??熱點回放

??回首跌宕起伏的2021年，國內房地產市場大致經歷了前熱后冷的過程。上半年市場熱情高漲，各地不斷加大調控力度；進入下半年，房地產市場快速降溫，行業面臨深度調整和轉折局面。在多重因素影響下，銷售下滑、房價下跌、土拍遇冷、融資受挫、多家企業出現債務違約，行業風險逐漸暴露。四季度起，高層不斷釋放維穩信號，前期過緊的金融政策已有所糾偏，房企融資環境略有改善，但市場基本面依舊走弱，行業核心指標的持續探底給來年預期增添了幾分不確定性，樓市未來的發展道路面臨著前所未有的挑戰。

??展望2022年，房地產政策走向如何？政策暖風能否帶來基本面的預期變化？房地產行業發展邏輯會有哪些變化？行業是否還存在新的發展機會？本期內參將從政策趨勢、融資環境、企業發展、行業變化等多個角度來進行分析。

??各方觀點

??易居中國董事局主席周忻認為，未來的房地產有四個趨勢。第一，中國房地產大開發模式的建設繁榮，會向大資管模式的守護繁榮過渡。第二，痛，將會是中國房地產的一個常態，因為從一個時代過渡到另一個時代，既要解決過去所面臨的很多問題，同時又要面對房地產行業新模式下的很多挑戰。第三，中國房地產行業在未來，許多的開發模式、運營模式，都將發生巨大的變化。第四，新經濟、互聯網、高科技、大數據，將會跟房地產和房地產相關行業緊緊地融合在一起。

??旭輝控股董事局主席林中認為，行業正處于優勝劣汰、迭變重整的調整期，房企必須痛定思痛，徹底變革，穿新鞋走新路，才能在行業轉折期生存下來，在未來謀求更長足的發展。此外，房企要看清當下的形勢，不能再用慣性思維來看這次行業的周期，在去杠桿階段的當務之急是活下去，保證現金流的安全，摒棄規模導向的沖動，一定要做好開源節流、增收節支、以收定支、量入為出這四個方面。

??中國首席經濟學家論壇理事長連平認為，2021年年底金融政策轉為偏向呵護的姿態為主，主要是改善市場融資環境，強化住房金融合理預期管理，政策取向更為靈活，從而有利于平衡風險。展望2022年，房地產行業融資環境將逐步有所改善，市場運行將由下行逐漸走向平穩，市場風險將趨向收斂，市場預期將漸趨好轉。

??藍綠雙城控股集團董事長曹舟南認為，圍繞“房住不炒”定位，未來5年“行業整頓”的主基調不會改變，但政策上會有階段性的局部調緩。市場將呈現存量、變量與增量共存。房企要從“大開發”轉向“大服務”，放下“杠桿邏輯”，轉向“實業邏輯”。

??貝殼研究院發布研報認為，影響2022市場走勢的核心變量是政策環境、市場供給以及信貸投放量。總體上看，2022年房地產市場將會逐步修復，修復需要時間，修復過程可能有短暫波動，但最終將回歸平穩均衡。2022年市場走勢將出現前低后高。

??國家發改委學術委員會原秘書長張燕生認為,2022年穩字當頭，要穩住房地產基本面。房地產行業對我國經濟高質量發展，是重中之重的一個行業。要解決好房地產健康可持續發展的長效機制，尤其是房地產行業高質量發展的路徑、方向。

??首創證券首席分析師王嵩認為，2022年行業整體調控在兼顧中長期制度改革深化的基礎上，對于短期供需層面限制措施的把控將愈加精細化，不排除非熱點城市打破以往過度調控的枷鎖，而對于熱點城市，我們仍認為其調控體系將趨于穩定，2022 年更大概率的是將形成以金融信貸調節為主的供需控制措施。

??金輝集團環渤海區域總裁孫志勇認為，2021年房地產行業最大的變化就是對價值和預期的重新校對，這是這個行業非常深刻的變化，大家預期更合理，對價值的關注更高。

??保利顧投研究院發布研報認為，總體來說房地產是支柱行業，上下游關聯產業眾多，經濟總量貢獻大（近30%），對宏觀經濟大局、地方財政穩定意義重要性高。中央定調下行業政策環境正迎來糾偏改善，其中三大變量居民信貸、房企融資、行政政策環境正逐步優化，2022年市場將逐步走出前期悲觀預期，走向修復，需求回歸。

