??導讀

??武漢要擺脫現階段的市場困境，仍需政策組合拳助力，尤其要在需求端予以刺激。

??◎  研究員 / 楊科偉 柏品慧 李詩昀

??2022年以來，武漢市場下行壓力不斷加劇，房企供貨信心不足，開盤去化率低至兩成，廣義庫存現已接近1億平方米。5月，武漢跟進放松房地產政策，房企端優化預售資金監管，客戶端對三類人群放開限購。而在政策暖風下，武漢市場能否迎來困境逆轉？

??01 2022年武漢樓市加速趕底
側面映證中西部集體褪色

??……略……

??一、武漢既是樓市成交“糧倉”，又是中西部乃至全國市場的“體溫計”

??武漢是全國樓市成交“糧倉”，成交面積常年排名全國前三。2019年，武漢和重慶是全國唯二商品住宅成交規模突破2000萬平方米的城市。2020年，受疫情影響，武漢全年新房成交面積縮量至1757萬平方米，但排名仍高居全國第3位。2021年上半年，受疫情抑制的購房需求集中釋放，帶動全年成交規模重回1978萬平方米高位，排名重回全國第2位。

??成交金額方面，武漢長期領跑中西部城市，常年排名全國前十。2019年，武漢新房成交金額2743億元，排名全國第4，僅次于上海、杭州、北京。2020年、2021，武漢新房成交金額分別排名全國第8和第7，依然領跑所有中西部城市。

??在16個主要中西部城市中，武漢房地產市場份額一直保持在15%左右。個別年份份額略有下滑，比如2017-2018年，主要是受制于供應不濟，2020年則是受限于疫情導致的前4月樓市停擺，拖累全年成交份額下滑至12%。

??不僅如此，武漢還是中西部市場的“體溫計”。武漢房地產市場走強，往往也意味著中西部整體市場熱度抬升，比如2016年武漢樓市異常火爆，全年成交規模接近3千萬平方米，中西部16城成交同步攀升至1.76億平方米高位，又比如2022年，包括武漢在內的中西部城市市場都非常低迷。

??二、2022年武漢供需低迷庫存高企，去化率低至兩成遠城區銷售慘淡

??……略……

??02依庫存、去化率劃分兩段長周期
從賣方到買方市場轉化

……略……一、網簽延遲致數據失真，傳統成交濾波模型難以真實反映市場周期

??……略……

??二、以庫存、開盤去化模擬真實市場，劃分由升轉降兩段長周期……略……

??1、2014年H2至2019年H1進入上升周期，庫存出清近乎無房可售

??2014年下半年-2019年上半年，武漢房地產市場處在持續上升周期，新房整體供不應求，庫存接近出清，消化周期由9個月逐漸降至4個月以下，開盤平均去化率由不足5成上升至9成左右。

??2014下半年-2015年武漢房地產市場進入快速上行周期。項目銷售情況明顯改善，從少人問津到熱點項目捂盤惜售，開盤平均去化率由不足5成上升至60%。成交規模連續2年創下歷史新高，并領跑全國其他城市。供不應求態勢初顯，新房庫存快速出清，消化周期縮短至6個月。房價止跌并進入快速上漲通道，2015年武漢新房成交均價達到8811元/平方米，較2013年上漲25%。

??2016年，武漢樓市、地市異常火爆，新房市場一房難求，全年成交再創新高，土拍白熱化，接連誕生13宗全市、區域單價地王。3月開始，武漢便爆發了一輪小陽春行情，新房市場嚴重供不應求，開盤即罄成為常態，光谷等熱門片區更是出現開發商收繳高額認籌金、深夜悄悄開盤、購房者徹夜排隊買房等奇觀，9月調控政策密集出臺，3個月內1次升級限貸、3次加碼限購，也難以澆滅搶房熱情，全年成交規模2862萬平方米，再創歷史新高。土地市場火熱非常，全市單價地王2次被刷新，還誕生13塊區域地王，正榮、華夏幸福、龍湖等十余家品牌房企首次落子武漢。

??2017年，武漢房地產市場維持高溫運行，樓市供不應求矛盾依然突出，全年平均去化率超過9成，成交均價首次“破萬”。年內商品住宅庫存消化周期維持在2個月左右，庫存幾乎出清，核心區域近乎“無房可賣”導致成交主力外移，二環內成交比重由上一年的9%降至4%，而三環外成交占比達到6成以上，由此也帶動非限購區域房價大幅上漲，全市成交均在2017年首次突破10000元/平方米大關。

