??導讀

??而對于廣西和廣東部分缺乏基本面支撐的三四線城市而言，市場下行壓力依舊巨大。

??◎  研究員 / 楊科偉、俞倩倩、姚鄭康、張家樺

??北部灣城市群是國務院于2017年1月20日批復同意建設的國家級城市群，規劃覆蓋范圍包括廣西壯族自治區南寧市、北海市、欽州市、防城港市、玉林市、崇左市，廣東省湛江市、茂名市、陽江市和海南省海口市、儋州市、東方市、澄邁縣、臨高縣、昌江縣，核心城市為南寧市。自此北部灣城市群中各城市迎來了自身樓市的“黃金時代”，2017-2019年成交量價節節攀升，不過2020年疫后卻并未出現諸如東南沿海城市一般的V字反轉行情，相反下行加劇，究竟其原因在于城市本身基本面孱弱還是被其他因素左右？未來樓市表現又會否有所轉變？

??本文我們的研究思路為以北部灣城市群發展的機遇和挑戰作為切入點，首先分析了北部灣包含片區——廣西和廣東諸城房地產市場數據層面的基本情況，而后結合我們的實地調研，重點選取了南寧、欽州、玉林、北海等典型城市進行解析，最后基于新房成交、地市表現、城市基本面等情況給出我們對北部灣城市群諸市的發展前景預判。

??01
北部灣城市群：
港口貿易難拉動經濟騰飛
雙向虹吸下購買力不足（本節有刪減）

??（一）北部灣城市群“一灣雙核”發展規劃，是面向東盟的重要樞紐（本節有刪減）

??北部灣城市群自2017年1月20日正式成立，規劃覆蓋范圍包括廣西6市：南寧市、北海市、欽州市、防城港市、玉林市、崇左市；廣東3市：湛江市、茂名市、陽江市；海南6市（縣）：海口市、儋州市、東方市、澄邁縣、臨高縣、昌江縣。核心城市為廣西南寧市。陸域面積 11.66萬平方公里，海岸線 4234公里，還包括相應海域，至2020年GDP總量達21448.3億元。

??北部灣城市群成立的目的為彰顯灣區特色，強化南寧核心輻射帶動，夯實湛江、海口的支撐作用，重點建設環灣濱海地區和南北欽防、湛茂陽城鎮發展軸，提升國土空間利用效率和開發品質，打造“一灣雙軸、一核兩極”的城市群框架。

??《北部灣城市群發展規劃》首次提及在城市群規劃編制中進行陸海主體功能區規劃拼圖，實現主體功能區劃分的陸海統籌。把培育北部灣城市群作為跳板，深耕東南亞，構建海陸雙向對外開放新格局，面向東盟國際大通道的重要樞紐。

??（二）以低端農產品出口為主，緊鄰粵港澳、海南自貿區被反向虹吸

??2017年初，《區域全面經濟伙伴關系協定》正式簽訂，經濟體量及覆蓋人口極為可觀，截至2018年的統計數據，協定15個成員國將涵蓋全球約23億人口，占全球人口的30%；GDP總和超過25萬億美元，所包括的區域將成為世界最大的自由貿易區。

??自協定簽署以來，為我國海關貿易創造了不菲的收益。柬埔寨、老撾、緬甸30%的貨物享有零關稅待遇；其他成員國65%貨物享受零關稅。各國家之間開放了至少100個領域的市場。截至2018年末，中國對其他14國投資達160億美元，吸引區域內投資140億美元。

??不過，目前城市群發展同樣面臨巨大挑戰，一是市場流通的外貿交易主要以低端農產品為主，目前北部灣城市群的產業是非常薄弱的，工業門類相對比較少，而且產值比較低，面向東南亞欠缺發達區域貿易。二是北部灣城市群處于海南自貿區和粵港澳大灣區連接地帶，粵港澳大灣區為國家戰略，海南自貿區也是國家戰略重點，各省戰略重心均不在廣西主導的北部灣，未來北部灣看似三省聯動，實則反向虹吸效應下或將成為廣西自娛自樂。

