??2017年以來，各省市陸續出臺人才落戶政策，因契合我國新型城鎮化發展戰略，同時與中央“房住不炒”的主基調并不矛盾，2020年疫情之后各地支持復工復產、再次迎來了各類城市放開落戶、取消落戶限制政策出臺的高峰期。與此前單純的降低落戶門檻有所不同，諸如南京、蘇州、杭州等城市分別對人才政策進行了深化調整，由“引人搶人”走向“助人落地”，著力解決人才的居住問題，由此給出了購房補貼、現金獎勵等多重利好。而從政策落地效果來看，以成都、西安、長沙、鄭州為代表的中西部城市施政效果最為顯著，2019年新增人口均超過20萬人。

??究其本質，各地政府之所以不遺余力的爭搶人才主要還是響應了中央對人口發展規劃，新型城鎮化建設的號召，落戶新政只是戶籍制度改革中的一環。可以看出，未來城市競爭將聚焦人才的競爭，政策方向也會逐步從單一外部“搶人”向內部“育人”+外部“搶人”雙管齊下轉變，同時推進實現人-地-錢匹配，加快農村土地流轉，增加農民多元收入，免除農民進城后顧之憂。

??01

??近2年各地落戶新政層出不窮，

??中西部城市成都、西安等收效顯著

??（本節有刪減）

??2020年疫情催逼各省區市出政救市，已持續2年的人才政策再迎新高峰。南京、蘇州、杭州等多城市人才政策深化調整，由“引人搶人”走向“助人落地”。當前，以成都、西安、長沙、鄭州為代表的中西部城市施政效果最為顯著，2019年新增人口均超過20萬人。當然，隨著人才政策進入深水區，政策落地難與城市留人難兩方面問題成為眾多城市面臨的主要困境。

??（一）2020年“引人救市”成熱門，32城陸續出臺政策，落戶門檻再度放寬（本節有刪減）

??人才政策逐步深化落地，后疫情時期迎來新的爆發機遇。自2018年起各省市陸續將人才引進作為新的城市發展中心之一。經過近2年的摸索與實踐，期間適逢新型城鎮化建設加速推進、新冠肺炎疫情等事件，人才政策由“引人”到“搶人”，由“粗獷”到“細化”；同時在各城市的陸續跟進下，落戶新政也由核心城市快速鋪向全國。整體而言，落戶新政的出臺歷經兩度高峰。

??2019年首次高峰，核心城市下場搶人。早在2018年起成都、武漢、西安等城市便已出臺相關政策招引人才，但直到2019年4月起真正迎來高峰。隨著新型城鎮化建設加速推進，核心一二線城市紛紛降低了落戶門檻，一時間“引人“快速升級為”搶人“。至2019年8月，包括海口、南京、深圳、常州、蕪湖在內的近30余城已出臺超過34條落戶新政。

??2020年疫情催逼多城救市，“引人救市“創新高峰。隨著國內疫情初步得到控制，各省市急于出臺新政以為受疫情重錘的樓市紓困。但在中央房住不炒的決心貫徹下，駐馬店、廣州、濟南、海寧、青島、赤峰等城市也屢屢放松碰壁“刺激政策一日游”。在此情況下，各地政府紛紛“曲線救國“，以落戶新政切入，使得人才政策進一步深化、落地。據不完全統計，2020年疫情后全國累積出臺人才相關政策32條，涉及城市也由核心一二線城市擴展至駐馬店、江門、衡陽、汕頭、馬鞍山等三四線城市。落戶新政施政面積正式鋪向全國。

??1、天津、武漢等落戶“0門檻”，沿海三四線諸如汕頭、東莞等定向搶人

??各城市間針對人才政策存在強弱差異，根據落戶門檻、激勵措施等可大致分為三個梯隊。成都、杭州、西安、蘇州、南京等前二線、省會城市力度最強；而沿海部分三四線城市則引人政策相對保守，缺乏額外優惠措施。

