總則： 中國豪宅研究院聯合地產中國網及業內諸多資深專家，對北、上、廣、深四個城市的公寓豪宅進行了調查研究，從中梳理出頂級城市豪宅的體系價值。

  頂級城市豪宅(公寓)必須具備以下特征：一、項目所在地必須是中國中心城市的中心地帶(比如說，北京CBD的核心區域，上海的小陸家嘴)，能夠充分地顯現地段資源稟賦的稀缺性；二、在品質上尤其是在舒適度上有比較優勢，真正具備“出則鬧市，入則桃園”的環境優勢，能夠尊享地標價值；三、有企業品牌、產品品牌、服務品牌的多重優勢；四、具有升值空間與典藏價值；五、充分保障安全性、私密性，能讓業主享受到貴賓級的尊崇感。

  價值標準不是技術標準，也不是行業標準，意在提示：豪宅的價值不只是好房子的概念，也不只是豪華的標簽，門第的炫耀，而是高品位的宜居生活載體。

  美國知名的建筑評論家保羅、戈德伯格《建筑無可替代》一書，給人這樣的感受：這是一次優雅且充滿活力的關于建筑設計、美學、結構與靈感的旅行，……。我們得承認建筑的文化和象征意義，相信物體的建筑與空間的建筑會給城市留下文化的標簽與記憶。但，我們不認為建筑無可替代，它只是居家的必要條件，但不是全部。《中國頂級城市豪宅價值標準》構建的是高品味、宜居生活的價值體系。它告訴人們：“豪宅”已經不只是大房子、好房子、貴房子的概念，而是一個連橫合縱具有延展性的社會概念，是在營造物理、心理上的，以感覺良好且讓人舒適為度的空間，是一個理想宜居生活的時空概念。

  為了便于大家更好的讀解本標準，《標準》分為三大部分：一、豪宅理念；二豪宅定義；三、頂級城市豪宅(公寓)價值標準。前兩部分為導引與鋪墊，第三部分為標準的正式條款。

  本標準采樣城市：北京、上海、深圳、廣州。

  本標準分析模型：頂級城市豪宅=城市價值+地段價值+產品價值+服務價值+品牌價值+文化價值+典藏價值+升值價值

  本標準適用：一線城市頂級(公寓)豪宅

  本標準關鍵詞：城市資源、地段價值、品位至上、時空概念、體系價值及其延展性、可持續發展

  第一部分豪宅理念

  1、如何發現豪宅價值？在空間上要由遠往近看，在時間上要由近往遠看。

  2、豪宅不是急就章，要取法自然，要融入生活，要杜絕“不中看也不中用”，要力戒“中看不中用”，要避免“中用不中看”，追求尊貴、豪華與實用兼備。

  3、從“產品時代”過渡到“顧客時代，再到“生活方式時代”，這是三級跳。在豪宅市場我們最早感覺到的是，顧客消費的不只是產品與服務而是尊享一種高品質且有文化品位的生活方式。

  4、豪宅要出意境，不是牽強附會地胡思亂想，也不是“月朦朧、鳥朦朧”的詩意浪漫，要首先考慮生活的需要、健康的需要、便利的需要。而不是用豪華去隔絕自然，隔絕生活……

  5、豪宅的景觀，提倡“養景如養玉”的理念。園林景觀：樹木有鳥筑巢、花叢中有蝴蝶、蜻蜓翻飛；景觀石上有綠苔附體、歲月留痕；小品栩栩如生與周邊環境相映成趣；水系是流水潺潺，動感十足；整個景觀有天然而成的原生態感覺，彌漫著生命的氣息。

  6、豪宅沒有流行色，強調別具一格自成風格。不拘泥古法，學習創新，不簡單復制，保持獨特性這是豪宅設計的難點。有獨特性才能出彩，才能彰顯個性，豪宅提倡獨唱、絕唱，不接受大合唱。

  7、“豪宅”不是剛剛二十歲，睜大眼睛，小鹿一般，俏皮靈動的年輕女孩，也不是遺世獨立的苦鬼，而是一位優雅從容的令人傾倒的具有成熟之美的女性。

  8、“豪宅”已經不是單體的建筑物，也不只是建筑加景觀的組合體，不只是樓盤所在小區里配套齊全的硬件設備和管理服務體系。“豪宅”是一個具有時空概念的、軟硬結合的價值體系。