??2018年，在全國樓市大降溫的背景下，武漢樓市卻走出了獨立行情。全年共計開盤加推平均去化率87%，基本與2016、2017年高熱期相持平，市場熱度并未明顯消退。供不應求問題略有緩解但仍然存在，年末商品住宅庫存消化周期也只有3.5個月。

??2019年上半年，武漢房地產市場平穩運行，樓市表現雖不及2016、2017年鼎盛期搶眼，但仍好于2014、2015年。上半年開盤平均去化率維持在74%相對高位，截至6月底，庫存面積較2018年沒有明顯擴張，但由于成交略有放緩，消化周期小幅拉長至4.2個月。 

??2、2019年H2至今步入下降周期，庫存高企買方市場格局強化

??2019年下半年至今，武漢房地產市場處在下行周期，新房供求形勢發生逆轉，開盤去化率由60%逐年下降至21%，庫存消化周期則由6個月持續攀升至35個月。

??2019年下半年開始，由于前期供地集中形成新房供應，導致市場供求關系惡化，樓市開始降溫。下半年，武漢商品住宅供應面積高達1569萬平方米，環比增長74%，但成交明顯不濟，開盤平均去化率只有60%，較上半年下降14個百分點，46%的項目啟動分銷，包括盤龍城、陽邏等熱門剛需板塊，以及中心城區豪宅樓盤均有上馬分銷渠道動作。年末，武漢商品住宅庫存規模攀升至1247萬平方米，創2016年3月以來新高，消化周期拉長至6個月。

??2020年，受到疫情沖擊，一季度武漢樓市供求皆降至歷史低位，但隨著紓困政策落地見效，二季度開始市場逐漸企穩。但這也只是低位企穩，武漢樓市并未走出2019下半年以來的調整期，全年開盤去化率跌至40%，同比下降25個百分點。由于疫情導致部分外來務工群體流失，遠郊剛需置業需求收縮，市場面臨比主城更大的下行壓力，去化率低至35%。

??2021年上半年受土地市場熱度傳導，武漢樓市階段性小幅轉暖，下半年受到行業大環境影響，樓市復又急轉直下，開盤去化率降至24%，較上半年再下跌15個百分點。受近些年市場低溫運行的影響，武漢開盤頻次呈逐年下滑走勢，2021年全年僅開盤648次，較2020、2019年下降10%以上，半數以上項目選擇平推入市。

??2022年前4月，武漢樓市繼續筑底盤整。1月、2月開盤去化率結構性上行至30%左右，3月、4月再度回落至20%以下，且由于新一輪疫情導致部分售樓處關閉，項目來訪量、認購量都出現下滑，全市范圍大量項目以特價、工抵等名義推貨，遠郊區為加速去化更是翻倍式上調分銷點位，比如長江中心點位由每套5萬元上漲至10萬元。

??03 西安:市場集中與分化顯著
土拍熱度有望提升

??……略……

??一、14年H2至15年：舊改換房需求疊加政策催化，成交量價齊漲

??……略……

??1、市場：成交轉暖房價由跌轉升，去化率升至6成部分項目“日光”

??……略……

??2、內因：持續5年的城中村改造收尾，催生大量改善換房需求

??2010-2014年間，武漢主城區迎來大規模的城中村改造，例如2010年主城成交的2983萬平方米土地中，52%是城中村改造土地，2012年這一比重更是高達59%。2010-2014五年間累計成交城中村改造土地建面超過6000萬平方米。

??而進入2015年，城中村改造基本結束，城中村土地成交的絕對量和占比都明顯下降，成交建面降至274萬平方米，同比下降60%，占全年土地降至19%，較2014年下降11個百分點。隨之而來的，是大量拆遷戶基于改善居住環境的需要而產生的增量購房需求，并一齊涌入新房市場。

??3、外因：政策放松是助推劑，全面取消限購、央行認貸不認房

??……略……

??二、16-19年H1：引才成效卓越，樓地市火爆地價與房價輪動上漲

??……略……

??1、市場：政策“免疫”庫存加快出清，房企惜售一房難求

??……略……

??2、內因：百萬大學生留漢3年達成，增量購房需求踴躍入市

??武漢擁有89所高校和130余萬高校在讀生，但一直以來畢業生留漢積極性不高，2016年，武漢人才凈流入率為－0.4%。2017年，武漢啟動“百萬大學生留漢計劃”，力爭5年留下100萬大學生，由此也引爆了二線城市“搶人大戰”。武漢先發制人且政策力度空前，比如落戶門檻逼近于零，發布人才租房、購房等安居補貼。

