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易居月報(bào)  之

【40城新建商品住宅成交】

??核心 · 觀點(diǎn)

??10月40城新房成交面積環(huán)比小幅下降3%，金九銀十樓市成交平淡。10月，易居研究院監(jiān)測(cè)的40個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比小幅下降3%，同比增長(zhǎng)12%。9月和10月，40城成交面積連續(xù)小幅環(huán)比下降，說明下半年以來(lái)的多地調(diào)控收緊起到了明顯的作用，使得原本銷售旺季的9月和10月成交量出現(xiàn)了下降。

??今年中西部二線城市新房成交整體表現(xiàn)較差。從今年1-10月的新房成交面積來(lái)看，南昌的同比降幅超過30%，西安、武漢和重慶的同比降幅都超過20%，長(zhǎng)沙和鄭州的同比降幅也超過10%，這六個(gè)中西部城市的樓市是今年二線城市中表現(xiàn)較低迷的。

??10月40城成交環(huán)比小幅下降3%，

??金九銀十樓市成交平淡

??2020年10月，易居研究院監(jiān)測(cè)的40個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比小幅下降3%，同比增長(zhǎng)12%。9月和10月，40城成交面積連續(xù)小幅環(huán)比下降，說明下半年以來(lái)的多地調(diào)控收緊起到了明顯的作用，使得原本銷售旺季的9月和10月成交量出現(xiàn)了下降。

??由于單月數(shù)據(jù)可能存在異動(dòng)現(xiàn)象，這里結(jié)合近6月移動(dòng)平均數(shù)據(jù)來(lái)進(jìn)行分析，10月的移動(dòng)平均同比增速為10%，增速小幅提高。該曲線在2015年9月達(dá)到本輪周期的最高點(diǎn)之后，便開始震蕩下行至2017年10月左右達(dá)到本輪低點(diǎn)。2017年11月之后，該曲線開始上行，2018年12月開始震蕩下行。

??受年初疫情影響，今年一季度曲線下行幅度有所擴(kuò)大，二季度商品房銷售逐漸恢復(fù)正常，曲線于5月份開始震蕩上行。該指標(biāo)近幾個(gè)月持續(xù)上行，并于9月由降轉(zhuǎn)增，主要是從9月開始，近6個(gè)月的移動(dòng)平均數(shù)據(jù)（4月-9月）已經(jīng)沒有了疫情的影響。隨著多地調(diào)控的收緊，預(yù)計(jì)四季度樓市不太會(huì)出現(xiàn)二季度的火熱行情，40城成交同比大概率會(huì)在目前位置附近小幅震蕩。

??2020年1-10月40城成交面積同比下降4%，

??降幅持續(xù)收窄

??2020年1-10月，40城成交面積同比下降4%，3月以來(lái)降幅持續(xù)收窄。

??從本輪行情的歷史走勢(shì)來(lái)看，2017年2月，40城年初累計(jì)成交面積同比增速進(jìn)入負(fù)區(qū)間，之后降幅不斷擴(kuò)大，年底在-22%處企穩(wěn)。這說明2017年市場(chǎng)出現(xiàn)了降溫，主要由于多地先后出臺(tái)或升級(jí)了“分類調(diào)控，因城施策”的樓市調(diào)控政策，并且以個(gè)人房貸利率上浮為代表的信貸政策趨緊也有效地打擊了投資投機(jī)需求。

??2018年，40城累計(jì)成交面積同比增速曲線出現(xiàn)了反彈，這主要是因?yàn)槿木€城市尤其是未調(diào)控或弱調(diào)控的三四線城市成交面積增長(zhǎng)較多。

??2019年1月，40城累計(jì)成交面積同比增速曲線大幅跳水，2月持平，3月上行，此后一直在0軸附近小幅震蕩。

??2020年1月，受春節(jié)與去年錯(cuò)位影響，成交面積同比下降近兩成。2月受新冠肺炎疫情影響，全國(guó)大部分城市售樓處關(guān)閉，銷售受到極大影響，40城累計(jì)成交面積同比增速曲線大幅跳水。3月份以來(lái)隨著銷售逐步恢復(fù)正常，40城累計(jì)成交面積同比降幅已連續(xù)8個(gè)月收窄，但收窄的幅度已經(jīng)明顯放緩。