??（三）北部灣內部城市經濟發展參差不齊，核心城市南寧輻射作用有限（本節有刪減）

??北部灣城市群自成立以來長期不溫不火，較之國內一些大型城市群如京津冀城市群、成渝城市群有所不及，距離世界級灣區城市群的目標更是相差甚遠，其重要原因在于作為缺乏核心城市的帶動。南寧作為北部灣核心城市，無論是產業經濟或人口層面都不及大型城市群龍頭城市。另一方面，南寧缺乏產業支撐，雖“強首府”效應下人口及外來產業相繼進入南寧，但其根基尚未立足。

??02

??北部灣房地產市場：“一貧多弱”
2019年以來多數市場下行加劇
（本節有刪減）

??（一）廣西片區：土地財政依賴度高，2019年后購買力“見頂”、市場轉冷

??廣西片區各級城市以南寧為市場核心，2019年末起隨著南寧樓市下行，玉林、欽州、北海等三四線城市陸續疲軟，多盤在售的區域面臨去化困頓，土拍市場也頻遭流拍。

??1、新房供求：南寧領跌廣西，玉林、欽州等2019年后相繼量價齊跌

??正如上文所言，南寧作為北部灣城市群核心城市，尤其對廣西自治區內城市有顯著的風向標作用。2019年下半年起隨著南寧樓市下行，其他城市新房成交量價隨即下跌。

??在成交量方面，2019年四季度南寧新房銷售規模到達376萬平方米階段高點，后樓市下行壓力逐漸加劇。疫后房地產市場復工后2020年二季度南寧商品住宅成交面積僅288萬平方米，同比僅增1%市場反彈動力微弱。后隨著全國主要城市房地產市場陸續恢復正常，南寧新房銷售規模仍未回歸正常水平，并出現進一步規模萎縮。2020年四季度新房銷售規模僅265萬平方米，較2019年同期規模縮減超100萬平方米。2021年一季度更是降至歷史低點，僅181萬平方米，分別較2020年三、四季度下降27%和32%，較2019年同期下降8%。

??伴隨著南寧市場下行，在“強首府”戰略的倒逼下玉林、欽州、北海、防城港、崇左在2020年樓市成交陸續出現不同程度的遇冷。具體來看：

??玉林、欽州、北海、防城港、崇左等廣西自治區內5個北部灣區三四線城市普遍自2019年起樓市顯著轉冷。其中內生型市場特點的玉林、欽州和崇左隨著市場購房需求趨于飽和，南寧市場下行對3城市場情緒有一定打擊，再加上大量樓盤入市，供過于求的狀況加劇，市場寒意加重。3城自2019年四季度成交規模階段性沖高后，期間市場雖有所反彈，但至2021年一季度3城商品住宅成交面積分別較高點降低逾50%，整體下行走勢與南寧基本同步。依托一定外來投資客的北海和防城港則更為敏感，2019年二季度后市場便開始遇冷，購房者資金風險意識提高，開發商陸續放緩推盤節奏，兩城至2021年一季度較往年高點新房銷售規模均下跌33%和60%。

??相對應的在成交均價方面，南寧2020年后市場新開項目普遍價格高開低走，如邕寧區五象東板塊在售項目扎堆，以價換量的價格戰普遍存在。南寧2020年以后房價陰跌的現象也波及上述5個三四線城市新房成交均價呈現不同幅度的跌幅。

??與上文所說，隨著成交規模的萎縮5個三四線城市相繼出現項目堆積、去化艱難的局面。體現在全市房價走勢上即北海、防城港、玉林3城自2020年初起商品住宅成交均價即進入負增長區間，其中以北海尤甚，最大同比跌幅達22%。崇左和欽州由于基數較低，市場相應略慢，但至2020年三季度也分別進入同比負增長。至2021年一季度北部灣廣西自治區內5個三四線城市房價均出現10%左右同比回調。

