??縱觀2020全年，樓市可謂經(jīng)歷大起大落，年初市場(chǎng)受疫情影響曾一度停擺多時(shí)，之后復(fù)蘇超預(yù)期帶動(dòng)全年行業(yè)規(guī)模創(chuàng)下新高，而過(guò)程中樓市分化也愈演愈烈，不同能級(jí)的城市群及省市表現(xiàn)差異化，核心一二線城市以及一些經(jīng)濟(jì)基本面扎實(shí)的強(qiáng)三線城市樓市快速回暖，其中有不少城市甚至迎來(lái)一波交易熱潮。

??具體來(lái)看，長(zhǎng)三角城市群在樓市中表現(xiàn)高光不斷，成交表現(xiàn)尤為堅(jiān)挺，憑一己之力帶動(dòng)樓市復(fù)蘇潮。浙江省作為長(zhǎng)三角城市群中中流砥柱，卻是與往年表現(xiàn)不同，曾經(jīng)作為絕對(duì)核心的寧波、溫州等浙東城市成交表現(xiàn)雖仍處高位卻不如以往。反觀浙西城市如嘉興、湖州、金華、麗水、衢州等卻在疫后顯著升溫，且在2020年迎來(lái)市場(chǎng)井噴，熱度延續(xù)至今。其樓市上漲原因究竟動(dòng)因在何？2021年整體市場(chǎng)行情又會(huì)否熱度延續(xù)？ 

??浙江省，長(zhǎng)三角地區(qū)重要的組成部分之一，GDP總量長(zhǎng)年排在全國(guó)第四位，以地饒民富聞名全國(guó)，一直以來(lái)都受到全國(guó)市場(chǎng)的關(guān)注。自2020年初疫情沖擊市場(chǎng)，全國(guó)樓市一度停擺，疫后經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，浙江省作為全國(guó)經(jīng)濟(jì)佼佼者最先回暖，在樓市表現(xiàn)上，浙東、浙西兩個(gè)不同區(qū)域卻產(chǎn)生了鮮明的分化差異。（本文中我們將浙江省內(nèi)10個(gè)非省會(huì)城市劃分為浙西與浙東兩塊區(qū)域，其中浙西包括嘉興、湖州、金華、麗水、衢州；浙東包括寧波、紹興、臺(tái)州、溫州以及舟山，下同）

（一）浙西五城發(fā)展明顯落后浙東，經(jīng)濟(jì)、人口、收入均有“短板”（本節(jié)有刪減）

??（二）2020年三季度開(kāi)始浙西五城樓市“高歌猛進(jìn)”VS浙東市場(chǎng)略顯平淡

??以2020年三季度為分界線，此前浙東與浙西歷年成交走勢(shì)雷同，有跡可循。2016-2017年市場(chǎng)一度大熱，各片區(qū)成交表現(xiàn)均呈現(xiàn)全年穩(wěn)中有升的成交態(tài)勢(shì)，直至2018年初成交周期有所變革，2018-2019年浙江樓市均表現(xiàn)“先揚(yáng)后抑”的成交走勢(shì)。

??2020年初疫情沖擊市場(chǎng)，浙東、浙西樓市同步降至冰點(diǎn)，直至二季度起市場(chǎng)逐漸回暖。浙東市場(chǎng)基于城市基本面普遍好于浙西，且距離上海地理位置更近，受輻射作用經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇快于浙西，2020年年中成交集中放量，創(chuàng)下往年成交新高，直至四季度市場(chǎng)反彈有所放緩，熱度回歸后成交趨勢(shì)趨于平穩(wěn)；浙西市場(chǎng)各城市冷熱不均，核心片區(qū)疫后市場(chǎng)與浙東相仿，成交體量快速反彈至高位，四季度有所放緩，然而不同于浙東市場(chǎng)后續(xù)的平穩(wěn)走勢(shì)，浙西市場(chǎng)在2021年初再度放量增長(zhǎng)，前期經(jīng)濟(jì)修復(fù)堆積的置業(yè)需求集中放量，市場(chǎng)屢破新高。