  9城市、社區、住宅是大圈套小圈的包含關系，這三個圈層相互影響，相得益彰。豪宅是一個體系，位于什么城市、什么社區，將直接影響豪宅的價值！

  10、豪宅價值一級元素：

  A、城市：宜居宜業；B、區位：擁有獨特或稀缺的自然資源、城市資源、人文資源；C、板塊：品牌扎堆、配套跟上；D、景觀：豐富的元素，自然和諧的組合，形成人與植物、動物、山水、建筑、庭院的生態價值鏈；E、物業：一流配套、星級服務、金牌管理；F、建筑：優秀的開發商、頂級的設計師、杰出的施工隊伍、可靠的供應商、迷人的建筑風格、較低的容積率、綠色建筑科技、樓宇智能化；G、人境：圈層組合公共關系(鄰里關系及物業與業主關系)；H、文化：天地之心惟是生物；I、價值：抗跌、保值、增值、珍藏，有利身心健康。

  第二部分：豪宅定義

  關于豪宅標準的定義，因中、西方因文化的差異，以及定性與定量兩種分析模式的差異，也就產生了標準的差異。國內因地域文化差異及專家們自身學術水平的不同，對豪宅的定義也是各放異彩。這里介紹幾種定義：

  (一)西方定義學家DAVID H對豪宅的定義：

  1)豪宅一定要有超過五個的衛生間。

  一個衛生間、一個半衛生間或者擁有五個座便以上的公共廁所不在豪宅范圍之內。

  2)豪宅一定要有三個以上的車庫。

  單車庫、雙車庫或者將車停在Drive-way 上的房子不能稱為豪宅。

  3)豪宅一定有六個以上的臥室。

  一個臥室、兩個臥室或者由書房臨時改裝的臥室不能算作豪宅。

  4) 豪宅一定要兼有游泳池和Jacuzzi。

  單有小游泳池的房子或者只有Jacuzzi而沒有游泳池的房子也不能算做豪宅。

  5)豪宅一定要有20，000呎以上的院子。

  Apartment的那種公用的20，000 呎的院子不可以計算在內。

  6) 豪宅里要有自衛武器。

  要求是合法安全的

  7) 豪宅要有自己private 的Drive-way 和Gate。

  Optional,根據地區和地形而不同， Gated community里面所有的房子都不可以計算在豪宅之內。

  8) 豪宅要有很大的廚房，而且廚房里面一定要有Island。

  沒有island 的廚房已經被David列在非豪宅廚房之列。

  9) 豪宅里面一定要有一個Entertainment Center娛樂中心。

  10)豪宅至少要有兩個以上的壁爐。

  以供每年圣誕節期間來自北歐的圣誕老人有出入方便的選擇。

  11)豪宅至少要有兩層以上。

  一層的房子即使具備了其他條件也不能稱為豪宅，而且，一層加上Basement 的那一層地下也不能算作豪宅。

  12) 豪宅要有四個以上的Trash Can。

  少于四個Trash Can說明主人很少開Party, 豪宅不開Party就不是豪宅了。

  13) 豪宅要有Security System。(各式各樣的鎖頭不計算在Security System 之內。)

  14) 豪宅要有Gardening Specialist的專業服務。如果主人自己充當園藝師的話，豪宅就降級成了House。

  15)住豪宅的人不能開日本車、韓國車或者法國車、也不能開Yugo，或者吉利任何年份和款式的汽車。

  16) 豪宅里面一定要有仆人。

  17)衡量豪宅的標準不能單一以價格計算。如果單以價格計算，在紐約一千萬也不一定能夠裝備一個豪宅而在Oklahoma 的鄉下20萬美元就可以買一幢豪宅。

  18)豪宅要有一個網球場或者是籃球場。(Optional)

  19) 豪宅要有Green House。 (Optional)

