??導 讀 

??■區(qū)域市場熱度明顯分化，多片區(qū)單價地王刷新；

??■22宗宅地平均地房比0.58，主城區(qū)競爭激烈壓縮盈利空間；

??■東湖高新區(qū)供應放量，部分區(qū)域需注意庫存風險；

??■武漢“老玩家”優(yōu)勢顯著，大家、綠都首進武漢。 

??◎  作者 / 謝楊春 吳嘉茗

??首輪49宗涉宅地塊成交778億

??平均溢價率9.3%

??武漢作為22城中最后一個進行首輪集中供地的城市，本次共推出56宗地塊，其中涉宅地塊49宗，共計建面960.5萬平方米，占2020年全年成交涉宅用地建面的33%。成交總價達778億元，在第一批集中供地城市中位列前五，僅次于杭州、北京、南京和廣州。

??由于多數(shù)地塊底價成交，平均成交溢價率僅9.3%，在武漢土拍不限地價的情況下，溢價率表現(xiàn)仍然較為穩(wěn)定；平均樓板價約為8099元/平方米，主要是部分非核心區(qū)域地塊樓板價較低導致的。

??總體來看本次土拍有以下四個特征：

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??特征一：單價地王與底價成交并存

??區(qū)域土拍熱度分化明顯

??本次武漢土拍冷熱不均，區(qū)域分化明顯。49宗涉宅用地中有29宗地為底價成交，主要集中于商住、綜合類地塊，這與部分地塊設置產(chǎn)業(yè)引入、商業(yè)自持等門檻不無關系。

??純住宅地塊競爭則相對激烈，平均溢價率19%，高溢價成交（溢價率高于20%）地塊主要集中于東湖高新區(qū)以及東西湖區(qū)。一方面是由于兩區(qū)域規(guī)劃起點高、城市功能和基礎配套設施完善，受到市場較高關注。另一方面，東湖高新區(qū)住房市場呈現(xiàn)供需兩旺的態(tài)勢，區(qū)域前景被普遍看好。

??值得注意的是，本次土拍多片區(qū)產(chǎn)生了新的單價地王：溢價率最高地塊來自東湖高新區(qū)未來城板塊的P（2021）035號地塊，由武漢葛化科創(chuàng)以110%的溢價率競得，樓板價10136元/㎡，成為左嶺新地王；而武漢愷興置業(yè)競得的東西湖區(qū)金銀湖板塊的P（2021）059號宅地也刷新了融創(chuàng)觀瀾府地塊保持近5年的樓面價記錄。

??多數(shù)地塊底價成交、部分板塊土拍單價卻被不斷刷新，武漢土拍整體冷熱不均。房企有積極補倉的需求，但僅看好部分區(qū)域市場，導致少數(shù)地塊競爭激烈，未來仍需注意地價過高的風險。

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??特征二：22宗宅地平均地房比0.58

??主城區(qū)競爭激烈壓縮盈利空間

??盡管武漢并未設置一次性報價以及競配建等措施，導致優(yōu)質(zhì)地塊競爭激烈，但從地房比來看，房企仍有一定的盈利空間。

??考慮到商住、綜合用地多數(shù)均設置了出讓門檻，因此從成交的22宗住宅用地來看，其名義樓板價與周邊新房價格的比值平均為0.58，有近四成地塊地房比低于0.5，安全性較高。

??從區(qū)域分布來看，主城區(qū)與郊區(qū)差異顯著。主城區(qū)部分地塊由于位置好、規(guī)劃起點高，競爭激烈之下導致地房比攀升，東湖新區(qū)、硚口等地房比高于0.7，盈利空間被進一步壓縮。遠郊的蔡甸、黃陂、江夏等區(qū)域盈利空間較大，地房比處在0.5之下。

??22宗宅地中，市場火熱的東湖高新與東西湖分別占到4宗，且地房比均達到0.7。相較之下，東湖高新區(qū)市場需求旺盛、存量低，區(qū)域發(fā)展前景看高一線，相對較高的地房比并不會對未來銷售產(chǎn)生過大的影響。而東西湖五大板塊中，吳家山板塊近年土地供應充足且新房較多，整體庫存較大，板塊內(nèi)兩宗宅地地房比分別達到0.6、0.7，需警惕后續(xù)需求不足導致的盈利風險。

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??特征三：東湖高新區(qū)供應放量

??部分區(qū)域需注意庫存風險

??土地集中出讓一大優(yōu)勢在于有助于政府更清晰地規(guī)劃各區(qū)土地供應，從本次土拍來看，東湖高新區(qū)、蔡甸區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和洪山區(qū)的涉宅用地供應量最大。

??結合各區(qū)的商品住宅庫存去化周期來看，截止至5月末，東湖高新區(qū)、洪山區(qū)、江漢區(qū)和江岸區(qū)的去化周期不足5個月，而庫存較少的區(qū)域中又以東湖高新區(qū)、洪山區(qū)和江漢區(qū)土地供應量較大，考慮到未來新項目上市節(jié)點相對一致，因此未來這些區(qū)域銷售壓力較小。

??反之，蔡甸區(qū)和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)在去化周期已經(jīng)很長的基礎上，又有大量土地供應，房企拿地面臨較高的去化壓力，需要警惕庫存風險。

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??特征四：萬科、武漢城投等“老玩家”繼續(xù)鞏固市場份額

??大家、綠都首進武漢

??從本次集中供地中拿地的企業(yè)來看，既有萬科、保利、電建等早已進駐武漢的“老玩家”，也有綠都、大家等首進武漢的房企，土拍并未出現(xiàn)一家獨大的現(xiàn)象。

??對比1-5月武漢商品住宅權益銷售金額榜來看，萬科、武漢城投、遠洋等銷售前十房企均有拿地，進一步鞏固了自身的市場地位，且整體來看，拿地成本并不高。

??電建在本次土拍中拿下2宗涉宅地塊，僅次于萬科，2宗地塊均位于漢陽區(qū)，分別為純宅地和商住地塊，其中商住地塊為電建與遠洋聯(lián)合體共同競得，電建作為深耕武漢的房企，本次積極補充土儲對房企意義較為重大。

??相對于22城的其他城市來說，武漢土拍門檻相對較低，半數(shù)地塊成交總價甚至不超過10億元，對有計劃補充核心城市土儲的房企來說是一個機遇。本次土拍中大家地產(chǎn)首進武漢，就選擇了最為核心的光谷中心城板塊，以8.97億底價競得一宗商住地塊；綠都則是通過與富力聯(lián)合拿地的方式新進武漢，競得江夏區(qū)域的1宗純宅地和1宗商住地塊。

??相比其他核心城市，武漢的本土房企保持了較強的競爭力，但鑒于目前土拍門檻相對較低，預計二三輪土拍競爭激烈程度還將提升。

??整體來看，武漢本次土拍熱度發(fā)生明顯分化，一方面是幾乎只有純宅地得以溢價成交，商住地塊普遍底價成交；另一方面區(qū)域熱度明顯分化，東西湖區(qū)和東湖高新區(qū)兩大區(qū)域持續(xù)受到較高關注，未來市場熱度還將領跑全市。

??房企競爭方面，由于供應量大、總價門檻較低，新、老玩家均在本次土拍中有所斬獲，武漢土地市場目前對于中小型房企而言能相對“友好”，對于有進駐需求的企業(yè)而言應把握機遇，但需要警惕庫存風險和把握拿地成本。