??值得一提的是，浙西市場(chǎng)的全面爆發(fā)在疫情之前已有跡可循，2016年浙西五城市場(chǎng)成交體量不足浙東一半，而直至2019年末，其市場(chǎng)規(guī)模已攀升至高位，較之浙東已在同等規(guī)模，區(qū)別于浙東多年平穩(wěn)的樓市來(lái)看，浙西市場(chǎng)卻是呈現(xiàn)逐年遞增的成交態(tài)勢(shì)。

??02

??補(bǔ)漲行情在政府主導(dǎo)“去庫(kù)存”后

??“地王”和寬松信貸刺激民富階層

??需求釋放（本節(jié)有刪減）

??浙西樓市自2020年疫后便一直保持“高熱不退”，究其原因，土拍火熱為直接導(dǎo)火線，政府是“隱形推手”，扶持樓市意圖明顯，以調(diào)整供地節(jié)奏、回購(gòu)商品房等方式調(diào)整供求格局，可根本來(lái)看，還是由藏富于民的本地雄厚購(gòu)買力做支撐。

??（一）房企聚焦長(zhǎng)三角“避險(xiǎn)”，地市高熱加劇樓市上漲預(yù)期（本節(jié)有刪減）

??結(jié)合樓市量?jī)r(jià)數(shù)據(jù)以及實(shí)際市場(chǎng)觀感，2020年下半年起的本輪浙西乃至浙江省房地產(chǎn)市場(chǎng)“大火”與土地市場(chǎng)密切關(guān)聯(lián)。地王頻出的背后邏輯則是“兩集中”下房企向拿地成本低、回報(bào)率高的三四線城市不斷下沉。

??1、長(zhǎng)三角投資價(jià)值凸顯，土拍高熱，浙西成為新“競(jìng)技場(chǎng)” 

??疫后，浙江省在保持涉宅用地年成交規(guī)模不變的情況下，浙西尤其是主城區(qū)宅地成交規(guī)模快增且地價(jià)及溢價(jià)率出現(xiàn)顯著上漲。

??2020年浙江省涉宅用地共計(jì)成交9725萬(wàn)平方米，因疫情影響較2019年規(guī)模下降8%，但仍高于2017年和2018年。其中值得注意的是，浙西城市供地尤為積極，2020年共計(jì)成交宅地2871萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)13%，而浙東地區(qū)同比下降17%。

??2020年下半年起浙西反超浙東成為土拍重心，溢價(jià)率與地價(jià)高漲。與此前浙東土拍高熱而浙西冷淡的情況不同的是，2020年下半年起浙西涉宅用地成交溢價(jià)率超過(guò)浙東，全年平均溢價(jià)率達(dá)28%，而浙東僅26%。受金華、嘉興、湖州等城市多塊高溢價(jià)、高單價(jià)宅地出讓影響2021年1月浙西平均溢價(jià)率達(dá)到54%最高點(diǎn)。2021年上半年浙西成交樓板價(jià)和溢價(jià)率分別為8607元/平方米和34%，較2019年分別增長(zhǎng)62%和擴(kuò)大15pts，增速和漲幅均大幅超過(guò)浙東。

??具體到城市來(lái)看，2020年下半年市場(chǎng)熱度向湖州、金華、嘉興、麗水等城市轉(zhuǎn)移。萬(wàn)固于7月以10590元/平方米競(jìng)得湖州長(zhǎng)興縣商住地，使得湖州宅地地價(jià)首次破萬(wàn)；后佳源11月以76%高溢價(jià)再競(jìng)湖州吳興區(qū)純宅地。嘉興則在2020年5月陽(yáng)光城競(jìng)得秀洲區(qū)純宅地后進(jìn)入“限地價(jià)、競(jìng)配建”階段，后年內(nèi)共計(jì)10宗宅地觸及最高10040元/平方米地價(jià)。

