??導讀

??二、三輪土拍機會更多，但緊調控背景下高價拿地仍需謹慎。

??◎  研究員 / 謝楊春、馬千里、吳嘉茗、邱娟、周奇

??作為2021年房地產行業的新生事物，“集中供地”從根本上改變了試點城市土地市場的運行邏輯。22個試點城市由此進入了土地市場的發展新階段，企業拿地邏輯、策略、競爭格局也由此改變。至6月末，首輪集中供地土拍均已結束，新階段下土地市場的特征和走向逐漸明朗，為此，本文分別從供給側管控、市場特征、企業競爭等角度進行系統梳理和分析，對土拍節奏、土拍規則、市場熱度、成本變化、拿地方式、城市偏好等方面進行細化研究，以期為房企接下來的拿地決策提供參考性建議。

??01 樓地市熱度持續升溫

??“三穩”背景下

??“兩集中”新政穩步落地

??為了提振市場，多地在2020年上半年放寬拿地門檻，供應了大量優質用地，導致土地市場熱度驟然升溫，尤其是重點一二線及長三角、大灣區的三四線城市，高溢價成交或封頂自持（配建）現象屢見不鮮，熱度也一直延續至2021年初。這些熱點城市的樓市熱度同樣也居高不下，上海、深圳、廣州等城市房價同比漲幅持續領先，造成市場情緒出現較大的波動。為了穩定市場發展，繼三條紅線、房貸集中度管理之后，土地市場改革——“兩集中”供地新政也重磅出臺，從根本的供應端入手，要求熱點城市加大土地供應，控制地市熱度，穩定市場發展。

??1、 行業發展走出疫情陰霾，2021年初房價、地價上行趨勢強烈

??為了應對疫情對經濟造成的不良影響，2020年初國內信貸環境較為寬松，房企融資難度較2019年下半年明顯降低。與此同時，各城市優質用地供應開閘，極大刺激了房企拿地積極性，地市熱度迅速上升，年中地價甚至一度逼近3000元/平方米歷史高點。就2020年全年來看，全國土地市場成交建筑面積28.7億平方米，較2019年同期上漲了7%，平均地價更是再創歷史新高，同比上漲8%至2591元/平方米，土地市場熱度明顯高于2019年。

??雖然2020年下半年多城密集出臺調控政策，但市場熱度上漲慣性仍在。就2021年初土地市場表現情況來看，在熱點二、三線城市大量優質土地高溢價成交的帶動下，上半年整體溢價率增至17%，同環比均呈上漲趨勢。尤其是4月份，溢價率一度增至24%，到了5、6月份，多城土拍規則升級，限地價措施逐漸跟進，溢價率逐漸回落，6月份又降至12%。

??地市熱度的走高也刺激了購房需求釋放，樓市熱度隨之升溫。2020年全國商品住宅成交面積同比上升3.2%，平均房價更是首度突破1萬元/平方米，均創下歷史新高。

??進入2021年，房地產市場仍然保持著極高的活力。前5月，商品住宅累計銷售面積同比增長近4成，成交金額同比漲幅更是高達56.5%，樓市熱度仍然居高不下。尤其是一二線城市，就國家統計局最新公布的70城房價數據來看，5月份一線城市新房價格同比漲幅達6%，二線城市新建住宅成交均價同比漲幅也達到了5%，均明顯高于三線城市。

??2、集中供地疊加銀行放貸、房企融資雙側管控，行業進入發展新階段（略）

??3、企業投資策略需重新調整，前融難度增加下合作開發能力將更為重要（略）

??02

??近郊新城為重點城市供地主力

??穩預期下雙限拍地模式成多城首選

??作為土地供應端的新規則，22城的土地供應方式也發生了明顯的改變，除了單次供應規模增加之外，土拍規則亦是在“緊調控”的背景下發生了顯著的變化。接下來，我們將從供地規模、區域分布、時點安排及土拍規則四個方面對22個城市首輪集中供應地塊進行分析。

??1、供地規模：首批供應量平均低于年計劃三成，深廈供應節奏最慢（略）

??2、供地區域：首輪供地多向近郊新城傾斜，僅成渝兩地中心城區供地比例較高（略）

??3、時點安排：5月為首輪集中拍地高峰期，企業評測、前融壓力驟升

??從拍地時間安排來看，22城首場集中土拍開拍時間都集中在4月中旬到6月，其中5月成為重點城市集中土拍的高峰期，有11個城市在當月開啟首場集中土拍。上海、武漢則“完美避開”高峰期，由于推地時間較晚，首場拍地開場時間也最晚。而在公告和拍地時間間隔方面，大部分城市間隔時間都在25天以上，給房企留下了較為充裕的安排時間，其中北京、南京、天津的間隔時間更是在40天以上，是22城中間隔時間最長的城市。

