??事件7月30日，中共中央政治局召開會議分析研究當(dāng)前經(jīng)濟形勢并部署下半年經(jīng)濟工作，會議強調(diào)“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實房地產(chǎn)長效管理機制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”。

??評論

??政策態(tài)度以穩(wěn)為主，大基調(diào)不變。相較以往幾次政治局會議，本次會議關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的著墨不多，“房住不炒”與“長效機制”均為此前表述的重申。首次提及的“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”則很大程度上是預(yù)期之內(nèi)的合理陳述，突出了政策的定力與理性，表明房地產(chǎn)市場管理的著眼點仍在于促進行業(yè)長期平穩(wěn)發(fā)展。對于何為“長效管理機制”，市場可能會有所猜測和擔(dān)心（例如擔(dān)心是否指向房產(chǎn)稅），然而該表述實為今年4 月政治局會議關(guān)于落實好“一城一策、因城施策、城市政府主體責(zé)任的長效調(diào)控機制”的簡介表述，“管理機制”的措辭相較“調(diào)控機制”更偏溫和。同時，會議關(guān)于“保持流動性合理充裕”的表述亦有利于行業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

??下半年行業(yè)政策料延續(xù)當(dāng)前平穩(wěn)取態(tài)。當(dāng)前房地產(chǎn)政策在穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期等方面已取得了一定成效，我們認(rèn)為此次會議對房地產(chǎn)篇幅較少且偏中性的表述，體現(xiàn)出政策對當(dāng)前調(diào)控的效果整體滿意。我們認(rèn)為下半年中央仍將堅持因城施策、因時調(diào)整的管理思路，并更多著眼于影響房價預(yù)期的核心因素（如地價、按揭）。考慮上半年土地市場升溫較快、按揭投放力度偏強，我們預(yù)計短期針對這兩方面的政策窗口仍將偏緊，但隨著預(yù)期回穩(wěn)相關(guān)政策也有望出現(xiàn)相應(yīng)的窗口回調(diào)。

????基本面銷售下半年整體平穩(wěn)，龍頭房企市占率持續(xù)提升。我們判斷全年商品房銷售面積同比跌幅將由上半年的1.8%收窄至1%（三季度在高基數(shù)下仍偏弱，四季度料明顯回升），而龍頭房企銷售表現(xiàn)將整體優(yōu)于行業(yè)。考慮行業(yè)土地和資金資源均向頭部公司集中，我們認(rèn)為未來龍頭房企市占率有望持續(xù)提升。

??政策的連貫性和平穩(wěn)性有利于地產(chǎn)公司的持續(xù)經(jīng)營和地產(chǎn)股估值修復(fù)。以往地產(chǎn)行業(yè)的大起大落很大程度上源于政策的大開大合，我們認(rèn)為伴隨政策態(tài)度整體平穩(wěn)未來市場基本面也將更加趨于平穩(wěn)。建議投資者關(guān)注地產(chǎn)板塊的配置價值，A股重點推薦保利、金地和中南建設(shè)，同時建議關(guān)注陽光城（未覆蓋）；港股重點推薦融創(chuàng)、龍湖、奧園、旭輝、美的置業(yè)、中海宏洋。

??風(fēng)險地產(chǎn)調(diào)控政策超預(yù)期收緊，宏觀環(huán)境不確定性加大。