??2021年浙西城市紛紛加碼調(diào)控地市，但土拍熱度不減反增。其中金華尤為突出。萬(wàn)固和碧桂園分別在金華金東區(qū)以及下轄東陽(yáng)市和永康市以100%以上高溢價(jià)競(jìng)得三宗涉宅地，多塊高溢價(jià)地塊成交使得金華2021年上半年平均溢價(jià)率達(dá)44.79%，較2019年上升16pts。武漢城建于金華市義烏以3.6萬(wàn)元/平方米購(gòu)得的純宅地更是刷新多項(xiàng)地價(jià)記錄，53%的溢價(jià)率也給予市場(chǎng)更多上漲預(yù)期。

??2、集中供地下浙東土拍競(jìng)爭(zhēng)加劇，倒逼房企下沉潛力浙西掘金

??浙江尤其是浙西三四線城市疫后土地市場(chǎng)高地價(jià)、高溢價(jià)地塊成交頻出，其背后主因則是在于“三道紅線”和“兩集中”后浙東土拍競(jìng)爭(zhēng)加劇、利潤(rùn)壓縮，倒逼房企向浙西不斷下沉。

??2020年疫后上半年浙西三四線城市為刺激地方經(jīng)濟(jì)快速?gòu)?fù)蘇，釋放了多批次主城區(qū)優(yōu)質(zhì)涉宅用地，吸引如碧桂園、金地、佳源等品牌房企高價(jià)拿地，2020年這3家企業(yè)于浙西三四線城市拿地幅數(shù)超二線3倍。如碧桂園分別于金華義烏市和麗水蓮都區(qū)以1.6萬(wàn)元/平方米高單價(jià)和77%高溢價(jià)競(jìng)得兩宗涉宅地。

??2021年除在杭州寧波拿地具有優(yōu)勢(shì)的濱江、綠城外，其余房企在競(jìng)爭(zhēng)下均加大了下沉浙西城市的力度。2021年上半年，榮安、金茂和金地未在杭州拿地，將資金重點(diǎn)布局在了金華、麗水、湖州以及嘉興等強(qiáng)三線城市。融創(chuàng)、佳源和萬(wàn)科也加大了土地購(gòu)置中對(duì)浙西三四線城市的比例。

??究其原因，“兩集中”和“三道紅線”下一方面迫于融資資金方面壓力，另一方面多方競(jìng)爭(zhēng)下浙東城市利潤(rùn)空間一再壓縮。2021年上半年多數(shù)房企將拿地策略轉(zhuǎn)變?yōu)橄蚋咄顿Y潛力的基本面扎實(shí)的浙西鄉(xiāng)鎮(zhèn)縣市下沉。這是金麗衢等雖有收緊調(diào)控但2021年上半年地市一再升溫的部分原因。

??3、浙西5城乃省內(nèi)地價(jià)洼地，2021年地市補(bǔ)漲后利潤(rùn)空間被壓縮（略）

??（二）宅地供應(yīng)縮量、回購(gòu)商品房致庫(kù)存告急，自住需求恐慌入市 

??在房企下沉三四線掘金，地市高熱加劇樓市上漲預(yù)期之外，新房市場(chǎng)自身的供求失衡也是加劇市場(chǎng)恐慌性購(gòu)房情緒的因素之一。造成這一現(xiàn)象的原因是土地出讓節(jié)奏的把控失誤以及部分地區(qū)對(duì)待售房源的回購(gòu)。

??1、浙西3城去化周期同比降5成以上，庫(kù)存見(jiàn)底加劇恐慌性購(gòu)房

??各地級(jí)市庫(kù)存告急，湖州、衢州消化周期短于半年。同時(shí)省內(nèi)核心城市杭州、寧波以及熱點(diǎn)城市如溫州、紹興等供不應(yīng)求也加劇了浙西5城市場(chǎng)恐慌情緒的蔓延，導(dǎo)致了“無(wú)房可買”現(xiàn)象加劇。

