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??熱點聚焦

??5月8日，住房和城鄉建設部、市場監管總局聯合印發《關于規范房地產經紀服務的意見》（以下簡稱《意見》），為規范房地產經紀服務，加強房地產經紀行業管理，提出十方面明確監管措施。一、加強從業主體管理。二、明確經紀服務內容。三、合理確定經紀服務收費。四、嚴格實行明碼標價。五、嚴禁操縱經紀服務收費。六、規范簽訂交易合同。七、加強個人信息保護。八、提升管理服務水平。九、加大違法違規行為整治力度。十、加強行業自律管理。

      熱點評析

??隨著我國房地產行業的高速發展，市場已經由增量房市場逐步向存量房市場過渡，房地產經紀機構和從業人員規模也在持續擴大。但中介機構和從業人員良莠不齊，一直存在發布虛假房源信息、哄抬房價、捆綁收費、濫用客戶個人信息、違規提供金融服務等問題，購房者和租房者苦中介機構久矣。政策發布后，wind數據顯示，上市的房產經紀頭部企業貝殼股價應聲下跌。

??近年來政府部門針對這些亂象一直在開展專項整頓，此次《意見》是首次專門對房地產經紀行業出臺的指導意見，也肯定了行業的重要性。同時，針對當前二手房市場和租賃交易存在的各種亂象，提出服務規范和管理建議，維護了消費者合法權益，對房地產經紀服務行業而言也意義重大。可以此為契機，構建房地產經紀行業的良好生態，推進行業走向市場化公平有序競爭的格局。今年以來存量房市場全國層面推進的“帶押過戶”，也是為提高交易效率、規范交易秩序，降低交易成本，都有助于存量房市場的健康發展。

??具體來看，《意見》第三條備受關注。規定明確了經紀服務收費根據服務內容、服務質量、供求關系三大要素確定，提出“房地產經紀機構要合理降低住房買賣和租賃經紀服務費用。鼓勵按照成交價格越高、服務費率越低的原則實行分檔定價。”該規定對經紀服務費用合理化、市場化機制提出建議，而不是直接管制。引導行業走出“開張吃三年”的思維，通過降低中介費率激活市場交易，適應房地產新形勢。在實際買賣過程中，購房者資金實力不同對于中介費率的接受程度也不同，二手房交易從提供房源、看房到簽訂合同、過戶登記，整個流程時間較長，經紀機構也會為了促成快速成交避免跳單等行為而降低費用。

??規定提出“引導由交易雙方共同承擔經紀服務費用”，這方面已有城市、公司在實行雙邊收費，但主流仍是買方承擔所有經紀服務費用。交易雙方共擔費用，可以降低買方負擔促進房交易，但實施起來仍需政策層面的引導和鼓勵。

??當前中央層面關注行業的發展狀態，為行業發展提出方向和思路，未來可能會在政策層面迎來監管。但房產經紀服務行業復雜性較大，在實際操作中存在很多不確定性，最終要與市場實際情況相結合。

??我們認為中國房地產中介行業的變革，還需要在制度層面加深拓展，如采取更大力度推進雙邊代理向單邊代理轉變。

??當前主流二手房交易中，買賣雙方委托的是同一家機構，甚至同一名中介。中介方利用“信息不對稱”進行居間撮合交易，為了迅速成交賺取傭金，會出現兩個問題：一是不向買賣雙方透露真實價格，只進行價格撮合，讓賣家不斷讓價，買家不斷提價；二是以犧牲或損害買方權益的方式，與賣方形成“攻守同盟”，將房子以高價甚至是“吃差價”的方式售出。這是中介行業被詬病多年的頑疾。

??“單邊代理”模式，建議買方委托與賣方不同的房地產經紀機構購置房產，促使買賣雙方與各自的受托中介機構形成單邊委托關系。賣方經紀人，只用考慮怎么把委托人的房子快速、保價、安全地售出。買方經紀人，只用考慮如何以高效的方式為委托人匹配到高性價比的房源，同時要對所匹配推薦的房源質量負責。買賣雙方經紀人權責邊界清晰，“各為其主”，以爭取委托人在實際交易中的利益最大化。

??目前以深圳政府為代表的官方在推動基于單邊代理的二手房網簽交易系統實踐，如能成功，對中國房地產中介行業的發展也將起到變革與輻射作用。