??導(dǎo) 讀 

??8家企業(yè)貨值破千億，后50強(qiáng)房企加速納儲(chǔ)蓄力；多數(shù)房企拿地趨于理性，拿地方式逐漸多元化；下半年地市或迎轉(zhuǎn)折，拿地仍需保持理性。

??榜單解讀

??前言：5月土地市場(chǎng)回暖勢(shì)頭有所放緩，300城整體地價(jià)環(huán)比幾乎持平，溢價(jià)率則環(huán)比下降2個(gè)百分點(diǎn)，百?gòu)?qiáng)房企拿地也趨于理性，近半數(shù)成交地塊溢價(jià)率低于10%。

??目前土地市場(chǎng)分化明顯，雖然個(gè)別城市土拍火熱，“地王”頻出，但并不具備普遍性，規(guī)模房企也并未出現(xiàn)2016年“瘋搶地王”的情況。尤其在補(bǔ)倉(cāng)需求得到滿足，以及未來(lái)拿地當(dāng)年開(kāi)盤(pán)難度增大的情況下，我們認(rèn)為百?gòu)?qiáng)房企的投資節(jié)奏會(huì)進(jìn)一步放緩。且從近期土拍熱點(diǎn)城市政策調(diào)控力度來(lái)看，未來(lái)拿地仍需保持謹(jǐn)慎，盲目獲取高價(jià)地并不可取。

??01

??政策調(diào)控反應(yīng)迅速

??土地市場(chǎng)暫緩升溫

??受4月政策影響，5月份土地市場(chǎng)成交規(guī)模出現(xiàn)回調(diào)，加之5月份以來(lái)如蘇州、合肥等土拍熱點(diǎn)城市相繼發(fā)布調(diào)控政策，土地市場(chǎng)熱度上升勢(shì)頭暫緩：成交均價(jià)漲勢(shì)趨緩，環(huán)比微漲1.6%，溢價(jià)率迎來(lái)2019年首次回落，下降2個(gè)百分點(diǎn)。

　　今年以來(lái)土地市場(chǎng)熱度明顯升溫的走勢(shì)在維持了僅僅2個(gè)月后迅速轉(zhuǎn)緩，政策及時(shí)出臺(tái)更是說(shuō)明調(diào)控的決心和力度仍保持較高水準(zhǔn)，就此來(lái)看，在調(diào)控“高壓線”的嚴(yán)防死守下，地價(jià)穩(wěn)定運(yùn)行仍將是接下來(lái)的市場(chǎng)主基調(diào)。

　　02

??8家企業(yè)貨值破千億

??后50強(qiáng)房企加速納儲(chǔ)蓄力

??截至2019年5月末，銷(xiāo)售百?gòu)?qiáng)房企新增總土儲(chǔ)貨值已經(jīng)超過(guò)3.4萬(wàn)億，突破千億的房企共8家，突破百億房企共74家，較4月份增加16家。其中碧桂園、綠地、融創(chuàng)分列前三，貨值均突破2000億元。從集中度來(lái)看，土地資源仍高度集中于頭部房企，且銷(xiāo)售集中度相比上月再增3個(gè)百分點(diǎn)，行業(yè)集中化的趨勢(shì)愈演愈烈。

??值得一提的是，TOP50-100房企新增貨值占百?gòu)?qiáng)15%，比銷(xiāo)售集中度高出7個(gè)百分點(diǎn)，部分企業(yè)如新希望、中交、大華等補(bǔ)倉(cāng)意愿強(qiáng)烈，前五月加速納儲(chǔ)。考慮到此前拿地能夠在今年上市銷(xiāo)售，最終會(huì)對(duì)全年業(yè)績(jī)形成有效支撐，行業(yè)排名也有望再進(jìn)一步。

　　03

??近半地塊溢價(jià)率低于10%

??多數(shù)房企拿地趨于理性

??1-5月，銷(xiāo)售TOP100房企拿地銷(xiāo)售比為0.41，百?gòu)?qiáng)房企拿地整體趨于謹(jǐn)慎。此外，雖然3-4月份土地市場(chǎng)迎來(lái)明顯的升溫，部分城市拿地?zé)岫戎本€攀升，但從百?gòu)?qiáng)房企前五月拿地的溢價(jià)率分布情況來(lái)看，有47%的地塊溢價(jià)率不足10%，底價(jià)成交的地塊占比達(dá)到26%。

