??指標(biāo)說明

??自房地產(chǎn)行業(yè)“去庫存”以來，2018-2019年全國(guó)商品房待售面積持續(xù)下行，2020年初因新冠疫情“黑天鵝”突襲，使得本就加速下行調(diào)整、交易持續(xù)低迷的樓市更加“雪上加霜”，庫存規(guī)模也由降跳增，迎來新一輪周期變換，為市場(chǎng)各方所關(guān)注。

??為此，我們梳理了全國(guó)百城數(shù)據(jù)，通過商品房待售面積（小口徑），商品住宅狹義庫存量（中口徑）、商品住宅廣義庫存量（大口徑）三個(gè)維度，每月20日定期發(fā)布《全國(guó)商品住房百城庫存月報(bào)》，以期將庫存總量變化趨勢(shì)和各城市市場(chǎng)的差異分化能及時(shí)傳達(dá)給市場(chǎng)。

??1、商品房待售面積：指報(bào)告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報(bào)告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷售或出租的房屋面積。

??2、商品住宅狹義庫存量：指報(bào)告期末已批準(zhǔn)預(yù)售可供銷售的商品住宅建筑面積中，尚未銷售的商品住宅建筑面積。

??3、商品住宅廣義庫存量：指報(bào)告期末商品住宅市場(chǎng)的可銷售房屋量和涉宅用地施工量之和。以未動(dòng)工總建面積加上已動(dòng)工未拿銷證面積和狹義庫存面積之和來測(cè)算。

??2021年7月，房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度回落，供求皆有走弱態(tài)勢(shì)，同環(huán)比齊降，受此影響，狹義庫存小幅微增至5.7億平，成交增長(zhǎng)動(dòng)能不足，去化周期由2021年6月末的11.10個(gè)月上漲至11.67個(gè)月，不過仍低于2020年同期水平。廣義庫存層面，因22個(gè)重點(diǎn)城市集中供地集體缺席，導(dǎo)致本月土地市場(chǎng)成交規(guī)模回落，加之房企資金受限，新開工熱情不高，未開工地塊量總體持穩(wěn)，廣義庫存延續(xù)高位波動(dòng)態(tài)勢(shì)，小幅微增達(dá)38億平，同比上漲5%。

??01

??商品房待售面積

??穩(wěn)中有降至5.1億平方米

??住宅、辦公回落、商業(yè)持增

??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，7月末，商品房待售面積50864萬平方米，比6月末減少215萬平方米。其中，住宅待售面積減少270萬平方米，辦公樓待售面積減少26萬平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積增加19萬平方米。

??2021年以來，整體庫存延續(xù)穩(wěn)中有降態(tài)勢(shì)，6月小幅跳增后7月再度回落，持穩(wěn)在5.1億平，基本與去年同期持平。分業(yè)態(tài)來看，住宅待售面積降幅顯著，主要得益于供應(yīng)回落；辦公待售面積由增轉(zhuǎn)降，不過考量其基數(shù)，整體去化壓力依舊較大；商業(yè)待售面積延續(xù)穩(wěn)中有增態(tài)勢(shì)，新冠疫情反復(fù)使得商業(yè)銷售的不確定性增加，后續(xù)疫情穩(wěn)定后行情或?qū)⒑棉D(zhuǎn)。

??02

      狹義庫存

??高位維持5.7億平方米

??一線同環(huán)比齊跌，二線同比增5%居首

??2021年開年以來，狹義庫存除2月顯著跳減之外，一直延續(xù)高位震蕩態(tài)勢(shì)。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2021年7月百城商品住宅庫存量達(dá)到了57099萬平方米，與上月基本持平，同比增長(zhǎng)1%。7月房企推盤積極性略有回落，同環(huán)比降幅均在2成左右；成交增長(zhǎng)勢(shì)能不足，同環(huán)比齊跌，總體來看，成交量與供應(yīng)量基本持平，也使得狹義庫存變化不大。