??總而言之，2019年后北部灣廣西自治區內6城相繼進入樓市下行期，二線城市南寧量跌價穩、部分板塊房價陰跌，購房預期與市場情緒作用下，本就供過于求的5個三四線城市市場快速轉冷，成交量價均出現較大幅度的下跌。

??2、項目銷售：滯銷深陷“價格戰”，渠道拓客占比超5成，利潤空間壓縮

??2019年以來廣西片區供過于求的局面下，去化周期整體拉長，多數項目已賣至現房。房企通過多降價以及渠道拓客來提高流速加速跑量。

??降價營銷方面，價格戰慘烈、售價混亂無體系。迫于長期下行橫盤下銷售壓力，品牌房企在2020年通過“無序”降價以降低損失，盡快挽回現金。以玉林和欽州為例，碧桂園、恒大、融創等頻頻打出“3字頭”、“4字頭”精裝特價房，以遠低于區域在售均價的售價入市。

??渠道拓客方面，普遍占成交比重超6成，南寧也有5成。房企普遍會選擇逾分銷、渠道合作帶客，即使是二線城市南寧單樓盤也普遍會選擇與2-4家渠道合作拓客，成交占比可達5成以上。防城港和北海作為投資客占整體客戶比例較重的兩個城市，隨著市場下行新房銷售已完全依賴于渠道拓客。

??此外通過多陽臺和飄窗方式贈送面積現象普遍，如南寧在售項目為增強戶型性價比，五象新區在售項目普遍打造“綠化陽臺”，通過高得房率迎合剛需購房者心理。

??總而言之，在量價齊跌的下行市場壓力下，廣西片區內三四線城市在售項目銷售周期一再拉長，欽州、北海、玉林等已形成“全城競品”的局面。房企為加速流量回款被迫深陷“價格戰”泥潭，利潤空間一再壓縮。

??3、政策面：重度依賴調控寬松，民富羸弱，短期刺激難改樓市下行

??廣西片區城市共性在于房地產業占其產業經濟和財政收入的絕大比重，居民購買力羸弱下刺激性補貼政策難以對樓市量價起到持續性促進作用。

??廣西片區6個城市經濟缺乏支柱產業作支撐，土地財政長期是支撐和刺激房地產發展的主要動力。以GDP總量第一、第二的南寧和玉林作為佐證，2020年南寧國有土地使用權出讓占政府財政收入61%，而玉林2020年房地產開發投資額占全市投資額46%。這種投資結構短期內難有實質改變，房地產業仍是6城產業經濟和政府財政的主要組成。

??另一方面，6城調控政策相對寬松、變化較少，對房地產市場干預有限。以調控最嚴的南寧為例，近六年涉及樓市政策主要以公積金貸款額度、比例和適用范圍調整為主。調控政策方面無限購、限售，2017年后增加限價政策并實行毛坯、精裝“雙合同”制，也于2020年初恢復實行“一合同”制。此外在調控口徑上保持一貫收口，以支持剛需性購房為主，整體方向變化較少。

??值得注意的是，刺激性政策對廣西片區三四線城市樓市提振效果有限。由于城市基本面羸弱，刺激性政策難以形成持續效用，一旦利好消失樓市成交隨即降溫。如2020年玉林和欽州相繼實行市本級購買新建商品房契稅補貼政策，普通居民補貼比例最高為50%，在崗醫護人員則按照實際繳納契稅給予100%同等金額補助。一時間市場出現回暖，但至年底取消補貼后新房成交量價再度進入低估。

??4、土地市場：南寧等核心地塊地價飆升，玉林等滯銷板塊土地頻遭流拍

??土地層面，廣西片區諸城地市成交分化加劇，主要體現為核心區域地價仍創新高，部分項目扎堆區域流拍加劇，具體而言：

??分城市來看，核心城市南寧地價遠高于其余6城。對比2019年-2021年中6城市本級涉宅用地成交情況，城市核心板塊是房企爭奪重心，地王頻出罕有流拍。南寧各板塊流拍率在11%以內，這一水平普遍優于其他5城。同時首位度效應下各區域土地價格是廣西片區內最高，如其中青秀區中鐵建競得地塊地價達14850元/平方米、建發以9926元/平方米競得青秀區地塊。而如玉林全市流拍率超過35%，且土地價值停滯不前尚未過5000元/平方米。

