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??導語

??一線城市政務管理大多更為嚴格，也擁有著更大的調整空間；二三線城市方面，成都、長沙量化評分結果相對寬松。

??◎  文 / 馬千里、邱娟

??研究視點

??當前房地產整體經營風險攀高，房地產行業調控基調持續寬松，為積極應對行業規模下行周期中的各方面挑戰，地方主管部門在“穩市場”中的作用愈加重要。在2024年的二十屆三中全會上，再次明確要充分賦予地方調控自主權，進一步落實因城施策，并完善房地產稅收制度。在供地指標管理方面，也提出要建立“建設用地指標配置”與“常住人口增加”相協調的機制。從而優化土地管理，提升資源配置效率、充分釋放市場潛力。

??為充分探析各城市房地產政務環境現狀，本文從供地管理、控規限制、預征稅率、盈利空間等四大維度進行研究，并結合城市庫存和去化指標，為城市選擇和地方政策優化提供相關參考。

??就典型城市政務環境的綜評結果來看，一線城市政務管理大多更為嚴格，目前依舊執行限購，預征稅率普遍偏高，平均得房率低于八成，地價房價比也遠高于二三線城市平均。但與之相應的，也擁有著更大的調整空間，尤其是在預征稅率、購房限制性政策等方面調整余地較大，此外在土地供應方面，一線城市的優質宅地熱度仍遠高于其他城市，適當控制供地規模和提升供地質量，仍可有效提升板塊的市場發展預期。

??二三線城市方面，成都、長沙量化評分結果相對寬松，不僅房地價差較為充裕、供地計劃規模也控制的較為理想，在規劃限制方面也較為寬松，平均得房率均達到了82%以上，均排在典型城市前十，在高得房率項目的建設方面排在了典型城市前列。如成都的金沙清源里、閱天府，以及長沙的福天藏郡院子等項目，得房率可以達到90%以上乃至超過100%。

??鄭州、泰州、中山等政務管控相對嚴格，平均得房率水平均相對較低，且地價房價比相對較高，并且在泰州、中山等房價不高的三四線城市，企業盈利空間更是明顯承壓。而鄭州方面則是在2024年供地計劃同比大增85%，在大部分城市去化存量、緊縮供地指標的情況下，仍然增加計劃供地規模，掣肘地方市場預期恢復。

??對于庫存高位、去化緩慢的城市，即便地方政府盡可能地出臺了相關扶持性政策，也只能收獲事倍功半的效果。典型如南京、寧波、常州等開盤去化率一成左右或更低的城市，在龐大的潛在庫存壓力之下，其政務環境的改善需要更長的時間來發揮作用。

??01
中央多次表態賦權地方調控，強調建立要素聯動新機制

??2024年上半年，房地產政策主基調延續寬松，4月政治局會議以來，政策側重點轉向“去庫存”。居民信貸政策迎來史詩級利好，首付比例低至15%、取消房貸利率下限。房地產融資協調機制建立并加速推進，白名單項目已獲批近萬億融資額度。央行推出再貸款工具支持地方國資收儲存量商品房，各地推進住房“以舊換新”。上半年地方222省市341次政策寬松，購房限制性政策持續松綁，財稅端購房激勵政策批量發布。

??從長期發展角度來看，住建部明確提出，構建房地產發展新模式才是真正的治本之策，要堅持房住不炒定位，建立“人、房、地、錢”要素聯動的新機制，并完善房屋從開發建設到維護使用的全生命周期管理機制。具體實施方面，一是要推進“三大工程”發展，二是要保障不同檔次住房都有過硬的產品質量。無論是從要素聯動還是從“三大工程”發展的角度來看，構建房地產發展新模式的內核均在于重塑健康的供求關系，對土地市場而言，供應規模大概率會繼續收窄，但得益于供求關系的平衡，以及平均土地盈利期望的提升，土地市場的活力也會隨之逐步恢復。

??1，行業調控聚焦去庫存，中央多舉措推進因城施策(略)

??2，成交持續下行、庫存周期普增，穩市場更需政策面發力（節選）

??2022年以來，全國新房和土地成交面積均經歷了大幅度的下挫，在投機需求出清、自住需求入市延遲、保障房建設加速等多方面因素影響下，在經歷了20年的上行大周期后，中國房地產行業第一次迎來了長時間的規模下行調整期，越來越多的城市面臨新房銷售規模縮量，房價持續下跌，城市庫存壓力加大的挑戰。統計局數據顯示，2023年全年商品住宅交易規模僅9.48億平方米，較2021年的高點下降39%，房地產行業仍處在深度調整期。