??不過，考慮到在高峰期有多個城市集中拍地，對企業的前融和地塊評測仍提出了不小的挑戰。以首輪集中拍地高峰期為例，共有11個城市在5月份開拍，包括房企重點布局的杭州、南京、寧波、天津等諸多城市。加之這些城市地塊數量較多，如杭州首輪供應了47宗宅地，企業投拓部門大多需要在一個月內完成這些地塊的測評，壓力較此前驟升。二三批次拍地的高峰期集中在8月和11月，其中三批次供地可能有15個城市將在11月開啟第三場土拍，企業拿地前的準備時間更加緊張，地塊評測和前融壓力也會明顯增加。

??4、土拍規則：“雙限”模式為多城拍地首選，“嚴調控”下土拍規則預計進一步升級（略）

??03

??重點城市首輪集中土拍熱度不減

??熱點城市盈利空間繼續收窄

??隨著上海、武漢兩城完成首批集中供地結束，22個重點城市首輪集中供地土拍均已結束，新階段下土地市場的特征和走向逐漸明朗。本節將從首批集中拍地城市的市場熱度、地價水平、盈利空間變化等多角度進行系統剖析，并對波及的非重點城市的市場以及政策變化進行梳理和分析，以期為房企接下來的拿地決策提供參考性建議。

??1、成交熱度：熱度分化成為常態，各地高溢價與流拍互現 

??兩集中新政之下，各地市場表現不一，但熱度分化成為常態，一方面，高溢價地塊頻頻涌現，典型如重慶，由于不限價，溢價率水平居于最高位，高達43%，22宗地成交溢價率超過50%，占成交地塊的48%，其中招商蛇口競得的沙坪壩區西永組團Ah標準分區商住地溢價率更是高達130%。另外，斬獲首批集中供地出讓金榜首的杭州市場熱度也居高不下，57宗涉宅地中有40余宗溢價封頂并轉入競報自持比例，部分地塊自持比例竟然高達40%，近20個板塊創下地價新高，市場熱度持續高漲。

??除重慶、杭州兩城以外，首批集中出讓地塊較少的廈門、深圳市場熱度也居高不下，兩城整體溢價率均在30%左右，以廈門為例，5宗地塊均成功出讓，其中湖里、思明地塊、集美地塊均競拍到達上限價格，進入競配建階段，最終湖里和思明地塊分別被建發、國貿&中海競得，加上競配建，兩地隱形樓面價都超過了6萬元/㎡之間，實際溢價率也均超過55%，房企競爭異常激烈。

??相比之下，長春、天津、青島等北方城市市場熱度相對較低，尤其是青島，溢價率僅有2%。與低溢價率如影隨形的還有較高的流拍率，譬如長春50宗涉宅地，有10宗撤牌、2宗流拍，流拍率達24%，是重點城市首輪土拍中流拍率最高的城市。不僅如此，長春日前已完成第二輪集中出讓，流拍率更是高達38%，超九成地塊底價成交，市場再度遇冷。

??2、地價變化：地價水平仍在穩步上漲，長沙、重慶單價紀錄再度刷新

??從22個已經完成首批集中土拍城市的地價水平來看，和2020年全年涉宅地價格相比，22個重點城市中僅有福州、蘇州、廣州、長春、杭州和深圳等少數城市成交地價不及去年水平，其余城市地價上漲表現依舊突出，尤其是合肥，地價漲幅居首，高達52%；其首批集中出讓的12宗宅地中有4宗進入到競配建階段，另外8宗都觸及最高配建面積，進入搖號階段；尤其是濱湖區02號地塊的搖號，43家房企全部都選擇參與，房企競拍過程十分激烈。漲幅居于第二位的則是不限價的重慶，由于出讓地塊多為低容積率且區位優越的宅地，因此成交樓面價相對較高，在已成交地塊中有22宗樓板價破萬，其中兩江新區中央公園地塊更是刷新了重慶歷史成交宅地單價紀錄，平均地價水平較2020年明顯上漲。居于第三位的則是鄭州，由于北龍湖等熱點板塊成交了多宗高價地塊，使得鄭州首批集中供地地價較2020年明顯上漲，漲幅高達46%。

??除上述三城外，廈門、天津、寧波等城市的地價也有明顯上漲，漲幅均超30%。尤其是廈門，在島內兩宗優質地塊的助力之下，地價也明顯上升，5宗地平均樓板價達35823元/平方米，均價已經超越了一線四城中的任何一城。

??當然，一線城市平均地價較低除了優質地塊供應比重相對較少以外，還受到限價因素的影響。以上海為例，由于上海首輪土拍競價環節設置中止價、最高報價和一次性書面報價，從源頭上杜絕了高溢價的可能性，31宗涉宅地塊（不含安置房、租賃住房）的平均溢價率僅有5%，地價得到有效控制。