??浙西5城消化周期2021年6月同比降幅超50%，加劇了市場(chǎng)恐慌性購(gòu)房情緒。至2021年6月底，浙西5城中除金華外其余4城商品住宅消化周期均短于1年，其中衢州和湖州僅5.5個(gè)月和4.9個(gè)月。從實(shí)際市場(chǎng)感受來(lái)看，湖州市場(chǎng)2020年下半年起進(jìn)入“斷供”狀態(tài)，市場(chǎng)熱點(diǎn)主要聚焦于尚有存量的城西南板塊。而嘉興、麗水和衢州樓市分化明顯，貨源緊缺的核心區(qū)如嘉興南湖區(qū)、衢州智慧新城等需加收各類價(jià)外款。 

??“全域式”存量告急對(duì)浙西市場(chǎng)情緒也有一定催化作用，包括熱點(diǎn)城市以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊。至2021年6月，二線城市杭州、寧波熱點(diǎn)樓盤搖號(hào)中簽率低于5%。同時(shí)浙西5城的下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)如義烏、桐鄉(xiāng)、海寧、江山等均供不應(yīng)求。“自上”和“由下”的房源“斷供”信息對(duì)浙西城市場(chǎng)也有相當(dāng)沖擊，購(gòu)房者恐慌性購(gòu)房心理加劇。

??2、政府以控制宅地供地、回購(gòu)商品房等方式扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)供過(guò)于求格局

??造成浙西5城新房供不應(yīng)求的原因除了來(lái)自需求端在恐慌性購(gòu)房和市場(chǎng)預(yù)期引動(dòng)下大量購(gòu)房者集中置業(yè)外，政府對(duì)土地供應(yīng)節(jié)奏的控制失策以及部分地區(qū)對(duì)待售房源的回購(gòu)也是導(dǎo)致新房市場(chǎng)供應(yīng)不足、存量告急的客觀原因。

??在土地供應(yīng)節(jié)奏方面，由于5城政府沒(méi)有把握好供地節(jié)奏，往往于區(qū)域新房市場(chǎng)存量見(jiàn)底時(shí)方才供應(yīng)新增宅地。從實(shí)際市場(chǎng)感知來(lái)看，2020年下半年起隨著購(gòu)房情緒愈加高漲，供應(yīng)不足下新房市場(chǎng)始終處于“喂不飽”狀態(tài)。屆時(shí)新增優(yōu)質(zhì)土地的供應(yīng)入市反而在高溢價(jià)、高地價(jià)成交后起到了拉漲預(yù)期的反作用，失去了“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的三穩(wěn)初衷。

??部分地區(qū)重拾上一輪周期“去庫(kù)存”老方子，對(duì)待售房源回購(gòu)激化了供需矛盾。以湖州為例，在2021年起不足半年時(shí)間里新房市場(chǎng)經(jīng)歷了從“高庫(kù)存城市”到“搖號(hào)買房”的轉(zhuǎn)變。除了外地投資客的涌入外，政府對(duì)前期庫(kù)存的回購(gòu)起到了關(guān)鍵作用。2020年下半年起，湖州政府陸續(xù)將市場(chǎng)部分尾盤、滯銷盤待售房源統(tǒng)一回購(gòu)以作安置房和保障房，將商品住宅庫(kù)存快速去化見(jiàn)底。從實(shí)際市場(chǎng)了解到，此前存量頗高的東部新城多個(gè)項(xiàng)目苦于“熱市到來(lái)而無(wú)房可賣”。

??（三）土地財(cái)政、城建需求下調(diào)控政策口徑寬松，給予市場(chǎng)升溫契機(jī)