??第一梯隊：激勵措施力度最強的城市不僅無落戶門檻而且有額外優惠措施，其中較為典型的城市有西安、成都、天津、呼和浩特、蘇州、杭州、武漢等。這些城市的落戶門檻普遍放寬到對本科生無需本地工作或有社保記錄即可，杭州甚至降至“專科以上”，并且伴有大額的補貼或現金獎勵。此外，第一梯隊內的城市大多出臺了針對高層次人才的額外優惠措施。例如在落戶門檻方面，武漢、西安可線上落戶并且西安將本科在校生納入落戶人群中；天津的“海河英才”計劃則支持“租房落戶”，2城均大幅度降低了落戶難度，可謂“0門檻”。在人才購房方面，成都、呼和浩特、蘇州均有額外優惠，其中較為突出的是成都人才購房無需戶籍與社保繳納時限限制；蘇州在購房折價20%的同時放寬4倍公積金貸款額度。總而可見，激勵措施最強的城市在人才政策上可謂是“誠意滿滿”。

??第二梯隊：激勵措施力度中等的城市雖然有一定落戶門檻但是落戶補貼豐厚，其中較為典型的城市有鄭州、江門、合肥、石家莊等。這一類城市普遍有一定的落戶門檻，需要1年以內的連續社保記錄，但針對落戶的人才有著不同程度的補貼或者現金獎勵，其中較為典型的是江門、中山、石家莊。江門對于高層次人才落戶僅需連續0.5年社保要求，同時購置人才安置房可享受最低9折優惠。中山則對畢業5年內已工作本科以上人才即可直接落戶，且可根據人才層次給予現金獎勵、購房租房補貼等，同時還可享受上浮5倍的貸款額度。而石家莊雖無額外優惠措施但連續繳納3個月社保即可辦理人才落戶，同時不同需求程度的人群可享受最低1000元/月租房補貼、5萬元一次性購房補貼或一次性現金獎勵等。總而可見，激勵措施力度中等的城市對于符合其落戶門檻的人群也有著較大政策力度。

??激勵措施力度一般的城市或有明確人才指向性，如汕頭；或僅是單純降低落戶門檻，轉化常住人口入籍，如長沙、佛山。以汕頭為例，明確了人才為創新驅動、建設省域副中心提供保障，將人才層次提升至碩士以上，雖有較為豐厚的薪酬與補助政策，但相比而言廣泛性不高。又以長沙為例，將人才層次降低至中專以上，看似以最大口徑收羅人才，但另需2年工作、居住證明，因此僅是單純降低門檻以轉化現有城市常住人口。總而可見，激勵措施力度一般的城市在擁有較高落戶門檻的同時更關注人才是否符合城市發展的需要。

??總而言之，各省市在制定人才政策時均為“量體裁衣”，以解決城市當下及未來發展為中心。激勵措施力度大的城市多迫切需要通過招引高層次人才以為城市后續發展服務；落戶門檻低的城市則更多為提升城市人口層次、增加整體發展潛力為主。不同的施政目的下造就不同梯隊的城市對人才政策的“誠意”多寡不勻。

??2、2020年多地落戶門檻“一降再降”，搭配購房、契稅補貼等利好樓市交易（略）

??（二）鄭州、成都、長沙、西安等新政效果顯著，常住戶籍人口比均在1.2左右

??從2019年末常住人口的增量來看，核心二線及其周邊強三線城市人口大增。杭州、廣州、寧波、佛山、成都、長沙、鄭州、西安等8城2019年常住人口較2018年均增長超過20萬人，其中杭州新增人口更是高達55萬人。值得注意的是，這些城市均位于長三角城市群、粵港澳城市群以及中西部等近年經濟高速發展的熱點區域，其自身經濟、產業發展與人才政策實施相輔相成，進而吸引、并留住大量人才。