??分區域來看，冷門板塊流拍率畸高，頻遭流拍。細化至區域，各城市項目扎堆的區域普遍也是地市流拍重災區。如南寧興寧區和邕寧區均是當前在售項目扎堆處，其土地流拍率也是市內各區域間最高。更有如玉林玉東新區、防城港港口區、崇左江州區、欽州河東新區等流拍率高達20%以上，其中防城港港口區流拍率高達53%。

??究其原因，在廣西片區當前6城新房市場持續下行的環境下，供求平衡、銷售流速較快的核心城市核心板塊必然是房企重倉之處，地價因而屢創新高。相反規劃配套尚未兌現、前期庫存積壓的若干“新區”則讓房企慎重進入，自然流拍加劇。

??（二）廣東片區：多地樓市以價換量促銷售，陽江、茂名等地市轉冷（略）

??1、新房供求：市場“橫盤”房價陰跌，茂名 、湛江、陽江等跌幅均在2%-5%（略）

??2、政策面：調控寬松穩定，罕有新政出臺，多以公積金貸款調整為主（略）

??3、土地市場：湛江地市量價激增，陽江、茂名地價回落近千元、流拍加劇（略）

??03

??典型城市：
南寧需求透支，欽州規劃無序
玉林觀望加劇，北海投資退潮
（本節有刪減）

??（一）南寧：政府依托土地財政，房多人少，“強首府”戰略成效平平（略）

??（二）欽州：市場規劃無序，概念炒作過剩，新區大盤扎堆難去化（略）

??（三）玉林：市場下行，期房賣到現房，市場普遍觀望情緒濃重（略）

??（四）北海：疫后房價“跌跌不休”，投資退場，本地自住迎來“春天”

??北海樓市與欽州、玉林略有不同，因臨海的特殊區位，外地投資還有北方城市“候鳥”人群占據成交主力，因而市場行情受外界影響因素較大，尤其是新冠疫情使得整體旅游業和異地交通面臨前所未有的挑戰，北海樓市也走出了“大起大落，快漲急跌”的行情，短期內難有抬頭機會。

??1、2019年后樓市下行，疫后“雪上加霜”，項目“以價換量”促銷售

??縱觀北海樓市歷年發展脈絡，以2016年為分界線，2016年前北海樓市庫存居高不下，開發商不敢拿地，政府被迫購房補貼，彼時商品住宅年成交量在100-200萬平方米波動，房價僅為5000元/平。2017-2018年因北方霧霾、全國棚戶區改造、海南限購，北海樓市持續火爆，量價齊增，2018年商品住宅成交量突破300萬平方米，房價飆升到9432元/平，創歷史新高。隨著新建樓盤重新井噴、樓市供應量快速大増，2019年迎來下行行情，2020年因新冠疫情“雪上加霜”。

??聚焦到月度變化，市場自2019年已有下行苗頭，2020年年初恰逢新冠疫情，直至4月初，中央下發的《關于在有效防控疫情的同時積極有序推進復工復產的指導意見》，仍堅持強調“全國性文體活動及跨省跨境旅游等暫不恢復”。這對北海這類以外部需求驅動樓市成交的旅游城市而言，無疑是重大打擊，部分樓盤開始悄然降價，以“均價不變、特價下探”的營銷方式加速去化，譬如工業園區，海怡東方推出4977元/平的特價房。城東恒大雅苑二期低至5792元/平；銀灘西區，恒大御景灣、帶裝修、特價7862元/平；北岸云星海景臺特價房帶裝修9912元/平等，這也的確帶動了一波走量行情，4-5月成交量穩步攀升，但尚未達到2019年同期水平。

