??導(dǎo)語

??本周重點(diǎn)城市土地成交規(guī)模呈現(xiàn)環(huán)比上升的趨勢(shì)。

??2020年第17周，隨著更多城市土地出讓恢復(fù)正常節(jié)奏，本周重點(diǎn)城市土地成交規(guī)模呈現(xiàn)環(huán)比上升的趨勢(shì)。由于二三線城市成交占比進(jìn)一步上漲，導(dǎo)致本周平均地價(jià)呈現(xiàn)同環(huán)比回落趨勢(shì)。市場(chǎng)熱度方面，由于優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)比例仍然較高，廈門、杭州、寧波等熱點(diǎn)城市均有優(yōu)質(zhì)土地出讓，土拍熱度也得以維持，溢價(jià)率微漲至15%，流拍率維持在較低水平。

??土地政策

??湖北出臺(tái)政策穩(wěn)定市場(chǎng)發(fā)展武漢允許存量商辦房改造成租賃住房

??本周，上海正式出臺(tái)擴(kuò)大有效投資穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策措施，提出未來將會(huì)加大土地供應(yīng)、加快土地供應(yīng)節(jié)奏，保障市場(chǎng)穩(wěn)定運(yùn)行。為了盡快從疫情影響下恢復(fù)，湖北省近日出臺(tái)了《關(guān)于促進(jìn)建筑業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展措施的通知》，提出可分期繳納土地出讓金、保障土地供應(yīng)等多項(xiàng)措施，助力房地產(chǎn)市場(chǎng)盡快復(fù)工復(fù)產(chǎn)。此外，武漢近期出臺(tái)政策允許部分區(qū)域可將閑置低效的商業(yè)、辦公、廠房等非住宅存量房屋改造成租賃住房，有利于加大租賃住房供應(yīng)。

??土地成交

??成交體量環(huán)比上漲近4成，平均地價(jià)較上周有所回落

??2020年第17周（4月20日-4月26日），重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市土地市場(chǎng)成交量漲價(jià)跌。具體來看，重點(diǎn)城市合計(jì)成交建筑面積達(dá)1786萬平方米，環(huán)比上漲39%，同比則下降了16%；成交總金額也隨之上漲，環(huán)比上漲26%至991億元，同比則下降了22%；地價(jià)同環(huán)比呈現(xiàn)回落趨勢(shì)，降幅均在10%以內(nèi)，平均樓板價(jià)為5551元/平方米。自3月末各城市恢復(fù)土地供應(yīng)后，在優(yōu)質(zhì)用地成交的刺激下，市場(chǎng)熱度明顯回升，本周成交溢價(jià)率繼續(xù)維持在一成以上，達(dá)到15%。

??分能級(jí)城市來看，二三線城市本周成交占比環(huán)比回升，漲幅分別為8個(gè)百分點(diǎn)和6個(gè)百分點(diǎn)。具體而言，一線城市共成交了7宗地，廣州、上海各3宗，余下1宗位于北京；成交量最大的廣州出讓的3宗地均為住宅用地，分別位于南沙、花都和天河，由鳳凰衛(wèi)視、雅居樂和金地分食；上海成交的3宗地分別位于奉賢、靜安和嘉定，其中位于靜安區(qū)核心商圈的商辦用地由覽海控股以60億元的總價(jià)競(jìng)得；北京成交地塊位于房山區(qū)，是一宗限價(jià)宅地，由恒大溢價(jià)33%競(jìng)得。二線城市中，西安、青島和成都的成交量均超過了100萬平方米，成交規(guī)模較高，不過由于出讓地塊或?yàn)槎ㄏ虺鲎專蛭恢幂^為偏遠(yuǎn)，因此成交熱度并不高；相比之下，寧波、廈門、杭州等東部城市熱度明顯較高，成交溢價(jià)率均在20%以上，其中杭州多宗宅地以上限價(jià)格成交，土拍熱度仍然維持在高位。三四線城市本周成交量明顯回升，溫州、東莞、南通等城市的成交量均超過50萬平方米，較上周明顯上漲，成交溢價(jià)率也在核心地段優(yōu)質(zhì)宅地的帶動(dòng)下維持在15%以上。

??土地流拍

??流拍率微漲至8.9%，位置偏遠(yuǎn)地塊仍是流拍主力

??土地流拍方面。本周重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市土地流拍相比上周微漲了0.2個(gè)百分點(diǎn)，整體流拍率為8.9%。通過分析這些地塊流拍的原因，可以發(fā)現(xiàn)這些地塊多數(shù)是由于無人競(jìng)價(jià)而流拍；結(jié)合流拍地塊所在區(qū)位來看，這些土地多集中在青島黃島區(qū)、茂名化州市這樣位置較為偏僻的區(qū)域，配套相較缺乏，市場(chǎng)預(yù)期不佳，在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下流拍概率極高。

??周度TOP5

??多宗優(yōu)質(zhì)地塊價(jià)格小幅上漲，廈門誕生雙料地王

??就監(jiān)測(cè)城市成交重點(diǎn)地塊來看，本周重點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)再發(fā)力，廈門思明宅地、上海南京西路商圈的核心商地等多宗優(yōu)質(zhì)地塊悉數(shù)出讓，帶動(dòng)土地市場(chǎng)熱度維持上周水平。在本周成交總價(jià)TOP5中，除上海商地和東莞茶山TOD綜合體地塊外，其余地塊均是溢價(jià)成交，競(jìng)拍熱度較高。具體來看，獨(dú)攬2席的廈門表現(xiàn)突出，位居榜首的思明宅地是島內(nèi)兩區(qū)之一的思明區(qū)時(shí)隔十年才出讓的住宅用地，價(jià)值極高，盡管地塊限制了商品住宅銷售價(jià)格，并且起拍價(jià)也比較高，但據(jù)CRIC機(jī)構(gòu)反饋競(jìng)拍數(shù)據(jù)來看，該地塊仍吸引了14家房企參拍，包括中海、融創(chuàng)、綠城等頭部房企，最終成交總價(jià)突破100億，成為廈門首宗總價(jià)破百億的地塊；另一宗翔安區(qū)地塊由于附近有優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)，也吸引了多家房企參拍，成交溢價(jià)率也突破20%。此外，余下一宗地塊位于溫州鹿城區(qū)，臨近城西，享有老城區(qū)優(yōu)質(zhì)配套和規(guī)劃利好，但由于區(qū)域內(nèi)潛在供應(yīng)較多，未來面臨的競(jìng)爭(zhēng)壓力較大，因此最終僅溢價(jià)12%成交。

??單價(jià)榜單方面，本周成交單價(jià)榜則被地價(jià)高的上廣廈杭包攬。將本周成交單價(jià)TOP5地塊與周邊此前成交同類型宅地的價(jià)格進(jìn)行對(duì)比來看，除了周邊近10年未有宅地供應(yīng)的思明宅地外，余下四宗地的價(jià)格較此前地塊均有不同幅度的上漲。漲幅最大的當(dāng)屬廈門翔安宅地，緊鄰島內(nèi)老牌名校在島外的直屬校區(qū)；在優(yōu)質(zhì)教育配套的加持下，該宗地的起拍價(jià)就較2019年周邊出讓宅地起拍價(jià)漲了5000元/平方米，而島外上年土地市場(chǎng)較為冷淡，成交地塊價(jià)格相對(duì)較低，因此該地塊的價(jià)格漲幅相對(duì)較大。其余三宗地的漲幅均在5%以內(nèi)，價(jià)格變動(dòng)并不大。

??重點(diǎn)地塊點(diǎn)評(píng)

??時(shí)隔十年出讓的思明宅地超百億成交