??從2019年常住人口的相對增速來看，僅鄭州、成都、長沙、西安人才政策收效顯著，其余城市均反響平平。結合不同城市常住戶籍人口比的差異交叉分析，各城市人才政策所收效果可分為四類：

??成都、西安、長沙、鄭州4城戶籍人口增長帶動總人口快增，人才政策成果顯著。這一類城市人口以戶籍人口為主，人才政策所招引來的新增人口對城市總人口增長效用明顯。同時，4城均為中西部核心城市，較高的區域首位度使得其留人能力非凡。“招得來”且“留得下”使得人才政策在這一類城市施政效果非凡，切實的推動了人口體量與質量的快速提升。

??沿海核心城市人口增長顯著，但人才政策干系不大，多因城市自身發達緣故。以粵港澳城市群城市及廈門、寧波為主的這一類城市2019年常住人口同比增長顯著，但考慮到其戶籍人口占總人口的比重極低，因此人才政策所帶來的新增落戶人口對城市整體人口增長的貢獻不大。這一類城市更多的是由于經濟、產業發達而產生的自發吸引力，從而吸引大量常住非戶籍人口前來就業。其中最為突出的是珠海，在近4成常住人口為非戶籍人口的情況下，2019年珠海常住人口同比增長7%，在這一情況下人才政策對城市總人口的拉動作用并不顯著。

??北京、天津、東莞“大城難留”，人口基數巨大人才政策收效存在瓶頸。這一類城市自身戶籍人口占總人口比重極小，如東莞城市總人口中僅半數為戶籍人口，城市人口基數巨大且流動人口占比較高導致“大城市留不下”，人才政策收效存在瓶頸。一方面巨大的總人口總量使得占比較少的人才群體難以在大城獲得與在中小城市對等的政策優惠，缺乏性價比；另一方面極低的戶籍人口比重使得人才政策對拉動城市人口增長較為乏力。較為典型的是2019年天津雖戶籍人口大增27萬人，但常住人口僅增長2萬人。

??部分二線及多數三線城市新增常住人口相對較少且基礎人口以戶籍人口為主，人才政策收效平平。這一類城市自身戶籍人口占總人口的比重較高，落戶新政作用下戶籍人口的上漲并未顯著帶動常住人口增長，同比增速相對較低。即這一類城市雖通過人才政策成功引入一定量新增人口落戶，但并未盡數轉化為有效居住、就業人口。其中較為突出的當屬蕪湖、洛陽、汕頭、南通4城，其常住人口均低于戶籍人口，且常住人口同比增速均在1%以內，人才政策收效甚淺。

??02

??落戶新政面臨“落地難”與“留人難”，

??穩步推進“人-地-錢”等要素流動

??（本節有刪減）

??2020年初，各地再次迎來了落戶新政發布的高潮期，主要源于新冠疫情來襲，中國乃至全球經濟均面臨殘酷考驗，房地產作為整個經濟的壓艙石，重要性日益凸顯，各地政府以落戶新政代替調控放松，一方面規避了諸如駐馬店、廣州、濟南、海寧、青島等多個城市 “寬松政策一日游”的風險，另一方面，也有助于優化本地人才結構，提升本地人口素質。同時，這也是我國人口發展規劃，新型城鎮化建設不可或缺的重要環節。究竟當前落戶新政面臨著哪些問題，未來還將有哪些利好政策落地輔助新型城鎮化建設的目標逐步實現呢？ 
（一）落戶新政面臨“落地難”與“留人難”雙重困境，仍有待進一步完善（略） 

??（二）從“搶人”到確立“人-地-錢”等要素流動，加速戶籍、土地制度改革（本節有刪減） 

??事實上，此前國務院印發的《國家人口發展規劃（2016—2030年）》和國家發展改革委印發的《2020年新型城鎮化建設和城鄉融合發展重點任務》中涉及的目標、要求，是息息相關的，城鎮化的外在表現是城鎮規模的擴張，但其實質是農業轉移人口市民化，也就是人的城鎮化，只有實現了“人的城鎮化”，才能放開“捆綁”中國城鎮化發展的繩索,讓城鎮化帶動經濟增長的潛力釋放。 