  20) 豪宅里面要有鋼琴、名畫和古董。

  (二)國內地產專業人士韓世同提出十條標準：

  1)無可替代的升值地段.；

  2)不可復制的稀缺資源；

  3)殿堂般的生活配套圈；

  4)科學立體的交通網絡；

  5)高尚質素的居住人群；

  6)品味卓然的生活文化.；

  7)與生俱來的豪宅基因；

  8)比肩國際的王牌物業；

  9)大師級的建筑團隊；

  10)上風上水的堪輿環境。

  (三)豪宅原素派：

  1)地段稀缺；

  2)自然環境優美；

  3)人文環境良好；

  4)街區環境有崇高的藝術感；

  5)室內環境重視空間次序；

  6)要有書香情結；

  7)順應風水；

  8)裝修建材環保高貴；

  9)高度保護私密；

  10)追求舒適完美。

  (四)特征派：

  1)地段的稀缺性；

  2)環境的不可復制性；

  3)品質的均好性。

  (五)比重派：

  1) 獨特的位置與景觀比重為50%；

  2) 規劃設計中體現的內在品質占30%；

  3) 裝修等外在品質占10%；

  4)后期服務占10%。

  (六)豪宅六標準論：

  即安全性、私密性、舒適性、尊貴性、多功能性和稀缺性。

  (七)豪宅七標準論：

  即認定的權威化、生活方式的國際化、設計的潮流化、細節的典范化、感受的尊崇化、配套的奢侈化、服務的高標準化。

  (八)我國目前常用的豪宅價值測評體系：

  城市價值、區域價值、 生態資源、產品設計、園林規劃、物業規劃與管理、價值發現。

  其中城市價值涵括：六大資源稟賦——政治、經濟、文化、科學、教育、生活；

  區域價值涵括：區位交通(地理位置、交通條件)、區域規劃(區域環境、政府規劃、區域功能、區域配套)、發展潛力(稀缺資源、生活配套)；

  生態資源涵括：空氣質量(區域藍天率、空氣負離子濃度)、綠化覆蓋率(區域綠化面積、典型區域樣本項目綠化率對比)、山、水、地質環境(天然山脈、天然河系)；

  產品設計涵括：所在地區豪宅整體市場及典型區域的風格、社區規劃、建筑風格、戶型設計；

  園林規劃涵括：園林綠化(植被種類\原生態綠化)、園林布局(園林主題、功能特征、景觀設計)；

  物業規劃與管理：管理團隊、資質等級、理念、制度、特色、服務水平。

  第三部分：頂級城市豪宅(公寓)價值標準

  (一)模型：

  頂級豪宅體系價值=城市+地段+產品+配套+服務+圈層+品牌+文化+升值

  (二)標準：

  城市價值

  城市地位：必需是中國中心城市；必須具有優質的城市資源稟賦；處于城市核心位置。

  地段價值

  1)空氣質量：負氧離子含量1000-1500\立方米以上；污染物低于濃度限制。

  空氣質量新標準中污染物基本項目濃度限值

  序號污染物項目平均時間濃度限值單位

  1 二氧化硫

  (SO2) 年平均60 μg/m3

  24小時平均150

  1小時平均500

  2 二氧化氮

  (NO2) 年平均40

  24小時平均80

  1小時平均200

  3 一氧化碳

  (CO) 24小時平均4.0 mg/m3

  1小時平均10.0

  4 臭氧(O3) 日最大8小時平均160 μg/m3

  1小時平均200

  5 可吸入顆粒物(PM10) 年平均70

  24小時平均150

  6 細顆粒物(PM2.5) 年平均35

  24小時平均75

  2)藍天指數：應超過所在區域的平均水平。

  3)衛生：所在區鎮獲得市級以上〖文明衛生城鎮〗稱號。

  4)園林：所在城市獲得國家園林城市等環境類榮譽稱號。

  5)自然：小區周邊有山脈、河流、湖景、海景、江景、大型水庫、濕地、公園、森林。

  6)交通：小區距機場1小時車程內；距高速路口、高鐵車站5公里內；距地鐵站、公交車站步行15分鐘可以到達。

  7)經濟：所在區域產業定位清晰，經濟發展前景良好，被省市級政府列為發展規劃的重點；區域GDP及JPI排名靠前。

  8)醫療：小區距普通醫院距離在10分鐘車程內；距三甲醫院在10分鐘車程內。2分

  9)學區：小區距小學車程10分鐘，距中學半小時車程。

  10)商業：小區周邊商業配套完善，購物、休閑娛樂、健身、餐飲方便。

  11)文化：小區鄰近世界文化遺址、名勝景點、大型主題公園、圖書館、科技館、文化館、大型影劇院、體育場館等場所。

  12)板塊：小區處于成熟板塊(3個以上大型豪宅項目)

  13)棟距日照：棟距滿足日照要求為基礎，住宅日照時數：標準日、大寒日、冬至日≥2≥3≥

  14)道路與住宅距離：房子與小區道路邊緣保持距離，遠離噪音、灰塵、尾氣。

  15)服務設施(配套公建)：教育、醫療衛生、文化、體育、商業服務、金融、郵電、社區服務、市政公用和行政管理等9類設施；公建的項目與規模，與居住人口相對應，與住宅同步規劃、同步建設、同期交付。

  16)小區內人車分行，雙車道道路不應小于8m，宅前路的路面寬度不應小于3m；當主要道路坡度較大時，應設緩沖段與城市道路相接；無障礙道路應貫通，坡道的坡度應符合：高度(m)1.50 1.00 0.75

