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??北京，2024年10月10日——“近期央行的‘一攬子’新政策發布，其力度顯著超越了市場先前預期。隨著新政落地，貨幣政策的寬松環境正逐漸筑底，將有效緩解市場流動性壓力，并將進一步提振北京乃至全國商業地產市場的信心。“仲量聯行華北區董事總經理張冀蘇表示。

??三季度，辦公樓市場由搬遷需求主導，全市租金持續處于下行通道。在投資市場，投資人對公募REITs底層資產類型的配置需求受政策推動進一步提升。零售地產市場中，盡管需求復蘇步伐放緩，但新開店的勢頭仍然強勁。在工業物流市場，持續的租金下探促進了更多以成本為導向的搬遷升級成交落地。高端住宅市場在三季度的成交量環比上漲42.9%，但新房、二手房價格分化程度越發顯著。

??甲級辦公樓

??搬遷需求持續主導租賃市場。第三季度，市場成交主要由降本驅動的搬遷需求主導，部分項目以價換量成效明顯。在成本控制策略下，企業對新設與擴張持審慎態度，租賃市場需求增量不足。甲級辦公樓市場需求主要來自科技互聯網、能源和專業服務業。科技互聯網需求持續回穩，頭部企業加碼人工智能賽道，貢獻了較大面積的租賃成交。國央企領銜的能源類企業表現亮眼，非續租成交面積占比達20%。此外，專業服務業需求韌性顯現，教培行業政策利好推動了教育企業市場活躍度回升。

??空置壓力未見明顯緩解。三季度無新增供應，整體空置率環比微降0.2個百分點至11.9%。企業縮租、到期退租甚至租約期內退租現象依舊存續，部分子市場面臨仍然面臨一定去化壓力。甲級辦公樓市場整體凈吸納量回正，錄得24,694平方米，主要得益于中關村子市場自用型需求的支撐。

??全市甲級辦公樓租金繼續下調，環比及同比分別下降 3.1%及14.3%。當下企業對租金折扣高度敏感，迫使部分業主提供前所未有的折扣力度以促成交易，導致項目間博弈加劇，整體租金進一步走低。預計年末市場將有12萬平方米的供應放量。受需求復蘇緩慢影響，年內全市租金將延續下行趨勢。“當前的低租金窗口期為追求質價比的企業提供了降本搬遷升級至更高品質辦公空間的機會。”仲量聯行北京商業地產部高級董事張斯亮表示：“現有租戶流失疊加新增需求疲軟，累積的去化壓力或將驅使業主加大降租力度，并提供更加靈活的商務條款和增值服務，以探尋定價策略的均衡點。預計 2024 年全年北京甲級辦公樓租金將下調 13.6%。”

??投資

??三季度成交活躍度有所下降，主要市場活動為房企處置資產和自用類買家的購入行為。根據新華網于8月發布的公告，其擬以自有資金10億元人民幣向關聯方國金大廈發展有限公司進行增資。此次交易完成后，新華網將持有位于麗澤區域的國家金融信息大廈的部分房產所有權。

??受政策推動影響，投資人加速配置REITs底層資產類型。泰康人壽在三季度分別從萬科及ESR手上收購了北京舊宮的零售物業及位于通州的物流物業。隨著7月底國家發改委發布關于推動公募REITs常態化發行的政策，市場進入擴容階段，也促進了投資人對于符合公募REITs的資產類別配置，提前布局相關資產。仲量聯行中國區投資及資本市場業務運營主管兼華北區負責人徐茜茜表示：“REITs類別物業收益穩定，有退出渠道，預計未來一段時間仍為市場投資者追逐的熱點。”

??零售地產

??需求復蘇趨緩，但新開店的勢頭未受影響。餐飲零售商面臨成本上升和競爭加劇，導致利潤下降，未來的擴張需求略有減少。然而，2024年上半年簽約的餐飲、時尚和生活方式新店在第三季度依然持續開業，有效去化了空置面積，以新項目尤為明顯。因此，市區市場的凈吸納量達到了86,471平方米，保持在健康水平。

??盡管供應仍處于高位，但空置壓力有限。四個新項目入市，為市場帶來新增供應22萬平方米。得益于預租期的活躍需求，平均開業率達到了70%。增量面積的有效去化助力全市空置水平持穩，市區空置率僅上升0.3個百分點，達到4.8%；而郊區空置率則下降0.2個百分點，錄得7.6%。