??此后7-9月，市場分化持續加劇，本地購房人群成為成交主力，低價實惠型樓盤備受青睞，海景房及高報價樓盤繼續遇冷；與此同時，北海樓盤營銷策略也由此前的局部降價變為大規模特價促銷：8月融創帶頭；9月彰泰跟進；10月碧桂園再成北海房價殺手，不過去化效果已不及前期，難挽整體下行頹勢，2020年全年北海成交量僅為135萬平方米，較2019年“腰斬”。

??2、短期內供過于求，去化周期2年以上，在售、待售項目競爭加劇

??總體來看，北海樓市看似從2020年新冠疫情后，量價出現顯著回落，實則疫情不過是偶發性的加速因素，背后的根本原因還是短期內供過于求造成的庫存積壓。

??首先，從北海歷年來的狹義庫存變動來看，2016-2018年隨著成交的節節攀升，北海積壓已久的一手房庫存得到了明顯消化，一度降至191萬平方米，但好景不長，2019年-2020年，北海新增商品住宅供應面積為614萬平方米，同期商品住宅成交面積僅為413萬平方米，凈增庫存201萬平方米，一夜回到解放前。雖然2021年初房企推盤積極性不高，成交量大于供應量，導致庫存微降，不過從去化周期來看，仍然高于2年，庫存壓力依舊巨大。

??其次，從土地市場來看，潛在供應主要來自于2018-2020年大量涉宅用地成交。據CRIC監測數據，2015-2017年北海土地成交量一直處于低位徘徊，年成交量基本都在100萬平方米左右波動。2018-2020年以來，隨著成交逐步回暖，北海政府供地積極性較高，全市涉宅用地成交量大幅增加，年成交量均在200-300萬平方米左右高位持穩，地價則自2018年后沖高回落，基本持穩在2000元/平。步入2021年以來，土地市場急轉直下，截至目前共掛牌出讓3宗商住地塊，但有2宗已經終止出讓，慘淡情況可見一般。

??最后，從項目拿地到入市情況來看，周期明顯拉長。北海目前在建在售樓盤，很多是多年前就拿地，比如彰泰紅樹灣、雅居樂金海灣、東投海玥府海玥臺等等，從拿地到入市基本都在3-5年。而近期成交地塊，入市時間待定，潛在供應量巨大，比如城東，2018年政府發布20幅土地的征收預公告，面積合計1.1萬畝。其中新歐鵬教育城占地1500余畝土地，快速開建了4所公立中小學和1所醫院，安排了2個大型拆遷回建區，城東大規模的房地產開發態勢躍然而出。其他片區，金融小鎮用地近800畝、名人小鎮規劃4000畝、銀基文旅涉及1.1萬畝，千畝、萬畝項目比比皆是，城市房多人少已成定局，高庫存積壓在所難免。

??3、外地投資客“買漲不買跌”加劇觀望，本地自住客“撿便宜”借機入市

??北海屬典型的外部需求驅動型市場，購房者大體分為四類：一是“候鳥”人群，泛指季節性往返流動的人口，針對北海市場而言，更多指北方中老年人會選擇在北海“候鳥式養老”：冬天到此養老避寒，等天氣轉暖再飛回家鄉。二是異地游客，或自駕游或團隊旅游，偏好海景房等景色優美片區置業。三是異地投資者，望風而動，看準北海價格洼地，伺機入市。四是常住本地人，本地剛需或改善置業客群，以自住需求為主要目的。

??2020年前三類客群是北海樓市穩步攀升的驅動性力量，也正是基于此，北海早在2017年9月30日便頒布了限購和限售政策，外地人僅可購買一套，二套限售2年，三套限售5年。2020年受新冠疫情和樓市下行周期的雙重沖擊，北海異地購房需求大減。但也正是因此，北海房價明顯下跌，結果直接激發了本地購房進場，以價換量帶動了一波成交放量，尤其是本地自住需求，當房價跌到6字頭甚至5字頭，降至居民購買力可承受范圍之內，便恐慌性入市，迎來一波行情。