??商品住宅成交規模來看，各能級城市表現一致，均呈明顯下降趨勢，尤其是二、三線城市，2023年商品住宅成交規模較2021年降幅均在四成以上，一線城市表現稍佳，同比2021年降幅約24%。

??庫存方面，除一線城市庫存規模增加外，二三線城市庫存規模均不同程度地下降。究其原因，主要是受一線城市供應相對充裕的影響，即使其成交情況略優于二三線城市，其庫存規模也在不斷增加。從去化周期來看，庫存壓力均呈加劇之勢，尤其是三四線城市，商品住宅去化周期由2021年的17.6個月增至2023年的29.1個月，去化周期拉長了11.5個月。

??分城市來看，截止2023年末，約六成城市商品住宅去化周期超過24個月，較2021年超過24個月的城市比重增加了兩成，去化壓力明顯增加。從庫存去化周期數據來看，約七成城市消化周期呈現拉長趨勢。

??02
調減供地促供求平衡，地方積極調降2024年供地計劃（節選）

??1，供地計劃平均下降二成，常州原則性暫停宅地供應（節選）

??通過我們已經獲取供地計劃的411個城市（有同口徑可比數據的城市，下同）相關數據來看，住宅土地供應總量較2023年下降了18%。分能級來看，各能級城市表現基本一致，同比2023年均呈下降趨勢，降幅均超10%，尤其是二線城市，同比降幅高達25%，宅地計劃供給量下降更為堅決。

??分城市來，六成縣市宅地計劃供應量較2023年呈下降趨勢，供地計劃明顯削減。

??典型如上海，2024年住宅計劃供應量856公頃，較2023年減少4.9%（2023年900公頃），較2022年減少7.7%（2022年927公頃），2024年宅地供應量連續第二年減少。商品住宅用地計劃供應440公頃，同比去年下降12.9%（2023年505公頃），較2022年下降15.7%（2022年522公頃）。

??當然不僅是上海，合肥、徐州等城市近兩年宅地計劃均持續下降，并且降幅更為激進。以合肥為例，2024年，合肥市本級宅地計劃供應量僅388.66公頃，較2023年宅地計劃供應量（540公頃）減少了28%，較2022年宅地計劃供應量（733.33公頃）減少了47%，降幅十分明顯。近兩年，庫存壓力增加的徐州，宅地計劃供應量降幅也十分明顯，2024年市本級宅地計劃供應規模僅有394公頃，較2023年降低32%，較2022年降低39%。

??更有甚至，6月13日，常州市房地產業發展與房地產市場調控聯席會議發布《關于印發進一步促進房地產市場平穩健康發展若干政策措施的通知》，通知要求，原則上不再新增供應普通商品住宅用地。新出讓商品住宅用地應按照改善型（高品質）住宅建設要求規劃建設。這一政策的出臺很大程度上與常州目前的庫存去化壓力有關，CRIC監測數據顯示，截止7月31日，常州庫存量為482萬㎡，去化周期達到了33個月。

??2，擬出讓公告同比下降三成，“人地房錢”掛鉤加速落地

??中國土地市場網發布數據顯示，2024年上半年全國擬出讓地塊清單合計建筑面積為5.23億平方米，同比2023年同期下降30%。對比全國新房銷售面積來看，二者之間的比例關系已經降至1.3，高于合理范圍。對比供地計劃二成左右的降幅來看，地方政府在擬出讓清單方面的下調更為迅速，也顯示出了地方政府正在加速推進建立“人房錢地”要素聯動機制。

??在市場銷售規模收窄，若要維持行業整體的商品出貨速度，及時減少低質量的新增供應無疑是畢竟之路。考慮到庫存壓力帶來的乘數影響，對于大多數面臨商品房交易規模的收窄的城市而言，減少土地供應量、提升平均供地質量也是地方市場調控的必經之路。尤其是在大量剛需被二手房、配售型保障性住房分流的大趨勢之下，大幅下調的擬供應清單也在情理之中。

??3，“緩供地”促庫存降壓，“供好地”優化增量（節選）

??基于重點城市土地成交數據，我們進一步對比典型城市2024年供地計劃，在2024年供地計劃縮水的背景下，截止8月18日，29個重點城市平均供地完成率僅為21%，大部分一二線城市土地成交規模仍處于相對低位，尤其是一線四城，其2024年供地計劃的推進進度尤為緩慢，京滬廣深一線四城完成率均不過20%，廣州和深圳更是不足5%。