??以下我們將聚焦這兩份文件，解析不同區域還將推出怎樣的新政來加快實現我國新型城鎮化建設的發展目標。 1、從單一外部“搶人”向內部“育人”+外部“搶人”雙管齊下轉變（略） 

??2、拓寬落戶渠道+配套新政實現1億人口城鎮落戶，優化提升東部地區城市群（略） 

??3、城市群-都市圈-中心城市層層推進，長江經濟帶、成渝等中部地區崛起成型 4月9日，發改委印發《2020年新型城鎮化建設和城鄉融合發展重點任務》，對比去年文件，今年城鎮化建設任務強調支持城市圈發展，與此同時引導人和地等要素向城市圈聚集，同時確保農民利益不受損傷。 進入新型城鎮化階段,我國在城鎮化空間布局上正在形成"城市群—都市圈—中心城市—大中小城市協同發展"的空間格局,區域一體化加速推進。2020年新型城鎮化建設任務中，就不同發展階段的城市形態，也給出了更為細致的規劃安排。

??首先，城市群方面，突出“長江經濟帶發展、黃河流域生態保護和高質量發展戰略”，在原有的京津冀、長三角、粵港澳大灣區、哈長、長江中游、中原、北部灣、關中平原、蘭州—西寧、呼包鄂榆、天山北坡、滇中等城市群基礎上新增支持山東半島、黔中城市群發展。同時提出編制成渝地區雙城經濟圈建設規劃綱要，定位是全國影響力的科技創新中心。由此不難看出，國家發展規劃中對于中西部地區的高度關注，長江經濟帶、黃河流域沿岸、山東半島、黔中、成渝經濟群基本都處于我國的內陸區域，整體的經濟發展水平與東南沿海區域仍有較大差距，“抱團”取暖，以高新科技產業驅動，有助于實現可持續發展同時，更好的完成“中部崛起”。 

??其次，都市圈同城化層面，新增支持南京、西安、福州等都市圈編制實施發展規劃。與城市群相比，都市圈往往空間尺度相對較小、圈內城市聯系更為緊密，區域經濟的整體性和協調性也相對更高，2020年著重提及了以軌道交通為重點健全都市圈交通基礎設施，有序規劃建設城際鐵路和市域（郊）鐵路，推進中心城市軌道交通向周邊城鎮合理延伸，可以預期隨著基建配套的逐步完善，人才、經濟要素和資源在城市間流通的渠道將更為暢通，在“強核”都市圈的帶動下，城市群發展有望更上一層樓。 

??最后，中心城市發展層面，強調要解決發展空間嚴重不足問題。細化來看，推進以縣城為重要載體的新型城鎮化建設。發展特色小鎮和特色小城鎮。推進邊境地區新型城鎮化建設，搬遷安置區新型城鎮化建設。這些都體現了中央對城市邊緣地區發展的高度重視，全面均衡可持續發展的理念貫穿始終，特別是特色小鎮概念的提出，以產業興鎮，不僅有利于增強小城鎮發展能力，加快城鎮化進程；而且能夠改善城鎮發展面貌，提高人民群眾生活質量；挖掘優勢資源，發展壯大特色產業的同時，還能統籌城鄉發展，破解“三農”難題。

??4、人-地-錢匹配，I型大城市全面取消落戶限制，促進土地要素市場化改革

??如果說城市空間布局的優化即“城市群-都市圈-中心城市”是實現城市化的重要抓手，那么推進實現人-地-錢匹配，緩解中心城市用地矛盾，完善投融資機制便是實現新型城鎮化的必由之路。