??值得關注的是，經歷了去年的跌跌不休，目前北海房價已降至低位，房企保利潤下，后期下跌空間已明顯收窄，2021年北海市政府工作報告指出，今年要“推動房地產業平穩健康發展”，以去年的房價波動程度，今年整體求穩，不排除政府會在下半年展開房價保衛戰，對成交的刺激作用也在逐步下降。

??4、“大起大落，快漲急跌”下內虛外乏，2021年或將延續低迷走勢

??4-5月是北海樓市旺季中的旺季，今年也不例外，隨著供應持續放量，北海樓市成交還是有穩步恢復的，一方面，春節過后越冬“候鳥”人群開始陸續返回，在離開北海之前，好多人是簽了購房合同才動身。另一方面，在北方熬了一個寒冬的部分人群，在南方暖冬的誘惑下也樂意在春暖花開的時候過來看房。不過整體成交表現僅略好于2020年同期，顯著不及2018-2019年的同期。

??二手房表現則更為慘淡，4-5月成交量甚至不及2020年疫情同期，究其原因，一方面，海景樓盤開始大幅度特價促銷，部分樓盤降幅達到了3000元/平方米，因此時主力購房人群為外地客，海景樓盤的降價明顯吸引了他們的注意力。另一方面，銀行限貸開始影響二手房，多數銀行開始“保一限二”，整體二手房的放款周期大大延長，甚至面臨停貸風險。

??基于此，預判2021年，我們認為，樓市或將延續低迷走勢，除非出現大規模的貨幣“放水”現象，否則北海的購買力有逐步“見頂”趨勢，主要是基于以下幾點：首先，目前在售待售樓盤眾多，供過于求加劇。前期的集中拿地使得多數樓盤將面臨集體入市的尷尬境遇，為了獲得競爭優勢，價格戰或是依托渠道分銷導客將成為主流。二是本地居民購買力逐步“見頂”，隨著房價降幅收窄，本地自住需求基本已釋放殆盡；而外部投資客更加敏感，“買漲不買跌”心態驅動下，觀望情緒也比較濃厚。三是目前北海樓市也處于下行周期，地市慘淡難以支撐樓市向好預期，整體買房熱情不高，短期來看仍難有起色。

??04

??總結展望：經濟落后依托土地財政
2019年需求集中放量后3-5年難抬頭

??就當前北部灣各城市發展情況來看，雖然面向東盟，具備臨海港口優勢，但對外出口以低端農產品為主，對經濟刺激作用有限，加之毗鄰粵港澳大灣區、海南自貿區，反向“虹吸”顯著，中心城市南寧不得不依托土地財政來發展經濟，也造成了房價與居民收入不匹配，房多人少等尷尬處境，而廣西下屬的欽州、玉林等地在前期“高更猛進”后更是“一地雞毛”，價格戰、期房賣到現房等現象層出不窮。

??（一）北部灣市場下行加劇，房多人少，依托分銷，地市“冰火兩重天”

??2019年下半年以來伴隨著南寧市場下行，廣西三四線城市樓市持續不振，2020年疫后并未出現如全國樓市行情般的穩步復蘇，取而代之的是節節回落，具體表現為以下幾方面：

??項目銷售層面，因市場供過于求，房多人少，期房賣到現房情況屢見不鮮，去化周期整體拉長，一些項目的月流速明顯降低。開發商之間的競爭以價格戰為主導，以玉林為例，碧桂園、恒大等龍頭房企率先降價，恒大悅龍臺項目甚至打出了 “4”字打頭的精裝特價房。

??而為了加強產品競爭力，開發商一般會通過多陽臺和多飄窗方式贈送面積，高得房率也成為吸引客群的一大賣點。南寧推出了下沉式綠化陽臺偷面積，玉林中鼎·公園9里項目則推出107㎡贈送27㎡、114㎡贈送65㎡、143㎡贈送65㎡、142㎡贈送68㎡的戶型。