??典型如深圳，實際成交面積僅有7公頃，僅占2024年供地計劃的4%；2024年前7月成交金額榜首城市北京，完成度也僅有14%。在二線城市中，供地比較密集的南京，實際供地完成度也僅有42%。總的來看，土地市場供給側將面臨更加嚴峻壓力。

??受整體樓市延續探底行情，新房去化速度明顯變緩的影響，房企拿地積極性仍在低位，因此大部分城市供地計劃完成度處于低位，也在意料之中。2024年4月30日，自然資源部發布通知，要求加強“房地掛鉤”，高庫存城市進一步加強控制土地供應管理。

??CRIC監測數據顯示，27個重點城市無一例外，2024年以來商品住宅去化周期較2023年末均有不同程度地拉長，去化壓力有增無減。這類重點城市宅地供地計劃通常也是收縮的，典型如庫存壓力較高（去化周期均在24個月以上）的廣州、深圳等城市，供應計劃明顯收窄，尤其是深圳，2024年商住辦用地計劃供應量僅185公頃，同比降幅高達48%。即使供地計劃降幅如此巨大，截止8月18日，深圳供地面積占全年供地計劃的比重僅有4%，也是明顯偏緩的。不僅如此，像上海、合肥這樣的去化周期處于低位或者均衡水平的城市，不僅主動收縮宅地計劃供應量，其供地節奏也明顯偏緩。典型如合肥，2024年商住辦計劃供應量僅455公頃，較2023年600公頃降幅高達24。但目前合肥供地量僅完成150公頃，僅完成全年計劃的33%。

??值得注意的是，近期部分城市加大了優質地塊的供地力度，三季度末、四季度優質地塊或進一步增加。典型如目前僅完成2024年供地計劃5%的廣州，本周有多宗土地入市，并且不乏荔灣、海珠優質宅地；近日中國土地市場網發布了《廣州市2024年部分擬供商品住宅用地項目清單（第三批）》，清單共計50宗涉宅用地，擬于8月15日至11月15日期間出讓，其中容積率在3.0以下的地塊占比達到74%，而2023年相同容積率范圍的地塊占比僅為31%，2024年下半年廣州優質地塊供應占比明顯提升。

??03
三、沿海省份及高能級城市前置稅負偏高，預繳率調降空間較大（略）

??對于房地產行業而言，預繳稅務主要有三大類，其中增值稅全國統一，預征率為3%，土地增值稅和企業所得稅（預售制度帶來的計稅毛利率）各地區不同，根據當地政策執行。一般而言經濟相對發達、城市能級較高的地區，其土地增值稅和計稅毛利率相對更高一些。但是在各地庫存高企、企業盈利空間大幅下行的背景之下，地方主管部門也可考慮適當調降預繳稅率，促進房地產行業加快恢復健康。

??1，東南沿海七省土地增值稅領跑，西南省份中貴州明顯偏高

??2，省會城市計稅毛利率普遍按15%計征，高于上市房企利潤率水平

??3，一二線預繳稅負比例偏高，去化承壓線城市亟待減負

??04
多地提出減少公攤、提升得房率，增強購房者獲得感（節選）

??優化增量，是當前構建房地產發展新模式的重要抓手之一。而加強建設高品質住宅，正是優化增量的重要手段，優化產品設計，建設科技、節能以及“四代宅”等產品，可有效提升住宅產品力，滿足高凈值人群的相關需求。其中，提升得房率作為優化住宅品質的關鍵一環，被眾多城市明確納入其政策框架之內。

??1，南方城市更為積極，深圳、佛山、惠州放寬不計容相關規定

??近年以來多地均放松了對于陽臺或露臺尺寸的限制。如江蘇省住建廳在2023年充分調研后，于2024年初正式發布了《江蘇省改善型住宅設計與建造導則》，最高允許200平方米以上套型的住宅的陽臺投影面積達到建筑總面積的25%（原15%），顯著提升了大戶型產品的得房率。并將生活陽臺的最大進深放寬到2.4米，有助于企業設計出更為優質的產品戶型。

??地方城市方面，則給出了更多優惠政策，如廣州、成都、珠海等城市都將陽臺投影面積占比由之前的15%全面提升至20%以上，南京允許每戶設置露臺，這些露臺為主體結構外挑且不得封閉的室外空間，不計入容積率和建筑密度。廣州、深圳、珠海等城市皆增加飄窗深度及尺寸，廣州和深圳建議將飄窗的深度從原來的0.6米增大至0.8米。南京、珠海、惠州等城市放寬了對贈送面積的限制，例如珠海建議公共開放空間、消防樓梯、連廊、電梯、電梯機房、水箱間等全部不計容，深圳也一些諸如機房、避難層等公共空間列為“不計容面積”，以減少公攤面積。