??人的層面，戶籍制度改革乃是新型城鎮化發展的根本所向，涉及分類放開落戶限制，基本公共服務全面均衡化，既增強大城市龍頭活力，全面引領城市群向好發展，又提升中小城市吸引力，外出人口將有所回流，農業轉移人口將就近城鎮化。

??2020年新型城鎮化建設任務中強調了新增人口300萬以上城市基本取消重點人群落戶限制，預計各地人才落戶政策將更友好。受惠于中小城市戶籍制度全面放開，中小城市城鎮化進程有望提速發展，農業轉移人口將就近城鎮化，更好地解決三個“1億人”問題。隨著更多農業人口轉移落戶至鄰近的中小城市，期間必將釋放不菲的增量購房需求。

??新增超大特大城市取消郊區新區落戶限制，推動超大特大城市和Ⅰ型大城市改進積分落戶政策，預計超大和特大城市或有望進一步強化對人口的吸納能力。目前長三角、珠三角等城市群率先實現戶籍準入年限同城化累計互認，有利于引導核心城市與周邊衛星城市之間人口雙向流動，核心城市龍頭效應進一步強化，全面引領新一輪城市群更好更快發展；那些產業基礎相較堅實的三四線城市也將明顯受益，外出人口或將有所回流。相較而言，長三角、珠三角、京津冀、成渝和中原這五大城市群有望率先試點戶籍準入年限同城化累計互認，城市群內人口流動將更為頻繁，以期實現真正意義上的同城化。

??地的層面，2020年新型城鎮化建設任務新增了建設用地計劃管理方式的內容，強調保障中心城市用地等要素，解決發展空間嚴重不足問題。土地管理體制漸由原先的中央宏觀集中式轉向地方微觀精細化管控。一方面，城鄉建設用地指標使用將更多由省級政府負責，根據各省市的實際情況，針對性地調整供地指標。另一方面，探索建立全國性的建設用地、補充耕地指標跨區域交易機制，中長期將給未來新型城鎮化建設過程中的城市群—都市圈中的中心城市帶來更多利好，極大程度緩解大城市發展空間的“用地指標”制約，便于城市群、都市圈中的中心城市獲得更多建設用地。在總量規模一定的前提下，省級政府可以通過騰挪、置換的方式，把中心城市需要保護的基本農田數量指標，從中心城市的郊區“置換”到人口流出型的中小城市的郊區。類似于業內熱議的“地票”制度，土地指標跟著人走，最大程度緩解人口流入型的中心城市土地資源緊缺、供需不平衡的發展瓶頸，更好地落實穩地價穩房價穩預期的長期調控目標。

??此外，針對農村集體經營性建設用地方面，將此前“允許農村集體經營性建設用地入市，允許就地入市或異地調整入市”等表述轉換為“全面推開農村集體經營性建設用地直接入市。出臺農村集體經營性建設用地入市指導意見。”這體現了土地要素市場化配置的全面市場化，以逐步統一的價格手段為杠桿，更好更快地落實土地集約化利用，在一定程度上提升農業人口財產性收入及購買力。

??錢的層面，主要是完善投融資機制。在防范化解地方政府債務風險、合理處置存量債務的前提下，完善與新型城鎮化建設相匹配的投融資工具。支持符合條件企業發行企業債券，用于新型城鎮化建設項目、城鄉融合典型項目、特色小鎮和特色小城鎮建設項目等。鼓勵開發性政策性金融機構按照市場化原則和職能定位，對投資運營上述項目的企業進行綜合授信，加大中長期貸款投放規模和力度。相信只要資金層面到位，整體新型城鎮化的進程也將穩步提速。