??到2020年1月初，3年時間新增留漢大學生109.5萬人，提前兩年完成計劃目標，海歸回流、一線城市回流、博士等具有較高支付能力的人群落戶數量明顯增加。百萬人才來漢留漢帶來了規模非常可觀的安家置業需求，為武漢樓市注入了新的活力。

??3、外因：地價上漲倒逼房價看漲預期，區域乃至全市地王頻出

??2016年，武漢土地市場空前火爆，外來房企加速布局武漢，包括龍湖、富力、陽光城、雅居樂在內的十余家品牌房企首入武漢，上演搶地大戰，全市宅地平均溢價率達到58%。全年誕生2宗全市單價地王、13宗區域單價地王，最高成交樓板價記錄被刷新至20021元/平方米，這一紀錄直到2020年才被再度打破。平安以110.65億元總價力壓金茂、華潤等一眾房企，摘得漢陽新港長江城地塊，接棒武漢總價地王，除此以外，東西湖、洪山、黃陂、江夏、青山等5區區域總價地王記錄也被刷新。地價上漲倒逼房價看漲預期，基于買漲心理，潛在置業群體踴躍入市，加劇樓市供不應求，開發商爭相競地、購房者蜂擁搶房是2016年武漢房地產市場的真實寫照。

??2017年，金科、泰禾、金融街、中糧等外來房企強勢進駐武漢，土拍延續高熱，全年宅地成交金額創歷史新高，達到1454億元，高基數基礎上同比增長67%。2017-2019年，武昌、新洲、青山等9區誕生了新的區域單價地王。

??04 19年下半年至今土地超賣
供應過剩主導下降周期

??……略……

??一、19年H2至20年：供應放量需求兩級分化，市場拐點下行但仍具韌性

??……略……

??1、市場：去化率跌至4成，分銷、折扣加碼，但成交仍具韌性

??……略……

??2、內因：供地過量遠城區顯著超標，買方市場形成在售項目凈增8成

??2017-2019年，武漢供地顯著過量，涉宅用地成交總建面多達8125萬平方米，相當于同期商品住宅成交面積的1.5倍。尤其是遠城區供地顯著超標，例如東湖高新、東西湖區涉宅用地成交總建面都在1000萬平方米附近，相當于同期商品住宅成交面積的2.1倍。

??受此影響，武漢房地產市場逐漸由賣方市場向買方市場轉化，表現于在售項目大幅躍升。2018-2020年，武漢重點監測活躍項目數量由239個持續提升至431個，凈增長80%。其中，強銷在售項目由141個大幅提升至353個，凈增長1.5倍，市場競爭激烈程度可見一斑。

??3、內因：疫情倒逼改善需求加速釋放，但務工人員外流剛需收縮

??……略……

??4、外因：從政策底到市場底，紓困政策連番刺激下市場恢復正常化

??……略……

??二、21年H1：人口回流需求延期釋放，市場短暫回暖區域加劇分化

??……略……

??1、市場：供求創17年以來同期新高，去化率持穩4成但區域分化加劇

??……略……

??2、內因：經濟全面復蘇常住人口大增百萬，需求延期14個月集中釋放

??2020-2021年，武漢常住人口連續兩年增長120萬人以上，主要原因有以下兩方面因素：

??其一，疫情后經濟全面復蘇，大量外來人口返漢留漢。2021年，武漢GDP同比增長12.2%，固定資產投資同比增長12.9%，社會消費品零售總額同比增長10.5%，均實現兩位數增長。隨著武漢經濟全面復蘇，大量外來人口返漢留漢，此前外流的務工人員逐漸回流。

??其二，眾多頭部企業落地武漢，產業人口指數級增長。近年來，武漢大力發展數字經濟和總部經濟，集結了多個科技公司的“第二總部”，包括小米武漢總部、TCL華中區域總部、騰訊（武漢）數字產業總部等，既推動了產業升級與科技創新，又提供了大量的就業機會，產業人口指數級增長。

??而在外來人口大量涌入的情況下，2021年3-6月武漢樓市成交持續放量，歷月成交面積皆超200萬平方米，因疫情暫時擱淺的購房需求終在延期約14個月之后集中釋放。

??3、外因：地王是“催化劑”，全市地王突破3萬/平助推房價看漲預期

??地王是房地產市場轉暖的“催化劑”，2020年至2021年上半年，武漢多區域頻出地王，全市單價地王歷史性突破3萬元/平方米。地價上漲既助推房價上漲預期，又刺激居民購房消費。

