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??2023年，中國房地產市場繼續底部調整。中央政策力度前穩后松，以7月政治局會議定調“行業供需關系發生重大轉變”為分水嶺，政策力度逐漸轉向“托舉并用”，需求端——降首付、降利率、認房不認貸接連落地，支持居民按揭購房，供給端——三個不低于、一視同仁支持融資等保主體措施相繼落地，以緩解房企資金壓力。地方政策松綁加力提速，273省市622次政策松綁，從三四線到核心一二線反向傳導，限制性行政措施幾乎都已退出。

??展望2024年，中央層面房地產政策有望從三方面發力，一是金融支持“三大工程”建設，并以此為抓手推動構建房地產發展新模式，二是落實“三個不低于”等供給端金融支持，三是下調住房交易稅費，穩需求進而穩市場。地方調控政策料將進一步優化，一線及部分強二線城市調控政策尚有松綁空間，一線局部或定向放松限購、調整交易稅費征免年限等均是可選項，二三線城市或將全面解綁限制性購房政策并加碼財稅刺激。

??總結

??01
中央政策力度前穩后松，部署城中村改造、保障性住房等“三大工程”

??（本節有刪減）

??2023年，中央層面房地產政策力度前弱后強。上半年，并無實質性重磅刺激，多為對現行制度的優化調整，或意在規范市場秩序，政策力度限于“托而不舉”，下半年，以中央政治局會議定調“行業供需關系發生重大轉變”為分水嶺，政策力度逐漸轉向“托舉并用”。需求端，降首付、降利率、認房不認貸、延期置換退稅等政策接連落地，供給端，續期“金融16條”、“三個不低于”、“房企白名單”等紓困措施相繼提出。

??2023年，中央首提“三大工程”，即作出規劃建設保障性住房、城中村改造、平急兩用基礎設施三方面重要部署。4月、7月兩次政治局會議均重點提及“三大工程”，7月，國務院發文推進城中村改造，主要面向22個城區人口超500萬的超大特大城市。8月，國常會審議通過《關于規劃建設保障性住房的指導意見》，致力于構建“剛需有保障、改善有商品”的住房供給新格局，明確保障對象為工薪階層，采取保本微利定價原則配售，實行嚴格封閉管理。10-11月，住建部領導帶隊赴上海、南昌、廈門、成都等多地開展“三大工程”專題調研。12月，國開行發放全國首筆配售型保障性住房開發貸款。

??02
“三個不低于”等金融政策紓困供給側，緩解房企資金壓力

??（本節有刪減）

??2023年，供給端金融支持再加力。1月，有關部門起草了《改善優質房企資產負債表計劃行動方案》。2月，證監會放寬境外募資等限制，啟動不動產私募基金試點工作。7月，央行延期“金融16條”適用期限。8月，證監會明確上市房企再融資不受破發、破凈、虧損限制。10月，中央金融工作會議召開，強調健全房地產企業主體監管制度和資金監管，完善房地產金融宏觀審慎管理，一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求。11月，三部門召開金融機構座談會，提出“三個不低于”，據悉監管還擬定了“50家房企白名單”。隨后，工農中建交等銀行相繼召開房企座談會，聽取房企融資需求，并表態將加大房企融資支持力度。另據央行數據，11月份以來，工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行等主要銀行向非國有房企投放房地產開發貸款300多億元。

??不過，諸多金融支持政策，由于缺少執行細則、容錯免責機制等原因，導致基層落實不到位，房企資金壓力并未得到根本緩解。2023年前11月，80家典型房企融資總量為5430億元，同比下降擴大至25%，事實上，自2022年末優質房融資開閘，但僅一季度有所回暖，從整體看2023年房企資金壓力仍未有較大改觀。

??03
降首付、降利率、認房不認貸等穩需求措施支持居民購房

??（本節有刪減）

??2023年，居民信貸端支持持續加碼，降首付、降利率、認房不認貸等利好接連落地，合力減輕居民按揭壓力、擴大加杠桿空間，助力購房需求釋放。主要包括五方面：

??第一，落地“認房不認貸”，8月25日，三部門聯合發文推進落實“認房不用認貸”，利好置換及異地購房者，包括北上廣深在內的至少63省市官宣“認房不認貸”，泉州等11城更是放寬至“認貸不認房”。

??第二，調降首付比例下限，打開限購城市降首付空間，8月31日，兩部門調整優化差別化信貸政策，將住房商貸的最低首付比例統一調整為20%，二套統一為最低30%，不再區分地區限購與否。

??第三，動態調節首套房貸利率下限，調降二套房房貸利率下限，1月5日，兩部門發布首套房貸利率動態調節機制，此后近百城下調了首套房貸利率下限，超20城取消了下限。8月31日，央行、金監局宣布將二套房商貸利率下限由LPR+60BP調整為LPR+20BP。