??此外，針對“人-地-錢掛鉤”配套政策層面，2020年新型城鎮化任務也有新的表述，加大新增建設用地計劃指標與吸納落戶數量掛鉤力度。維護進城落戶農民土地承包權、宅基地使用權、集體收益分配權，不得強行要求其轉讓上述權益或將此作為落戶前置條件；按照依法自愿有償原則，探索其轉讓上述權益的具體辦法。探索利用大數據技術建立各城市城區常住人口等的常態化統計機制，為政策制定提供支撐。人口與土地相匹配的規劃更為人性化，而農村土地的“三權分置”，一方面可以維護農民合法權益，使得農村人口向城市轉移無后顧之憂；另一方面，也有助于增加農民的收入來源，提升低收群體收入水平，保障底層剛需有序釋放。

??（三）2019年以來農村土地流轉、落戶限制放松、產業、醫療教育配套逐步完善（本節有刪減）

??1、土地制度：農用地、宅基地“三權分置”，集體用地入市增加農民多元收入（略）

??2、落戶門檻降低：長、珠三角戶籍準入年限同城累積互認，熱門流入城市海納百川（略）

??3、產業就業：產業升級、數字智造抑或新經濟創造更多就業機會才能“留下來”（略）

??4、養老醫療教育：跨省市合作辦學、異地門診結算、養老全國統籌免除農民進城后顧之憂

??公共服務均等化也是實現新型城鎮化建設的重要內容之一，尤其是醫療、教育等配套設施的建設，不僅是為了縮小城鄉差距，提升居民生活水平，而且基礎配套的承載力也是決定了城市人口“天花板”的重要因素，因而也受到了中央和地方政府的高度關注。

??近期習總書記在統籌推進新冠肺炎疫情防控和經濟社會發展工作部署會議上強調，積極的財政政策更加積極有為，必須堅持以供給側結構性改革為主線，扎實做好“六穩”工作，全面落實“六保”任務，推動經濟高質量發展邁出更大步伐，促進人民生活改善。關于教育、醫療的具體舉措也給出了明確的建議：支持發展公平而有質量的教育。進一步優化教育支出結構，鞏固城鄉義務教育經費保障機制，推動解決進城務工人員子女上學難問題。推進健康中國戰略。鞏固完善基本醫保住院費用異地就醫直接結算機制，穩步提高醫療保險基金統籌層次，繼續支持深化公立醫院綜合改革，加強公共衛生體系建設，推動建設平戰結合的重大疫情防控救治體系和應急物資保障體系。由此也可見中央對于各地基礎配套的高度重視。落腳到實施層面，具體來看，

??教育層面，京津冀三地積極推動師資培訓合作，成功實施“千民中小學骨干校長教師赴京掛職學習”項目，每年輸送200人到北京中小學跟崗學習培訓，極大提升了河北教師素質和教育水平。不少港澳地區高校與廣東省高校在人才培養方面展開進一步合作，如深圳大學與香港中文大學合作成立了香港中文大學（深圳），香港科技大學（廣州）也已落戶南沙與廣州大學開展合作辦學等。

??此外，長三角地區在教育領域的深入合作也在穩步推進：2005年，長三角高校合作聯盟成立，實行學分互認合作教育機制，率先實施交換生、暑假班計劃，并逐步實施網上選課計劃。現有聯盟高校由上海的復旦大學、上海交通大學、華東師范大學、同濟大學，江蘇的南京大學、東南大學，浙江的浙江大學，安徽的中國科學技術大學8所985高校組成。與此同時，2018年底嘉興秀洲區與上海閔行區簽訂全面合作協議，合作內容包括校際結對、跟剛掛職、共建工作室、引進課程、專家引導、師生互訪等6個方面。目前，秀洲區已有10所學校與上海學校結對，全市更有100多所中小學校與上海學校結對，為嘉興教育改革注入新動力。

