??百強房企總土儲去化周期平均4年；8家企業土儲貨值超萬億；保利、招商、萬科總土儲貨值較2017年增長顯著；中西部成重要戰略要塞。

??榜單數據說明

??1.企業范疇：主營業務在中國內地的房地產開發企業（華夏幸福、華僑城等企業的土地儲備中含有大量產業用地和文旅用地且無法區分,暫不計入）。

??2.項目屬性：本榜單土地數據包含招拍掛土地以及收并購項目；包含住宅、商業、辦公等經營性用地，而一級土地開發、未確權土地不予計入。

??3.指標解釋：貨值計算中參考的項目市場價值以報告期當前時點為準，不對未來價格預測。

??4.時間跨度：各項數據如無特殊說明，統計時間段均為截止到2018年底。

??5.數據范疇：企業在中國大陸地區的土地或項目，海外及港澳臺地區的數據不予計入。

??榜·單·解·讀

??重要說明

??企業總土儲是指企業所有已確權土地中未售部分。大部分企業在年報中會公布其總土儲，但口徑參差不一，很多會按照結算口徑公布，例如旭輝在2018年業績會公布其總土儲貨值近8000億元，其中包含了“已售未結算”部分，實際其并不能作為未來可售資源。因此，在我們的統計中已將該部分做了扣除。

??同時，舊改項目中未確權部分，由于未來土地出讓時間，出讓方式，受讓方仍然存在變數，此次總土儲榜單中也將該部分扣除。此外，與《銷售排行榜》不同，在房企總土儲的統計上，我們未將“代建土儲”納入。

??恒大、碧桂園、保利貨值超2萬億

??萬億土儲企業達8家

??2018年總土儲貨值TOP100門檻達到769.8億元，較2017年上升13%。恒大、碧桂園和保利發展分列前三，三家企業貨值均已突破2萬億。另外貨值儲備在3000億以上的企業共有37家，千億陣營的后續儲備依然充足。

??此外，已有8家房企儲備貨值超過萬億，較2017年增加2席，全部來自銷售TOP10。而總貨值榜TOP20企業合計貨值超22萬億元，是剩余80個企業貨值總和的1.3倍，規模房企優勢盡顯。

??總土儲貨值TOP100企業中，有51家企業儲備貨值集中在1000-3000億，多數來自銷售TOP50，競爭異常激烈。其中美的置業、中駿集團都是在未來業績沖擊1000億、甚至1500億的種子選手。

??土儲資源高度集中

??銷售TOP20與總土儲TOP20高度重合

??從總土儲貨值和銷售金額占百強的集中度來看，銷售TOP10均占到4成以上，資源仍高度集中于頭部房企，未來行業集中度仍有上漲空間，短期龍頭房企的地位難以撼動。

??對比銷售金額TOP20和總土儲貨值TOP20來看，幾乎高度重合。銷售TOP20企業中僅泰禾、正榮不在總土儲貨值TOP20。由此也可以看出，資源正逐步傾向規模房企。相較而言，世茂房地產總土儲貨值位列第十位，較其2018年銷售金額排名高出一位。充裕的土儲也是企業向第一陣營發起沖擊的底氣。

??百強房企土儲平均去化近4年

??兩類房企需要更積極

??受市場調控、樓市預期轉冷等因素影響，2018年房企拿地態度趨于謹慎。因此，在謹投資、促銷售的策略下，2018年百強企業總土儲平均去化周期為3.9年，相較2017年末的4.6年有明顯下降。

??分梯隊來看，銷售TOP30企業的去化周期均已降至4年以內，其中去化最快的是TOP11-20梯隊，僅為3.7年，低于百強平均。后50強企業由于受到自身規模限制，且去化相對較快，在投資拿地優勢不大的情況下，未來生存環境不容樂觀。