??此外，蘇州、武漢等多個城市陸續發布了支持第四代住房的政策，包括套內空中花園、公共綠化平臺不計容、不納入建筑間距和日照間距、不做裝配式建筑要求等。廣州、珠海等城市出臺了容積率新規，放寬了對贈送面積的限制，使得新項目基本可以做到“零公攤”、100%得房率，間接支持了第四代住宅的開發。

??在政策引領下，部分城市涌現越來越多高得房率產品，例如佛山今年新入市的龍湖佛山御湖境、城發燈湖悅園、中盛龍驤水岸、保利江縵等項目，在戶型設計上大膽創新，通過科學合理的空間布局和高效利用每一寸面積，實現100%的高得房率。成都去年底至今年上半年開盤的金沙清源里、閱天府、龍湖天府晴川、越秀天悅云萃等項目注重空間的高效利用，還通過優化公攤面積和贈送面積等方式，為購房者提供了更大的實際使用空間，得房率均在95%以上乃至100%。西安2024年以來據不完全統計已有20個項目得房率達90%以上，其中明德潤府、招商云山間、保利星河天匯等項目的得房率皆超100%。

??2，鄭州、南京等得房率排名靠后，近年住宅市場亦面臨較大下行壓力（略）

??3，各地踐行“優化增量”，2024年輕奢、高端項目得房率均現回升

??隨著各地對于產品得房率限制的放松，2024年典型城市優質項目平均得房率有所回升。據CRIC統計，輕奢項目（中高端）平均得房率在2024年突破到八成以上，其中成都的保利西堂和煦、國貿蓉上、龍湖西宸御湖境等部分套型得房率更是突破了85%。

??而高端項目的平均得房率更為明顯，2024年平均得房率高達82.5%，較2023年提升了2個百分點。長沙的保利天瑞、廣州的越秀觀樾等項目部分200㎡以上套型，其得房率更是做到了90%以上。典型廣州天河潤府130㎡的3+1房2廳2衛戶型，在設計上幾乎被飄窗及陽臺包圍，一方面使得室內空間更開闊，采光更充足，生活空間得以延展；另一方面切實提升了得房率，贈送率達24%，整體得房率達105%。

??相比建筑材料、設計風格、配套設施相近的其他項目而言，這些高得房率產品在銷售端的表現亦極為突出，典型如重慶絲帶宅項目龍湖云河頌于2024年1月開盤，在重慶一季度500萬+豪宅銷售榜里排名第一，占據重慶豪宅市場的“半壁江山”，截至目前銷售額突破5.4億元。其建筑面積約為200㎡戶型中，包含一個挑高達6.3米、面積約45平方米的大型空中庭院，且全贈送，在第四代住宅的標準中，該庭院的規模優勢顯得尤為顯著。

??05
五、少數城市利潤風險仍在高位，地價管理面臨挑戰

??2021年以來，土拍市場熱度大幅回落，全國宅地平均溢價率由2020年的15%，已下降至2024年的5%以下，各城市拿地成本快速向合理范圍回落。即便是少數溢價率較高的熱點地塊，也為項目開發留足了建安和相關稅費成本的空間，“面粉歸于面包”的高熱現象已不再出現。但是在少數房價水平較低、或前期地價水平較高的城市，目前土地開發的利潤風險依舊相對較高，再加之行業周轉率的下降，地方國土部門的地價管理依舊面臨較大挑戰。

??1，用工成本提升而房價大幅下行，部分城市房屋造價逼近售價

??在近年來低迷的市場環境之下，大量三四線城市房價快速回落，而在用工成本持續增加的背景下，各省市建安成本卻仍在逐年提升，據國家統計局披露相關數據，近年來竣工房屋造價仍在按每年3%以上的速度增長，目前全國平均造價已經突破4000元/平方米，而在不少三四線城市，目前住宅均價仍然只有5000元/平方米左右或更低，典型如廣西的崇左、來賓，黑龍江的鶴崗、雙鴨山等，平均房價更是不足4000元/平方米。需要說明的是，廣東省城市數量較多的原因是非大灣區的郊縣房價水平較低，而廣東省整體用工成本較高的緣故，對于肇慶、梅州等城市市區而言，其房價還是能夠較好的覆蓋項目成本的。江蘇情況亦較為類似，鹽城、宿遷等近年來房價快速回落，按統計局口徑，全市住宅均價已不足1萬/平方米，難以覆蓋當前運營項目的拿地與建安成本。