??2020年，基于地方財政收支考量，武漢優化供地質量，主城區優質地塊供應持續增多。起拍價普遍上調，部分地塊起拍價甚至創所在區域地價新高，意味著即便底價出讓，也刷新區域地王紀錄。例如11月26日，中建三局底價18.5億元摘得洪山區魯磨路和華科大西路交叉口地塊，樓板價14729元/平方米，創洪山區新的單價地王。全市地王突破3萬元/平方米，11月13日，華潤置地總價65.7億元競得江岸區解放大道與頭道街交匯處地塊，樓板價30558元/平方米，創全市新的單價地王。

??2021年上半年，武漢首輪集中土拍熱度不減，東湖高新、硚口、東西湖等區域相繼誕生新地王。例如6月29日，南山控股及武漢城投聯合體總價72億元競得東湖新技術開發區高新二路以南、光谷三路以西地塊，樓板價20799元/平方米，刷新東湖高新區單價地王紀錄。

??三、21年H2至今：土地超賣、需求趨飽和，市場主基調轉向去庫存

??……略……

??1、市場：成交加速下行到訪、去化率全面轉弱，區域及項目分化加劇

??2021年下半年以來，武漢房地產市場加速下行，集中體現在以下四個方面：

??其一，房企供貨信心不足，成交加速下行。2021年下半年，武漢房地產市場明顯轉冷，累計成交806萬平方米，同比下降37%。2022年，市場形勢愈加嚴峻，前4月累計成交285萬平方米，同比跌幅擴至61%。房企供貨信心不足，前4月累計供應297萬平方米，同比下降58%。據武漢房管局公布數據顯示，預計二季度可達預售條件共計142個項目、481萬平方米，4月僅供應37個項目、107萬平方米，占比低至22%。其中，主城區供應相對充足，遠城區僅少量項目補貨供應。

??其二，去化率不足兩成。2021年下半年，武漢開盤去化率趨勢性下行，去化率由上半年的39%跌至下半年的24%，凈減少15個百分點。2022年，開盤去化持續低迷，尤其是3月，去化率低至14%，創歷史新低。4月，去化率小幅回升至19%，環比提升5個百分點。

??其三，到訪量及轉化率持續下滑。2021年下半年，武漢單盤平均周度客戶來訪降至78組，單盤平均周度持銷跌至7套。2022年1-4月，單盤平均周度客戶來訪進一步回落至62組，單盤平均周度持銷低至4套。

??其四，區域及項目分化加劇。改善性需求相較堅挺，武昌濱江、白沙洲、南湖個別性價比樓盤去化表現優異，剛需客戶觀望情緒濃重，三環外剛需盤去化承壓，特價房、團購折扣等營銷活動持續加碼。遠郊板塊部分項目分銷傭金持續上調，例如恒基旭輝鉑悅園著全民營銷提點上漲至7萬元/套，長江中心則由5萬元/套上漲至10萬元/套。

??2、內因：土地超賣近5年宅地成交1.3億平，廣義庫存近1億平

??2017-2021年，武漢土地超賣，涉宅用地成交總建面13471萬平方米，相當于同期商品住宅成交面積的1.4倍，直觀反映供需明顯錯配。

??截至2022年4月末，武漢狹義庫存2123萬平方米，去化周期多達34.8個月。廣義庫存高達9736萬平方米，即便不再新增供地，仍需5年以上才能去化完畢。其中，大盤顯著偏多乃是廣義庫存高企的首要因素，單盤銷售周期大都超5年，部分項目更是超10年。例如黃陂區，便有綠地、武漢城建兩三個大盤，剩余待售面積接近420萬平方米。

??3、內因：遠城區擴張過快，但市政配套及人口導入存時間差

??……略……

??4、內因：需求趨飽和剛需持續減少，百戶購房比達51.3%

??2006-2021年，武漢百戶購房比達到51.3%，遠高于其他一二線城市。一方面，武漢房價在過往15年平穩上漲，大量中等收入群體成為購房主力。另一方面，武漢市場需求逐漸趨于飽和，尤其是剛需，成交占比持續走低。可以預見的是，武漢市場需求將由有房住到住好房進階，意味著未來剛需將持續減少，改善性需求則將穩步釋放。