??租金增幅放緩，趨于穩定。以餐飲為代表的零售商利潤放緩后，與業主之間的租金預期差異開始顯現——前者尋求降低租金以提升利潤，而后者則希望持續提租以達成收入目標。因此，大多數項目的租金已趨于平穩，僅有少數進入穩定期的新項目仍有上漲空間。市區市場租金環比上調0.2%，而郊區則為0.4%。“2024年全年北京零售地產新增供應預計為163萬平方米，將達到歷史峰值。但供需格局仍保持平衡，因為成熟開發商提前三個季度啟動預租，上半年的強勁預租成果確保了可觀的開業率。然而，需求復蘇的斜率放緩，以及存量項目租賃雙方預期稍有失衡，將導致租金漲幅放緩，市區市場2024全年同比漲幅預計為2.5%，核心市場為2.0%。”仲量聯行華北區研究部董事紀明表示。

??工業物流地產

??在租戶搬遷租賃需求支撐下，三季度北京物流地產市場成交量保持穩定。盡管市場中的增量需求有限，但項目續租和新租之間的租金價差逐漸擴大，促進了更多以成本為導向的搬遷升級成交落地。其中，通州永樂店及大興機場地區憑借其價格優勢于三季度錄得新租成交總計超過10,000平方米。在供應方面，三季度北京于通州馬駒橋子市場迎來一個新增項目，總建筑面積約為9.5萬平方米。在大面積自用需求支撐下，新項目去化表現良好，于季末錄得15%以下的空置率。不過，由于受到個別子市場主力租戶退租影響，北京物流市場三季度僅錄得16,984平方米的凈吸納量。全市整體空置率在此影響下上升1.7個百分點至17.5%。

??全市平均租金在承壓環境中持續下探。三季度北京物流地產市場平均租金環比下降1.5%，同比下降4.1%。租戶仍然非常注重成本把控，對于倉儲面積租賃方面的預算逐步降低。部分業主開始提供進一步的租金優惠以吸引租戶。鑒于當前市場需求較為疲弱，即使針對小面積需求，業主也開始提供可觀的租金折扣。此前長期保持穩定的通州馬駒橋子市場租金也在三季度出現松動。部分去化緩慢的項目業主開始對租金做出調整以期提升出租率。

??“成本導向型租戶搬遷趨勢預計將持續。”仲量聯行華北區研究部負責人米陽表示：“食品供應鏈、第三方物流企業預期會繼續提供一定程度的增量租賃需求，但成本導向的升級搬遷預計仍將主導市場。因此，業主會繼續降租以吸引租金敏感型租戶。”供應方面，在未來12個月，預計將有近 133萬平方米的新增供應入市。供應壓力加大疊加需求疲軟的市場環境下，預計市場空置率將有所攀升。

??高端住宅

??北京高端住宅市場持續低位運行。購房者對于重點學校學區房需求仍保持穩定，在此支撐下三季度北京高端住宅市場共成交919套，環比上漲42.9%。不過市場銷量和去年同期相比，仍保持在較低水平，同比下降35.4%。當前新房、二手房市場住宅價格分化明顯。在新入市的高價項目拉動下，三季度高端住宅新房價格環比上漲0.4%。而二手房市場則因供應過剩，促使業主進一步降價以加速成交，三季度價格環比下降2.1%。租金方面，在高端租賃房源供應增長疊加需求疲軟的影響下，多數業主開始采取更靈活的租賃策略以挽留現有租戶，三季度租金環比下降1.9%。

??寬松政策持續加碼，但市場仍需時間修復蓄力。當前由于多數購房者仍偏向采取觀望策略，近期市場情緒或將保持相對疲弱。“不過，北京于三季度末宣布將適時取消普通住宅和非普通住宅標準。未來該政策的實施將減輕部分購房者的稅收負擔，釋放其購房需求，促進高端住宅市場銷量增長。”米陽表示：“價格方面，預計開發商將通過價格調整積極推進新房成交進程，而在二手房市場中，預計位于非核心區域的老舊項目將引領二手房市場價格繼續下滑。”