??對(duì)比國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的全國(guó)住宅成交累計(jì)同比數(shù)據(jù)來(lái)看，兩條曲線走勢(shì)大致相近，40城曲線波動(dòng)更大。這主要由于板塊輪動(dòng)效應(yīng)，一二線典型城市對(duì)宏觀政策更為敏感預(yù)計(jì)2020年1-10月全國(guó)新建商品住宅成交面積同比降幅將繼續(xù)小幅收窄。

??分城市來(lái)看，2020年1-10月，一線城市累計(jì)同比增長(zhǎng)9%，二線城市累計(jì)同比下降7%；三四線城市累計(jì)同比下降1%。

??從分地區(qū)的年初累計(jì)成交面積同比增速歷史走勢(shì)來(lái)看，一線城市在經(jīng)歷2017年和2018年的樓市低迷期后，2019年1月年初累計(jì)成交面積同比開始轉(zhuǎn)為正增長(zhǎng)，上半年增速逐漸提高，下半年則逐漸回落。受春節(jié)因素和疫情影響，2020年前兩月一線城市累計(jì)同比曲線大幅跳水，3月繼續(xù)小幅下行,4月以來(lái)降幅持續(xù)收窄，并于9月由降轉(zhuǎn)增。1-10月，一線城市是唯一成交正增長(zhǎng)的，主要是經(jīng)過連續(xù)兩三年的調(diào)整，上海的新房市場(chǎng)今年成交較好，深圳樓市則從年初以來(lái)就很熱，下半年調(diào)控升級(jí)后雖有所降溫，但1-10月累計(jì)成交仍同比增長(zhǎng)兩成。

??二線城市累計(jì)同比曲線在2016年10月出現(xiàn)下行，2017年進(jìn)入負(fù)區(qū)間，2018年上半年降幅有所收窄，下半年重回正增長(zhǎng)，2019年前兩個(gè)月同比大幅下降，3月后同比降幅收窄，下半年重新進(jìn)入正增長(zhǎng)。受春節(jié)因素和疫情影響，2020年前兩月二線城市累計(jì)同比曲線大幅跳水，3月以來(lái)降幅持續(xù)收窄。今年1-10月，二線城市是三類城市中成交量同比降幅最大的，主要是南昌、西安、武漢、重慶、長(zhǎng)沙等中西部二線城市樓市比較低迷，同比降幅較大。

??三四線城市累計(jì)同比曲線在2016年11月出現(xiàn)下行，2017年進(jìn)入負(fù)區(qū)間，2018年重回正區(qū)間，且同比增速逐漸擴(kuò)大，2019年前兩個(gè)月同比大幅下降，3月以來(lái)同比降幅有所收窄。受春節(jié)因素和疫情影響，2020年三四線城市累計(jì)同比曲線大幅跳水,3月以來(lái)降幅持續(xù)收窄。

??40城1-10月新房成交量同比增速排名：

??廈門增速最高，珠海降幅最大

??具體城市來(lái)看，2020年1-10月，40城中廈門、韶關(guān)、東莞、杭州、寧波等19個(gè)城市新建商品住宅成交量同比增長(zhǎng)，數(shù)量比9月多1個(gè)，占到了40城中的近一半。其中廈門增速最高，廈門樓市經(jīng)過連續(xù)2017年以來(lái)連續(xù)兩三年的調(diào)整，今年疫情后在學(xué)區(qū)房、豪宅等的帶動(dòng)下，樓市開始升溫，整體成交相比去年同期漲幅較大。韶關(guān)主要是去年樓市表現(xiàn)較差，成交量基數(shù)低，導(dǎo)致今年的增速較高。東莞、杭州、寧波這三個(gè)城市上半年的樓市表現(xiàn)火熱，7月份以來(lái)均出臺(tái)了調(diào)控升級(jí)政策，9月以來(lái)成交量均已有所下降，但今年以來(lái)成交量相比去年仍有較明顯的增長(zhǎng)。