??此外，在拓客方面，分銷渠道成交占比高，桂林臨桂新區在售項目大多被“渠道綁架”，渠道帶客成交占比通常在70%-90%，相比市區內30%的渠道分銷占比高出近2倍。

??土地市場，分化依舊是關鍵詞，核心區域核心地塊地價仍創新高，部分項目扎堆區域流拍加劇。目前在“三條紅線”的重壓之下，房企投資更加聚焦，集中力量辦大事使得核心區域的稀缺地塊爭搶更為激烈，相反去化壓力較大的區域，流拍現象層出不窮。以桂林為例，主城秀峰區“一地難求”，高端改善盤居多，其核心土地地價連年上漲，成交樓板價較之排名第二的疊彩區高出1.14倍。相較而言，臨桂新區則頻遭流拍，2021年出讓74.7畝宅地出讓底價僅355元/平方米，仍“無人問津”。

??（二）土地財政下，政府無力“救市”，規劃難于落地，居民購買力“見頂”

??目前廣西諸市和部分廣東三四線市場下行壓力較大，政府依托土地財政，缺乏“救市”能力，本質上還是經濟發展落后，外地人不想來，本地人買不起，“內憂外困”，居民購買力嚴重不足。

??地方政府因經濟發展受限，不得不轉而依托“賣地”收入，即便是省會南寧，2019年-2020年土地財政收入比也突破了60%，土地財政依賴度相對較高，這也使得在樓市下行的大環境中，各地政府普遍缺乏“救市”能力。從我們實際調研情況來看，除南寧全面放開城鎮落戶條件，出臺了“史上最低落戶門檻”，人才獎勵至高可到100萬元，享受購房補貼外，其余縣市基本無此類刺激性政策出臺，政策激勵主要還是在疫后契稅補貼，2021年開始也逐步取消，使得整體成交動能轉弱。

??土地財政依賴度較高的另一后果是政府為了獲得更高的賣地收入，往往會規劃新城，新區規劃多點開花，基礎配套很難同步跟進，也使得廣西三四線新區發展緩慢，房價屬價格洼地，與東南沿海城市新區發展形成了鮮明對比，譬如玉林的玉東新區、欽州的河東新區、桂林的臨桂新區，剛需項目扎堆，距離主城較遠，配套不完善，缺乏居住氛圍，去化艱難。

??從居民購買力來看，多地居民購買力見頂：南寧剛需單價天花板在1.1萬元/平，改善單價天花板在1.4萬元/平，因本地居民收入偏低（普通居民3000-4000元/月，公職人員5000-6000元/月），消費較高，又缺乏民富基礎，居民首付和月供壓力都比較大。再如玉林，購房總價天花板基本在80萬元左右，對于購房者來說月供壓力高于首付，一般月供在4500元左右就會感受到壓力。

??（三）短期內市場低迷延續，“老大哥”南寧橫盤，“眾小弟”去化承壓

??目前來看，對于北部灣市場，我們認為短期內市場下行還將加劇，若無顯著的政策刺激，3-5年內將難以抬頭。不同城市間還將存在一定分化：

??針對核心城市南寧而言，2021年樓市仍將以穩為主，地價支撐下，短期內量跌價平“橫盤”概率依舊較大。主要是基于一方面“房多人少”，2016-2019年市場火熱緣起于投資客炒作帶動恐慌性購房入場，這波需求釋放完畢之后，短期內難再爆發。另一方面，政府財政依托賣地，地價居高不下使得高端盤價格相對“堅挺”，從而對南寧房價形成了良好的支撐。

??而對于廣西和廣東部分缺乏基本面支撐的三四線城市而言，市場下行壓力依舊巨大。南寧“強首府”戰略下高凈值購買力將逐漸抽離，剛需購房者自上一輪熱市后購買力亟需恢復。在售項目銷售不暢下局部地區庫存積壓嚴重，消化殆盡仍需較長時間。