??5、外因：全國市場下行房價預期轉跌，房企暴雷致市場信心動搖

??……略……

??四、供需是周期升降的決定因素，政策、地王對市場約有半年刺激效應

??……略……

??1、供需是周期升降的決定因素，需求引領上升周期、供應主導下降周期

??供需乃是武漢房地產市場周期性變化的決定性因素，旺盛需求主導上升周期，過量供應主導下降周期。具體而言，2017年武漢啟動“百萬大學生留漢計劃”，力爭5年留下100萬大學生，并提前兩年完成。而在旺盛需求主導下，2017年至2019年上半年，武漢房地產市場異常火爆，近乎無房可售。2017-2021年，受累于土地超賣，武漢房地產市場逐漸由賣方市場向買方市場轉化，且有不斷惡化的趨勢。而在過量供應主導下，2019年下半年以來，武漢房地產市場持續轉冷，成交加速下行，廣義庫存現已接近1億平方米。

??2、政策、地王僅是催化劑，刺激效應約持續半年但難以扭轉市場周期

??政策、地王僅是催化劑，對武漢市場大概有半年左右的刺激效應，但難以根本性扭轉市場周期。具體而言，受疫情影響，2020年上半年武漢房地產市場一度陷入停擺，上半年累計成交同比下降47%。但在紓困政策的輪番刺激下，極大程度上恢復市場信心，房地產交易快速回歸正常化，下半年累計成交同比轉增5%，最終完成了從政策底到市場底的有效轉化。

??2019年下半年，武漢房地產市場開始進入下降周期，但2021年上半年市場曾短暫回暖，成交創2017年以來同期新高。核心因素在于地價上漲助推房價看漲預期，變相刺激居民購房消費。2020年至2021年上半年，武漢土拍市場持續火熱，多區域頻出地王，全市單價地王歷史性突破3萬元/平方米。

??05 總結:短期四季度走出調整
長期供需平衡無虞

??……略……

??一、武漢要擺脫市場困境，需放松限購、限貸等政策組合拳助力

??2022年以來，穩地產政策持續發力，地方因城施策分類放松調控，且政策落地頻率顯著加快。據不完全統計顯示，截至5月17日，共計108省市出臺166次放松政策，杭州、蘇州、成都等強二線城市跟進放松限購，南寧、鄭州、無錫等弱二線及三四線城市更在需求端予以刺激。

??我們認為武漢要擺脫現階段的市場困境，仍需政策組合拳助力，尤其要在需求端予以刺激。其一，放松限購，例如遠城區率先取消限購。其二，放松限貸，例如下調二套房首付比例至40%。其三，財稅刺激托市，例如對購買新建商品住房的家庭減免契稅，又如對購買首套房的各類人才發放購房補貼。

??二、短期市場拐點要到2022年底，中長期供求恢復平衡成交高位保持

??……略……

??1、短期：市場拐點要到2022年底，區域及項目加劇分化

??短期內，武漢過量供應的市場格局難以實質性改變，房地產市場較難擺脫下降周期。受累于廣義庫存現已接近1億平方米，即便不再新增供地，仍需5年以上才能去化完畢。因此，武漢市場主基調仍是去庫存，倘若需求端沒有強力刺激性政策落地，市場拐點可能要到2022年底乃至2023年上半年。

??區域及項目加劇分化，改善性需求相較堅挺，市場熱度逐漸回歸主城區，高性價比樓盤成交去化依舊不成問題。剛需增長乏力，遠城區去化壓力或將不斷加劇，打折降價、分銷提傭等常態化。

??2、長期：供應改善需求充裕，年均成交1500-1800萬平

??中長期來看，武漢房地產市場供求基本平衡。2021-2035年，武漢潛在住房供應約2.5億平方米，潛在購房需求同樣達到2.5億平方米，年均成交規模仍將維持在1500-1800萬平方米。

??其一，供應改善。截至2035年，預計武漢潛在住房供應約2.5億平方米，主要由兩部分構成：第一類，廣義庫存約1億平方米，其中主城區0.32億平方米，副城區0.48億平方米，遠城區0.2億平方米。第二類，新增供地約1.5億平方米，其中主城區舊改拆遷1億平方米，副城區0.4億平方米，遠城區0.1億平方米。

??其二，需求充裕。一方面，隨著常住人口穩步增長，武漢住宅保有量將持續上升，預計到2035年住宅保有量或將達到59760萬平方米。另一方面，隨著舊城改造持續推進，武漢商品住宅所占比重將穩步提升，預計到2035年商品住宅占比或將達到86%。

??2021年至2025年，預估武漢商品住宅需求量8600萬平方米，年均成交面積約1700萬平方米。2021年至2035年，預估武漢商品住宅需求量2.5億平方米，年均成交面積仍將維持在1500-1800萬平方米