  坡度≤1:20≦ 1:16≤1：12

  17)人行道在交叉路口、街坊路口、廣場入口處應設緣石坡道，其坡面應平整，且不應光滑。坡度應小于1:20，坡度應大于1.2m。

  18)每戶配套不少2個車位的私家停車庫。

  19)小區的綠地率大于30%。

  20)公共綠地總指標大于1㎡\人。

  21)受噪音影響的住宅周邊應采取防噪措施。

  22)小區布局合理、主題鮮明，功能區劃分及空間布局合理，標識清晰易變，道路寬闊，人車分流。

  23)會所：會所規模與小區規模匹配，設施配套完善，引入星級酒店管理。

  24)配套：小區內有超市、中學、小學、幼兒園、，配有鍛煉設施的健身場地、圖書館、網球館、露天游泳池、室內游泳館、排球場、籃球場、高爾夫練球場、馬術活動場所。

  25)開發商、建筑商、園林規劃設計單位、合作品牌為世界500強或國內500強企業。

  26)小區園林景觀，造園手法獨特，主題鮮明與建筑主題相得益彰。

  27)古樹、珍稀樹種、喬木、灌木、花卉、草坪多重植景。

  28)小區綠化率達35%以上。

  29)小區內水系豐富、流水潺潺、動感十足。

  30)園區內景觀小品主題鮮明、寓意深刻、視覺沖擊力強。

  31)小區景觀向前，成樹密植，水系、動物、植物、禽內形成逸趣橫生的生態環境。

  32)小區內亭、廊、榭、閣、親水平臺、假山、其它石景等景點元素布局合理，且有文化藝術品位。

  33)園林景觀三季有景、兩季有花，鶯歌燕舞。

  34)屋在園中，院中有園，秀外慧中，體現人文內涵。

  35)巧用借景手法(遠借、近借、府借、借虛空間、借聲、借光、借影、借色、以及時空)。

  36)符合世界衛生組織健康住宅標準，遵照熱濕環境國際ISO7730標準，遵照歐洲“三升房“節能標準。

  37)運用”毛細管供冷暖、中央蓄水、置換式新風、外墻保溫、空氣調濕、戶外自動卷簾、健康地面管道、戶外飾板及窗套、鋁窗及中控玻璃、中央凈水熱水、同層排水、建筑智能總線系統、健康墻紙、環保內隔墻、食物垃圾處理、磚墻切塊系統、屋面雨水排放系統、屋頂花園系統、精裝修品牌整合系統、森林生態系統、道路雨水快速排放、噪音屏蔽減持、直飲水處理、中水處理、地熱地板、太陽能利用”等系統，達到恒濕、恒溫、恒氧、低噪、適光、無塵、無污染的宜居環境。

  38)使用環保健康無毒涂料、低輻射石材、塑復鋁復合管、塑復銅管、不銹鋼管、銅管等材料做飲用水管。

  39)采用智能手紋識別門禁、閉路電視監控、電子巡更、出入口可視對講、智能住戶報警、智能火災報警等安全防范設施；水表、電表、汽表數據遠程采集；智能化機電設備管理系統、車輛出入與停車管理系統；小區緊急廣播及音響系統；物業計算機服務系統；信息網絡系統(包括通信系統和雙向有線電視系統)；智能家居遙控系統。

  40)外立面美觀大方，建筑風格特征鮮明，室內空間設計合理，主臥不小30平米；滿足南北通透或270度采光；底下室采光、通氣性能好，有泳池；有私家花園或內庭景觀；有兩個以上車位；電梯專屬直接入內；門、窗材料具有隔熱、隔音功能；地板名貴、防滑、無輻射。

  物業服務

  41)具有專業、品牌的物業管理平臺和訓練有素的服務管理團隊。

  42)提供16小時的專職管家駐場服務，24小時客戶服務客戶響應。

  43)保潔人員按2500平米配一人。

  44)保安配備：小區出入口按雙人值班定員；單元設置24小時門僮，公用地下停車場設置機動巡邏崗。

  45)全方位提供社區文化營建服務，公共設施設備服務、環境維護服務。

  46)能提供預見式服務、菜單服務、定制服務、專屬服務、專業支持服務、商務服務。

  47)定期舉行業主活動，營造“和睦鄰里、幸福小區“的氛圍。

  48)物業管理工作，接受業主委員會的監督。

  49)建章立制，管理規范化，突出服務，淡化管理。讓業主體驗尊崇、安全、私密、專屬、快樂感覺，與業主建立和和睦睦一家親的友好關系。

  50)通過“開放溝通、劃圈子、找渠道、抓領袖、搞活動、樹品牌”方法，將生活形態、生活習慣相似，能和睦相處的人聚集起來，不僅是讓業主們成為芳鄰，還可能成為事業上的幫手或合作伙伴。

  投資價值

  51)容積率低，綠化率高，地段占有豐富的城市資源或城市價值成長性強，有建筑文化可傳承，資產增值空間大，具有稀缺性與珍藏價值。