??浙西5城出于自己城市建設(shè)和土地財(cái)政的需要，對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控缺乏主體責(zé)任。具體表現(xiàn)為調(diào)控政策寬松有彈性、鄉(xiāng)鎮(zhèn)調(diào)控真空以及棚改人才安置力度強(qiáng)等。

??1、樓市調(diào)控加碼“態(tài)度重于實(shí)質(zhì)”，人才新政，棚改刺激需求釋放

??在房地產(chǎn)市場(chǎng)地市與樓市自身因素外，政策與監(jiān)管也是影響短期市場(chǎng)的重要一環(huán)。2021年起為響應(yīng)“房住不炒”、“三穩(wěn)”等，相繼收緊調(diào)控但留有余地，且新政落地施行普遍具有彈性。

??5城對(duì)樓地市當(dāng)前調(diào)控政策著重點(diǎn)在于對(duì)地價(jià)、房?jī)r(jià)的管控上。如衢州、金華、湖州、嘉興均出臺(tái)“限房?jī)r(jià)、限地價(jià)、競(jìng)配建”的土拍新政，其中嘉興更是直接鎖定地價(jià)漲幅，將宅地出讓最高樓板價(jià)限定于10040元/平方米后進(jìn)入配建競(jìng)拍。房?jī)r(jià)上各市也采取一盤一價(jià)、區(qū)域限價(jià)、限制新房預(yù)售次數(shù)等策略控制房?jī)r(jià)漲幅。

??而事實(shí)上5城調(diào)控多是流于表面，如嘉興對(duì)綁車位、綁儲(chǔ)藏室、收茶水費(fèi)等價(jià)外款予以默許，僅管控房源網(wǎng)簽備案價(jià)格。在其他調(diào)控和監(jiān)管政策的落地施行上5城也均具有較大彈性。

??嘉興和衢州調(diào)控政策寬松有彈性。嘉興在限購(gòu)政策上既未封堵本地家庭離婚賣房，也對(duì)外地購(gòu)房者提供了“零門檻”落戶（大專以上直接落戶）；衢州則在限貸方面有機(jī)會(huì)，名下無(wú)貸款或貸款已結(jié)清者便可以“首套房”資格購(gòu)房，且二套首付最低也可30%。湖州棚改和人才安置力度強(qiáng)。棚改早期按人頭補(bǔ)貼，21-22歲單身女性，25-26歲單身單人180平*板塊均價(jià)補(bǔ)貼房票，抵扣房款；人才安置依據(jù)學(xué)歷不同給予最低2.8萬(wàn)元最高51萬(wàn)元的安家、購(gòu)房、租房補(bǔ)貼。金華和麗水鄉(xiāng)鎮(zhèn)調(diào)控真空。市本級(jí)嚴(yán)格執(zhí)行高壓調(diào)控政策下，下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)并未跟進(jìn)形成政策合力。如義烏、永康為對(duì)儲(chǔ)藏室和車位出臺(tái)限價(jià)政策；縉云、遂昌等去年市場(chǎng)熱度顯著升溫的縣市，政府也暫未采取管控措施。

??總而言之，雖浙西5城2021年密集加碼調(diào)控政策，金華受約談后連續(xù)加強(qiáng)價(jià)格管控、湖州調(diào)控“四連發(fā)”等，但實(shí)際落地執(zhí)行時(shí)具有較大彈性，下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)未完全跟進(jìn)形成合力，同時(shí)結(jié)合棚改和人才安置政策有多處監(jiān)管漏洞待封堵。