??不同能級(jí)城市狹義庫存與上月相比變動(dòng)不大，漲跌幅均在1%以內(nèi)，同比來看，雖然二線成交有復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，但受基數(shù)影響，同比漲幅仍為5%，在不同能級(jí)城市中居首；一線韌性較強(qiáng)，得益于良好的成交表現(xiàn)，整體庫存量仍顯著低于去年同期水平；三四線供求持穩(wěn)，同比小幅微降2%。

??具體來看，一線城市中，北京狹義庫存同環(huán)比齊降，雖然供應(yīng)小幅放量，成交熱度回落，但供求比依舊維持低位，僅為0.5；總體仍保持供不應(yīng)求格局；上海本月迎來第三批次新房集中入市，供應(yīng)量連續(xù)兩月高位運(yùn)行，成交在調(diào)控政策的層層加碼下穩(wěn)步回落，狹義庫存環(huán)比上漲8%，不過仍顯著低于去年同期。值得關(guān)注的當(dāng)屬深圳，新房市場(chǎng)逐漸回歸理性，以往火爆打新的盛況已難覓蹤跡，取而代之的是棄購率大幅增加，供需兩淡情況下，狹義庫存同環(huán)比齊增，短期庫存壓力依舊較大。

??二線城市中，北部?jī)?nèi)陸城市諸如沈陽、青島、太原7月末狹義庫存量均超2000萬平方米，位列本月末狹義庫存總量TOP3。多數(shù)城市庫存量與上月相比變動(dòng)不大，漲跌幅均在10%以內(nèi)，合肥受益于成交熱度延續(xù)，狹義庫存環(huán)比跌幅在10%以上。6成共18城7月庫存同比上漲，漲幅顯著的集中在北部和中部等弱二線城市，譬如南昌、哈爾濱、銀川、昆明、呼和浩特等，庫存積壓情況顯著。在13個(gè)庫存下降的城市中，貴陽、合肥、重慶跌幅顯著，均超40%。

??三四線城市狹義庫存環(huán)比漲多跌少，同比漲跌參半，不同城市間分化持續(xù)加劇：淄博、中山、張家港、永泰、揚(yáng)州、煙臺(tái)、臺(tái)州、紹興、三明、日照、欽州、柳州、臨沂、連江、麗水、金華、江門、建德、嘉興、惠州、衡陽、福清、防城港、東莞等同環(huán)比齊增，庫存風(fēng)險(xiǎn)穩(wěn)中有增；其中淄博、臨沂、煙臺(tái)、日照、欽州、防城港等城市主要源于歷史遺留問題，庫存基數(shù)較大，疊加成交轉(zhuǎn)淡，使得狹義庫存穩(wěn)步攀升；而金華、麗水、嘉興等東南沿海城市則主要受到政策“調(diào)控”影響，成交被抑制，數(shù)據(jù)實(shí)難反映真實(shí)的市場(chǎng)需求。此外，漳州、德清、寧德等城市疫后市場(chǎng)穩(wěn)步恢復(fù)，供不應(yīng)求下，“去庫存”效果顯著，7月庫存環(huán)比持降，同比跌幅均在30%以上。

??圖2-3 2021年7月末商品住宅庫存量同比上漲TOP20城市情況（略）表2-1 百城2021年7月末商品住宅庫存量和同環(huán)比變動(dòng)情況（單位：萬平方米）（略）

??庫存消化周期

??整體微增至12個(gè)月低于去年同期

??一線同比降幅達(dá)15%

??7月因供需兩淡，成交增長(zhǎng)有轉(zhuǎn)弱趨勢(shì)，狹義庫存與上月基本持平，去化周期穩(wěn)中有增，由2021年6月末的11.10個(gè)月上漲至11.67個(gè)月。分能級(jí)來看，一線成交熱度延續(xù)，市場(chǎng)韌性較強(qiáng)，去化周期環(huán)比微增至10.86個(gè)月，但仍顯著低于2020年同期水平。二三線去化周期同環(huán)比齊增，維持在11-13個(gè)月左右，整體庫存風(fēng)險(xiǎn)基本可控。