??1-10月新房成交量同比降幅最大的5個(gè)城市分別是珠海、南昌、西安、武漢和泉州。珠海2018年末和2019年上半年放松了對(duì)部分區(qū)域的限購(gòu)，2019年上半年新房成交量同比大幅增長(zhǎng)一倍多，去年同期基數(shù)太高，導(dǎo)致今年的成交量降幅最大。南昌9月和10月的新房成交量環(huán)比雖小幅增長(zhǎng)，但相比去年同期，成交面積仍下降20%以上，樓市表現(xiàn)比較低迷。西安樓市前兩年表現(xiàn)比較火熱，去年年中調(diào)控升級(jí)以來(lái)，樓市開始降溫，今年成交量降幅較大。

??其他主要城市1-10月的新房成交量來(lái)看，一線城市中深圳、上海和廣州分別同比增長(zhǎng)22%、18%和12%，北京則同比下降10%。二線主要城市中，合肥和成都的同比增速較高，重慶、長(zhǎng)沙、鄭州等中西部城市降幅較大。

??預(yù)計(jì)今年最后兩個(gè)月更多房企將加入促銷行列，

??以價(jià)換量促回款

??2020年10月，40城新建商品住宅成交面積環(huán)比小幅下降3%，同比增長(zhǎng)12%。1-10月，40城新建商品住宅成交面積同比下降4%，同比降幅持續(xù)收窄。今年以來(lái)，長(zhǎng)三角和大灣區(qū)的城市樓市整體表現(xiàn)較好，中西部城市則整體表現(xiàn)較差，其他大部分城市的新房成交還是比較平穩(wěn)的。全國(guó)樓市并未出現(xiàn)大范圍過熱或者過冷等跡象，基本上實(shí)現(xiàn)了平穩(wěn)健康發(fā)展的目標(biāo)。

??從政策面來(lái)看， 8月26日，住建部召集了沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、成都、銀川、唐山、常州等六個(gè)城市政府及所在省（自治區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳負(fù)責(zé)人召開房地產(chǎn)工作會(huì)商會(huì)，這幾個(gè)城市多為今年來(lái)房?jī)r(jià)漲幅靠前的城市。9月，這6城均升級(jí)了調(diào)控政策。而且，進(jìn)入下半年以來(lái)，全國(guó)已有常州、沈陽(yáng)、無(wú)錫、唐山等多城對(duì)房貸政策也進(jìn)行了收緊。下半年從調(diào)控到金融政策都在收緊，這說明中央“房住不炒”的底線不可觸碰。

??克而瑞地產(chǎn)研究中心報(bào)告顯示，前三季度有近3成房企目標(biāo)完成率不足65%，占比達(dá)到近三年來(lái)同期最高，房企的銷售壓力仍然很大。9月初，恒大就率先開啟了“全國(guó)樓盤7折優(yōu)惠”的大促銷，打響了樓市促銷的第一槍，此后碧桂園、綠地、萬(wàn)科等房企也開始了不同程度的促銷活動(dòng)。近日，碧桂園、保利、融創(chuàng)等多家知名房企都加入了天貓“雙11”網(wǎng)上促銷賣房。預(yù)計(jì)在“三條紅線”的資金壓力下，今年最后兩個(gè)月將會(huì)有更多房企加入促銷行列，以價(jià)換量促進(jìn)資金回籠。

??■ 附注 

??40個(gè)典型城市分別為：

??4個(gè)一線城市：北京、上海、廣州、深圳。

??18個(gè)二線城市：蘇州、福州、南京、青島、杭州、長(zhǎng)春、鄭州、南寧、成都、南昌、武漢、長(zhǎng)沙、重慶、西安、蘭州、廈門、合肥、寧波；

??18個(gè)三四線城市：揚(yáng)州、東莞、溫州、岳陽(yáng)、無(wú)錫、洛陽(yáng)、泉州、淮安、金華、佛山、肇慶、惠州、煙臺(tái)、舟山、韶關(guān)、珠海、中山、徐州。