??【熱點(diǎn)聚焦】

??5月31日，中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議，聽(tīng)取“十四五”時(shí)期積極應(yīng)對(duì)人口老齡化重大政策舉措?yún)R報(bào)，審議《關(guān)于優(yōu)化生育政策促進(jìn)人口長(zhǎng)期均衡發(fā)展的決定》。會(huì)議指出，積極應(yīng)對(duì)人口老齡化，我國(guó)將出臺(tái)重大政策舉措，進(jìn)一步優(yōu)化生育政策，實(shí)施一對(duì)夫妻可以生育三個(gè)子女政策及配套支持措施，有利于改善我國(guó)人口結(jié)構(gòu)、落實(shí)積極應(yīng)對(duì)人口老齡化國(guó)家戰(zhàn)略、保持我國(guó)人力資源稟賦優(yōu)勢(shì)。

??【熱點(diǎn)評(píng)析】

??我國(guó)人口生育率下降

??近年來(lái)我國(guó)出生人口持續(xù)下降，主要原因一是生育婦女規(guī)模減少，婚育年齡推遲，二是隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化、工業(yè)化、現(xiàn)代化水平不斷提高，高等教育普及，社會(huì)保障完善，少生優(yōu)生成為社會(huì)生育觀念的主流，群眾生育意愿降低。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局此前公布的數(shù)據(jù)顯示，2020年我國(guó)出生人口數(shù)量為1200萬(wàn)人，相比2019年的1465萬(wàn)人減少了265萬(wàn)人，降幅約18%。2000-2019年出生人口共計(jì)32561萬(wàn)人，1980-1999年中國(guó)出生人口共計(jì)42944萬(wàn)人，后20年比前20年少出生了10383萬(wàn)人。2016年，“全面二孩”政策公布后，我國(guó)出生人口曾有一個(gè)小高峰，但隨后四年連續(xù)下降。2020年我國(guó)育齡婦女總和生育率為1.3，處于較低水平，這是自2010年第六次人口普查以來(lái)，我國(guó)總和生育率首次低于1.5。國(guó)際上通常認(rèn)為，總和生育率1.5左右是一條“高度敏感警戒線”，一旦降至1.5以下，而且持續(xù)一段時(shí)間，就會(huì)跌入“低生育率陷阱”。

??“三孩”政策對(duì)優(yōu)化人口結(jié)構(gòu)有效，但需要進(jìn)一步配套政策落地

??早在十幾年前，不少人口專(zhuān)家就不斷呼吁放開(kāi)生育限制，很遺憾直到人口普查結(jié)果出來(lái)之后，人口老齡化的現(xiàn)狀已經(jīng)很明顯的情況下，我國(guó)的人口政策才出現(xiàn)急轉(zhuǎn)。顯然，人口趨勢(shì)并不會(huì)因?yàn)檎叩霓D(zhuǎn)向而出現(xiàn)立竿見(jiàn)影的效果，人口結(jié)構(gòu)和增長(zhǎng)趨勢(shì)具有巨大的慣性，甚至不可逆性。

??“三孩”政策落地，效果會(huì)如何呢？并不會(huì)憑空冒出很多三孩家庭，畢竟很多年輕人首先要生一孩和二孩。正如前文所述，二孩政策后出現(xiàn)了一個(gè)人口補(bǔ)漲行情，但經(jīng)過(guò)幾年的消化，二孩生育也趨于平淡，這也意味著這些二胎家庭數(shù)量是有限的，且增量并不多，最終決定了三孩家庭會(huì)更少。有專(zhuān)家預(yù)測(cè)，本輪三孩政策能夠增加的新生人口在百萬(wàn)級(jí)別。

??“三孩”政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響

??人口因素是影響住房市場(chǎng)的最基本變量，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，“長(zhǎng)期看人口”是一致的共識(shí)，人口的增長(zhǎng)、結(jié)構(gòu)的變遷，都會(huì)對(duì)整個(gè)市場(chǎng)產(chǎn)生影響。當(dāng)前我國(guó)人口問(wèn)題主要在兩個(gè)方面，即人口老齡化問(wèn)題和生育問(wèn)題。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，三孩”政策下釋放的新增人口數(shù)，將增加住房需求。

??從區(qū)域來(lái)看，一線城市養(yǎng)育成本高，生育意愿偏低，二線城市具有較好的基礎(chǔ)設(shè)施和人居環(huán)境，未來(lái)受益于一線城市人口回流以及三四線人口導(dǎo)入，再加上“三孩”政策的實(shí)施，二線城市在人口優(yōu)勢(shì)有望超越一線城市。

??對(duì)企業(yè)而言，“三孩”政策的提出有利于改善人口結(jié)構(gòu)，“三孩”家庭增多的情況下，三居、四居甚至更大戶型的住宅需求會(huì)有所增加。住宅戶型的優(yōu)化是一個(gè)重要趨勢(shì)，企業(yè)從投資和營(yíng)銷(xiāo)的角度來(lái)看，需要積極在投資拿地和產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面做創(chuàng)新。

??從購(gòu)房相關(guān)政策來(lái)看，未來(lái)購(gòu)房政策有可能根據(jù)家庭人口數(shù)量或生育孩子數(shù)量來(lái)靈活調(diào)整。例如，重點(diǎn)城市有可能適時(shí)放松“多孩家庭”的限購(gòu)套數(shù)，適度降低“多孩家庭”購(gòu)房首付比例，對(duì)于“多孩家庭”的改善換房需求，降低首付比例貸款利率，減少“多孩家庭”購(gòu)房交易環(huán)節(jié)相關(guān)稅費(fèi)等。另外，“三孩”政策下，保障性住房有望發(fā)揮更大的保障功能，在結(jié)構(gòu)上面向“三孩家庭”數(shù)量或?qū)⒂袑?shí)質(zhì)性增加。

??如果三胎政策及其配套政策措施實(shí)施后，確實(shí)有一定比例育齡夫妻能夠響應(yīng)政策生育三胎，政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響才會(huì)顯現(xiàn)，相比于自然繁衍，人口的空間流動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響更明顯。

??（內(nèi)容來(lái)源：中房研協(xié)測(cè)評(píng)研究中心）