??2、地方政府“缺錢”，依托土地財(cái)政支撐基建發(fā)展，“托市”意圖明顯

??從動(dòng)機(jī)上來(lái)說(shuō)，地方政府“缺錢”，“托市”意圖明顯。一方面，5城當(dāng)前均適逢大拆大建時(shí)期，城建需要下對(duì)房地產(chǎn)有依賴。金華、嘉興、湖州等雖已具有完備的商業(yè)產(chǎn)業(yè)配套，但在城市基建方面缺乏更新。如義烏建設(shè)了繞城高速、輕軌、隧道等；嘉興提出了“百年百項(xiàng)”建設(shè)目標(biāo)等，這一類城建需要大量財(cái)政資金支持，而房地產(chǎn)業(yè)作為全社會(huì)產(chǎn)值較高、關(guān)聯(lián)行業(yè)較多的重要產(chǎn)業(yè)，自然是政府依賴對(duì)象。另一方面，5城土地財(cái)政依賴度相對(duì)較高，土地出讓占財(cái)政收入接近55%。2020年5城國(guó)有土地出讓金收入占政府財(cái)政收入比重均在55%上下，高于全國(guó)水平，其中金華土地出讓金收入達(dá)770.6億元，占全市財(cái)政收入61%。高土地財(cái)政依賴度下5城對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控自然缺乏力度。

??（四）地市火熱拉動(dòng)內(nèi)生購(gòu)房需求，藏富于民成為樓市翻盤的核心原因（本節(jié)有刪減）

??毋庸置疑，土拍火熱，地王頻出是此輪浙西樓市上行的直接導(dǎo)火線，可以看出，政府托市意圖顯著，但歸根結(jié)底，樓市需求的支撐還需要購(gòu)房者買單。對(duì)于浙西五城而言，多數(shù)屬內(nèi)生型城市，以本地需求為主，少數(shù)城市早期由上海、杭州等外溢投資客驅(qū)動(dòng)，目前投資客基本已撤場(chǎng)，本地需求接棒，成為支撐此輪上行行情的中堅(jiān)力量。

??1、嘉、湖投資客“退場(chǎng)”，本地需求接棒，衢州、麗水、金華內(nèi)需主導(dǎo)（略）

??2、購(gòu)買力分化，拆遷戶、企業(yè)主不差錢，剛需打工者月供首付承壓

??浙西五城目前以本地需求為主導(dǎo)，不過(guò)剛需和改善購(gòu)買力之間存在顯著分化：改善客群主要集中在本地公務(wù)員、高管，“棚改造富”拆遷戶和外出做生意的企業(yè)主，這類群體購(gòu)買力充裕，買房無(wú)壓力，購(gòu)房多是出于資產(chǎn)增值保值需求，嘉興在售的核心區(qū)域140平以上總價(jià)250-350萬(wàn)左右的中高端改善產(chǎn)品，在一次性付款的高要求下仍能保持開(kāi)盤即罄。金華高端項(xiàng)目中海九樾項(xiàng)目均價(jià)逼近3萬(wàn)元/平米，還以全款優(yōu)先、綁定車位等方式篩選客戶，也依舊能取得開(kāi)盤去化80-90%的佳績(jī)。麗水高端客群的總價(jià)承受力可達(dá)500-600萬(wàn)元，對(duì)于此類客群而言，不差錢卻缺好房，本地自建房相較千篇一律的商品房無(wú)論是戶型設(shè)計(jì)、面積段大小還是居住舒適度都更高一籌，高凈值人群實(shí)則缺少換房動(dòng)力。

??剛需客群則主要集中在本地工薪階層、外來(lái)打工人員還有部分郊縣進(jìn)城謀求更好教育資源或居住環(huán)境的鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群，購(gòu)房主要是為了滿足自住需求。隨著房?jī)r(jià)的不斷上漲，企業(yè)謀求高溢價(jià)空間，提升潛在購(gòu)房門檻（高首付，綁定車位等），這部分客群還是存在購(gòu)買力見(jiàn)頂?shù)恼髡住Ｆ┤缂闻d，在全款買房、綁定附加條件下，少部分剛需被迫離場(chǎng)，選擇二手房或甘愿老破小；再如金華、麗水、衢州，剛需購(gòu)房天花板在200萬(wàn)元，月供、首付壓力均較大。