??第四，落實存量房貸降息，減輕居民負債壓力，8月31日，央行、金監局發文指導商業下調存量首套住房貸款利率，據央行11月發布報告，存量房貸降息工作已經基本完成，涉及房貸規模超22萬億元，平均降幅0.73個百分點，惠及超5000萬戶、1.5億人，每年減少借款人利息支出1600-1700億元，戶均每年減少3200元。

??第五，降準降息，3月27日、9月15日分別全面降準0.25個百分點，6月20日下調1年期LPR10BP至3.55%，調降5年期以上LPR利率10BP至4.2%，8月20日單邊調降1年期LPR利率10BP至3.45%。

??不過居民信貸增長仍然乏力，顯示居民加杠桿購房意愿羸弱。4月、7月居民中長期貸款兩度負增長，11月居民新增中長期貸款2331億元，在去年疫情期基數偏低的情況下，同比僅多增228億元，此外，全年新增中長期貸款占境內貸款比重保仍處在相對低位。

??04
全年273省市622次政策放松，核心一二線開啟“四限”松綁潮

??2023年，地方調控政策松綁加力提速，核心一二線開啟“四限”松綁潮。據不完全統計，截至今年12月18日，全國至少273個省市出臺622次寬松性政策，頻次已超去年。力度和能級上，如果說2022年地方“四限”政策松綁的主力軍是三四線城市，那么進入2023年，核心一二線城市便接過了接力棒，一線政策邊際松動，多數二線城市解除限購限售。

??聚焦需求端政策內容，主要包括以下幾方面：第一，廣州、南京等29城放松限購，其中，南京、大連、武漢、廈門等19城全面取消限購，上海、廣州、杭州、長沙等在限購區域范圍、社保要求、套數限制等方面有有所放寬；第二，深圳、成都等102省市放松限貸，北上廣深等落地“認房不認貸”，泉州、寶雞等“認貸不認房”，成都、武漢等放寬多孩套數認定，深圳、上海、北京等下調首付比例；第三，合肥、珠海等7城放松限價，比如合肥鼓勵優質優價，取消商品住房樓層差價率限制；第四，廈門、福州等23城放松限售，其中包括福州、鄭州、合肥在內的16個城市解除限售；第五，上海、杭州等221省市放松公積金貸款，比如上海調整存量住房公積金貸款期限、提升多子女家庭公積金貸款額度等；第六，廣州、重慶等29城減免交易稅費，比如廣州將越秀、海珠、荔灣等區域住房轉讓增值稅征免年限由5年調整為2年；第七，南京、武漢等145城發布購房補貼，例如武漢，畢業6年內并連續繳納6個月以上社保的畢業生在青山區可享5萬元購房補貼；第八，深圳、北京、上海等3城調整普宅標準，共性特征是不再看總價。

??展望

??05
落實金融支持穩主體、減稅降費穩需求，推動“三大工程”構建新模式

??2024年，中央層面房地產政策有望從三方面發力：第一，以“三大工程”建設為抓手，推動構建房地產發展新模式。保障性住房、城中村改造等“三大工程”是住房多元供給改革的重要內容，也是房地產發展新模式的題中之意。推進“三大工程”，首要問題是“錢從哪里來”，未來，城中村改造項目將被納入專項債支持范圍，央行有望通過專項借款、抵押補充貸款等結構性貨幣政策工具，為“三大工程”提供中長期低成本資金支持。

??第二，落實供給端金融支持，讓“三個不低于”、“融資三支箭”、“房企白名單”等措施真正落地見效。

??第三，下調住房交易稅費，穩需求進而穩市場。比如購買家庭唯一住房或改善住房，減征免征契稅，再比如縮短購房增值稅、個人所得稅征免年限。

??06
二線全面放開購房限制，一線調控仍有局部優化空間

??展望2024年，地方房地產調控政策有望進一步優化，一線及部分強二線城市調控政策尚有松綁空間。

??一線城市政策或將精細化調整，譬如限購局部松綁，對于遠郊區域調降非戶籍購房社保年限、放寬戶籍居民套數限制，放寬法拍房、離婚購房限制，調降落戶門檻等，再比如下調各類交易稅費征免年限。

??二線城市中，杭州、成都、長沙、西安、蘇州、天津等城市調控政策還有所保留，并未如南京、青島、濟南那樣“一放到底”，未來大概率進一步調整，比如全面放開限購、限售，下調商貸首付比例至國家規定的下限，放寬限價鼓勵“優質優價”等均是可選項。

??其余二三線城市住房交易行政限制基本已經全面解除，剩余可優化的政策主要有限貸套數認定，比如進一步放寬至認貸不認房，多孩家庭買兩套仍可享首套信貸優惠，公積金政策在流動性充裕的情況下可以考慮提高可貸額度、放開“商轉公”，實行商業貸款貼息等。