??中國銀行研究院研究員王梅婷認為，在房市明顯“降溫”背景下，中央重申“穩地價、穩房價、穩預期”，預計2022年房地產調控政策仍將堅持“房住不炒”定位，但實施力度或將有所調整。同時在政策支持下，房地產行業的兼并重組將會逐步增加，債務規模小、資產質量高的房企將在市場中的競爭力進一步提升。短期內，在保持房價基本穩定的基礎上，充分考慮2022年經濟下行壓力，合理實施房地產企業融資調控政策，滿足剛需和改善型購房者合理的貸款需求，防止出現房地產企業在融資收緊與銷售下行雙重擠壓下，違約情況擴散蔓延，甚至引發流動性危機。

??中房分析

??伴隨著陣痛，2021年房地產行業正迎來一場巨變

??回顧2021年，“三條紅線”、房貸“集中度”管理和“供地兩集中”等帶有根本變革的調控政策接踵而至，房地產行業經歷了嚴峻的考驗。在融資環境持續趨緊的背景下，受信用危機影響，部分房企深陷債務違約困局，其上下游鏈條均受到波及。房地產行業投資和銷售同比也呈現出下探曲線，部分城市土地市場流拍現象增加。

??在2021年市場下行、行業陣痛的周期里，房企已深刻認識到債務危機的背后是房地產行業長期高杠桿、高負債模式下蘊藏風險的集中暴露，企業增長方式應從財務杠桿驅動的盲目擴張型向穩健發展的質量效益型轉變。 

??“平穩發展”成2022年樓市調控重要關鍵詞

??2021年年末政策見底信號逐漸明朗，中央經濟工作會議中提到的“促進房地產業健康發展和良性循環”正是對房地產市場在整個經濟運行中重要地位的肯定。房企融資的“至暗時刻”已經度過，預計后續政策將適度放松對房地產融資的管控，同時地方政府或將降低信譽優良的企業監管額度，加快其監管賬戶資金流轉，推動房企信用正循環，從而減少金融系統風險。倘若房企流動性緊張局面得到緩解，整體信用恢復后，從拿地、開工、銷售、交付等一系列活動將得到良性循環。

??結合2021年底一些重要會議和高層發言中對房地產行業定調，“平穩發展”會是2022年經濟工作和政策調控的重要出發點和落腳點。在“房住不炒”的長期定位導向下，“穩房價、穩地價、穩預期”構筑了房地產微調的邊界，大幅度寬松的刺激政策很難再現。未來“因城施策”將打開調節空間，在有保有壓下區別對待，一方面要加強房地產市場和重點企業風險防范，確保風險處置平穩有序進行；另一方面對于合理的剛需或改善性住房需求給予扶持，通過大力發展保障性租賃住房建設和完善金融、土地、稅收等政策措施，更好地滿足居民更高質量、更多樣化的居住需求。 

??行業復蘇尚需時日，發展則更需努力

??從2021年前11個月的行業數據來看，重要的先行指標如土地購置面積、新開工累計同比大幅下跌，預示著未來的投資、銷售或將進入負增長區間；月度數據方面，新開工、銷售面積、銷售額、房價等指標連續數月負增長，則更直觀反映了市場的蕭條現狀，政策或有回暖，但市場探底過程短期內難以扭轉。究其原因，一是政策環境邊際改善傳導至市場端仍需時日；二是市場若要真正走出底部區域，還有賴于信貸政策的放寬以及消費者信心的重建。

??展望2022年，預計房地產市場運行趨勢將由下行逐漸走向平穩，但商品房成交情況難言樂觀。在高基數和三四線城市購房需求放緩影響下，房價漲幅在2022年大部分時間將處于負值區間；由于部分城市預售制度政策有所收緊，對房企銷售回款提出了更高要求，疊加房地產稅試點落地對購房者預期的影響，商品房銷售增速仍有所放緩。 

??行業的發展模式和規則正在重構，國民共進，分化合并會是一段時間內的常態

??在行業調整階段，市場有望加速洗牌，缺乏資金優勢的房企將逐漸失去立足之位，或者被實力突出的國企和央企吸納并入。不久前央行、銀保監會聯合發聲鼓勵和支持優質企業按照市場化原則加大房地產項目兼并收購，正是推動房地產行業整合、促進行業出清的重要舉措。隨著政策落地實施，不僅能夠盤活增強出險房企的流動性，央企國企、優質民企也有望借助政策東風擴大發展優勢和迎來新的發展機遇。這個過程不是所謂房地產領域的“國進民退”，而是“國民共進”，融合發展。

??實現房地產業良性循環和健康發展，需要企業不斷探索新的發展模式。中國房地產行業多年以來的“高周轉、高杠桿、高負債”的發展模式已經難以為繼，同時“住有所居”也由購買為主向租購并舉轉變。隨著行業格局和發展模式的重構，中長期來看，央企和國企或成為增量項目主導力量，城市發展基金、REITS等直接投資將成為新生力量，實力較強的民企以聯合共建方式發展，中小型民企則重新回到夾縫中求生存的狀態。