，選出杭州、武漢、西安（2015年以來常住人口增長超過50萬）作為典型城市，分別從流動人口規模、流入人口學歷情況、勞動人口比重等方面對城市潛在的購房需求量和需求結構等偏好做出前瞻性預判。

??1 杭州：人才引入居于全國前列，高素質人才助力樓市更好發展

??1.1 互聯網經濟助力三產發展，為外來人口帶來更多就業機會（略）

??1.2 注重高素質人才引入，大學生引進量全省領跑、同比翻番

??杭州歷來對高素質人才的引進就高度重視，在吸引人才上也不遺余力。2019年4月，杭州放寬落戶政策，全日制大學專科及以上、在杭工作并繳納社保的人才可直接落戶；8月份政府提高應屆高學歷畢業生生活補貼政策，除補貼金額提高外，本科生留杭也有補貼。杭州逐漸成為大學生創新創業的熱土。BOSS直聘發布的《2020年求職趨勢調查》問卷中，杭州成為一線城市流出后的首選城市，占一線城市流出人才總量的5.8%。相關數據顯示，近三年，杭州人才凈流入率、互聯網人才凈流入率始終保持全國第一，并連續9年入選“外籍人才眼中最具吸引力的十大城市”。2019年，杭州新增人口55.4萬人，其中新引進35歲以下大學生21.19萬人，大學生引進量全省領跑，同比實現翻番。

??疫情爆發之后，杭州又出臺《杭州市人民政府辦公廳關于印發杭向未來·大學生創業創新三年行動計劃（2020—2022年）的通知》，提出到2022年，全市新引進100萬名以上大學生來杭創業創新，形成充滿活力的大學生創業創新體系，涌現出一批具有全國影響力的大學生創業創新平臺和創業企業，把杭州打造成為大學生“雙創”人才集聚地、“雙創”成果轉化地、“雙創”文化引領地。截至5月15日，2020年杭州已新引進35歲以下大學生13.54萬人，同比增長39.58%，實現人才流入的逆勢增長。大量的外來人口尤其是高端人才流入給杭州帶來大量潛在的置業需求。

??1.3 老齡化進程趨緩，青壯年人口比例維持在六成左右（略）

??1.4 高凈值人口家庭居二線城市之首，帶來大量中高端置業需求

??根據《胡潤研究院》最新出爐的《中國千萬資產高凈值家庭榜單》，杭州成為了全國高凈值人士排名第六的城市，共擁有46600戶高凈值家庭，僅落后于北上廣深四個一線城市和香港，在二線城市中居于首位。究其原因，主要是由于近些年杭州依靠其在互聯網、科創以及環境方面的優勢，成為高素質人口凈流入的首要目的地，再加上杭州本地民營經濟活躍，民富基礎深厚，城市綜合實力要強于大多數二線城市。

??此外，隨著高素質人才的大量涌入，中產階層的增量空間巨大，尤其在當前二胎全面放開以及限購、限售政策依舊偏緊的當下，中大戶型產品更值得關注。2017年杭州120平方米以上的中大戶型套數占比僅占28%，到了2020年這一比重已經升至36%，并且從2017-2020年之間呈現逐年遞增之勢；與此同時，80平方米以下的小戶型套數占比由26%降至19%，可看出，這類人才引進較多的城市，來自中產階層的需求成長性更好，中大戶型產品也更暢銷。

??1.5 流動人口規模逐年上升，剛需“蓄水池”推動樓市良好發展

??人口是一切經濟活動的基礎，人口的流動會引發區域興衰和產業更迭，也為城市帶來更多的住房需求。受益于互聯網經濟和科技創新的推動，杭州經濟活力不斷提升，人才和勞動力吸引力不斷增強，常住人口規模快速增長，2019年常住人口規模達1036萬人，較2018年增加了55.4萬人。其中流動人口（非戶籍常住人口）達240.6萬人，超過常住人口總量的20%，就歷史數據來看，自2015年開始，流動人口總量呈現逐漸遞增之勢，并且增速從2015年的3%增至2019年的16%，外來人口流入速度越來越快。此外，通過對杭州近五年常住戶籍人口差值的變動情況進行研究，結果發現：杭州常住戶籍人口差值連年上漲，流動人口量由178萬增至241萬，增量高達63萬，購房需求增量十分突出。

??從增加的常住人口結構來看，2019年增加的55.4萬常住人口中，人口自然增長量僅6.22萬人，機械增加量達49.18萬人，占到常住人口增量的89%，高居典型二線城市之首。這很大程度是由于近些年杭州加大了引人的力度和補貼力度，加之自身經濟發展較好，因此人口增量顯著。流動人口的快速增加使得“購房需求”蓄水池水位明顯上升，同時旺盛的需求也為城市房價提供了有力的支撐。

??2 武漢：人口增長居于全國前列，但“引才”質量仍有較大上升空間

??作為中部地區的特大城市，武漢對周邊城市人口的吸附能力一直較強，近年來更是在戶籍政策放寬的利好下實現了人口的快速增長，常住人口增量多年位于全國前列。雖然武漢市人口增長較快，但由于新興產業發展仍較東部城市有一定的差距，導致本地高校畢業生大量外流，本地大學生畢業后留在武漢的比例一直處于較低水平。

??2.1 流動人口規模超200萬，近年來人口增長亦居于全國前列（略）

??2.2 引人政策實施以來老齡化增速明顯放緩，光谷成為“青年之城”（略）

??2.3 “百萬大學生留漢”順利完成，但本市畢業生留下比例仍不足一半（略）

??2.4 改善需求加速入場，近年來中大戶型漸成需求主力（略）

??3 西安：政策紅利過快“出盡”，引才亟待更多經濟增長點支持 

??作為第一個提出“在校大學生憑學生證和身份證即可落戶”的城市，西安2018年的搶人大戰中表現出色，常住人口總量也在當年成功突破1000萬。不過，隨著政策紅利逐漸釋放，西安引人速度明顯放緩，2019年常住人口增量僅為上年的一半。造成這種現象的根本原因還是在于西安在產業環境發展、城建配套等方面不如其他區域的中心城市，引人容易留人難，常住人口增長速度將會進一步放緩。

??3.1 低落戶門檻下，近年來戶籍人口規模指標“虛增”（略）

??3.2 青壯年占比仍在七成以上，但老齡化水平近年來呈加速增長趨勢（略）

??3.3 城鎮化率不足75%，城市建設仍有較大發展空間（略）

       3.4 人口增長降速，小戶型產品市場占比急劇下滑（略）