??醫療層面，目前京津冀地區已有上千家醫院實現跨省異地直接結算，極大減輕了就醫人員的異地奔波之苦和經濟負擔。港澳與廣東在醫療衛生合作方面也有動作，比如港澳醫療衛生服務在珠三角九市按規定設置醫療、養老機構，目前廣東省內港資、澳資醫療機構不下50家；符合條件的港澳人員在江門市可參加社保。此外，2018年9月，長三角推進異地門診費直接結算，首批試點分別有江蘇省南通、鹽城、徐州，浙江省嘉興、寧波、省本級，安徽省滁州、馬鞍山等8個統籌地區。自試點以來，直接結算量穩步提升，截止2019年4月，門診直接結算總量達3.3萬人次。2019年4月，異地門診費直接結算試點城市進一步擴容，新增浙江省杭州、溫州、湖州、舟山，江蘇省泰州、連云港、南京、常州和安徽省六安等9個統籌區。值得一提的是，長三角力推優質醫療資源互通共享，2019年1月，蘇州相城區政府與復旦大學附屬中山醫院合作共建長三角合作醫院。與此同時，嘉興新安國際醫院與華山醫院、中山醫院等12家上海醫院深度合作，超80名上海醫療專家到新安國際醫院定期門診、手術。

??03

??愿景與終極形態:

??城鎮化率70%、人口再凈增1.7億，

??城市群-都市群-中心城承載

??（本節有刪減）

??事實上，無論是目前各地已經實施的落戶新政，還是規劃綱要中提及需要逐步落地的戶籍制度改革，土地制度改革，乃至國務院近期發布的《關于構建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見》中關于土地、勞動力、資本、技術和數據等要素市場化配置改革，本質上都是為實現新型城鎮化建設的目標而服務的。

??新型城鎮化與傳統城鎮化的最大不同，在于新型城鎮化是以人為核心的城鎮化，注重保護農民利益，與農業現代化相輔相成。新型城鎮化不是簡單的城市人口比例增加和規模擴張，而是強調在產業支撐、人居環境、社會保障、生活方式等方面實現由“鄉”到“城”的轉變，實現城鄉統籌和可持續發展，最終實現“人的無差別發展”。

??根據國家人口發展規劃（2016—2030年）預期發展目標，到2020年，全面兩孩政策效應充分發揮，生育水平適度提高，全國總人口達到14.2億人左右，常住人口城鎮化率為60%；到2030年，人口自身均衡發展的態勢基本形成，人口與經濟社會、資源環境的協調程度進一步提高，全國總人口達到14.5億人左右，常住人口城鎮化率為70%。

??而統計局發布的《2019年國民經濟和社會發展統計公報》，2019年末全國大陸總人口14億人，常住人口城鎮化率為60.60%，城鎮常住人口約8.5億人。

??十三五規劃顯示，2030年我國城鎮化率將達到70%，即目前城鎮化率仍有10個百分點以上的增長空間，屆時城鎮人口將達到10.15億人，較2019年凈增長約1.65億人。按照聯合國《世界城市化展望》報告推算，2018-2050年中國城市人口將增加2.55億人，2050年城市人口將達到10.68億人，屆時我國城鎮化率將升至80%，達到發達國家水平。

??此外，從《2020年新型城鎮化建設和城鄉融合發展重點任務》到近期國務院發布的《關于構建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見》，我們可以看出，發展中心城市和城市群是中國城市化下半場的主要驅動力。而中心城市和城市群發展關鍵在于如何降低新增城市居民的居住成本以及如何降低產業的進入成本。具體來看，

??而針對于新型城鎮化建設任務的實現對我國房地產行業的影響，我們認為，土地要素市場化改革以及戶籍制度改革為房地產行業，尤其是中心城市和城市群的房地產行業帶來長期的發展機會。解決約束人口流動和產業進入的關鍵問題后，重點區域發展會進入加速階段。下文我們將具體分析新型城鎮化建設的落地對地產行業總成交規模、不同城市群、不同中心城市中長期樓市發展空間的影響。