??具體來看，一線城市中除北京去化周期在1年以上，上海、廣州、深圳均在10個(gè)月以下，庫存風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，北京得益于限競(jìng)房猶存余溫，本月去化周期同環(huán)比均出現(xiàn)大幅下降，是四個(gè)一線城市中唯一一個(gè)去化周期同環(huán)比齊降的城市，上海、廣州去化周期環(huán)比持增，同比均顯著低于去年同期，值得關(guān)注的當(dāng)屬深圳，去化周期同環(huán)比齊增，主要是因調(diào)控層層加碼下，新房市場(chǎng)逐漸回歸理性，以往火爆打新的盛況已難覓蹤跡，取而代之的是棄購率大幅增加，狹義庫存穩(wěn)中有增，加之居民購房熱情回落，去化周期增至9.91個(gè)月，高于去年同期水平。

??30個(gè)二線城市中僅有哈爾濱、太原、呼和浩特、大連4個(gè)城市庫存消化周期超過2年，以北部城市居多，成交相對(duì)慘淡；多數(shù)城市去化周期在12個(gè)月以內(nèi)。從變化情況來看，商品住宅消化周期同、環(huán)比均是漲多跌少，其中哈爾濱、蘭州、青島、昆明等面臨去化周期大于15個(gè)月且同環(huán)比齊增，整體庫存風(fēng)險(xiǎn)依舊較大。與之形成鮮明對(duì)比的是，石家莊、福州等成交熱度回升，去化周期環(huán)比均有不同程度的回調(diào)，顯著低于2020年同期水平。

??三四線城市去化周期環(huán)比持增，但同比還是略低于去年同期，庫存壓力上升但在可控范圍。整體來看，下跌城市以東南沿海三四線為主，寧德、三明、鹽城、無錫、莆田、泉州、汕頭等城市7月末消化周期維持在一年以下，庫存見底且同環(huán)比均保持降勢(shì)。而連江、梅州等基本面缺乏支撐的三四線城市消化周期高達(dá)30個(gè)月以上，雖然本月去化周期有回落態(tài)勢(shì)，但仍顯著高于去年同期，庫存風(fēng)險(xiǎn)依舊較大。

      表3-1 百城2021年7月末商品住宅庫存量去化周期和同環(huán)比變動(dòng)情況（單位：月）（略）

??04

??廣義庫存

??38億平延續(xù)高位波動(dòng)，一線回落

??二三線同比漲幅持續(xù)收窄

??廣義庫存走勢(shì)與狹義庫存基本一致，本月延續(xù)穩(wěn)中微增態(tài)勢(shì)，2021年7月末達(dá)380441萬平方米，環(huán)比微增0.1%，同比上漲5%。因22個(gè)重點(diǎn)城市集中供地集體缺席，導(dǎo)致本月土地市場(chǎng)成交規(guī)模回落，加之房企資金受限，新開工熱情不高，未開工地塊量總體持穩(wěn)。分能級(jí)來看，一線同環(huán)比大幅回落，在不同能級(jí)城市居首，二三線城市環(huán)比微增，同比漲幅在5%-6%左右，增幅有收窄趨勢(shì)，庫存風(fēng)險(xiǎn)基本可控。

??一線城市中，上海、廣州、深圳廣義庫存同環(huán)比齊降，去庫存效果顯著，主要得益房企開工進(jìn)度加快，加之政府推地節(jié)奏放緩，帶動(dòng)整體廣義庫存穩(wěn)步下行。北京廣義庫存環(huán)比下降，主要得益于新房良好的成交表現(xiàn)，狹義庫存走低，加之本月土地市場(chǎng)未有地塊成交，未開工地塊量持穩(wěn)。但因基數(shù)原因，同比保持增勢(shì)，總體庫存水平略高于去年同期。

??二三線城市中，貴陽、大連、沈陽、唐山、石家莊7月末廣義庫存量遙遙領(lǐng)先，高位持穩(wěn)，突破1億平方米，株洲、煙臺(tái)、南昌、滄州、蚌埠、太原、岳陽、哈爾濱、寶雞、佛山、蘭州次之，廣義庫存量也達(dá)到了8000萬平方米以上。