??3、經(jīng)濟(jì)百?gòu)?qiáng)縣浙西占8席，一縣一產(chǎn)，郊縣購(gòu)買力直逼主城

??對(duì)于浙西五城而言，藏富于民，一縣一主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，郊縣購(gòu)買力甚至高于主城。經(jīng)濟(jì)層面來(lái)看，18個(gè)入圍2020年全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣的浙江城市中，8個(gè)來(lái)自于浙西5城下屬縣市，主要集中在金華、嘉興，金華市區(qū)發(fā)展實(shí)則不如下屬代管的義烏、永康、東陽(yáng)，故而也有“浙江的金華，中國(guó)的永康、亞洲的橫店，世界的義烏”的說(shuō)法。嘉興如是，海寧、桐鄉(xiāng)在市政和樓市發(fā)展上相對(duì)獨(dú)立，房?jī)r(jià)直逼甚至超過(guò)嘉興主城區(qū)。

       郊縣購(gòu)買力高于主城與浙西城市獨(dú)特的產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式密切相關(guān)，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)活躍，每一個(gè)縣市基本都有獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)體系，個(gè)體私營(yíng)老板眾多，藏富于民。譬如嘉興下屬桐鄉(xiāng)的羊毛衫，海寧的皮草，湖州下屬長(zhǎng)興縣的化纖織物、蓄電池；安吉縣的椅業(yè)、竹業(yè)；德清縣的生物醫(yī)藥、新能源；金華下屬義烏的小商品市場(chǎng)、永康的建筑、五金、東陽(yáng)的橫店影視、紅木、建筑等，麗水的零售超市、松陽(yáng)縣茶產(chǎn)業(yè)等，不僅國(guó)內(nèi)馳名甚至遠(yuǎn)銷國(guó)外，這類私營(yíng)業(yè)主的購(gòu)買力可見(jiàn)一斑。

       此外，值得關(guān)注的是，2020年上半年，為了降低新冠疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的不良影響，中央對(duì)房地產(chǎn)信貸政策整體中性偏積極，央行三度降準(zhǔn)，釋放長(zhǎng)期資金約1.75萬(wàn)億元，并兩度下調(diào)LPR利率，5年期以上LPR累計(jì)降幅達(dá)15個(gè)基點(diǎn)。基于此，多地也推出了“經(jīng)營(yíng)貸”等產(chǎn)品支持小微企業(yè)發(fā)展，激活區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)活力，充分落實(shí)普惠金融政策和“六穩(wěn)”“六保”工作要求。而浙西5城郊縣的私營(yíng)業(yè)主無(wú)疑是重點(diǎn)扶持對(duì)象，而在實(shí)體經(jīng)濟(jì)不振，房地產(chǎn)卻“高歌猛進(jìn)”的鮮明對(duì)比之下，這些資金也變相流入房地產(chǎn)，成為浙西樓市“起飛”的無(wú)形推手之一。

??03

??典型城市：嘉湖“一房難求”

??金華“弱市強(qiáng)縣”，衢州、麗水分化加劇（略）

??（一）嘉興：市場(chǎng)庫(kù)存見(jiàn)底“一房難求”，房企“價(jià)外加價(jià)”提升溢價(jià)空間（略）

??（二）湖州：政府回購(gòu)、高鐵開(kāi)工、地王頻出加劇樓市上漲預(yù)期（略）

??（三）金華：弱市強(qiáng)縣，市區(qū)“嚴(yán)控”下維穩(wěn)，義烏、永康等房地價(jià)飛漲（略）

??（四）衢州：供不應(yīng)求、地王預(yù)期推升房?jī)r(jià)，內(nèi)需主導(dǎo)下購(gòu)買力持續(xù)分化（略）

??（五）麗水：“地王”新高加速在售項(xiàng)目解套，高價(jià)地集中入市競(jìng)爭(zhēng)加劇（略）

??04

??總結(jié)展望

??“地王”撬動(dòng)本地居民恐慌入場(chǎng)