??結合去化周期和總土儲貨值來看，百強中多數企業土儲仍處于相對安全的區間，去化情況尚佳。典型如碧桂園、萬科等龍頭房企，土儲貨值雖大，但整體去化均能維持3年左右。此外，總貨值在3000億以上的房企，除了遠洋、金融街等，多數去化風險可控，例如陽光城、旭輝等，土儲足夠支撐企業未來3-5年的發展。

??但部分房企存在一定去化風險，其中有兩類房企值得關注，也需更加積極。第一類如藍光、新力等快速發展的企業，現階段土儲并不充裕，去化周期不足2年，想要規模可持續增長，未來仍需要看準時機在土地市場積極納儲。第二類是土儲相對較小，但去化偏慢的企業，如中建東孚、寶能等，當前主要任務仍是積極增加銷售、提高周轉率。

??整體而言，大部分房企土儲去化仍然處在合理區間。未來只需要繼續完善其機制體制、戰略布局、運營管控、銷售策略等，不僅整體風險可控，規模增長也依然可期。

??保利、招商、萬科

??總土儲貨值較2017年增長顯著

??適當的土地貨值是未來企業規模增長的基石，在2018年行業整體拿地保持謹慎的態勢下，仍有部分企業總土儲貨值較2017年大幅上漲，表現更為積極。典型如保利、萬科、中海等規模房企，2018年末貨值儲備相比2017年增幅達到3000億元以上，強者恒強的格局未變。

??其中保利發展2018年末土儲貨值22524億元，規模已排進前三，同比增幅達到20%，漲幅高于恒大、碧桂園。在儲備貨值大增的基礎上，房企2019年的銷售也表現得底氣十足：保利發展2019年第一季度銷售金額已經同比上漲22%，全年銷售有望沖擊5000億元。

??此外，2018年首次沖進銷售前十的新城，2018年末貨值儲備較2017年上漲30%。充裕的土儲使得新城對未來銷售信心十足。業績會上，新城也將其2019年銷售目標提升至2700億。

??金茂、中駿未來業績增長有保障

??華鴻嘉信、朗詩等企業或后勁不足

??對比房企2018年末的土儲貨值排名和銷售排名來看，部分企業雖然銷售排名相對靠后，但其貨值排名相對較高。如中交、花樣年等，中交地產2018年銷售業績排85名，剛剛進入百強門檻，但其總土儲貨值卻排在52名。另，銷售排名在TOP50以內的房企如金茂、越秀、中駿等，其總土儲貨值也較銷售排名大幅提升，充裕的土儲是這些企業未來規模再上臺階的重要保障。

??值得注意的是，部分銷售百強企業甚至沒有排進總土儲貨值榜前一百名。如華鴻嘉信、朗詩、海爾等，朗詩和華鴻嘉信2018年銷售排名分別位列76和68名，但總土儲貨值均未進入百強，此類企業2019年銷售業績不僅可能會被部分供貨充足的企業追上，更面臨業績增長后勁不足、拿地策略被迫調整的問題。

??中西部占比排第一

??重慶更受百強房企青睞

??從百強房企2018年末土地儲備的分布情況來看，各能級的土儲占比維持穩定，一線、二線和三四線以1:5:4的比例呈現。隨著2019年房企重回二線的戰略，未來二線城市的可供貨量占比還將提升。

??從區域層面來看，四大區域貨值儲備相對均勻，去年持續高熱的中西部以32%的占比排在第一，另外三個區域占比相近。主因是由于近兩年中西部核心二線城市土地供應量多、部分城市的部分區域存在價值洼地，吸引了較多百強企業。

??細化到城市層面，重慶是百強房企囤貨量最多城市，百強房企土儲建面超過10000萬平方米，按照重慶過去3年的成交量來看可供2.94年的去化；其次昆明、天津、成都均超過6000萬平方米；一線城市廣州和北京分別位列6、7名，其中龍頭房企萬科、保利等在這兩個一線城市均有豐富的土地儲備。