??另一方面，標(biāo)桿型房企如碧桂園、萬(wàn)科、恒大、融創(chuàng)等均沒(méi)有在土地市場(chǎng)瘋狂搶“地王”，這些規(guī)模房企作為市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)，一定程度上也可以反映出當(dāng)前企業(yè)對(duì)待拿地的態(tài)度仍是相對(duì)理性的。

　　04

??收并購(gòu)地塊數(shù)量占12%

??拿地方式逐漸多元化

??1-5月百?gòu)?qiáng)房企拿地方式來(lái)看，招拍掛獲取土地仍是主流，但拿地方式逐漸多元化，收并購(gòu)地塊成交幅數(shù)占到12%。在個(gè)別城市地價(jià)攀升較快情況下，收并購(gòu)可以有效降低納儲(chǔ)成本。電建、華遠(yuǎn)、合景泰富等企業(yè)前5月的收并購(gòu)比例都超過(guò)3成以上，且部分收并購(gòu)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)在于能快速上市，能夠?qū)衲昶髽I(yè)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)提供較強(qiáng)助力。例如電建地產(chǎn)近期收購(gòu)了武漢地產(chǎn)集團(tuán)旗下兩個(gè)項(xiàng)目公司，帶動(dòng)新增土儲(chǔ)貨值大幅上升。

　　05

??百?gòu)?qiáng)房企三四線新增土儲(chǔ)

??占比較去年下滑10個(gè)百分點(diǎn)

??從百?gòu)?qiáng)房企新增土儲(chǔ)能級(jí)選擇來(lái)看，前五月二線、三四線旗鼓相當(dāng)，分別為46%和48%。若同去年全年相比，三四線新增土儲(chǔ)建面占比下滑近10個(gè)百分點(diǎn)。可以看到，在三四線市場(chǎng)逐步調(diào)整之下，企業(yè)拿地的積極性有所減弱。相比之下，在回歸二線戰(zhàn)略調(diào)整中，二線新增土儲(chǔ)占比較去年快速上漲。

??從區(qū)域布局來(lái)看，中西部和長(zhǎng)三角依舊是百?gòu)?qiáng)房企布局的重心。中西部新增土儲(chǔ)建面占比接近4成，西安、重慶是前五月最受百?gòu)?qiáng)房企青睞的城市。

　　06

??下半年地市或迎轉(zhuǎn)折

??拿地仍需保持理性

??當(dāng)前土地市場(chǎng)的確出現(xiàn)了局部升溫現(xiàn)象，但自住建部實(shí)施預(yù)警機(jī)制點(diǎn)名地價(jià)、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市后，熱度較高的城市也相繼發(fā)布調(diào)控政策防止市場(chǎng)過(guò)熱，如合肥要求關(guān)聯(lián)公司不得競(jìng)買(mǎi)同一宗土地，蘇州擴(kuò)大限售限購(gòu)范圍并下調(diào)地塊出讓價(jià)格等。

??結(jié)合目前市場(chǎng)表現(xiàn)和時(shí)間節(jié)點(diǎn)來(lái)看，受以下因素的影響，下半年土地市場(chǎng)或?qū)⒂瓉?lái)轉(zhuǎn)折：第一，隨著溢價(jià)率攀升，開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地積極性會(huì)下降；第二，下半年之后拿地當(dāng)年開(kāi)盤(pán)難度較大，企業(yè)在這一時(shí)間點(diǎn)上納儲(chǔ)的迫切程度降低；第三，亟需補(bǔ)倉(cāng)的企業(yè)需求得到滿足后，投資將更趨于理性。因此，我們認(rèn)為，當(dāng)前投資拿地仍需保持理性，多看看標(biāo)桿房企的動(dòng)作，盲目高價(jià)拿地并不可取。