??對于這些城市的在開發項目而言，如何保證售價覆蓋拿地+建安成本已是極大的挑戰，更毋論如何保障項目的去化周期。除了極少數產品力優勢突出，溢價能力較強的項目之外，絕大多數項目都將面臨著入不敷出的困境。不論是對于國有企業還是民營企業而言，在這些城市拿地開發項目均需要慎之又慎。

??2，上海、杭州等房地價差充足，為優質產品留足建安成本空間（略）

??3，常州、無錫地價房價比居高不下，掣肘地方調控成效（略）

??06
典型城市政務環境綜合評價

??“防風險、穩市場、促轉型”是當前行業治理的焦點所在，在政府部門、金融機構和房地產企業的共同努力下，“防風險”保交樓工作推進情況較佳，至2023年底全國完成率已超過八成，而“促轉型”又需要“穩市場”作為基礎支撐，因此當前的調控重點落在了“穩市場”上，可分解為去化存量和優化增量兩方面。而在企業自身資金面承壓、消費者信心不振的情況下，“穩市場”更依賴地方政府的因城施策，以此推進地方市場加快恢復，重塑房地產供求關系，穩定購房者預期。尤其是那些潛在需求支撐力較強的城市，政務環境的改善有望助力市場更快恢復供求平衡。

??1，城市排行：成都、長沙最為寬松，京滬穗深政務環境仍較為嚴格（節選）

??就典型城市政務環境的綜評來看，一線城市方面大多更為嚴格，目前依舊執行限購，預征稅率普遍偏高，平均得房率低于八成，地價房價比也遠高于二三線城市平均，其中北京的2024年供地計劃規模同比持平，更是達到了2023年實際成交量的4倍以上。與之相應的，一線城市也擁有著更大的調整空間，尤其是在預征稅率、購房限制性政策等方面調整余地較大，此外在土地供應方面，一線城市的優質宅地熱度仍遠高于其他城市，適當控制供地規模和提升供地質量，仍可有效提升板塊的市場發展預期。如2024年8月上海徐匯濱江宅地即時隔八年之后，以13萬元/平方米的樓板價再度刷新了全國地價紀錄。

??二三線城市方面，就量化評分結果來看，成都、長沙最為寬松，不僅房地價差較為充裕、供地計劃規模也控制的較為理想，2024年計劃供應經營性用地規模均未超過2023年成交量，其中長沙更是低于2023年成交規模。并且成都、長沙在規劃限制方面也較為寬松，平均得房率均達到了82%以上，均排在典型城市前十，在高得房率項目的建設方面排在了典型城市前列。如成都的金沙清源里、閱天府，以及長沙的福天藏郡院子等項目，通過優化公攤面積和贈送面積等方式，得房率可以達到90%以上乃至超過100%。

??2，適度放寬地方限制，上海、北京有望更快恢復供求平衡（略）

??3，杭州、西安等地方調控舉措較佳，市場健康度度持續領跑（略）

??4，南京、珠海等沉疴難頓愈，政務環境改善需更長時間發揮作用

??地方政務環境雖是“穩市場”的重要抓手，但在當前的弱周期環境之下，對于那些庫存高位、去化緩慢的城市而言，即便地方政府盡可能地出臺了相關扶持性政策，也只能收獲事倍功半的效果。典型如南京、寧波、常州等開盤去化率一成左右或更低的城市，在龐大的潛在庫存壓力之下，其政務環境的改善需要更長的時間來發揮作用。二線城市以南京為例，2024年平均開盤去化率僅為8%，且主力流量板塊均面臨較大的庫存壓力，成交量處于前列的河西、江北核心區、珠江鎮均有大量的待開發項目，其中江北核心區和珠江鎮的廣義消化周期均達到七年以上。2024年以來南京雖積極增加高品質項目建設，提高低容積率地塊供應占比，但是從近期宅地拍賣情況來看，競得方仍以地方國企或平臺公司為主，優質低密地塊也多以底價成交。

??三四線城市方面，由于市場需求側顯著收縮，即便政務環境調控較為積極，不少城市面臨著較高的庫存和去化壓力。如東莞2024年一再加強需求側刺激，包括降首付至1.5成，取消利率下限，解綁三套房貸款等，并加強高品質住宅建設，放寬不計容面積規定，而常州更是明確提出暫停安置房、普通住宅用地供應，推行全市放票安置等政策。但是目前東莞、常州的狹義消化周期仍達到30個月以上，新開盤去化率也低于10%，市場庫存高度承壓。