??為了更有針對性，我們從近期集中供地的城市中挑選出樓板價最高的地塊，將其價格與其地王樓板價相比，結果發現：

??第一，僅有長沙、重慶兩城誕生新的單價地王，尤其是長沙，天心區南湖新城048號商住地，樓面價達14157元/平方米，較長沙宅地歷史最高單價高出53%，刷新了下長沙土拍史上樓面價新高。重慶由于不限價，土地價格也是明顯上漲，與以往地王多集中在觀音橋不同，新晉地王位于中央公園板塊，由保利以25億元的總價拿下，樓板價高達15711元/平方米，較年初卓越地王樓板價高出10%，市場熱度居高不下。

??第二，青島、杭州、無錫與歷史最高樓板價基本持平。以青島為例，本次集中供地質量均不佳，市場表現相對平穩。值得注意的是，雖然整體表現不佳，但與以往相比，已經有明顯改觀，市北區開平路45號的地塊已經觸及最高限價，通過線下競自持，最終被綠城中國以樓板價17000元/㎡＋自持商品住宅建面2156.9㎡拿下了該地塊，成為市北“新地王”。

??第三，北京、上海、沈陽、長春、廣州、福州等城市較最高樓板價大幅下滑，究其原因，一方面這些城市首批集中供地質量欠佳，缺乏中心城區的優質土塊，譬如廣州，樓板價最高的地塊是位于白云區金沙洲AB3701008地塊，樓板價僅有28787元/平方米，較廣州歷史最高樓板價低了44%。

??值得注意的是，樓市相對蕭條的長春和沈陽地價降幅最大，兩城均位于人口外流比較嚴重的東北三省，人口的外流嚴重影響了購房需求基本面。近期公布的“七普”人口數據顯示，2020年長春常住人口906.7萬人，較2010年增量僅有30萬人，這一數據在二線城市處于墊底位置（僅高于西寧和哈爾濱）；并且增長的這部分人群很大程度上來源于省內三四線城市，購買力也相對疲軟，因此房地產市場表現不及人口大量流入的長三角和珠三角區域，流拍和底價成交成為常態，樓板價大幅下滑也在意料之中。

??3、盈利空間：熱點城市盈利空間繼續收窄，無錫、廈門整體地房比超80%（略）

??4、波及影響：集中供地促長三角縣市地價屢創新高，多城加入調控行列（略）

??04 規模房企在集中供地中率先”搶跑“

??TOP30房企斬獲四成地塊

??1、拿地規模：龍頭房企、國企央企表現突出，深耕型企業凸顯成本優勢（略）

??2、拿地方式：聯合拿地更為常見，集中供地下合作能力愈發重要（略）

??3、城市選擇：華潤、融創布局廣泛，濱江、越秀持續深耕（略）

??05 總結與展望

??二、三輪土拍機會更多

??緊調控背景下高價拿地仍需謹慎

??隨著6月29日武漢最后一宗首批集中土拍地塊成交，至此22個重點城市首批次集中供地均已完成。從土拍熱度來看，除了長春、青島等少數城市整體熱度較低外，大部分城市首輪集中拍地市場熱度均延續高位。結合供地計劃來看，大部重點分城市在首次集中供地偏保守，在取得集中拍地有相關經驗之后，預計第二、三次集中出讓地塊的體量較第一次有所增加，供地節奏將明顯加快，尤其是土拍細則調整之下，中小房企的拿地機會也會增加。

??值得注意的是，由于重點城市土地資源的稀缺性，優質地塊依然是房企競相追逐的“香餑餑”，即使在調控收緊的背景之下，房企參拍熱情依然較高，拿地成本很有可能被追高，這種情況之下房企拿地勢必要保持謹慎，避免后期利潤空間或現金流不足的風險。

??1、土拍細則仍在持續變化，為中小房企帶來更多拿地機會

??就土拍規則來看，22城中除重慶、武漢土拍規則比較寬松外，其余城市均對此次土地出讓做出了多重限制。譬如，繼蘇州之后，上海首輪集中拍地也采取“限價+一次性報價”的競拍規則，一方面，設置了10%的溢價上限，企業拍地“近均價者”得，地價將被鎖定在相對理性范圍，這樣的規則如果延伸至其余城市，那么中小房企也有更多的機會拿地。

??另一方面，“防圍標”限制也在持續升級，本輪上海土拍規定，直至項目竣工并首次確權前，參與此次土拍的企業均不可與競得人合作開發，讓中小企業看到了更多拿地就會?？紤]到房地產“房住不炒”、“三穩”主線仍在持續推進，接下來或有更多高熱城市效仿上海、蘇州跟進類似新政，接下來建議中小房企可重點關注這類城市的拿地機會。

??2、集中供地名單持續擴容，“緊調控”+“寬供應”下地市熱度有望得到控制（略）

??3、下半年典型城市供地量大質優，建議關注第二、三輪拿地機會（略）