??變化情況來看，環(huán)比波動(dòng)不大，多數(shù)城市漲跌幅不超過5%。不過相較于2020年同期，漲多跌少，增幅顯著的大體可分為以下幾類：一是以張家口、哈爾濱、南昌、長(zhǎng)春、蘭州、天津、保定為代表的中西部和東北內(nèi)陸城市，同比漲幅超15%，主要是歷史遺留的高庫存問題影響，加之行情轉(zhuǎn)淡，潛在庫存風(fēng)險(xiǎn)依舊較大。二是部分東南沿海城市同樣面臨前期需求透支，潛在庫存風(fēng)險(xiǎn)上升的問題，諸如蕪湖、河源、鎮(zhèn)江等城市廣義庫存也出現(xiàn)顯著增長(zhǎng)。

      表4-1 百城2021年7月末商品住宅廣義庫存量和變動(dòng)情況（單位：萬平方米）（略）總結(jié)

??綜上，2021年7月房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度穩(wěn)步回落，供需兩淡，一方面房企經(jīng)歷了上月集中供貨，本月推盤積極性并不算太高，另一方面調(diào)控政策持續(xù)加碼，銀根收緊下居民購房熱情轉(zhuǎn)淡，成交增長(zhǎng)動(dòng)能略顯不足，供需相作用之下，狹義庫存小幅微增至5.7億平，去化周期增至12個(gè)月，廣義庫存則在38億平高位波動(dòng)。分能級(jí)來看，分化趨勢(shì)依舊：一線韌性較強(qiáng)，廣、狹義庫存均呈現(xiàn)同環(huán)比齊降趨勢(shì)，庫存風(fēng)險(xiǎn)基本可控；二線狹義庫存環(huán)比小幅回落，同比漲幅收窄，不過仍屬各能級(jí)之首；廣義庫存同環(huán)比齊增，潛在庫存風(fēng)險(xiǎn)依舊較大。三四線狹義庫存變動(dòng)不大，主要問題聚焦在廣義庫存，同比增幅達(dá)5%，尤其是北部和部分東南沿海三四線城市，同比增幅更是在15%以上。

??預(yù)判8月，我們認(rèn)為，狹義整體庫存或?qū)⒀永m(xù)小幅微增態(tài)勢(shì)，主要是基于成交增長(zhǎng)動(dòng)能轉(zhuǎn)弱，供過于求將加劇庫存積壓。不過城市間分化將持續(xù)加劇：一線城市整體庫存量有望持穩(wěn)或小幅微降，但降幅有收窄趨勢(shì)，尤其在銀根收緊，利率上調(diào)的背景下，整體購房行為將逐步趨于理性，而庫存壓力將主要集中在基本面缺乏支撐且購買力嚴(yán)重不足的廣大三四線城市，諸如梅州、連江等，這些基本都是人口凈流出的城市，目前商品住宅消化周期均在35個(gè)月以上，即便供應(yīng)不再放量，以目前低迷的成交走勢(shì)來看，中長(zhǎng)期庫存風(fēng)險(xiǎn)依舊較大。

??而就廣義庫存而言，預(yù)期將高位持穩(wěn)，主要是基于狹義庫存微增，房企新開工意愿不足。一方面，多城二次集中供地延期，土地成交規(guī)模受限；另一方面，房企在“三條紅線”的客觀壓力下，資金面不會(huì)特別充裕，開工意愿不會(huì)太高，從已披露的7月新開工數(shù)據(jù)我們不難看出端倪，7月單月新開工面積僅17660萬平方米，較過去兩年同期分別下降21.5%和12.6%，拖拽前7月房屋新開工面積增速進(jìn)一步回落進(jìn)入負(fù)區(qū)間。基于此，后期未開工地塊量預(yù)期穩(wěn)步上漲也將使得廣義庫存延續(xù)高位。