2021-06-21 11:38:47
??導 讀
??長春二輪集中土拍與首輪集中土拍相比,市場表現更“冷”,溢價率再度下行。
??◎ 作者 / 馬千里、邱娟
??6月17和18日,在首輪集中供地中表現最積極的長春,在第二輪集中供地表現依舊較為突出,完成了繼廈門之后的“第二拍”。為了對長春房地產市場有全局性的了解,本文將進一步對比長春兩次集中土拍在規模、熱度、盈利等方面的異同點,并結合本地商品房市場對接下來的土地市場做出趨勢性預判。
??01
??熱度變化:二輪集中土拍熱度進一步下滑
超九成地塊底價成交
??從供應規模上來看,長春二輪土拍規模較一輪有所提升,不論是供應幅數還是供應建面較第一次均有顯著提升,尤其是供應建面,增幅高達44%。雖然供應規模明顯上漲了,但市場熱度并未有明顯改觀。長春本次土拍供應68宗涉宅地,其中有8宗提前中止出讓,最終成交42宗住宅用地,18宗流拍,流拍率高達38%,流拍情況較首輪明顯加劇。
??具體來看,本次土拍成交的42宗住宅用地中,僅有3宗溢價成交,其余39宗均為底價成交,比重超九成。從市場熱度來看,本場土拍總溢價率僅有0.4%,較首次集中土拍熱度再次下降,較2020年全年涉宅土地溢價率更是低了4.2個百分點,市場明顯“遇冷”。
??02
??盈利空間:溢價地塊盈利空間依然可觀
但面臨市場下行的隱憂
??與首輪土拍一致,長春二次集中拍地競拍依然采取“限地價、競配建”競地模式。但事實上,第二輪集中拍賣成交的42宗涉宅地塊中,僅有3宗溢價成交,無一宗觸及最高限價,其中溢價率最高的位于汽車經濟開發區,被萬科以12.32億元競得,溢價率為5.17%,樓板價為3660元/平方米,而周邊在售項目均價僅有8500元/平方米,按照這一售價測算的話,地房比僅有43%,盈利依然比較可觀。
??其余2宗溢價地塊均位于凈月高新開發區,兩宗位置毗鄰,最終被遠創置業分別以6.31億元、14.05億元競得,樓面價分別為5748、5823元/平方米,溢價率分別為2.68%和1.75%。值得注意的是,遠創置業在首輪集中拍地中在該板塊競得一宅地的樓板價高達6598元/平方米,本次競得的地價較這一價格降幅超一成,地價呈現明顯的下降趨勢。按照周邊在售項目的平均售價11500元/平方米來測算的話,地房比在50%左右,盈利空間還是比較可觀的。
??值得注意的是,盡管大多數地塊尚能保持良好的盈利空間,就目前的市場供求情況來看,這些土地未來入市仍將面臨一定的去化隱憂。CRIC數據顯示,2020年9月,長春“限價+限貸”政策出臺之后,市場明顯降溫,9月之后月均成交量僅有62萬平方米,較政策加碼之前的月均成交量下降了約三成,整體銷售規模甚至不及疫情之前,成交均價也在持續下滑,商品住宅去化周期已經超過20個月,庫存有加劇的風險。
??03
??需求不足:長春十年人口增量全國墊底
購房需求基本面表現不佳
??造成這一現象的原因除了疫情和調控加碼等因素,最主要的原因還是在于人口,長春處于人口外流比較嚴重的東北三省,人口的外流嚴重影響了購房需求基本面。近期公布的“七普”人口數據顯示,2020年長春常住人口906.7萬人,較2010年增量僅有30萬人,這一數據在二線城市處于墊底位置(僅高于西寧和哈爾濱);并且增長的這部分人群很大程度上來源于省內三四線城市,購買力也相對疲軟,因此房地產市場表現不及人口大量流入的長三角和珠三角區域,流拍和底價成交成為常態也在意料之中。
??04
??總結:長春土拍再度“遇冷”
人口滯漲大背景下市場熱度難再上漲
??總體來看,長春二輪集中土拍與首輪集中土拍相比,市場表現更“冷”,溢價率再度下行,“底價成交”和“流拍”成為高頻詞匯;即使是溢價成交的地塊,地價較上一次集中拍地也進一步下滑,房企拍地積極性再度下滑,與長三角和珠三角的高熱之勢截然相反。
??雖然地價下滑十分契合政府實施“集中供地”的初衷,但是考慮到近兩年長春樓市進入低谷,去化周期已經超過20個月,庫存甚至還有加劇的風險,尤其是長春近十年人口增量全國墊底,購房需求基本面頹勢難以逆轉,這樣來看,無論是商品房市場,還是土地市場,熱度均難以上漲。