??房地產(chǎn)業(yè)作為一個資金密集型行業(yè)，對資金有很強(qiáng)的依賴性，金融環(huán)境的變化直接影響房地產(chǎn)市場。因此，持續(xù)跟蹤金融環(huán)境的變化，對于研究樓市變化非常重要。本報告選取了M1同比增速、住戶部門貸款余額同比增速、中國一年期國債收益率、全國首套房貸平均利率等四個跟房地產(chǎn)市場相關(guān)性較高的月度金融數(shù)據(jù)進(jìn)行研究。

??一、M1增速連降6個月，房地產(chǎn)行業(yè)資金面壓力山大

??1、7月末M1余額同比增長4.9%，創(chuàng)近15個月新低，預(yù)計下半年繼續(xù)回落；住戶部門貸款余額同比增長14.3%，增速持續(xù)回落

??央行發(fā)布的金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，7月末M1余額同比增長4.9%，略低于市場預(yù)期。M1同比增速自今年1月創(chuàng)出14.7%的階段高點(diǎn)后，已連續(xù)6個月回落，創(chuàng)近15個月新低。7月末，住戶部門貸款余額同比增長14.3%，已連續(xù)4個月回落。

??M1是經(jīng)濟(jì)周期波動和價格波動的先行指標(biāo)，M1增速高，則樓市升溫；M1增速低，則樓市降溫。從這兩組數(shù)據(jù)的歷史走勢和關(guān)系來看，兩者走勢基本同向，M1同比增速走勢領(lǐng)先于住戶部門貸款余額同比增速走勢。2011年至今，M1同比增速和住戶部門貸款余額同比增速分別有3個階段高點(diǎn)，前者領(lǐng)先后者時間分別為6個月、8個月和2個月。2011年至今，M1同比增速和住戶部門貸款余額同比增速有均3個階段性低點(diǎn)，前者領(lǐng)先后者時間分別為6個月、16個月和2個月，第二次領(lǐng)先的時間較長，主要原因是2014年1月M1同比增速創(chuàng)階段新低后，至2015年一季度，M1同比增速均在低位徘徊，期間創(chuàng)下幾個次低點(diǎn)。

??從本輪周期來看，今年上半年M1同比增速走勢和2018年同期較為相似。2019年M1同比增速全年未超過5%，維持在較低水平。受去年1月疫情影響，今年1月M1同比增速大幅異動，但從去年除1月以外其他月份的基數(shù)和今年穩(wěn)健中性的貨幣政策基調(diào)來看，今年1月基本上是本輪周期的高點(diǎn)。央行二季度貨幣政策執(zhí)行報告顯示，上半年貨幣政策力度已基本回到疫情前的常態(tài)。7月15日央行下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)，但由于7月全國整體經(jīng)濟(jì)活動放緩、企業(yè)和個人的投融資需求減弱、銀行表外業(yè)務(wù)活動收縮等，降準(zhǔn)對M1影響有限。預(yù)計下半年M1同比增速將繼續(xù)回落。

??從住戶部門貸款余額同比增速來看，今年年初的加速上升也是由去年疫情期間的低基數(shù)引起的，3月大概率已是本輪周期的高點(diǎn)，4月開始已經(jīng)回落。今年以來多個熱點(diǎn)城市收緊了房貸政策，并嚴(yán)查經(jīng)營貸、首付貸等違規(guī)資金進(jìn)入樓市，近期部分一線城市更是加大監(jiān)管力度：7月27日上海5家國有大行的分支機(jī)構(gòu)均因“流動資金、消費(fèi)貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)市場”而吃了上海銀保監(jiān)局的行政罰單；8月7日深圳公布“深房理”初步調(diào)查結(jié)果，截至目前共發(fā)現(xiàn)21.55億元經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，并對有關(guān)責(zé)任單位和人員依法啟動問責(zé)和處罰。預(yù)計下半年住戶部門貸款余額同比增速還將繼續(xù)下行。

??2、7月末中國一年期國債收益率為2.13%，預(yù)計下半年仍在2%-3%區(qū)間小幅震蕩；7月全國首套房貸平均利率為5.38%，將維持溫和上升趨勢

??一年期國債屬于短期國債，主要受利率政策和短期流動性的影響，能夠更好地反映利率周期與社會資金價格變化。7月末，中國一年期國債收益率為2.13%，較6月末下降0.3個百分點(diǎn)。去年四季度以來一年期國債收益率一直較為穩(wěn)定，目前與疫情前水平接近。7月融360未發(fā)布首套房主流貸款利率，從保利投顧研究院統(tǒng)計結(jié)果來看，7月全國首套房貸平均利率為5.38%。

??從這兩組數(shù)據(jù)的歷史走勢來看，兩者走勢基本同向，一年期國債收益率走勢領(lǐng)先于全國首套房貸平均利率走勢。2011年至今，一年期國債收益率和全國首套房貸平均利率均有3個階段高點(diǎn)，前者領(lǐng)先后者的時間分別為4個月、6個月和8個月。2011年至今，一年期國債收益率和全國首套房貸平均利率均有3個階段性低點(diǎn)，前者領(lǐng)先后者的時間分別為4個月、13個月和9個月。第二次領(lǐng)先的時間較長，主要原因是2015年6月一年期國債收益率創(chuàng)階段新低后，至2016年三季度，國債收益率均在低位徘徊，期間創(chuàng)下幾個次低點(diǎn)。

??7月15日央行全面降準(zhǔn)后的2周，1年期國債收益率從2.29%一路下跌至2.13%。7月30日中央政治局會議進(jìn)一步明確將延續(xù)流動性合理寬裕的穩(wěn)健貨幣政策，鞏固了市場對國債價格走高的預(yù)期，驅(qū)動國債收益率繼續(xù)下跌。但8月以來1年期國債收益率已略有回升，預(yù)計一年期國債收益率下半年大概率仍在2%-3%區(qū)間小幅震蕩。