??04

??未來十年落戶城市預計催生150億平方米新增住房需求, 

??房地產行業規模高位維持（略）

??05

??城市群：長三角、粵港澳、京津冀頭部優勢顯著，

??成渝后發優勢大于中原（略）

??（一）房地產開發投資額：長三角居首破2萬億元，京津冀、中原破1萬億元（略）

??（二）人口數量：中原、長三角均破1.6億人，成渝依托規劃有望聚集科創人才（略）

??（三）經濟水平：京、粵、長大幅領先，成渝、中原產業結構有待轉型升級（略）

??（四）居民收入：長三角破5萬元，中原僅為3萬元，京津冀、成渝增速較慢（略）

??（五）發展前景：長三角發展居首，京津冀、粵港澳次之，成渝后發優勢顯著（略）

??06

??中心城市：一線優勢猶存，

??成、渝、寧、蘇、杭等新一線中長期持續向好

??（本節有刪減）

??發展中心城市和城市群是中國城市化下半場的主要驅動力。不同城市群未來的發展參差不齊，而處于城市群內部的中心城市中長期發展又將存在怎樣的差異。我們通過資源稟賦、人口發展、地產基本面、新經濟幾個維度篩選出了以下20個具備中長期發展前景的城市，排名如下：上海、北京、深圳、成都、廣州、杭州、武漢、重慶、蘇州、長沙、西安、南京、天津、鄭州、沈陽、青島、寧波、合肥、昆明、福州。

??（一）資源稟賦：北、上“四項全能”，東南沿海城市實力顯著強于內陸諸城（本節有刪減）

??從資源稟賦而言，四個核心一線城市遙遙領先。北京、上海毋庸置疑“四項全能”，在常住人口、GDP、三產、配套、醫療等方面均在全國前列。廣州、深圳在配套、醫療上略顯不足，但是產業綜合評分依舊在五星行列。二線城市中杭州、成都、重慶、天津、武漢、蘇州也是資源稟賦較強的城市，主要仍是依托龐大的人口基數和發達的經濟實力作為支撐。

??（二）人口發展：北、上、廣、深、渝出生人數、常住人口優勢顯著（略）

??（三）房地產容量：重慶、武漢遙遙領先，長沙、成都、蘇州、杭州潛力巨大（略）

??（四）新經濟：一線居首，成都、杭州等次之，內陸城市購房能力好于東南沿海（略）

??（五）發展前景：一線占優，成、渝、寧、蘇、杭等新一線快速崛起

??綜上，我們認為，在未來新型城鎮化建設逐步推進的進程中，有20個城市具備中長期樓市發展前景，大體可以分為以下三個梯隊：

??第一梯隊，毋庸置疑是以北上廣深為代表的一線城市，目前來看，這類城市雖未出臺利好程度較大的落戶新政，但是因其經濟、人口、基礎配套本身就具備絕對優勢，未來隨著戶籍制度改革的持續推進，落戶限制門檻的逐步降低，勢必會為這些城市帶來新的發展動力，房地產行業也將逐步從增量時代過渡到存量時代。

??第二梯度，以成都、重慶、南京、西安為代表的核心二線城市，這些城市在現階段出臺了頗具誠意的人才政策，且在后續人口綱要中提出了細致的部署。結合當前這些城市人才政策已有不俗收效，且居民購買力足以匹配置業需要，我們認為未來這些城市將隨著城鄉融合發展的進程產生大量人口增量，且將長期促進城市房地產業發展。此外，杭州、蘇州作為強二線城市，憑借城市極強的經濟水平以及居民充沛的購買力，在已有的千萬人口基數下，未來將持續人口流入，并將順利產生對樓市未來成交的增益。

??第三梯隊，以鄭州、寧波、合肥、福州為典型代表，目前處于產業快速轉型升級中，經濟水平具有較大增長空間，且4城在2020年也陸續出臺了一系列針對城市人口固化和增補的落戶新政。我們認為隨著新增人口逐漸安居，城市經濟發展對居民購買力予以補充，后續樓市仍有較大發展潛力。