??中長(zhǎng)期增長(zhǎng)動(dòng)能不足

??（本節(jié)有刪減）

??（一）地王是“導(dǎo)火線”，政府為“隱形推手”，藏富于民“回暖”原動(dòng)力（略）

??（二）短期政策“嚴(yán)控”、數(shù)據(jù)“失真”，預(yù)期2021年成交量?jī)r(jià)平穩(wěn)

??目前來(lái)看，浙西5城依據(jù)市場(chǎng)熱度不同，基本都出臺(tái)了諸如限購(gòu)、限售、限價(jià)、限簽等政策調(diào)控樓市，因而從短期來(lái)看，數(shù)據(jù)“失真”還將持續(xù)一段時(shí)間，預(yù)期2021年浙西五城量?jī)r(jià)有望和2020年持平或微增。除了政策控制等“人為”原因，目前浙西樓市的主要問(wèn)題：

??一是供應(yīng)“受限”，市面上無(wú)房可賣，或待售或尾盤，下半年整體的供應(yīng)量也不會(huì)太大；二是購(gòu)買力分化加劇，高端改善不差錢，剛需購(gòu)買力基本見(jiàn)頂，整體市場(chǎng)呈現(xiàn)出改善買不到好房子，剛需連入市都困難的尷尬境地。考量到剛需仍是購(gòu)房主力，在薪資沒(méi)有明顯上漲的情況下，無(wú)論從能力還是意愿來(lái)看，整體購(gòu)房需求都有延后釋放的可能。三是市場(chǎng)火熱一定程度導(dǎo)致了價(jià)外加價(jià)等亂象叢生，購(gòu)房隱性成本也在無(wú)形增加，隨著浙東浙西房?jī)r(jià)價(jià)差的逐步彌合，整體外部投資熱情也將有回落的情況，從2021年以來(lái)嘉興、湖州等投資性需求“退場(chǎng)”我們也可看出端倪，少了這部分需求的支撐，短期內(nèi)樓市成交上行的動(dòng)力也在下降。

??（三）需求透支嚴(yán)重，3-5年“橫盤”概率較大，省內(nèi)地位難于改變

??中長(zhǎng)期來(lái)看，市場(chǎng)“高熱”預(yù)期難以長(zhǎng)久，3-5年“橫盤”概率較大，主要是基于當(dāng)前購(gòu)房需求支撐并不穩(wěn)固。此前浙西一直處于浙江的價(jià)格洼地，經(jīng)過(guò)此輪補(bǔ)漲，與浙東的價(jià)差也在逐步彌合，加之調(diào)控加碼，投資需求也在逐步撤場(chǎng)，轉(zhuǎn)變?yōu)閮?nèi)需主導(dǎo)市場(chǎng)。而從城市基本面數(shù)據(jù)來(lái)看，浙西五城無(wú)論是在GDP產(chǎn)量、常住人口數(shù)或人均可支配收入上皆名列浙江省后位，短期市場(chǎng)火熱只是需求集中釋放使然，后勁難免不足。加之 在房?jī)r(jià)快速上漲的影響下，已經(jīng)提前透支了一部分剛需購(gòu)房需求，剛需客戶的購(gòu)買力已有“見(jiàn)頂”跡象，也使得難以支撐浙西樓市后期的高增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

??值得關(guān)注的是，浙西多宗高價(jià)地成交，后期高端項(xiàng)目集中入市，去化將承壓，企業(yè)需避免“站最后一班崗”。集中供地的“副作用”在于土地的集中入市也會(huì)傳導(dǎo)到新房的入市時(shí)間，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)難免加劇。對(duì)于高端改善購(gòu)房者而言，無(wú)疑是“福音”，挑選空間在增大，而對(duì)于品牌開(kāi)發(fā)商而言，在融資收緊、利潤(rùn)空間收窄的雙重壓力下，若無(wú)優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)和商品配套加持，后期預(yù)計(jì)也將面臨去化難等問(wèn)題。