??全國首套房貸平均利率方面，今年上半年在“三道紅線”、“房住不炒”的嚴(yán)厲調(diào)控基調(diào)下，金融機(jī)構(gòu)嚴(yán)查經(jīng)營貸、房貸首付來源，貸款額度整體偏緊，部分熱點(diǎn)城市放款周期拉長，導(dǎo)致上半年全國房貸利率水平持續(xù)上行。7月多個重點(diǎn)一二線城市調(diào)升房貸利率，如廣州部分銀行將首套貸款上調(diào)至5.8%，上海則上調(diào)至5%。全面降準(zhǔn)雖然一定程度上能提高銀行放貸積極性，緩解積壓房貸投放，但不會改變房地產(chǎn)行業(yè)流動性收緊大趨勢。預(yù)計下半年房貸利率將維持溫和上升趨勢。

??3、預(yù)計下半年住戶部門貸款余額同比增速繼續(xù)下行

??住戶部門貸款余額同比增速和全國首套房貸平均利率是與房地產(chǎn)行業(yè)直接相關(guān)的兩個數(shù)據(jù)，將兩者歷史走勢結(jié)合來看，整體上呈反向走勢，首套房貸平均利率走勢領(lǐng)先于貸款余額同比增速走勢。2011年至今，首套房貸平均利率共有3個階段高點(diǎn)，分別領(lǐng)先住戶部門貸款余額同比增速階段低點(diǎn)7個月、11個月和16個月。2011年至今，首套房貸平均利率共有3個階段低點(diǎn)，分別領(lǐng)先住戶部門貸款余額同比增速階段高點(diǎn)10個月、9個月和2個月。

??考慮到本次全面降準(zhǔn)的主要目的是緩解小微企業(yè)的成本壓力和經(jīng)營壓力，且目前的房地產(chǎn)調(diào)控政策仍偏緊，有專門的貸款集中度管控，預(yù)計降準(zhǔn)資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域較為有限，下半年住戶部門貸款余額同比增速大概率仍將延續(xù)下行趨勢。

??二、全國商品房年初累計銷售面積同比增速持續(xù)暴跌，下半年趨緩

??全國首套房貸平均利率和全國商品房年初累計銷售面積同比增速基本呈反向走勢，全國首套房貸平均利率走勢略領(lǐng)先于全國商品房年初累計銷售面積同比增速走勢。2011年至今，首套房貸平均利率共有3個階段高點(diǎn)，分別領(lǐng)先全國商品房年初累計銷售面積同比增速階段低點(diǎn)2個月、8個月和15個月。2011年至今，首套房貸平均利率共有3個階段低點(diǎn)，與全國商品房年初累計銷售面積同比增速階段高點(diǎn)的關(guān)系分別為領(lǐng)先5個月、滯后3個月和領(lǐng)先1個月。

??從目前的貨幣政策及調(diào)控政策來看，2021年1月已基本確定是本輪周期全國首套房貸平均利率的低點(diǎn)，受去年疫情期間的超低基數(shù)影響，2月是近10年來全國商品房年初累計銷售面積同比增速的最高點(diǎn)。8月16日國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1—7月份全國商品房年初累計銷售面積同比增長21.5%，繼續(xù)暴跌，7月回落速度略有放緩。考慮到目前全國商品房年初累計銷售面積同比增速仍處于長周期的相對較高水平，且下半年房貸利率大概率會維持溫和上升趨勢，預(yù)計下半年銷售面積同比增速不改回落趨向，但速度將有所放緩。

??三、預(yù)計百城二手房價格同比漲幅四季度見頂

??為了研究M1和房價的關(guān)系，本報告結(jié)合“中國城市二手房指數(shù)”網(wǎng)站數(shù)據(jù)對統(tǒng)計局的70城二手住宅銷售價格指數(shù)進(jìn)行一定的調(diào)整，得到百城二手住宅價格指數(shù)。具體方式為：以2006年1月為基期，對房價漲幅進(jìn)行累計計算。其中，對2016年之前國家統(tǒng)計局公布的70城二手住宅價格環(huán)比漲幅作放大處理，2016年后的房價環(huán)比漲幅則直接使用“中國城市二手房指數(shù)”網(wǎng)站公布的月度數(shù)據(jù)。

??M1同比增速和百城二手房價格同比漲幅二者的整體走向基本一致，M1同比增速走勢領(lǐng)先于百城二手房價格同比漲幅走勢，即房價走勢滯后于貨幣變化趨勢。2011年至今，M1同比增速和百城二手房價格同比漲幅分別有3個和2個階段高點(diǎn)，前2個階段高點(diǎn)前者領(lǐng)先后者的時間均為11個月。2011年至今，M1同比增速有3個階段性低點(diǎn)，前兩個低點(diǎn)分別領(lǐng)先百城二手房價格同比漲幅低點(diǎn)5個月和14個月，后一個低點(diǎn)滯后百城二手房價格同比漲幅低點(diǎn)3個月。

??從目前的貨幣政策及去年基數(shù)來看，今年1月確定是本輪周期M1同比增速的高點(diǎn)，預(yù)計下半年M1同比增速將繼續(xù)回落。按照過去金融數(shù)據(jù)和房價的走勢規(guī)律來看，預(yù)計百城二手房價格同比漲幅四季度見頂。

??點(diǎn)擊查看完整版報告：[易居研究院]2021年7月金融環(huán)境與房地產(chǎn)市場月報